2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷(4)-中大网校

2010年土地估价师考试土地估价理论与方法考前冲刺试卷（4） 总分：100分  及格：60分  考试时间：120分 (10题，题号1～10。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) (1)采用成本法评估古建筑物时常用重建成本代替重置价格。（  ） (2)政府出让土地使用权时，可以基准地价为准，根据投资项目、政府产业政策和市场供求关系合理确定土地使用权出让价格。（  ） (3)影响土地区位的人口密度越高，土地利用的集约化程度也相应提高，土地区位越好，所以可以无限度的增加人口的集聚效益。（  ） (4)征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。（  ） (5)土地市场不发育的城镇，基准地价的确定应以收益测算结果为准，市场交易结果作为验证。（  ） (6)基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（  ） (7)定额折旧法与偿还基金法的年折旧额相同，均为等额折旧。（  ） (8)估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（  ） (9)任何行业在城镇中都应有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空问分布规律。（  ） (10)土地用途差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。（  ） (共60题，题号11～60。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共60分。选错不得分，不倒扣分)  (1)土地价格等于（  ）的价格。 (2)若选择的比较案例成交地价为500元/㎡，对应使用权年期为20年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则年期修正后的价格为（  ）元/㎡。 (3)西方经济学者把（  ）理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论上，使之成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。 (4)采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（　）纯收益作为估价依据。 (5)按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是（  ）。 (6)对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是（　）。 (7)对具有市场流动性的建筑物估价，应以（  ）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。 (8)土地估价所评估出的地价是该地块（　）的价格。 (9)根据《土地管理法》的规定，土地补偿费是按该地块被征用前3年平均年产值的（  ）倍计算。 (10)土地估价中经常采用的市场比较法是以（  ）原则为基础。 (11)有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/㎡，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为（  ）元/㎡。 (12)有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为（  ）万元。 (13)对土地的开发建设并不仅仅现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在对城市（　）的改善和建设。 (14)土地估价所评估出的地价是该地块（　）的价格。 (15)（  ）是政府为管理土地市场，因专业部门、专业人员评定土地等级和区域的平均价格。 (16)采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（  ） A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格 (17)预期收益原则可以在（  ）中得以应用。 (18)有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为（  ）万元。 (19)一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是（  ）。 (20)有一小区周围新建一所化工厂，致使小区空气质量下降，地价降低，这种情况所引起的折旧属于（  ）折旧。 (21)某栋房屋由于设计结构的不合理造成房子的经济价值明显降低，这种情况在建筑物折旧中属于（  ）折旧。 (22)还可以利用相应的租赁实例测算土地租金的方法是（  ）法。 (23)建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将（  ）。 (24)（  ）一般适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地市场。 (25)（  ）是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租。 (26)某商店占地面积为35㎡，建筑物面积为60㎡，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10．0%，则该商店所占地的总价格为（  ）万元。 (27)建筑物一旦建成，随着时间的推移，其使用价值将（  ）。 (28)土地估价必须考虑（　）的影响。 (29)下列对路线价法的特点描述错误的是（  ）。 (30)根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租（　）。 (31)地租是扣除（  ）后的余额。 (32)预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（  ）万元。 (33)（　）是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度。 (34)对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”，“三通一平”是指（  ）。 (35)某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（  ）万元。 (36)地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、（　）价格、挂牌价格。 (37)建筑物估价方法中适合对独立旧建筑物估价的是（  ）。 (38)（  ）是决定城市土地利用价值的重要因素。 (39)有一栋楼房，楼房的还原率为5%，该处地价为1000元/㎡，土地还原率为10%，该栋楼房的价格为50000元，则综合还原率约为（  ）。 (40)（  ）地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。 (41)工业化发展的结果是（　）。 (42)我国房屋的保险费率是（  ）。 (43)土地估价所评估出的地价是该地块（　）的价格。 (44)在工业生产过程中，一般使用遍布性原料的指数（  ）。 (45)某土地的年纯收益为5000元/㎡，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（  ）元/㎡。 (46)在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地（　）。 (47)土地价格是由其效用、（　）及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。 (48)城市人均建设用地指标是指（  ）。 A. 各项城市建设用地总面积与城市人口之比值 B. 各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值 C. 城市规划区总面积与城市人口之比值 D. 城市行政区总面积与城市人口之比值 (49)关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳（  ）。 (50)已知某耕地被征用前3年的平均年产值为3.5万元/亩，在征用此地时土地补偿费应为（）万元/亩。 A. 10.5～14 B. 14～21 C. 21～35 D. >35 (51)住宅建筑群体平面布置的组合形式主要有行列式布置，（  ）、混合式布置、自由式布置。 A. 块状式布置 B. 卫星式布置 C. 组团式布置 D. 周边式布置 (52)不能作为土地估价依据的是（  ）收益。 (53)土地价格反映的主要是土地作为资源和资产的（　）。 (54)某土地的年纯收益为5000元/㎡，并且每年的还原率为10%，那么这块土地在使用3年后的地价约为（  ）元/㎡。 (55)用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和（　），各土地级别或均质地域内土地质量地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 (56)对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以（  ）为基础。 (57)在对博物馆、图馆等这类建筑物进行估价时，其估价的基本原理是用（  ）计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。 A. 成本逼近法 B. 成本法 C. 剩余法 D. 收益法 (58)用收益还原法评估不动产价格时，应选用（  ）对房地产纯收益进行还原而求取。 (59)（  ）是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度。 (60)对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（  ）种。 A. 一 B. 二 C. 三 D. 四 (共15题，题号61～75。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共30分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0．5分) (1)按生产性质，建筑物可以划分为（  ）。 A. 生产性建筑和非生产性建筑 B. 工业建筑和民用建筑 C. 居住建筑和公共建筑 D. 工业建筑、农业建筑和民用建筑 (2)建筑安装工程预算定额是（  ）的依据。 (3)定级单元用以点代面指标取样时，常用的点有（  ）。 A. 单元边界拐点 B. 单元内部特征点 C. 几何中心点 D. 加权中心点 (4)下列与城镇土地级别有关的各因素中，属于面状因素的有（  ） A. 文体设施 B. 基础设施 C. 商服中心 D. 绿地状况 (5)资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有（  ）。 A. 使用年限法 B. 成新率法 C. 线性折旧法 D. 使用量比例法 (6)通过对某宗以出让方式取得土地的使用权证的调查，土地估价师可以了解到该宗土地（  ）等信息。 A. 四至 B. 面积 C. 用途 D. 取得价格 (7)基准地价的特点有（  ）。 A. 全域性 B. 分用途 C. 平均性 D. 有限性 (8)最有效使用应当以（  ）为基础，就过去、现在以至将来做长远的考虑后予以确定。 A. 预测原则 B. 供给与需求原则 C. 替代原则 D. 变动原则 (9)地租与地价的关系可表述为（  ）。 继续阅读