丽都苑项目税收筹划方案

丽都苑项目税收筹划 金华金殿置业投资有限公司 李丹 丽都苑项目是开发企业用来先租后售，为赚取租金和资本增值而开发建设的房地产项目，根据《企业会计准则》第3号-----CAS 3的规定，归类于投资性房地产。税收构成包括营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税和企业所得税，其中土地增值税、企业所得税相对另外几项税收在项目税负中所占的比重较大。在税收策划时间上分为三个阶段:开发阶段、持有阶段和转让阶段。 一、开发阶段 主要考虑的是企业所得税和土地增值税。 (1)项目开发的形式。分为自建和合作开发，如以合作形式开发的，项目未成立法人公司的，应确定分配形式，在合同或中约定分配开发产品或分配项目利润。 (2)直接成本基本确定。 (3)尽量做大开发间接费用，其中包括借款费用、人工工资费用、固定资产折旧和管理费用等。 借款费用，也就是财务费用中利息支出，按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的5,以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的10,以内计算扣除。 由于此项目相对于一般项目来说，利息费用很低，在采取按实际核算的利息费用和其他房地产开发费用与按10%比例计算的费用进行比较，尽量多扣除费用，降低税率。 假设丽都苑项目按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)、(二)之规定，扣除项目金额之和为4000万元，按以上三种方法计算可抵减土地增值税的费用如表1—表3: 从以上计算结果可以得知，按综合类计算可抵减土地增值税的费用较另外两项为最大。按综合费用计算的方法要考虑其操作的可行性，且按综合费率计算的综合费用不能作为项目应纳企业所得税所得额的费用扣除项目，只是在计算土地增值税时参照此。 (4)装修费用计入开发成本。 国税发(2006)187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对于是否将费用计入成本，要区分不同的情况，一种情况是售价已包含装修费用，如高档住宅;另一种情况是售价不含装修费用，为代付费用性质，由于其费用收回形式影响到项目所要承担的税负，需其是否代付的合理性。 在装修费用包含在租赁价格中的情况下，租赁价格定价已考虑在内。 在装修费用不包含在租赁价中的情况下，只是属于代付性质，其费用不同于其他成本，由租赁方承担，需开具租赁发票收回，收入增加的同时，成本费用也增加，并不能加大成本费用，而收回的装修费用按租金收入需另交纳12%房产税，5.6%营业税及附加，并不能起到减少税负作用。另外，需注意在装潢费用与设备、办公用品之间的划分。 表4是装修费用不包含在租金价格情况下用于出租，装修费用300万元计入与否的两种情况比较: 由于装潢费用由租赁方承担，租赁自行装潢，此项营业税、房产税不需交纳，如通过房地产公司则多交一笔税金，其税金[装潢费用200万元/(1-12%-5.6%)*(12%+5.6%)=42.7万元]由出租方承担，所以租金收入发票不是按722.7万元[680+42.7=722.7万元]，而是按680万元开具。 租后出售时，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，即使纳税人将销售房屋的行为分为销售房屋和装修房屋两项行为，也应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 在装修费用包含在销售价格中的情况下，销售价格定价已考虑在内。 在装修费用不包含在售价中的情况下，只是属于代付性质，其费用不同于其他成本，由购买方承担，需开具发票收回，收入增加的同时，成本费用也增加，并不能加大成本费用，而收回部分需另交纳5.6%营业税及附加，在纳税临界点可以用来调节土地增值额占可抵扣项目金额之和的比例，土地增值税除去免税的优惠，最低税率也有30%，能起到减少税负的作用，但不在纳税临界点的一般情况下，并不能起到少交税的作用。 以下是在装修费用不包含在售价中的情况下用于出售，假设公司其他成本费用不抵减项目利润，不影响项目应纳税所得额，在纳税临界点，装修费用300万元计入与否的两种情况比较: *假设销售额为7049万元，装修费用300万元由销售方代付，开发成本4000万元，允许加计20%为4800万元，按综合费率计算的综合费用400万元: [7049*(1-5.6%)-4800-400-300]/(7049*5.6%+4800+400+300)=19.5% 增值额未超过按规定扣除项目金额之和20%; 营业税及附加 7049*5.6%=395万元 土地增值税 0 企业所得税 [6749*(1-5.6%)-4000-300]*25%=518万元 三税合计 913万元 *假设销售额为6749万元，其他条件同上: [6749*(1-5.6%)-4800-400]/(6749*5.6%+4800+400)=20.9% 增值额超过按规定扣除项目金额之和20%; 营业税及附加 6749*5.6%=378万元 土地增值税 [6749*(1-5.6%)-4800-400]*30%=351万元 企业所得税 [6749*(1-5.6%)-4000-351]*25%=505万元 三税合计 1234万元 在此种情况下，装修费用由销售方代付可以起到降低税负的作用，见表5。 由于装潢费用由购买方承担，购买方自行装潢，此项营业税金不需交纳，如通过销售方房地产公司支付后收回则多交一笔营业税金，其税金由销售方承担，所以销售收入发票不是按7467万元[售价7049万元与装潢费用300万元/5.6%=318万元，合计7467万元]开具，而是按7049万元开具。 以下是在非纳税临界点的一般情况下，用于出售，装修费用300万元计入与 否的两种情况比较: *假设销售额为7300万元，装修费用300万元由销售方代付，开发成本4000 万元，允许加计20%为4800万元，按综合费率计算的综合费用为400万元: [7300*(1-5.6%)-4800-400-300]/(7300*5.6%+4800+400+300)=23.5% 增值额超过按规定扣除项目金额之和20%; 营业税及附加 7300*5.6%=409万元 土地增值税 [7300*(1-5.6%)-4800-400-300]*30%=417万元 企业所得税 [7300*(1-5.6%)-4000-300-417]*25%=544万元 三税合计 1370万元 *销售额为7000万元，其他条件同上: [7000*(1-5.6%)-4800-400]/(7000*5.6%+4800+400)=25.2% 增值额超过按规定扣除项目金额之和20%; 营业税及附加 7000*5.6%=392万元 土地增值税 [7000*(1-5.6%)-4800-400]*30%=422万元 企业所得税 [7000*(1-5.6%)-4000-422]*25%=547万元 三税合计 1361万元 在此种情况下，装修费用不计入可以少交税，见表6: 因此，在不同的情况下，要分别制定不同的定价策略。 二、持有阶段 (1)将开发产品转作固定资产或将开发产品直接转作投资性房地产 企业所得税:国税发(2006)31号文之第六条规定，开发企业将开发产品转作固定资产的(转作投资性房地产是否作相同处理)，应视同销售，于开发产品所有权转移或使用权转移，或于实际取得利益时确认收入的实现。按收入确认的方法和顺序计算交纳企业所得税，计税基数按近期销售价格、市场公允价值、开发成本利润率顺序确定。假设丽都苑项目没有同类产品市场销售价格，只有按同类市场公允价值确定或按开发产品的成本利润率不低于15%的比例确定，营业利润按 [成本*(1+15%)/(1-5.6%)]*15%计算，按现行税率33%计算预计需交 纳企业所得税241万元(2008年的税率为25%)。开发产品的形成时间需予以考虑，丽都苑项目预计在2008年可形成资产，按25%税率计税，需预交企业所得税为183万元。 (2)固定资产入账价值的确定 根据规定，自行建造的投资性房地产，后续计量不论采用成本模式计量还是采用公允价值模式计量的投资性房地产，入账价值都应当按照取得时的成本初始计量。假设丽都苑项目开发成本为4000万元，其计入开发产品的入账价值为4000万元。投资性房地产的后续计量可以采用成本模式计量和采用公允价值模式计量。采用成本模式计量，固定资产折旧的基数，按账面价值确定;而采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表的公允价值计量。此项目公允价值预计高于其账面价值，会出现公允价值变动损益，将在转入投资性房地产的当年的资产负债表日影响当期损益。这对于企业操纵利润留下了一定的空间，但用公允价值模式计量要符合一定的条件才能采用，执行起来难度较大。 假设丽都苑项目预计2008年5月份竣工，并交付使用起租，租期5年，造价为4000万元，公允价值5500万元，采用成本模式计量时按账面价值4000万元计提折旧，采用公允价值模式计量时从开发产品转入投资性房地产时账面价值为5500万元，资本公积增加1500万元。2008年12月31日，该楼的公允价值 为6000万元，现按两种计量模式进行比较，所得税采用新准则规定的资产负债表债务法核算(原企业采用应付税款法核算)，来考虑对企业当期损益及企业所得税的影响(见表7)。 备注: 1、折旧:按会计规定，土地使用权600万元和房屋使用权3400万元按40年分摊计算。 2、折旧:按税法规定，房屋使用权3400万元可以按30年分摊计算。 3、假设至2008年12月31日，该楼的公允价值为6000万元。 4、企业所得税税率为25%。 5、假设不存在其他会计与税收之间的差异。 借:所得税费用 12.5 借:所得税费用 162.5 贷:应交所得税 5.25 贷:应交所得税 5.25 递延所得税负债 7.25 递延所得税负债 157.25 由于采用公允模式计量，在资产负债表日其公允价值6000万元比其账面价值5500万元增值500万元，计入当期损益，大大调节当期损益，而应交所得税却不变。 (3)土地增值税 房地产开发企业将开发的房地产用于自用或出租，产权未发生转移，不征收土地增值税。 (4)房产税 根据规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。丽都苑项目地处纳税范围内，而且以企业固定资产的形式出现，必须征收房产税。房产税有从价征收和从租征收两种方式。从价征收按房产原值一次减除10%至30%的余值按1.2%的税率计算缴纳，从租征收以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 从价征收:丽都苑项目资产原值如为4000万元，按一次减除20%的余值的1.2%税率计算，其从价征收的税额为38万元/年。 从租征收:租金价格的确定参照地产与这一特殊商品的租金和售价之间的比值即比价关系，同时按出售与出租获得相同收益来计算 nnR=P*r(1+r)/[1+r]-1]+c，P为出售价格,R租赁价格，r投资回报率，n为使用年限或收益年限，c为出租过程中有关支出，丽都苑项目按售价4500万元来计算，出租方的投资利润率10%，租金价格450万元/年，按12%税率，从价征收的税额为54万元/年。 (5)暂不考虑物业税 现行的不动产税收政策主要是在流转环节征税，而在保有阶段征收物业税将作为房地产宏观调控的手段，其开征已提上议程。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税开征的可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴纳收取。加拿大物业税的税率是3年内不动产平均值的0.5%，美国物业税的税率是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算。物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累 进税。由于此项政策目前尚未实施，丽都苑项目在计算租赁成本时未将此考虑在内。 (6)城镇土地使用税 按财税(2006)186号文规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。金地税政(2006)51号文规定，自2006年1月1日起恢复征收城镇土地使用税。丽都苑项目每年需交此项税费，新规定有可能将税率大幅度提高，这将增加企业的保有成本，降低租赁利润。 三、转让阶段 转让时，需交纳以下税费(见表8)。 销售价格的确定，主要需考虑土地增值税的计算。按照财政(2006)21号文规定，下列情况不可以暂免征收土地增值税:企业以土地(房地产)作价入股进行投资、联营，凡投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字(1995)48号第一条暂免征收土地增值税的规定。这几项政策从该项目目前的经营模式来看，暂且不能适用暂免征收土地增值税的规定。 另外，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过按规定扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额计税。这就需要在纳税临界点计算合理的销售价格。 假设丽都苑项目是普通住宅，能利用暂免征收土地增值税的规定，按《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(一)、(二)两款，扣除项目金额之和为4000万元;由于该企业是从事房地产开发的企业，按《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，成本费用可以按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和加计20%扣除，按第七条(一)、(二)两款规定计算的金额之合加计20%为4800万元可以扣除，营业税、城市维护建设税、教育费附加几项税费综合费率为5.6%，其他费用按综合费率计算为400万元。 在纳税临界点计算合理的销售价格。 [销售额*(1-5.6%)-4800-400]/(销售额*5.6%+4800+400)=19% [销售额*(1-5.6%)-4800-400]/(销售额*5.6%+4800+400)=21% 增值额超过按规定扣除项目金额之和19%:销售额为6630万元(售价一); 增值额超过按规定扣除项目金额之和21%:销售额为6749万元(售价二)。 售价一:土地增值税 0 企业所得税 [6630*(1-5.6%)-4800]*25%=365万元 两税合计 365万元 售价二:土地增值税 [6749*(1-5.6%)-4800-400]*30%=351万元 企业所得税 [6749*(1-5.6%)-4800-351]*25%=305万元 两税合计 656万元 销售收入增加119万元，营业税后为112万元，却要多交纳291万元税费。 所以制定适当的销售价格有利于企业合理避税。 不在纳税临界点的情况下计算合理的销售价格，分析其两档税率之间的合理 的定价策略。 [销售额*(1-5.6%)-4800-400]/(销售额*5.6%+4800+400)=50% [销售额*(1-5.6%)-4800-400]/(销售额*5.6%+4800+400)=51% 增值额超过按规定扣除项目金额之和50%:销售额为8515万元(售价三); 增值额超过按规定扣除项目金额之和51%:销售额为8577万元(售价四)。 售价三:土地增值税 [8515*(1-5.6%)-4800-400]*30%=851万元 企业所得税 [8515*(1-5.6%)-4800-851]*25%=597万元 两税合计 1448万元 售价四:土地增值税 [8577*(1-5.6%) -4800-400]*40%-(8577*5.6%+4800+400)*5%=875万元 企业所得税 [8577*(1-5.6%)-4800-875]*25%=605万元 两税合计 1480万元 销售价格增加112万元，营业税后增加106万元，增加售价的同时，两税多支出32万元，说明项目净利润随着售价的提高有利可图。 综上所述，企业在合法合理的前提下，可使税收负担降到最低，从而增加项目净利润。 以下为赠送的简历模板不需要的下载后可以编辑删除，谢谢～～ 性别:女 出生年份:198*9 暂未命名 民族: 政治面貌:党员 意向职位:护士 现居地:广东省 身高:164 cm 期望薪资:2000-3000 工作地点:广东省 教育经历 2006-09—2008-07 语言能力 广州医学院 英语 所学专业:护理学类 读写:?????(良好) 获得学历:大专 听说:?????(良好) 工作/实习经历 相关技能 2008-07—2009-07 计算机 广州市第一人民医院 ?????(良好) 单位觃模:1000人以上 单位性质:国营 助理护士 兴趣爱好 工作地点:广州市盘福路 下属人数:1 工作内容: 看书、听音乐、滑旱冰、 在护士长和护师的指导下工作,主要负责病人的基础护理和付治疗,协助医生护士抢救,完成病人的输液和指导病人正确服药及心理健康宣教,根据医嘱完成病人的输血工作,病人进行化疗时要负责心电监护仪的操作。人 自我评价 我是一个充满自信心且具有高度责任感的女孩,经过1年多的临床工作,强烈认识到爱心、耐心和高度责任感对护理工作的重要性!在血液内科一年的锻炼,让我学会了很多血液科及大内科的知识,临床护理和急救更加磨练了我的意志,极大地提高了我的操作能力和水平。自信这一年的工作让我实现了从护理实习生到内科护士的飞跃,有信心接受一份全职护士工作。当然一年的时间不可能完全达到专业护士的要求,在以后的工作中我会更加努力,为护理工作尽职尽责! 专长描述 1.能熟练进行各项护理操作,应变能力强,能在实际操作中不断地学习,因而能很快融入到新的工作中; 2.擅长对常见血液病、多发病进行观察和护理; 3.熟练掌握呼吸机和心电监护仪等急救设备的操作,对急救的基本程序和技术要求,以及危重病人的护理、病情监测的技术重难点基本掌握; 4.对病人的心理护理的基本技巧有一定地认知。 目前就读于广州医学院护理学专业一年级。 张卢良 性别:男 出生年份: 邮箱:qqjianli_l90@qq.com QQ:123456 民族:汉族 现居地:上海 婚姻状况:未婚 身高:174 cm 体重:74 kg 教育经历 2010-09—2013-07 人民大学 所学专业:网络工程 获得学历:本科 求职意向 工作/实习经历 意向职位:网络工程师 2013-08—现在 期望薪资:7500 XX公司 工作地点:上海 网络工程师 语言能力 相关技能 英语 网络工程相关 读写:?????(熟练) ?????(精通) 听说:?????(熟练) 自我评价 兴趣爱好 积极乐观,观察能力强,能够理智思考问题;个性开朗,适应新环境能力强,工作认真负责,敢于迎接爱好看球、滑冰 挑战,敢于承担责任,具有良好人际关系。 扫一扫,手机查看本简历