纳税筹划报告——假设自开一家公司的纳税筹划

纳税筹划——假设自开一家公司的纳税筹划 纳税筹划报告 一、企业性质 我打算和家人、朋友一起开办一间xx房地产股份有限公司。股份有限公司指注册资本由等额股份构成，并通过发行股票筹集资本，公司以其全部资产对公司负债承担有限责任的企业法人，是典型的合资公司。股份有限公司享有税法规定的企业各项税收优惠政策，并且股东所获得的资本公积转增股本不作为个人所得，不计征个人所得税。股份有限公司注册资本最低限额为500万，采取发起设立方式设立，注册资本为在公司登记机关登记的全体发起人认购的股本总额。所以我们打算拿500万作为公司的注册资本，但是分期缴纳，首次出资额不低于注册资本的20%，即100万，其余部分自公司成立之日起两年内缴足。 二、业务范围 xx房地产股份有限公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施。指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。 具体有: —土地使用权的转让、买卖和租赁活动; —住宅、公寓的开发、销售、出租等活动; —办公楼的开发、销售、出租等活动; —商业营业用房的开发、销售、出租等活动; —其他建筑物的开发、销售、出租等活动。 三、开办中各业务可能涉及的税种 企业在开办期间，涉及增值税进项税留抵、印花税、个人所得税、契税、企业所得税计税基础等涉税问题。 四、企业要缴纳的各税 (一)前期准备阶段的税种 主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元,15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%,5%的税率缴纳契税。 (二)房地产开发阶段涉及的税种 在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工时，对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。 (三)房地产销售阶段涉及的税种 1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。 4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。 5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%;依据房产租金收入计征的，税率为12%。 1 五、具体税收筹划策略 (一)房地产企业项目立项应考虑的税收筹划 房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。 1(选择合适的建房方式 大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。 (1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 (2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 2(开发多处房地产 房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些。 (二)房地产企业项目建设和销售应考虑的税收筹划 1(土地增值税的筹划 土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。 (1)进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，公司可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 (2)充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。 (3)整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。 2.企业所得税的筹划 2 (1)迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:?开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。?开发产品已开始投入使用。?开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。 (2)充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。 3.营业税的筹划 (1)合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。 (2)将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。 五、企业未来的发展计划以及必要的税收计划 (一)确立企业发展战略定位 企业发展战略定位，简单而言就是确定企业发展目标规模、核心产品定位，销售目标、土地储备计划、区域发展分布等。 所谓核心产品定位，即未来我们主力开发产品是什么,根据历年房地产统计，住宅销售量占全市总销售量的60%以上，中档、中高档住宅又是其主力部分。由此可以预见，住宅仍是未来房地产市场的主导产品，其中又以中档、中高档需求最大。所以，大型房地产企业应以中档、中高档住宅为产品开发定位，而且其比例控制应不少于总开发量的80%，余20%可视资金情况适当开发写字楼或商业、酒店，以集中优势，形成共享资源，实现品牌互动，体现专业化、品牌化的发展模式。 销售目标与利润。房地产企业既要有资产规模，更要有产品销售量。我们追求的是利润不是利润率，所以不同的阶段必须要有不同的策略，利润率下降时，就要保持有足够量的推出，以确保净资产收益率、资产的扩张，品牌的形成。并要有一定的良性资产作出租经营，使这种经营收入在总利润中有适度的比例，这种比例可视市场、资金的需要适时调整，既形成持续性的融资能力，又可丰富现金流。 至于土地儲备，要实现既定战略目标，合理的土地儲备是第一步，所以在保证项目正常开发的前提下，在一定时期内要能拿出资金购置土地，每拓展一个城市都应以“三三制”为目标儲备土地，以保证项目开发的持续性。对城市中心住宅、容积率较高、旧城改造等项目 3 是否必然有“位置优越”，在远离城市的郊外造城是否具有优势，城市边缘、有规模的土地是否更具开发价值，这些都需要我们认真思考，按照实际情况作出选择判断。 企业区域发展分布，区域性是房地产业的最大特点，地域扩张也是现代大型房地产企业发展必然趋势。但应做到区域相对集中，要扎根一点，开发一片;采取渗透性的扩张策略，保持开发的连续性，以积累经验、共享资源，保证开发一个项目成功一个项目，形成良好市场口碑;拓展一个城市，品牌覆盖一个城市，拥有一批忠实的消费者，这才是理想的区域扩展模式。 (二)科学部署企业发展战术 1(广泛整合资源，建立互动平台 所谓广泛整合资源，主要是土地资源、人力资源的综合运用，不同的地域有不同市场特点，不同人力资源有不同的行业经验和创新能力，相互需要学习、借鉴经营理念、营销、产品研发，施工技术、物资供应等，有学习、借鉴才有创新。利用土地资源打开市场，借项目开发契机，加强企业内部横向交流，统一思想理念，形成互动平台，如举行一些交流活动等，不仅使项目运作具实现行业领先水平，企业整体理念也有直接的提高。 2(创立科学的内部营运机制与模式 在内部管理，实施决策内控的同时，也要保持一定的灵活空间。当然这种灵活决策要有明确的战略目标作指导，不是随心所欲，需要科学的内部营运机制与模式支持。决策一旦形成，必须依据营运机制执行。机制与模式体现于研发、营销、施工管理的协调沟通关系，研发以营销为指引，施工管理是控制成本、运用新技术、新材料的过程，既要质量好又要成本低。无论产品研发、施工管理或营销都必须围绕营销、品牌发展需要。 3(建立统一营销系统 房地产品具有区域性，受地方人文、风俗、生活水平、居住文化等影响，但作为产品功能仍有统一性。建立统一的营销体系，对各地开发的项目按统一的营销体系要求进行本土化，是当前营销系统普遍发展模式，也是房地产企业建立跨地域品牌的必要手段。这样可以锻炼一支成熟、稳定的营销、策划队伍，为各地的产品研发提供最新的、系统的市场信息、客户购房心理、产品时尚，使新产品研发更符合市场需求。 4(树立品牌战略机制 房地产企业的初始品牌基本上都是建立产品流通的基础上，产品品牌的建立又需要企业CIS系统传播、产品创新、媒体推广、客户服务等的支持。CIS系统包括行为规范、视觉系统、行为理念。视觉系统基本要求就是企业商标、商号的统一;行为理念统一即是企业文化传播。产品的创新是对市场需求吸收消化，媒体推广则需要借助产品的推出;客户服务机制也是建立品牌和市场口碑的关键，IS09900标准就要求建立以客户为中心的服务机制。品牌建设是个系统工程，有好的地块还需要准确的市场定位、创新的规划设计，科学施工保证质量，并要运用有新工艺、新技术、新材料的运用，最后才是独特营销策划、完善的物业管理服务，只有整个过程都得到市场认同才能形成有力品牌。 5(培养成熟的企业文化 首先从企业的发展战略规划开始，让广大员工认识企业发展目标、产品开发理念、服务理念。并通过网站建设、出版刊物等形式传播企业理念、行为规范，使员工都认识并理解企业精神、经营理念，增强企业的凝聚力和向心力，在潜移默化中形成企业的文化。 6(构造产业发展联盟 与商业、教育、银行、中介、媒体、科研机构等在互利互惠的原则下结成产业联盟，加强沟通协作，形成共同发展平台，促进产业的发展，为品牌的发展和巩固服务。 4