西安商品房交房标准

西安商品房交房 西安商品房交房标准西安商品房交房标准是什么，针对西安商品房交房标准主要有 3 项，收房时首先要注意要求开发商出示相关文件资料:1、“两书”———《住宅质量保证书》和《住宅使用》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。3、如果合同约定提供《竣工验收备案表》是交房条件的话，应要求开发商提供;如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。购房者需要仔细查看合同中关于交房条件的约定，如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供;如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。如果没有约定《竣工验收备案表》为交付条件，一般认为有勘察、设计、施工、建设、监理五方单位出具的《竣工验收报告》即视为符合交付条件。作为买受人，如果合同没有约定备案表为交付条件，有权要求开发商出具《竣工验收报告》，开发商未能出具的，买受人可以拒收。必要时，可通过法律途径解决，以上 3 项可概括为西安商品房交房标准～值班编辑:您好，一、关于交房及相关条件:商品房通过相关职能部门如国土规划，消防，人防，燃气、单体质量等的专项验收并满足商品房合同关于交付条件的约定即可交房。 如您所购商品房交房时不能满足上述条件，是对于单体工程而言，也就是对于每一栋楼而言的，取得该 证表示该单体工程已经通过验收合格。《西安市商品房项目竣工交付使用备案证》是对整个小区综合验收，除了单体工程质量验收合格外，还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合 同协议，及已经达到正常使用条件的证明材料。 开发商交付不符合条件的房屋如何处理,惠诚西安房产律师:房屋出卖人交付的房屋不符合标准要分两种情 况～一、1、交付的商品房没有经过竣工验收或者 经竣工验收不合格而交付的～买受人可以拒绝收 房，按照合同约定的迟延交付房屋的条款追究开 发商的违约责任。如果无限期的拖下去，且合同 中没有约定长时间不能交付房屋可以解除合同的 情况下，没受人可以以合同目的不能实现为由要 求解除合同，赔偿损失～2、除了上述的指令问题 外，其他的配套设施等不合格的，不能以此为由 拒绝收房，否则买受人也应当承担迟延收房的违 约责任。只能依据合同其他的违约条款，追究开 发商的违约责任。二、房屋已经交付，出现了质 量不合格～也要分三种情况～1、主体结构质量不 合格的，可以要求开发商退房并赔偿损失～2、如 果是房屋存在质量问题，严重影响居住的也可以 3、 要求退房并要求赔偿损失～ 一般性的质量问题， 有开发商进行维修，开发商怠于维修的或者维修 不能的，业主可以自行或者聘请专业维修机构进 行维修，费用由开发商承担 hooh: 我买的商品房近期将交付，请告诉我验收房屋是 要注意哪些方面,2008-08-08 10:29:00惠诚西安房产律师:主要看你们双方签订的商品房合同中第八条、第 十四条以及附近中关于设施设备及配套的约定条 款的落实情况～ 麻烦: 如果房子没有达到交房条件而开发商强行让业主 收房，业主可以拒绝收房吗,这样业主有何依靠 的法律武器,惠诚西安房产律师:当然有权拒绝收房应当追究开发商的违约责任～ 如果长时间不能达到交房标准～买受人可以以合 同目的不能实现为由要求解除合同～要求赔偿～ 妞妞: 应该要有两证一书吧,惠诚西安房产律师:商品房使用说明书及质量保证书是应当出具的～ 但是这些都不是实质性内容～一书指的是竣工验 收备案表，如果 没有约定的话，开发商只提供竣 工验收报告书～ 香水: 关于延期交房问题，我们消费者应该注意那些事 项,策动太策了:交房的时候，如果没有达到要求，可以按照合同要求开 发商赔偿不 other: 如果开发商没有提供竣工验收备案表，那我们应该看什 么材料证明它验收合格呢,惠诚西安房产律师:没有竣工验收备案表，就要看竣工验收报告书。 按照相关的法律法规的规定，制式合同第八条第 一款的商品房经验收合格是指:商品房经勘查、 设计、施工、监理、建设各方联合验收合格后出 具的综合验收合格报告书，再加上单项验收合格 的证明文件，包括环保、人防、消防等只有具备 上述验收合格证明文件才能称为商品房经验收合 格 512: 交房应履行什么手续,. 111: 交房的法定条件是什么,.飞机场: 交房应履行什么手续,. 无语: 律师您好，除了合同中约定的交付条件，开发商在实际交房 中还应该给我们提供什么,有没有相关的规定,谢谢～ one: 如果房屋交付后，如果没有入住，可以按照 70的比例缴纳 物业费，装修期间或者是装修好之后没有搬进去，也可以按 照 70缴纳物业费吗,怎么样才算入住呢,惠诚西安房产律师:《陕西省物业服务收费管理实施办法试行自 2004 年 7 月 1 日起执行》第十九条规定:纳入 物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发 建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物 业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全 额交纳。 业主购买房屋后从未入住的或入住后不 使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业 登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用 按收费标准的 70,交纳。陕西省物业服务收费管 理实施办法试行自 2004 年 7 月 1 日起执行 火箭专家: 开发商交付不符合条件的房屋如何处理,我现在 就遇到了这样的问题～请教，急需律师解惑～谢 谢～惠诚西安房产律师:房屋出卖人交付的房屋不符合标准要分两种情 况～一、1、交付的商品房没有经过竣工验收或者 经竣工验收不合格而交付的～买受人可以拒绝收 房，按照合同约定的迟延交付房屋的条款追究开 发商的违约责任。如果无限期的拖下去，且合同 中没有约定长时间不能交付房屋可以解除合同的 情况下，没受人可以以合同目的不能实现为由要 求解除合同，赔偿损失～2、除了上述的指令问题 外，其他的配套设施等不合格的，不能以此为由 拒绝收房，否则买受人也应当承担迟延收房的违 约责任。只能依据合同其他的违约条款，追究开 发商的违约责任。二、房屋已经交付，出现了质 量不合格～也要分三种情况～1、主体结构质量不 合格的，可以要求开发商退房并赔偿损失～2、如 果是房屋存在质量问题，严重影响居住的也可以 3、 要求退房并要求赔偿损失～ 一般性的质量问题， 有开发商进行维修，开发商怠于维修的或者维修 不能的，业主可以自行或者聘请专业维修机构进 行维修，费用由开发商承担。 takemydog: 房屋交付后，开发商承诺的小区内的绿化、楼宇 对讲包括天然气等等设施都没有到位的情况下， 可以拒绝交物业费吗,惠诚西安房产律师:物业服务费的目的是在入住后缴纳给物业公司 的～从法律上来讲，缴纳物业费跟收房是两个法 律关系，没有必然的联系。实践操作中，因为开 发商有前期的物业管理服务协议，所以，这种关 联性导致交付房屋时缴纳物业管理费～律师认为， 在上述条件不能达到的情况下，当然可以拒绝缴 纳该费用～因为，合同的这部分目的是无法实现 的，在实现的可能性不存在的情况下，拒绝缴纳 物业费用是合理的～ 购房者: 商品房经验收合格是什么意思呢,惠诚西安房产律师:按照相关的法律法规的规定，制式合同第八条第 一款的商品房经验收合格是指:商品房经勘查、 设计、施工、监理、建设各方联合验收合格后出 具的综合验收合格报 告书，再加上单项验收合格 的证明文件，包括环保、人防、消防等只有具备 上述验收合格证明文件才能称为商品房经验收合 格～2008-08-08 09:46:00 力争: 如果开发商没有提供竣工验收备案表，是不是我 可以拒绝收房～惠诚西安房产律师:竣工验收备案表不是法定强制性的交付房屋的文 件，只有买受人与出卖人在商品房买卖合同中约 定了该文件涛作为交付房屋的依据，出卖人才会 在交付房屋时提供～如果没有提供，买受人当然 可以据此追究开发商迟延交付房屋的违约责任。、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定。目前，商品房买卖百分之九十以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现， 因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。 所以，《解释》第 3 条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。对此，在起草过程中有一种认为， 销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容， 销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补救。我们认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。首先，根据《合同法》第 15 条第 1 款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如，小区绿化率达 80,、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。根据《合同法》第 14 条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第 14 条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据上述理由，《解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约:1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到 80,、每单元配有日本原装三菱电梯二部等。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。 只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该 内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的， 应承担违约责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算， 司法实践中难以操作， 极易造成权利滥用和法律适用的不骋唬膊焕诙月蚴苋撕戏ɡ娴谋;ぁ,韵酃愀婧托柿系哪谌菸侍猓滴窠缫惨淹黄拼橙鲜叮记鹎榭鲇枰匀隙?鞒霰渫ü娑ā,绻愣「呒度嗣穹ㄔ骸豆赜诤贤ㄊ?泻笕隙ǚ康夭?贤侍獾闹傅家饧返?24 条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定， 但符合下列情形之一的， 该广告内容具有法律约束力:(1)向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺; (2)对商品房外墙或共用部分装饰标准的 (3)对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述;告示; (4)对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明; (5)其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴。五、商品房认购书与定金的问题出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律法规对认购书问题没有具体规定，引发了大量纠纷，急需给予明确认定。对认购书性质的认定问题有两种观点:第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应具有买卖合同的效力。第二种观点认为认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定，而且认购书中的定金条款是为担保主合同履行的从合同。我们认为，前述观点均有不足。首先，认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第 2 条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。其次，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，我们认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。 《关于适用担保法若对当事人在签订认购书时，约定交付定金的，根据《担保法》第 89 条、干问题的解释》第 115 条的规定，该定金为立约定金。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利;收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由， 如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。六、惩罚性赔偿责任的适用理论界和实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论， 主要集中反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》 (以下简称《消法》)第 49 条的问题上。反对意见认为，传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，且惩罚性赔偿主要适用于侵权责任。我国的惩罚性赔偿虽在《消法》第 49 条和《合同法》第 113 条有明确规定，但其主要是产品质量方面的 责任，适用范围不包括商品房在内。其次，商品房买卖数额巨大，惩罚性赔偿将导致双方利益显失平衡， 商品房质量问题可通过瑕疵担保责任制度得到更妥善的解决。 最后，对出卖人的欺诈行为难以认定，很难操作。赞成观点认为，商品房买卖合同应适用《消法》第 49 条的规定。《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外，商品房、出卖人、买受人分别属于《消法》第 49 条调整的商品、经营者、和消费者。从文义上解释，《消法》第 49 条所说的商品，既包括动产，也包括不动产，不能把商品仅仅理解为动产商 《合同法》在违约责任中的第 113 条第 2 款仍然重申了《消法》第 49 条，并未对商品的品。外延作出限制。