区分所有权

第三讲  所有权 一、建筑物区分所有权（☆☆☆☆☆）     1．建筑物区分所有权的概念     （1）概念     建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。     （2）建筑物区分所有权的特征     ①区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的。所谓区分，即对建筑物的分割，是指因对建筑物进行纵向和横向的区分，形成在构造上和功能上具有独立性的部分，从而在法律上赋予业主对其专有的部分享有所有权，对建筑物的共有部分享有共有权和管理权。对建筑物的区分有三种方式：（a）纵的分割；（b）横的分割；（c）纵横分割。     ②区分所有权的权利主体是业主。房屋的承租人不是区分所有权人。     ③区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分的共有权和管理权（成员权）三项要素组成。     ④区分所有权的客体主要是建筑物，但不限于建筑物。在商品房小区，业主的区分所有权的范围已经从建筑物扩展到整个小区，权利的标的包括小区规划范围内的绿地、道路等。   2．专有权     （1）专有权的特点     ①专有权具有所有权的效力。由此可以得出两个结论：第一，某一专有权人出售其专有部分时，其他业主不享有优先购买权；第二，业主的管理规约如果规定禁止业主出租或者抵押其专有部分，则该禁止性规定因违背公序良俗而无效。     ②专有权的客体具有特殊性。专有权的客体是业主的专有部分，该专有部分具有以下特性：（a）具有构造上的独立性。即专有部分具有固定性，并能够独立地形成一定的空间。（b）具有使用上的独立性。（c）通过登记这一公示现出法律上的独立性。     ③专有权的行使受到（较一般所有权更多的）限制。这是因为业主的专有部分与其他业主的专有部分相连，彼此营共同生活，相互间更容易产生不良影响，所以在法律上有必要对专有权的行使作出更多的限制。     ④专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：（a）区分所有人取得专有权便取得了共有权和成员权；反之丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。《物权法》第72条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”（b）专有权的大小，决定了共有权的持有份比例，决定了共有权中的使用和收益范围，决定了成员权（表决权）的大小。（c）区分所有权的公示登记，只登记专有权，共有权和成员权无需单独登记。     （2）专有权的客体（专有部分）     根据《物权法》的规定，专有权的客体可以包括：①业主专有的建筑物内的住宅或经营性用房。②商品房买卖明示由业主所有的（规划用于停放汽车的）车位、车库（《物权法》第74条第一款）。③商品房买卖合同明示属于业主个人的绿地（《物权法》第73条）。     （3）专有权的行使     ①行使专有权不得危及建筑物的安全。例如：装修房屋不得擅自拆除承重墙或者改变房屋的基本结构。不得在专有部分内实施易燃、易爆等高度危险作业。     ②不得滥用专有权，损害其他业主的合法权益。例如：《物权法》第83条规定，业主不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路。合法权益受到侵害的其他“业主”，可以依法向人民法院提起诉讼。     ③专有权的行使受到管理规约的一定限制。除非管理规约的内容因不合理而无效，否则业主行使专有权时，应当受到业主共同制定的管理规约的限制。《物权法》第77条特别规定：“业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意”。   3．共有权     （1）共有权的概念     区分所有人对共有部分的共有权，指区分所有人依据法律、合同以及管理规约的规定，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。     共有权具有以下特点：     ①共有权的主体人数众多。共有权的主体是整栋建筑物的业主，或者整个小区的业主，还可以是相邻的几个业主。     ②共有权从属专有权。     ③共有权的客体范围较为广泛、共有层次较为复杂。（a）根据共有产生的原因，可以将共有分为法定共有和约定共有。（b）根据共有人的范围，可以将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全部业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。     ④业主的共有权既不同于共同共有，也不同于按份共有。     ⑤共有权的行使具有特殊性。（a）一方面，应当依照法律或者管理规约来行使共有权；（b）另一方面，共有人行使共有权的应以其“持有份”为依据。     ⑥共有权负有义务。共有人对共有部分既享有权利，也负有义务。《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。     （2）共有权的客体（共有部分）     根据《物权法》的规定，“全体业主”法定共有的客体包括：     ①建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室等。     ②建筑物的公用设施，例如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备等。     ③建筑物占有的地基使用权。     ④建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。     ⑤建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）。     ⑥建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。     ⑦占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。     ⑧小区内空地。     ⑨建筑物及其附属设施的维修资金。     ⑩其他共有财产。     此外，需要注意的是，仅为“部分业主”共有的部分，例如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯、阳台、屋顶等。     （3）区分所有人对共有部分的权利与义务     区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指在区分所有中，业主根据其专有部分的面积占整个建筑总面积的比例所确定的份额。     ①区分所有人对共有部分的权利。包括：（a）对共有部分的使用权，包括共同使用和轮流使用两种方式。（b）收益权，即依照各自的持有份取得因共有部分所产生的收益。     ②区分所有人对共有部分的义务。包括：（a）以共有部分的本来用途使用共有部分。（b）按照各自的持有份分担共同费用和负担；并且不得以放弃权利不履行义务。     4．共同管理权（成员权）     共同管理权，又称成员权，指业主基于专有部分的所有权从而依法享有管理业主的共同财产和共同事务的权利。     （1）行使共同管理权的组织机构     ①业主大会。业主大会是由全体业主组成的、管理其共有财产和共同事务的自治组织。业主大会是业主行使共同管理权的组织机构，是业主的意思形成机构。     ②业主委员会。业主委员会是由业主大会选举的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。     （2）业主大会和业主委员会的地位     以下三点需要注意：     ①《物权法》没有赋予业主大会和业主委员会以诉讼主体资格。根据《物权法》第83条的规定，业主大会和业主委员会虽然有权请求（实施侵害其他业主合法权益的）业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但无权对该业主提起诉讼。只能由合法权益受到侵害的业主自己提起诉讼。     ②业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。     ③《物权法》第75条规定，业主“可以”设立业主大会，选举业主委员会，而不是“应当”设立业主大会，选举业主委员会。     （3）业主大会的表决规则     根据《物权法》第76条的规定：     ①决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意：（a）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。（b）改建、重建建筑物及其附属设施。     ②决定下列事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：即《物权法》第76条第一款第（一）项至第（四）项、第（七）项规定的事项。