石家庄市区商业市调报告 商业租金调查报告

石家庄市区商业市调 商业租金 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 石家庄市商业地产 市场调研报告 2010.10 第 1 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 市场调研说明 市场调研目的:根据对石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场基本状况调研，分析石家庄市区市场竞争对 手及市场操作空间，方便开发商结合本项目自身地价及其他成本，准确推断本项目的市场操作可 行性。 市场调研内容:石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场现阶段基本状况 重点调研对象:石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼项目 市场调研时间:2010年10月27日——10月30日 调研负责单位:河北恒森房地产开发顾问有限公司 第 2 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 目 录 第一部分 石家庄市概况介绍 第二部分 石家庄市区商业地产现状 第三部分 现售城市商住综合体项目 第四部分 区域商业地产市场总体分析 第六部分 未来商圈发展趋势与项目建议 第 3 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第一部分 石家庄市概况介绍 家庄关键词: 旧称“石门”; 河北省省会 位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与 山西为邻，北与保定为界; 该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富; 全国最大的抗生素生产基地座落在石家庄——华北制药 厂; 1948年新中国成立之初全国第一个解放的省会城市。 1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。 第 4 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 一、 地理位置 石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对 外开放的城市。石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283 38?47′,东经113?30′, 公里。位于北纬37?27′, 115?20′之间，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约1 75.383公里，周边界长760公里。石家庄市总面积15,848平方公里，其中市区面积455.8平方千米 。 二、 历史沿革 1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年12月26日，更名为石家庄市。当时，全 市人口19万，有大小工厂27家，工业总产值2000万元左右。1948年5月,1949年3月间，西柏坡是中共中央和中国人 民解放军总部所在地，毛主席、党中央在此指挥了震惊中外的三大战役，召开了著名的中国共产党七届二中全会。1968年 1月29日，河北省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家 庄市人民政府。 三、 政区划分及人口状况 石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、 鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个 高新技术开发区。常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人，共有43个少数民族成分，648 43人，占全市总人口的0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的76.8%。主要分布在市内五区和无极县、 藁城市、新乐市、辛集市、正定县。全市有3个民族乡，18个民族村。 四、 资源特点 第 5 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 石家庄市旅游资源丰富，名胜古迹众多，其中国家级重点文物保护单位18处， 省级重点文物保护单位105处，市、县 级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处;有国家级风景名胜区2处(苍岩山、嶂石岩)，省级风景名 胜区2处(封龙山、天桂山);还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文 赵县;以及省级旅游度假村4处(蟠 化名县―― 龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩)，国家级森林公园,处(五岳寨)，省级森林公园7处(仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州 湖、西柏坡等)，国家级和省爱国主义教育基地6处;独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条 件。1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。 五、 政情概况 石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资 环境较为优越，是国农业 石家庄市地处河北省中南部，跨华北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、 果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国36个重点 城市第一位，被国家确定为优质小麦生产基地， 素有“北方粮仓”之称。 七、 工业 石家庄工业发展迅速，预计到2012年，省级以上企业技术中心由目前的45个增至55个;中国驰名商标由目前的22 件增加到25件;国家高新技术企业达到200家以上;发明专利总量达到9000项以上。四是主导产业打造新优势:到201 2年，生物(医药)、装备、化工、电子信息、纺织等5个主导行业规模以上工业增加值达到1487亿元，比2008年增长1 61%。 第 6 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 八、 财贸金融 石家庄市经济总体回升向好。2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。第一产 业实现增加值305.3亿元，增长0.2%;第二产业实现增加值1558.5亿元，增长11.6%;第三产业实现增加值1251.1亿元， 增长13.0 %。年末全市城镇单位从业人员83.5万人，比上年同期减少1.5,，其中在岗职工80.2万人，比上年同期减少2. 1,;全市在岗职工平均工资27372元，比上年增长16.7,。年末市区单位从 业人员为52.8万人，其中在岗职工50.0万人， 在岗职工平均工资30649元，比上年同期增长16.4,。 九、 交通通讯 2010到2015年前后，将建成城区东北部的滹沱新区的总体设施和城南的铁路入地工程(新客站)，到2012年中旬， 新客站完工，1、2号线也将完成初步通车条件。石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该 、307、308等 市北部;京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107到国家级公路在市域内纵横交错;地方道路 基本实现县县通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，公路交通网络。主要航空 枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量 已突破100万。北京奥运会期间，石家庄正定机场是北京首都国际机场的主要备降机场之一。 石家庄已与世界众多国家和地 区以及国内各大中城市开展互办特快专递业务，通信便捷;全市电话总容量超过50万门.。 十、 文教科技 石家庄是河北及华北的教育中心，有很多所大学，如河北师范大学、河北经贸大学、河北科技大学等等;并且还有很多 重要的军事院校，如石家庄陆军军官学院、石家庄陆军参谋学院、石家庄军械学院，装甲兵指挥学院等等，石家庄共有高校 135所。 第 7 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 总结: 1、石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开 放的城市; 2、辖区石家庄市区商业地产现状 石家庄商业房产关键词: 三大商圈 商业经营混杂 城市经济高速发展，人们购买力在不断增加 商业格局以“点”向“线和面”发展 经营管理水平有待提高 第 8 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展 一、 三大商圈 从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为如下几个商圈:东购-新百商圈、北 国商圈、怀特商圈。(如图)其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业分散最密集、配套设施最完善、 人流量最集中的地段;而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。 石家庄市现有商圈分布图 共 53 页 第 9 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 1、 东购-新百商圈: 位于繁华的中山路段，交通便利(距火车站不足10分钟路程)，易达性强。东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物广场两大百货商场为主，集天元名品、金百利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、KFC、McDonald’s、华银大厦写字楼等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈。东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万。 第 10 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 2、 北国商圈: —新百商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。以北国商城为主， 和东购 还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务 酒店、三利国际名品、图书大厦、长安大厦(含商业和写字楼)、新燕春集团(新燕春花园酒店、新燕春饭店)、福满楼、欧贵客、 KFC、M等。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国商城客流量为8万人，占整体的80%。 第 11 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 3、 怀特商圈: 石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。保龙仓槐 底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世 界、河北人家、大宅门等也引人关注。以及大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商业价 值最高的区域。 第 12 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 二、 商业租赁模式 石家庄商业包含百货商城、服饰城、批发市场、地下商业街、零售店铺等各种商业模式，租赁方式有销售额返点、现金租赁、买断使用权三种方式，销售额返点的形式就有如东方购物中心(简称东购)、先天下等大型商城采用，其他多数商业还是以现金租赁形式为主。(如下图) 商业 东方购物中心 先天下 经营类型 中高档百货商城 中高档百货商城 面积 30—100平方米 20—100平方米 租赁方式 销售额返点 销售额返点 租金 扣销售额的30%为租金 返25%—27%(依据品牌划分) 3层，12平方米，68000元/年 4曾，10平方米，40000元/年 2层，14平方米，96000元/年 3层，12平方米，90000元/年 2层，10平方米，40000元/年 备注 四周为国际品牌，中间是国内品牌，电费1元/度 押金3000元 管理费1000元/年 新天地 天元名品 中档服饰城 中档服装城 10—30平方米 10—30平方米 现金租赁 现金租赁 金亿城 中高档品牌批发城 20—100平方米 现金租赁 市场全部以产权卖出，3层价格15000元/平方米 天成商港 中高挡品牌批发城 10—100平方米 现金租赁 买断使用权 租金形式:1层主通道旁，10平方米， 5700元/月，6.8万元/年 买断形式:3层，40平方米，10万/年(一次性买断5年) 8平方米，10000元/年 承租一年赠送半年 新万宝购物中心 地下商业街 8—12平方米 现金租赁 第 13 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 10平方米，12000元/年 12平方米，14000元/年 主通道旁价格贵2000-3000元/年 中心线商业街 地下商业街 10—30平方米 现金租赁 暂未收取物业费 13平方米，1800元/月(3个月一付)， 21000元/年 第一年不收取任何物18平方米，2500元/月(3个月一付)，业费，第二年缴纳保25000元/年 证金和物业费 19平方米，3000元/月(3个月一付)， 35000元/年 位置普通的，60-70元/天; 位置较好的，100-200元/天; 多数是租金形式，买断情况较少 仓库30元/平方米/月(有电梯)，无物业费、卫生费，厕所0.3 元/次，停车收费比其 他地方贵一半(汽车4 15平方米，需要大面积的自己打通 现 元、自行车0.3元) 南三条 批发商业街 金租赁 买断使用权 街边商业 零售商业店铺 10—100平方米 现金租赁 10平方米，3000元/月; -2015-30平方米，无物业费，有卫生费，4500-6000元/平方米;40平方米以上，5元/月 10000以上 总结: 石家庄现最核心并且已营运成熟的只有“新百-东购商圈”、“北国商圈”、“怀特商圈”三个商圈; 租赁方式上，大型百货商场多以销售额返点为主，其他多以现金租赁形式为主; 租赁铺面面积多在10—100平方米之间，租金水平由于所处位置的关系，有较大差距。 第 14 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第三部分 现售城市商住综合体项目 石家庄在售商住综合体项目一览表 第 15 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 一、石家庄一环内所有在售城市综合体项目 第 16 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 17 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 18 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 19 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 20 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 21 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 22 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 23 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 24 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 25 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 26 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 27 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 28 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 29 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 30 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 31 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 共 53 页 第 32 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 33 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 共 53 页 第 34 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 二、在售城市商住综合体项目指标分析 1、开发指标分析: 项目位置都为市较好位置，市中心区域楼盘开发规模较小; 项目容积率偏高，都在3以上，最高的达到6.5，依据项目位置，越接近市中心，容积率越高; 绿化率普遍不高，项目均为城市综合体项目，在寸土寸金的地段，为保证土地最大化利用，并且主要以商业、办公为主，因此 绿化指标均不高。 第 35 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 2、营销推广风格 项目对所处地点的核心性都作为一个主要的推广、卖点来考虑，由此可见 项目所处的位置非常重要; 各开发商力请知名的房地产经纪公司担当营销策划顾问，经过地域位置、 周边交通、商业配套相关信息等的研究，最终达 到了项目的最优化营销策划方略。 项目虽然推广特色各不相同，但共同点越来越明显，后期项目争取达到较大差异化，才能在众多项目中脱颖而出。 第 36 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 3、产品分析 物业类型以公寓、写字楼为主，面积段以小面积段居多兼含少量大面积，原因为此地段土地成本较高，处于市中心地段， 单套产品售价较高; 公寓面积段控制在40—160?之间，其中以60—100?户型销售情况最好。 4、 客户群构成 石家庄处于省会城市的高速发展阶段，依据现阶段涵盖公寓、写字楼的新型城市商住综合体的购买情况，可以归纳为以下几种情况: 城市白领阶层，现急需房屋，用于婚娶过渡性住房; 对项目地段未来发展有信心，现阶段不缺房，主要用于投资，期望于后期回报; 新成立的公司，由于项目处于城市的核心发展区域，交通、人文、商业影响较大，办公地点开设于此，对公司的发展具有 第 37 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 较大优势。 5、 物业管理 根据以上可以看出，各项目物业费都在1元以上，中基礼域由于是70年产权的住宅用地，称是按住宅物业费收取。具体物 业费用的收取情况，还待项目最终交付使用为准。 6、 价格和销售率 第 38 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 项目价格维持在6000-12000元/平方米之间，视位置与规模大小而定，紧临市区最为繁华的中山路的项目售价最高，非 紧邻主干道的项目售价相对低一些; 目前以新源NASA价格最高，虽然属于精装修，但售价以到11800元/?，10月18日开盘，属于刚开盘项目; 中山路东购商圈繁华中心区域近期开盘项目较多，竞争压力明显，具体销售优劣情况还有待后期观察。 销售情况均尚可，主要以投资或办公为主，生活居住原因购买者不多。 总结 1、通过项目调查，总体上可以看出石家庄市经济发展态势很好，在建城市综合体项目项目较多，现在处于供需两旺的时候， 整体销售情况良好。 第 39 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 2、市内依据所处地段、规模大小的因素的影响，所售价格与销售率略有差异; 3、公寓以60-100平米的面积段控制的销售情况最好，深受投资与自用者的喜欢; 4、据守交通主干道，产品价格定位于8000-12000元/平米较为适中，位置稍微次之的定位于6000-8000元/平方米为宜; 5、项目均以高容积率为特点，整体项目内若无住宅项目，绿化率均不高。 第四部分 一环区域内商住综合体解析 商住综合体(类HOPSCA)将是以后发展的趋势，现挑选一环区域内6个已经成型的和还未交付使用的城市综合体项目，它们依 次是金正?缔景城、万象天成项目(WONDER MALL)、金世界中央新城、中宏汇景国际、先天下、泰勒中心(位置如图所示);通过 进行简单的介绍与比较，从而更深刻的了解城市综合体项目的开发与后期营运管理方向，能够更好的为本项目的开发提供支持。 第 40 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第 41 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 一、 区域市场商住综合体项目简介(类hopsca) 金正•缔景城 金正•缔景城由石家庄金正房地产开发有限公司总投资26亿元开发建设， 项目规划用地20.5万平方米，地上规划建筑面积66万平方米，其中商业部分 29万平方米，住宅部分37万平方米。 占地312余亩，总建筑面积达66万平米， 是一座气韵壮美的盛世欧洲城，共兴建包括25栋高层景观住宅、4栋酒店式商 务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万平方米零售卖场及体验 式休闲娱乐集会、6万平方米欧洲风情商业走廊、6000平米超大爱琴海景、1万 平方米示范小学、双语幼 儿园在内的商业配套及公建设施，建成后可谓石家庄的“城中之城”和首屈一 指的中央级生活区。 万象天成项目(WONDER MALL) 总占地40亩，总建筑面积16万平米，建筑总高度为99.7米，由三座塔 楼和一座裙楼组成，三个高层塔楼分别是一家五星级酒店、一栋5A智能化写 字楼和一座高档精装商住公寓，负一、二层和商业裙房构成了约10 万平米的 第 42 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 精品购物中心，其余地下两层为车库。 金世界中央新城 总建筑面积近100万平米，目前规模较大的综合性建筑群。中央新城集商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十字金街，构建金世界中央新城的整体规划模式。金世界国际复合消费区以国际街区商 业MALL理念为宗旨，将各种商业形态融会，使人们在购物的同时还观赏了不 同的商业风景，既满足了不同群体的消费胃口，又最大限度地愉悦了购物者 的心情。 中宏汇景国际 城市中央复合建筑群，东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山 路，总建筑面积52万平米，总投资达12.5亿元。巨擘手笔，整合五类锋尚作品: 中央公馆(高档公寓)、中央首府(鼎级豪宅)、中央Office(专业写字楼)、中央 酒店(五星级酒店)、中央98(时尚酒吧一条街)。形成集居住、工作、休闲、购 物、娱乐为一体的新城聚落。 第 43 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 先天下: 2004年，开元公司开发建设先天下项目，项目立项名称为开元花园，项目 推广名称为"先天下"。建筑面积42万平方米，总投资约15亿元。兴建一座集" 购物、商务、会展、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游"等八大功能于一体的"一站 式"大型购物中心及高档写字楼、公寓、住宅为主的综合开发项目，地块规划将 C三区，项目整体将坚持高起点设计、高标准建设，采用 地块划分为A、B、 全 钢结构，囊括应用国家建设部推广的十项新技术。 泰勒中心: 泰勒中心是石家庄市2008年政府重点项目之一，由远洋城公司开发项 目，公司旗下有保龙仓超市，有较强的零售业操作、经营管理经验。项目 立项名称为远洋城，建筑面积24万平方米，总投资33亿元是集购物、休 闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒 店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主商场。 第 44 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 二、商住综合体项目对比表: 项目名称 金正•缔景城 总建筑面积 66万平方米;商业部分29万平方米，住宅部分37万平方米 物业类型 25栋住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼、12万单体商业、6万平方米 3层商业街区 商业业态 酒吧街、美食街、菜市场、沃尔玛、婚纱主题商业街区;休闲、健 身美容等社区零售商业 休闲、餐饮、购物高档零售商业单体。核心商 业业态未定 国际复合消费区以国际街区商业MALL理念。核 心商业业态未定 招商运营模式 售价/租金 香港太平洋投资顾问;商业单体未售;沿街先销售，后招商运营。 店铺首层2.2万;2 层1.6万/平米。租金首层160元;二层60元/月/平米 商业未知;据报道其与百盛、保利等巨头已达 成协议。 未知 未售 万象天成项目 总建筑面积16万平米 一栋五星级酒店、一栋5A智能化 写字楼和一座高档精装商住公寓。负一、二层和商业裙房构成了约10 万平米的精品购物中心 金世界 总建筑面积近100万 平米 总建筑面积52万平方 米 商业、商务、高尚住宅、酒店式公寓于一体，四街四区五大集群、十 字金街 高档公寓、住宅、写字楼、五星级酒店、时尚酒吧街;单体商业(东 尚)及沿街社区商业 未售 汇景国际 东尚mall单体5万商一部分写字楼整栋出业。集购物、餐饮，娱售;单体商业(东尚乐，休闲为一体的mall mall)交由东尚商业独 立运营。 集"购物、商务、会展、商业完全交由北国运娱乐、餐饮、康体、休营，预计3-5年内租金闲、旅游"等八大功能于全免。 沿街商业3-6万/平 米。东尚目前仅出租，预计待其成熟后再售。租金水平:60-250元/平米/月 商业未售.租金扣点 15-25% 先天下 总建筑面积42万平方 米 高档写字楼、公寓、住宅;复合体 商业 第 45 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 一体的"一站式"大型购物中心。约12万平米 泰勒中心(远洋城) 总建筑面积24万平方 米 两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型 超市和主题商场 购物、休闲、娱乐、餐饮、办公。两座购物中心、两座全功能影院、一家五星级酒店、一座智能商务楼宇、一座嘉年华不夜城、一家大型超市和主题商场 沃尔玛、家乐福、乐购(tesco)、家世界、北人集团等在洽谈之中，目前国际零售大买场超市受交通环境、项目进度的影响，进驻的可能性不大，有可能的是北人集团百货和家电进驻，以及开发商自己旗下企业宝隆仓超市进驻，其他娱乐休闲配套 尚未确定。 未售 三、区域市场商业运营商简述 项目名称 乐模 天元名品 燕港商务 东购 谛景城 万象天成 投资开发 东方金地 天元 燕港 北京东方购物投资 金正 天成 北京源亚 王二梅 贾卧龙 天成商业团队 商业策划 青岛睿邦商业 李星 招商团队 青岛睿邦商业 李星 北京源亚 王二梅 贾卧龙 天成商业团队 运营管理 自营 自营 在售 自营 —— —— 第 46 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 先天下 泰勒中心(远洋城) 东尚mall 万隆国际 汇景国际 石门不夜城 金世界 中心线 河北开元地产 石家庄勒泰房地产 中宏地产 河北万润新元 中宏地产 河北寰宇地产 河北金城地产 河北宇东房地产 北国商业团队 置地前景?新港置业 东尚商业管理公司 北京成业行 北京龙尊 北京嘉诚联行顾问 弘策?中国 北国商业团队 —— 东尚商业管理公司 北京成业行 自行 —— 弘策?中国 北国商业团队 —— 东尚商业管理公司 —— —— —— —— 武汉维金时代地产策划 武汉维金时代地产策划 —— 总结: 商住综合体(类HOPSCA)将是以后城市商业发展的方向，必将带动整个城市的高效、快速发展; 位置都处于交通便利、人流量大的城市繁华之所在，据守城市交通主干道; 商住综合体是集商业、居住、办公、娱乐休闲、餐饮时尚于一体的国际化建筑群; 项目运作需要有优秀的商业团队进行后期的招商与营运管理; 商业业态齐全，涵盖购物中心或商业街、酒店、公寓; 商业可租可售，现阶段以先期销售、后期招商营运方针策略。 中心线属于地下商业街区，现施行以返租的形式进行出售，初定返租期限为两年，返利润为总款的8%，两年后可自营或继续返 租，返租金额为当时现实租金，由于中心线为刚营运街区，具体成效未可预见。 第 47 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 第五部分 商业地产市场总体分析 一、一环内商业经营混杂，城市形象有待提升 石家庄是在铁路沿线的农村成长起来的城市，受历史、地理环境及本土人文观念的影响，各类需要通过流通环节的商品市场在 铁路沿线及火车站周边扎根，造成目前市中心区一环内批发市场、专业市场及购物百货商场集中在一起，经营混杂，产品的档次、 价格、质量参差不齐、购物环境嘈杂，消费层次不明显，这种混杂的商业格局严重制约城市商业的发展、城市现代化、都市化的推 进进成缓慢，有碍城市形象的提升。因此，专业市场在同时受到全国各地专业市场的冲击下，其商业辐射面逐渐缩小，专业批发市 场的“退市进郊”便是时间上的问题了。 二、百货零售业不呈区域性分布，商业格局由“点”趋向“线和面” 目前，石家庄百货零售业不呈区域性分布，而是以“点”代替“线”或“面”，即:以北国商城、东方购物广场为主要的传统 百货购物场所替代了国内普遍的区域性购物习惯，在需求层面上仅停留在购物环节上，同时这些购物场所对区域性商业的带动有限， 就中山路沿线的沿街店面的局部旺市，是靠交通主干道以及商务办公楼、酒店林立遍布于中山路沿线而带动的，因此在有限的购物 场所要解决230万常住人口的购物需求，造成购物人流集中、密度大。这种状态显示，石家庄商业发展处于初级阶段，同时也相对 落后于其他内陆城市，随着城市化进程的发展，这种零售业态将被其他更高级及能满足全方位人本需求的商业物业形式替代，因此 可以说石家庄真正意义上的都会型商圈还未形成。 三、现有商业选址多出现问题，商业经营管理水平落后 第 48 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 “王府井”百货淡出女人世界，退出石家庄商业市场，引起掀然大波，还有天客隆超市、韩城等多家商业关闭歇业，综上所述 商业经营出现问题，其地理位置、区位环境、选址、经营管理等方面存在诸多原因，适者生存，因此也为今后的商业发展提供了生 存和发展的机会。 四、主题式商业出现，现代流通呈现良好态势 随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当 的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更 新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争 最激烈的一环 。传统的百货商场因环境恶劣、嘈杂拥挤、杂乱无序、需求单一、个性中庸等方面的影响，在以体验式、多业态、全 方位满足需求的新型购物中心还未出现的情况下，经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、主题商场将成为石家庄商业市场的 必然。因此以年轻酷装及休闲服饰为经营主题的天元名品一期、二期项目能取得销售和经营双丰收，便是顺理成章的事。大经街的 后期不断探索着适合石家庄本土特色的发展模式，达到售租两旺的局面将指日可待。 石家庄市加快利用连锁经营、电子商务、现代物流等方式改造传统商业服务业，现代流通呈现出多行业、多业态、多形式、多 元化发展的良好态势。本地连锁公司总数达到21家，大中型超市达到49家，各类专卖店、专业点500余家，其中万平方米以上的 大型超市达16家。围绕做大做强优势企业，培育形成了北人集团、珍极集团、新燕春、保龙仓等为代表的十大商贸集团，成为商贸 经济发展的重要支撑。万客隆、麦当劳、世纪联华、国美、大中、苏宁、家世界等一批外埠新兴业态企业广泛进驻，现购自运、仓 储经营、会员制、专业店、复合型购物中心等国内外先进经营理念和管理技术得到广泛应用，将促进商业的全方位健康、快速发展。 五、传统百货业态依然占市场主导，多业态组合开始出现 第 49 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 目前北国商城以每年8亿元的营业额、东购以5亿元的年营业额、华联以3亿元的年营业额占据着零售商业市场的主导地位。 但据数据统计自2004年人民百货改变传百货的经营模式，提出shopping—mall的经营思路，重新进行定位、业态组合的调整、以 及购物环境的改造后，逐年呈现良好的营业业绩，甚至目前已超过东购的营业额。在次之前华联也是对一二层商场进行调整，重新 定位、市场细分、客户群细分、有选择性引进品牌后维持了现有的营业业绩。同时位居全国零售业第7的北国商业集团，在做好做 旺北国商城的同时，顺大势所趋，开始迅速扩张，如“先天下”与“北国”联姻打造华北最大的shopping—mall，开始走铜锣湾百 货集团的发展扩张之路----地产与商业结合，商业营业面积扩张到20多万平方 米，其扩张发展的战略十分明显，即通过百货店、超 市为主力店，集购物、休闲、美食等多业态组合的商业物业形式，结合已有的品牌效应，达到再一次的飞跃，保持今后在石家庄的 零售商业的领导地位。 总结: 石家庄现有商业形象可感力性较差、规模有限、停车等配套不足、购物环境差、经营管理水平较落后，在商业选址上多出现 问题，也因此经营不理想，消费模式单一，仍停留在传统百货及超市的购物模式， 以体验式、一站式结合休闲、餐饮、娱乐的商业 业态还未真正出现，因此新型大型商业今后在石家庄将会不断涌现，随着这些大型商业的出现，石家庄商业市场将有很大的发展潜 力。 第六部分 未来商圈发展趋势与项目建议 一、未来商圈发展趋势 第 50 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 未来石家庄商圈发展将由“点”到“线面”发展，形成由“东购-新百商圈”、“北国商圈”为核心，向周边区域扩展态势，并逐 步形成“线面式商业区”，最终形成省会成熟的国际化商业模式。(如图) 未来省会商圈发展预测图 第 51 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 商圈发展趋势: 趋势一:由中心向外围发展;由中山路为核心向南北两翼发展趋势; 趋势二:单体商业逐渐向复合型商业转变; 趋势三:新型商圈业态偏重家居建材、休闲娱乐、餐饮时尚等; 趋势四:东南商业比重偏大，西北商业比重偏小; 趋势五:新商圈的形成将依赖区域人口资源支撑; 二、本项目特点及建议 项目所在地处于商业核心位置，是商家必争之地，区域内距离“东购-新百商圈”、“北国商圈”不足2公里，今后必将成为省 会国际化商业新型商业的一颗新星。 第 52 页 共 53 页 三大核心竞争力:营销策略+视觉表现力+销售执行力 建议: 北靠中山路繁华地带，西侧紧临平安大街，占据东购-新百商圈与北国商圈之间稀有地块，营造集商业、休闲娱乐、餐饮 时尚于一体的高档精品商业模式; 商业应需提前做出规划，以拉升公寓、写字楼等物业价值; 聘专业的商业策划团队、招商团队，以及运营团队，专业细致的进行商业布局，勾勒商业节点，以前瞻性的眼光先期入市; 依靠地段优势，拔高项目品质，引入如沃尔玛、百盛、乐购等世界一级的城市商业营运商; 引入奢华精装、舒适便利生态等元素，增加公寓产品卖点和附加值; 定位于高档城市商住综合体项目，以立体式、多元化商业来营造高品质HOPSCA; 综合而言，此项目特征应定位于高档商住综合体，属于目前石家庄紧缺的集商业、办公、休闲娱乐、餐饮时尚与一体的高档城 市商住聚合体的模式。项目所在地块现状属于市核心商业区，位于东购-新百商圈与北国商圈之间，临中山路与平安大街，商业配套、 办公环境、娱乐餐饮休闲环境非常完善，人流量为整个石家庄最多的区域，因为应该定位于“依靠高档品质主打市场”的策略。 第 53 页 共 53 页