二手房交房八大注意事项

二手房交房八大注意事项 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 1(结清水表账单 自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打查询该房产已往的水费欠缴情况。 2(告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打热线查询。 3(协助煤气过户 按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777 上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。 4(协助有线电视过户 有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。 5(结清电话，宽带费用 如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打查询。 6(结算维修资金 按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。 7(物业更名及结算物业管理费用 建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。 8(迁移户口 在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经 迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认 一、二手房交易十项注意 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 (4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 (8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 三、北京:二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买 房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 交易费用 流程 ?按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ?其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ?按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ?申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理 1、入门先见厨厕，退运之宅 所有的屋子，入门必见客厅。现代的建筑设计，有时为了考虑空间的配置，一进门往往先见到厨房、餐厅或浴厕。这是阳宅的大忌，也不合常理，居住其中，家运必衰。 2、房门对大门，耽于淫欲 卧室门不可正对大门，否则易诱使居住者耽于淫乱色欲之中。 3、客厅在屋子正中大吉 一般住宅，如果起居室或客厅设在整幢房子的正中间，这是一种大吉之象，可使家运昌隆。 4、不规则屋不可做厨房 不规则屋如用来做厨房，会影响家人健康，不规则屋只可用来做储藏间用. 5、横梁压顶，影响情绪与健康 横梁最忌压在床头、书桌及餐桌上方，如实在无法避免，也要设计天花板，将之挡住，否则就会影响居者的情绪与健康，事业运亦会受阻. 6、不规则屋不宜做卧室 不规则的房间不可用做夫妇的主卧房，否则会导致久婚不孕的后果。 7、床边按镜，难以安眠 除了床不可正对大镜之外，床的两侧如果有大的穿衣镜，将使人睡不安稳，导致失眠、惊梦等. 8、卧室不可布置得琳琅满目 卧室的色调以素雅温暖为宜，切忌太过鲜艳，也不要布置得琳琅满目，过度豪华，闪闪发光的饰物尤为不宜。 9、浴厕对床，当心恶疾 主卧室中，除了床不可正对浴厕之外，侧对亦不吉，容易使人罹患严重恶疾。 10、常青盆栽利家运 由于生活品位的提高，为了增加室内的绿意，常青盆栽是很好的室内饰物，但务必选择常绿、生命力强，不易凋谢、落叶的植物。 11、床头巨画大不宜 床头置画可以增加卧室之雅意，但以轻薄短小为宜，最忌厚重巨框之大画，否则一旦挂钩脱落，当头砍下，非死即伤，不可不慎。 12、整洁的浴厕才能留财 浴厕是排污之所，除了方位要合规中局之外，最忌阴湿、不洁、有异味，如能保持清洁干爽反而能留住财气。 13、大门直通到底，麻烦不断 居家忌象宾馆饭店一样一条长廊连着一排数个房间，否则易发生外遇及私奔现象，难得平安。 14、有脚之床，床下忌堆杂物 有脚之床，床下宜保持空旷通风，切不可于床下堆放杂物，新婚夫妇尤忌。 15、屋内房门，开门方向应一致 屋内房门，开门方向应一致，这一点从门把手就可以断定。最忌一扇左开，一扇右开。 16、浴厕设在走廊尽头，大凶 屋内如有走廊，浴厕只宜设在走廊边上，不可设在尽头，否则大凶。 17、床头忌开大窗 床头开窗乃风水大忌，务必谨记。 19、柱角冲射不利婚 不论男性或女性之个人房间内，皆要避免柱角冲射，否则必会影响情绪和健康，对恋爱及婚姻亦不利，务必及早补救。 20、暖光灯泡利于感情 卧房的灯光对夫妇感情相当重要，应尽量采用暖色光的灯泡，少用寒色光的灯泡或荧光灯。 21、隔角煞冲射，宜盆栽抵挡 要想居家平安健康，在可能的情况下，应选择四周没有屋角射来成隔角煞的房屋。如自家住宅犯隔 卧室之布置 1、 卧室门不可对明镜――主夫妻失和、精神衰弱。 、 卧室门不可对床头――主神经痛、头痛。(我爸妈的那个卧室就是 我记得 2 小时候我爸爸头真的一直痛 后来找了风水师 让我们把床办一下 真的就好了) 3、 室床头不可对明镜――主疑心病重、恶梦、神经痛。 4、 化妆台明镜不可对浴室门――主夫妻失和、容易发脾气。 5、 浴室门不可对床头――主痛风、风湿、头痛。(哎 真的绝对很准 我的房子就是 卫生间在中间 而且一面靠卧室 我就是有风湿 我住进去之后 腰真的没好过) 6、 床头不可靠在浴室墙――主腰背痛、风湿痛。 7、 床头不可被梁压――主精神不振、神经质。 8、 卧室明镜不可由太多,主心神不定、疑心病 半夜来跟新破解方法 若是阳台正对大门或厨房，可将窗帘长时间拉上以作为阻绝。 出入大门的位置不要正对阳台，这形成了所谓的“穿心”，家中会不易聚财，有破财之事。 解决方法:放置玄关柜阻隔大门和阳台，在大门入口处放置鱼缸(命中忌水者 不可放鱼缸，可以屏风取代)。可设置阳台窗，将阳台阻隔或种植盆栽及爬藤植物，窗帘长时间拉上也是可行的方法。 禁忌2 阳台也不可正对厨房，这也是一种“穿心”，会使得家中的团聚功能减弱，丈夫易外遇、 老婆会红杏出墙，小孩不爱回家。 解决方法:做花架种满爬藤植物或放置盆栽，使其炉灶 炉灶的摆放位署不可以对着后阳台的门或厨房门，这对常在家中用餐者的健康有损。 解决方法:可以在门上装布帘，作为阻隔。 家中不要任意安装明镜，以免破坏室内磁场;有时室内为展现延伸效果，喜用明镜为装饰，但是卧房最好不要装大面的镜子，会使得磁场因反射而紊乱。 解决方法:若一定要装镜子，也以一面墙为宜，不要两面都装，造成反射。或者运用家饰布制成帘子，将其遮掩起来。 家中的植栽也要慎选。不要种细长叶片的植物，这样主人易惹口舌纠纷。蕨类和葛藤类的植物最好也不要种，此类植物较阴，若长得茂盛，家中易招惹“不干净”的东西。 解决方法:要选宽阔叶面的、或是生命力强的花卉为宜。 厕所的位置在居家风水中，是十分重要的，若是将房屋的平面九等分，位于正中那一块为家中“中宫”，居家厕所的位置不能在“中宫”上，即所谓的“厕占中宫”，对家中的财运与家人身体都不好。 解决方法:若建筑已将马桶放在中宫位上，试着将洗脸盆和马桶对调，或是长期在浴缸中蓄水，可以改善。 龙风镜(主卧专用) 说明:直径30cm 纯桃木，夫妻感情的专用的吉祥物系列法器。 用途:为夫妻感情设计专用，防止家庭感情出现危机，婚外情，确保家庭和睦，不被第三者打扰，维持夫妻感情，合好如初。 安放:适合放于主卧室床头。 平安瓶(厨房次卧) 说明:直径28cm纯桃木，厨房次卧专用的吉祥物系列法器。 用途:为厨房次卧室专门设计，解决厨房处于凶位，进大门正对厨房，厕所正对厨房引起的健康问题，或者次卧位于凶位，主要是老人孩子风水比较差的卧室。 安放:正对厨房或者次卧室门安放。 兽头(厕所专用) 说明:直径26cm 纯桃木，厕所房专用的吉祥物系列法器。 用途:为厕所专门设计，解决厕所占了吉星位，厕所正对大门卧室门问题。 安放:正对厕所门安放。 台式镜(缺角专用) 说明:直径32cm纯桃木，缺角专用的吉祥物系列法器。 用途:为缺角专门设计，解决缺东北角、西北角、吉祥位置缺的角。 安放:正对缺角位置安放。 中国结(不规则专用) 说明:直径29cm 纯桃木，不规则专用的吉祥物系列法器。 用途:为不规则专门设计，解决房子不是正南正北，形状怪异，引起的运气反复问题。 安放:正对大门放于客厅为好。 富贵鱼(送礼专用) 说明:直径26cm纯桃木，送礼专用的吉祥物系列法器。 用途:富贵鱼，连年有余，为家人带来富贵吉祥和平安健康，最合适的赠送礼品。 安放:在客厅安放为好，正对主人卧室。 大钱币(家庭聚财) 说明:直径45cm 纯桃木，家庭聚财专用的吉祥物系列法器。 用途:为家庭聚财专门设计，解决家庭收入日益减少不稳定，破财流失钱财问题。 安放:在主卧室正对床位。 小双龙(公司聚财) 说明:直径35cm纯桃木，公司聚财专用的吉祥物系列法器。 用途:为公司、店铺聚财专门设计，解决公司付出多劳动多，而收入少不稳定，步步难行等问题。 安放:在总负责人办公室，正对总负责人座位。 神龙戏水(特大号) 说明:直径110—130cm重70斤，纯桃木，是目前最大的吉祥物系列法器。 用于:集团公司、工厂、厂矿、商场、星级宾馆、酒店、娱乐场、大家庭等大型建筑物企业单位。 用途:目的是化解沥气，会聚人气，确保平安，生意兴隆。 安放:本吉祥物为特制专供，各地均不直接销售，请在专家指导下安放。 特殊:是目前能量气场影响力最大的，制作开光需要一个多月，真正时来运转，路路畅通 其实只要是正南正北的房子，一般都是左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武。 那么财位必定在青龙线的正中间，这个位置是不可以放鱼缸的，这样会破财的， 有的财位偏巧是在厕所，那么只能买大叶刻煞植物摆在厕所破解~ 每个家中都有凶位，不要害怕，这个位置摆放刺类、坚硬植物破解，但是不要把钟表放在这个位置。这个位置要相对安静。