成都市二手房市场发展现状及存在问题的调查分析

成都市二手房市场发展现状及存在问题的调查分析 一． 引言 1999年4月和7月，建设部先后下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管 理暂行办法》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理 的若干规定》，规定开放二手房市场的基本条件和上市交易的基本程序，明确了公房 上市的准入制度及已购公房和经济适用房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和收益分 配等相关政策。此后省市先后出台了一系列具体实施办法，进一步明确了公房上市、 税费等相关问题，为成都市二手房市场的健康发展创造了清晰的政策空间。二手房市 场的发展具有重要的意义。二手房市场的发展，不仅有利于住宅一级市场的繁荣、缩 短新建商品住宅的销售周期，而且可以满足居民置业升级和梯度消费的需求，补充和 保障中低收入户的住房需求。通过二手房换购一手房，大大减少了有房者置业升级的 成本，在以旧换新、以次换好、以小换大的过程中来实现置业升级，满足了其“梯度 消费”需求，不仅直接推动了空置商品房的消化，而且还将有助于新建商品房消费的 增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动，从而促进房地产市场的持续繁荣。 二． 成都市二手房现状及其走势 （一）二手房现状 2009年2月综述：本月份期间各行政区域总成交量总共达到3047套，同比上月增长555套，增长率为22.3％；以60－90平米的户型为主要监测对象，城中区域2月二手房成交均价为60.7万元/套，居于五大区域均价中最高；主要成交户型中，面积位 于60至90平米的2/1及2/2户型成交比重分别为25.7％及21.9％，占到总体较高的47.6％比重；年龄在31至40岁间的依然成为二手房购买的主要人群。 1．各行政区域成交量分布 二月份期间各行政区域总成交量总共达到3047套，同比上月增长555套，增长率为22.3％。其中，金牛区成交量最大，成交719套，占总体比重的23％；其次为武侯区和青羊区，成交量达到633套及519套，占到总体比重的21％及17％；再次为锦江区和成华区，分别成交457套及451套，均占到总体比重的15％；高新区成交量有所增加，成交268套，占比重9％。 2．各行政区域成交量比较 根据统计显示，2月份各行政区域二手房成交量比1月同期，均出现了较大幅度的上涨。其中，金牛区成交量增长幅度最大，2月成交为719套，同比上月成交量增 1 加了246套；其次，成华区、青羊区及武侯区及成交量均表现出较大的增长趋势，本 月三区域分别成交451套、519套及633套，别分比上月增加了122套、100套及53套。最后，锦江区和高新区成交量分别为457套、268套，均表现出不同程度的增长。 3. 各区域二手房成交均价 以60－90平米的户型为主要监测对象，根据资料统计显示，2月东北区域二手房成交均价为45.6万元/套，同比上月下降0.1万元/套；东南区域二手房均价达到43.5万元/套；而在西部区域中，西北区域成交均价保持在52.3万元/套；西南区域均价达到53.4万元/套；城中区域2月二手房成交均价为60.7万元/套，居于五大区域均价 之首。 4 . 二手房成交户型 本月主要成交户型表现比较平稳，面积位于60至90平米的2/1及2/2户型成交比重分别为25.7％及21.9％，占到总体较高的47.6％比重；同时1/1的小户型成交比重为15.4％，成交比重也较大；3/1及3/2户型分别占到9.3％及15.3％；户型较大的4/2及4/3户型成交比重相对较低，分别占总体比重的7.7％及4.7％。 5．二手房租赁面积 从二手房租赁资料统计显示，该期间消费者租赁面积主要集中在61-90平米间的户型结构，占总体比重的31.2%，比同期下降了8个百分点；另外，租赁面积在60平米内的户型，占总体交易量的28.4%；而在该期间租赁增长比 例最显著的是91-120平米间的户型，增长了近10个百分点，与3/2户型结构变化基本保持一致；最后，121平方米以上面积的户型，下降到9.6%。表明二手房租赁面积大部分分布在61-120平米之间。 6.二手房租赁人群地域分布 根据资料统计显示，近期二手房租赁人群地域发生显著变化，地震之前外地 居民（以身份证登记为准）在成都主城区租赁比例达到63.2%，通过对近两个月市场监测表明，震后外地人群租赁比例增加到74.5%，增长了11.3个百分点；同时，本地居民在成都主城区租赁比例也由原先的36.8%减少到震后的25.5%。表明相当一部分的外地居民（不排除来自灾区），在短期内已经选择 成都作为移居地，客观上也拉动了主城区租赁市场的发展 7．二月份购房人群年龄分布 2 根据资料统计显示，年龄在31至40岁间的成为二手房购买的主要人群，约占比 重的37.9％，该部分人群处于事业的旺盛时期，对购房需求表现为刚性需求；其次为 41至50岁间人群，该部分人群约占比重的24.7％，依然是购房的主力构成；再次， 年龄在20至30岁的青年人群，占购房比重的21.2％，也是购房的重要组成部分之一； 最后，购买比重较小的分布在51至60岁及61岁以上的中老年群体，分别占到比重的 8.7%及7.5％，这部分人群的购买能力相对较小。 （二）未来发展趋势 2007年，成都房地产市场整体上继续保持高速增长、供求两旺的态势，但年底受政 策影响冲高回落。2007年成都房地产开发投资继续保持高增长，外商和港澳台商投资 增长势头迅猛；商品房施工面积持续扩大，竣工面积略有下降；市场供销两旺，价格 继续快速上涨，空置面积持续下降。 2008年，从房地产开发基本面来看，成都房地产市场受国家宏观调控政策和市场 环境的影响比较明显。由于住宅投资减少，整个市场完成投资增速急剧回落，与往年 20％以上增速相比，2008年整体0.3％的增长，反差回落巨大。 政府扶持政策、灾后重建、四川良好的整体经济均支撑了成都经济保持高速增长 态势，这也为楼市发展提供了良好的外部环境。成都GDP增速维持在10%以上，经济保持高速增长。2007年，成都GDP增速达到最高点的15.3%。但受5.12地震、金融危机影响，GDP增速在2008年二季度大幅降至11.2%，并呈下降趋势。2009年上半年，成都GDP回升至14.8%，位列全国各城市GDP前十五，呈现回暖态势。在整体经济环境保 持良好发展态势的情况下，城市化进程的加快、高位的居民储蓄额、持续增长的个人 可支配收入等因素，为房地产业向好发展奠定了基础。 全国地产在2009年上半年都经历了从“小阳春”到“大阳春”，销售面积和销售 金额都一路飘红，虽然房价相比2008年同期有所降低，但环比却都是有增无减。2009 年上半年成都市场在销售面积和销售金额上是大大超过全国和西部平均水平，但完成 投资却严重不及全国和西部平均水平。 成都作为西南的核心城市，“新特区”的获批，近年来城市规划改造，经济的繁 荣，影响力的增强，都使其发展前景十分广阔。而城市的辐射力带来大批外来客，随 着环境的不断改善，越来越多的人选择常住成都，住房作为第一需求也直接带动了城 3 市房地产行业的发展。总体上看，成都房地产市场的发展大势并未改变，市场发展必 将更为健康。 三．成都市二手房市场存在的问题 近几年来，随着房地产市场的不断跌宕起伏，二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。 现将二手房买卖过程中存在的十大问题总结如下： （一）、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限 制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事 人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。 （二）、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面，但有些购房者对 房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准 办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。 （三）、卖方授权太轻率。 卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公 司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章(就是所谓的差价啦）。 （四）、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设 计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就 难以全身而退，想不付钱很难。 （五）、错误选择中介公司。目前，例如上海市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双 方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空（个别情 况）。 （六）、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证 和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。 （七）、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、 办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这 些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。 （八）、轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购 买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。 （九）、不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现 场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不 得不对簿公堂，最后还被认定为“恶意第三人”，承担不利后果。 4 （十）、产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的 想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定， 争夺房屋。 针对上述问题，提示广大购房者一定要学会自我保护，防范风险，切记一定要摸 清房屋权利状况，进行必要的调查与审核，以确保自身的利益，最大可能的防范二手 房买卖的法律风险。 四．购买和租赁二手房建议 （一）、 认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到成都市房产交易中心查询产权证的 真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还 需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权 证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。 一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 （二）、买卖双方主体资格审查（包括中介资格审查） 1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。 2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法 律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股 东会审议同意的书面文件。 4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查主管部门的批准文件 (三)、共有财产审查 二手房属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人 同意转让的书面材料。 审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异 议登记事项。 依照《民法通则》之规定，按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权，未经共同 共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定，夫 妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财 5 产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求 其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的。 （四）、优先购买权审查 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二 手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买 人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意被宣告无效的风险。 购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购 买权，买受人购房后应继续履行，并与承租人签订租赁主体变更合同。 （五）、考察交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，还在被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手 续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房 产。因为我国法律认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立 的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从 而引起较多纠纷。 （六）、考察房屋价值 在了解二手房报价之后，需了解房屋值不值这个价？可以通过同小区房屋或类似 房屋的比较来判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银 行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 由于二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠，消费者可进 入直接向律师咨询，也可请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 （七）.是否有物业费拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费 用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受 人有可能要全部承担。 （八）、考察土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是 无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较 完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主 6 已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （九）、审查二手房有无下列禁止买卖情形： 1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的； 2、依法收回土地使用权的； 3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的； 4、权属有争议的； 5、未依法登记领取权属证书的； 6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 7、列入动拆迁范围的； 8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 （十）、若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用 住房有无下列禁止买卖情形之一： 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民ZF规定的控制标准，或者违反规定利用 公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4、上市出售后形成新的住房困难的； 5、擅自改变房屋使用性质的； 6、法律、法规以及县级以上人民ZF规定其他不宜出售的。 （十一）、考察市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人 在购买时应全面了解详细情况。 （十二）、境外人士买卖的限制 出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售 给境外人士的。够房人可向房屋所在地有关部门、街道办事处或居民委员会进行调查。 7 五 结论 越来越多的人到成都来买房置业，二手房市场在整个房地产市场扮演着重要的角 色，促进一级市场的繁荣和满足居民住房需求。二手房市场的规范化，统一化，市场 化是二手房市场良性发展的必要需求。在此国家和地方政府相应的出台众多的政策和 法规整改二手房市场，将二手房市场尽量规范化，使二手房房地产市场向着良性健康 的方向发展。因此成都二手房市场将向着更加健康的方向发展。 致谢 本文是在华旦扎西老师的精心指导下完成的。在此，向他表示衷心的感谢。 参考文献 [1]《房地产法规与案例分析》 第二版 王跃国主编 2008年5月版 机械工业出版社 [2]《房地产市场营销》 栾淑梅主编 2009年1月 机械工业出版社 [3]《房地产开发与经营》 谭术魁主编 2006年8月 复旦大学出版社 [4]《房地产项目策划》 张敏莉主编 2006年12月 人民交通出版社 [5]《房地产估价》 薛姝主编 2007年5月 高等教育出版社 [6]《物业管理与维修》第二版 何石岩主编 2008年4月 机械工业出版社 [7]《房地产广告?策划与创作》 余源鹏主编 2005年7月 中国建筑出版社 [8]《物业管理理论与实务》 王秀云主编 2006年3月 清华大学出版社 [9]《建筑工程质量检验与安全管理》曾跃飞主编 2005年 7月 高等教育出版社 [10]《成都报道?淘周刊》2009年5月版。 [11]《成都报道?房产》2009年5月版。 8