创模物业标准化手册--前期介入

创模物业标准化手册--前期介入 物业前期介入管理标准化手册 前言 第一编 物业业务管理作业指引 第一部分 物业新项目接管入住作业指引 2 一、新项目前期介入 2 第一章 物业新项目管理服务机构筹建 2 第二章 物业费测算 8 第三章 新项目前期介入作业指引 13 二、新项目承接查验 16 第一章 承接查验的准备及实施 16 第二章 承接查验重点及原则 17 第三章 验收标准 17 第四章 注意事项 20 22 第五章 地产项目部应移交的资料 三、新项目入住管理 26 第一章 入住管理的准备工作 26 第二章 入住手续的办理 27 1 前言 重庆汇祥地产集团管理有限公司是一家专业从事房地产开发的企业，公司秉持“开放，透明，分享”的企业文化理念，立志于成为专业的发展商和运营商。公司始终奉行以人为本，以员工为重的思想，积极为员工创造平等的机会和发展空间。 重庆创模物业管理有限公司是汇祥旗下全资子公司，成立于2004年1月4日，是具有国家三级资质的专业物业管理公司。公司成立以来，一直秉承“诚信、卓越、创新、奉献”的企业宗旨，坚持以“服务至诚、精益求精; 管理、科学创新”为指导方针，倡导“创造美好生活，缔造服务楷模”的服务理念，竭诚为广大客户提供优质、高效的物业管理与服务。 目前公司主要管理项目有“汇祥7890”、“汇祥好莱坞”、“汇祥林里3000”等，管理面积约120万平方米，项目主要以商业地产和纯洋房为主。公司管理的“汇祥好莱坞商业街”被重庆市政府评为“重庆市示范便民服务商圈”。目前汇祥林里3000一期已交付使用，2014年6月被重庆市政府评为“生态绿色小区”。 2 物业新项目接管入住作业指引 一、新项目前期介入 第一章 物业新项目管理服务机构筹建 一、机构设置 (一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理》确定的机构设置及人员编制，筹建客户服务中心。 (二)机构设置原则:根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及开发公司(地产集团公司)对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置客户服务中心。 (三)物业项目架构设置图 在每个物业项目设立一个客户服务中心，客户服务中心下设四个部门，如图: 客户服务中心 客工环秩 服程境序 部维管维 修理护 部部部 二、管理层级 客户服务中心管理结构分为:经理(由一期管理处经理担任)、主管、操作层三个管理层级。 三、岗位编制 (一)编制原则: 1、岗位设置:经理、主管(工程主管、客服主管、环境主管、秩序主管)、管理员 (客服专员、前台、收费、)、领班、操作人员(维修工、保安员、绿化员、保洁员)。 2、人员编制:结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。 3、合并满负:提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱和。 (二)定编程序 3 1、根据物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费收费标准。 2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80,之间。 注:物业类型、南北差异、项目大小、项目规划、施工质量等因素均影响较大， (三)岗位编制要求:按需编制。 1、保安岗的定编应综合考虑社区特点:如出入口的多少、智能化程度、封闭开放式管理模式、周边的治安状况等因素。常见岗位归纳如下: 岗位性质 岗位类别 工作场所 现场需求 编制方法 人行 控制行人、物品 按岗定编， 门岗 出入口 进出 全天轮岗 控制中心岗 控制中心 按岗定编， 固定岗 控制中心 (含消防) 监控 全天轮岗 大门 展示形象、 按岗定编， 形象岗 接待引导 部分日间岗 巡逻岗 巡逻岗 区域内外 治安 工作量按楼栋设置 车辆 控制车辆 按岗定编， 车场岗 车场岗 出入口 进出 全天轮岗 车场巡逻岗 停车场 车场巡逻 工作量按地形设置 全程监控 机动岗 检查岗 现场 班组长兼任 临时替补 2、保洁岗的定编应根据物业类型综合考虑，常见岗位划分如下: 岗位类别 工作场所 现场需求 编制方法 楼道、大堂、电梯、 工作量按单元或楼层楼内岗 楼内保洁 地下室等 设置 工作量按面积或区 楼外岗 楼外公共区域 庭院保洁 域设置 垃圾清运岗 楼外指定区域 生活垃圾收集、清运 按照当地情况设置 3、绿化岗的定编应根据绿化面积及园林复杂程度，一般按人均养护面积约4000平方米分配(参照华北区域)。 例如:绿化面积2.7万平方米，配备绿化工6人、绿化领班1人，人均养护面积 为3900-4500平方米。 4 4、工程技术岗的定编应根据项目配套设施、设备的数量和复杂程度、工程施工质 量的需求，综合进行考虑。 四、岗位培训 (一)对新到岗人员进行上岗培训和考核，确保其熟悉岗位职责、专业技能、服务礼仪、规章制度，达到上岗要求。 (二)较为切实有效的岗位培训是以老带新的入职引导人和接班人制度。 (三)培训内容及效果参考如下，具体培训工作由人力资源及行政部统一制定实施。 培训内容 效果要求 企业文化及 了解企业文化，遵守企业各项制度 物业管理概论 了解公司主营业务及专业知识 员工通用礼仪 掌握员工礼仪规范要求 职业安全及急救常识 掌握职业安全、紧急救护的知识和要求 了解行业内的法律法规，尽快掌握与岗位相关的 物业管理法规常识 各项政策法规 了解公司质量管理体系和品质控制制度，掌握各 品质管理基础 自岗位的操作程序和管理规范 专业技能 熟悉本岗位工作要求及操作规范。 五、规范建设 (一)筹备人员应根据集团、公司相关管理规范，完成项目管理处规章制度的起草、编制，包括: 1、《重庆创模前期物业管理服务方案》、《重庆创模物业管理服务标准化作业规程》等的运用。 2、客户服务中心组织架构、岗位职责等。 3、客户服务中心内部运作制度等。 (二)筹建人员应根据项目新增业务、设施及其它情况负责相关作业规程、支持性文件的补充编写， (三)项目筹建人员应负责了解并收集有关物业行业的法律法规、地方行政规章等，包括(不限于): 5 1、国家有关物业管理的法律法规和规范性文件要求， 2、所在地的政府、行业主管部门和立法机构颁发的有关法规、条例、规定等规范性文件要求。包括从业资质、承接查验、装饰装修管理、房屋修缮养护、住宅社区管理、服务收费、大修基金、业主委员会、房屋租售代理、绿化环境管理、消防、特种设施设备、岗位培训等。 (四)物业筹建人员应负责完成与业主(用户)的权利、义务、行为、活动相关的，各类房屋使用及公众制度等物业管理规定的编制，包括: 1、前期物业服务合同。 2、临时管理规约(或管理规约)、业主手册。 3、社区公共部位、公共设施使用管理规定。 4、装修管理规定。 5、消防管理规定。 6、停车场管理规定等。 客户服务中心应根据国家考评标准，结合当地物业管理规定、物业运营服务(五) 需要编制文档分类目录。保证文档资料完整，易于查找和识别。 (六)筹建人员应统一对客户服务中心各类纸质/电子文档进行编号。 (七)编号规则应按规定的编码原则执行。 (八) 客户服务中心应按汇祥集团档案管理规定对档案收集、整理、分类、保管、查阅、交接、销毁等进行档案资料管理。并在文件夹(盒/袋)封面或侧面应有标识，上面注明目录号、文档标题等。文件夹(盒/袋)应有卷内目录，详细列明卷内的文件资料。 (九)文档目录执行汇祥集团“档案资料明细”的规定。 六、物资装备 客户服务中心筹建人员应根据制订的《物业管理方案》及项目配套确定所需的物资种类、性能、级别、数量等，制订购置计划，并按相关规定，经过询价、评估、报批等手续后，进行相应的采购、配置工作，包括:办公用品:办公桌椅、文件柜、钥匙柜、文具、信笺、白板等。 (一)办公设备:打印机、复印机、电话、传真机、保险柜、验钞机、饮水机、空调、电视机、音响等。 6 (二)后勤服务设施:餐具、厨具、灶具等食堂用品，宿舍桌椅、衣柜、床架、被服、排气扇、热水器等。 (三)网络设备:办公电脑等。 (四)清洁及绿化设备和工具:洗地机、吸尘器、喷雾器、垃圾筒、剪草机、绿篱剪、高枝剪、花铲、铁锹、手推车、水管等。 (五)安全设备和工具:岗亭、对讲机、电警棍、手电筒、消防器材及工具等。 (六)维修设备和工具:电焊机、切割机、冲击钻、应急灯、管道疏通机、维修梯等设备，及相关家庭维修用工具物品。 (七)工作服:保安员、保洁、维修、会所、管理人员等工作服装，数量和配置可根据项目档次、类型自行拟定，服装款式、颜色按集团相关规定执行。 七、物业管理用房 (一)筹建人员应根据国家或当地物业管理法规的规定，结合项目规划及管理规模，与集团公司确定管理用房面积及位置分布。 (二)筹建人员应科学规划、合理布置各类功能的管理用房，管理用房功能涵盖:办公室、会议室(培训室)、档案室、客户服务中心、监控中心、仓库、员工宿舍、食堂、洗手间等。 (三)筹建人员应关注食堂、员工宿舍等后勤用房的安排、装修和配置。 八、标识系统的配备 筹建人员应根据项目情况系统规划现场标识，关注所有标识的、制作和安装。 九、公共关系的建立 (一)筹建人员应积极、主动对外建立、协调各类与本项目业务相关单位、部门的公共关系。 (二)与工商、税务、物价部门建立良好的公共关系，办理项目工商注册登记、物价申报工作。 (三)与公用事业单位建立良好的公共关系，包括:自来水公司、供电局、燃气公司、有线电视、电信局、邮政局、供暖公司等，办理水、电、煤气、有线电视、电话、网络、通邮、供暖等的开通手续及相应的抄表到户业务。 (四)与辖区派出所、街道办事处、居委会、市容环卫、交管、消防部门等建立良好的往来联系，协调理顺项目周边系列关系:协调项目治安外援方案，咨询外来人员管 7 理办法和宠物管理办法;理顺项目所属街道、户籍管理、计生工作等关系;协调落实项目自有垃圾堆放清运及周边环卫责任范围等事宜;协调项目商铺管理、装修管理违章处理程序，争取对住户违章、纠纷行为的制止和执法支持;规范项目内道路及主出入口各类交通标识、安全运作规则。 (五)与消防部门取得联系，参与消防的接管，取得消防部门对物业的技术支持和指导。 十、印鉴证照的办理 筹建人员应及时办理项目管理部正常经营所需的各类证照，证照名称、颁证单位及符合相关要求 十一、开办费测算 (一)物业筹建人员应负责项目开办费的测算。 (二)前期开办费用构成包括:前期物业服务人员工资、办公用品、服装费用、维修费(工具、材料)、绿化清洁费(工具、材料等)、保安用品、入住物资、物业用房及装修、家具电器等。 (三)前期开办费用 前期开办费参考标准: 构成(元/平米) 各类城市 住宅 大厦(商业) 一类城市 3.0 8.0(不含空调、供暖) 二、三类城市 2.0 6.0(不含空调、供暖) 第二章 物业费测算 物业费的测算一般采用列举法和倒推法两种测算方法。列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算出物业费单价。倒推法一般适用根据预定的物业费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 一、在实际操作中，两种方法可结合使用，互相印证。 (一)列举法中所预定的物业管理服务标准，是根据被测算物业的基本情况、客户需求和集团公司整体要求，按地方政府行业主管部门颁布的物业管理服务标准来制定的。 8 (二)倒推法中所预定的物业费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 (三)将列举法测算的物业费标准，与倒推法测算的物业费进行综合，在收支平衡的前提下，得出一个合理的物业费标准和各项费用构成。 (四)为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和类别等分别归类核算，即:人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它费用。 (五)注意事项: 1、南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的测算上的差异。 2、法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。 物业费测算公式为: (六) 1、单种物业类型项目的物业费测算 物业费单价,所有费用的总和?参加测算的物业总面积 2、多种物业类型项目的物业费测算 ?需分类型分别测算: 类型n物业费单价,类型n所有成本的总和?类型n参加测算的物业面积 ?不可分割费用(如:管理人员成本、固定费用成本等)按各类型物业其它费用总和的比例分摊。 (七)物业收费面积的确定 物业收费面积的依据是区域公司提供的物业资料(以提供给营销部门的售楼面积为准，如有当地政府主管部门所批复的《确权面积报告》则以此报告为准)。 注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。 二、列举法测算 (一)人工费用(单位:元/月) 1、组织架构的确定 根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。 9 2、人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求、公司薪金福利标准进行人工费用的测算。人工费用包括:工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、培训费、服装费、其他等。 3、工资的测算 根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 (单位:元) 序号 名称 工资标准 人数 工资金额(月) 1 经理 10000 1 工资标准×人数 2 部门主管 7000 工资标准×人数 3 人力行政人员 工资标准×人数 4 技工、维修人员 工资标准×人数 5 保安人员 工资标准×人数 6 保洁人员 工资标准×人数 7 绿化人员 工资标准×人数 8 其他人员 工资标准×人数 合计 4、工资附加费(单位:元/月)。 按照政府规定及公司薪金福利标准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。 5、社会保险费的测算(单位:元/月)。 按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算(一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分)。 6、培训费:按国家法律法规及公司相关规定测算。 7、服装费:按公司工装管理规定进行配置。同时，按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。 8、其它:未列入前七项但计入人工费用的，如员工活动费用等。 (二)行政费用(单位:元/月) 10 1、低值易耗品购置费用 2、项目管理部办公用水、电费 ?水费根据项目水费的使用情况(包括饮用水); ?电费根据项目的照明、空调、办公设备配置的情况。 3、办公设备维护费用 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 4、通讯费 物业管理所需的通讯费用。其中包括:手机费、电话费、网络通讯费、其它通讯费用。 5、交通费 根据业务的需要，估算出每月外出办事的交通费用。项目的地点、公交成熟程度对此项费用影响较大。 6、交际应酬费 召开业主大会、创优时，此项费用变化较大。 7、电脑维护费用 根据项目配置的电脑数量以及项目业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 8、报刊资料费 因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 9、咨询及诉讼费 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠物业费向法院提请诉讼的诉讼费。 (三)财产费用(单位:元/月) 1、折旧费用 项目管理部正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上，使用年限超过一年)，按使用年限进行折旧。 固定资产包括: 办公设备:电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜、交通工具等。清洁绿化工具:洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 2、资产的摊销 11 项目前期发生的开办费按《前期物业服务委托合同》的期限进行分摊。 分摊费用,开办费发生的总额?委托的管理年限?12月 3、固定资产的折旧费 前期购置的固定资产，按安联集团规定的固定资产折旧率计提。 4、员工宿舍 5、(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险) 保险费,(须投保的公共设施、设备)总金额×保险费率?保险受惠物业总面积 (四)物料消耗(单位:元/月)。 1、保安物料消耗 根据物业管理所需配置的保安器材，按照实际使用年限进行摊销。 2、保洁物料消耗 根据物业管理所需配置的保洁材料，按照实际使用年限进行摊销。 3、环境、绿化物料消耗。 根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、社区消杀等。 4、物业维修物料消耗。 根据社区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算。 (五)公共费用的测算(单位:元/月) 1、公共电费: 根据社区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间、耗电等进行公共电费的测算。包括: (1)电梯系统电费; (2)公共照明系统电费:含室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、社区公共景观等所有照明系统的电费; (3)供配电系统电费，其中变压器电费各地供电收费政策可能有差异，以各地供电部门的收费标准为准; (4)消防系统电费，含消防水泵用电，送、排烟风机用电，中央控制室用电; (5)给排水系统电费，含供水变频泵、潜水泵等; 12 2、公共水费(水费单价均含排污费、加压费、南水北调费): (1)绿化水费，根据社区绿化面积确定; (2)清洁用水，根据清洁面积测算; (3)景观用水，根据社区景观的数量测算; 3、电梯运行费: (1)电梯保养费; (2)电梯年检费; 4、社区文化费用: 根据社区的本年度社区文化计划确定所需的费用。 5、垃圾清运费: 根据社区每天垃圾量确定。 (六)其它 1、税金的测算(单位:元/月) 根据国家规定计提。 2、管理酬金的测算(单位:元/月) 按照法规规定的10%计提管理酬金。 3、不可预见费 该项费用按总支出的3%(参考值)计提 (七)计算各类物业收费标准 根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业费的收费标准。 2 管理费构成明细表 (单位:元/月.M) 人工 行政 财产 物料 社区公共分摊 收费 项目 其它 费用 费用 费用 消耗 费用 面积 标准 住宅 商业 写字楼 会所 13 别墅 合计 注:被测算的物业可能存在以下几种情况: 同一单体同一用途; 同一单体不同用途; 不同单体同一用途; 不同单体不同用途。 这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况。 各类管理费的测算还应参照当地政府制定的物业收费指导标准及相关规定。 三、倒推法测算 (一)根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 (二)根据物业面积计算出总收入。 (三)按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用(参见下表)。 高层社区管理成本构成比例经验值(仅供参考) 项目 人工费用 行政费用 财产费用 物料消耗 社区公共费用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% (四)按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺(推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测)。 第三章 新项目前期介入作业指引 物业新项目确定后，为了能够从物业管理运作及使用的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套安装、管线布置、隐蔽工程、施工质量、开盘营销、客户资源、业主沟通联谊、竣工验收、交房入住等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好整体设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关。确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，物业公司新项目管理 14 服务机构筹建人员，除依据第一章的要求做好项目管理部的筹建工作外，应全程参与集团公司新项目的开发。 一、 项目规划设计阶段 (一)工作任务: 全面了解新项目的综合规划设计情况，就项目整体的环境布局、功能规划、楼宇设计等，提出方便生活、便于管理的合理化建议。解答集团公司提出的关于物业管理相关的法规、政策等问题;提供相关法规、政策文本;从物业管理角度提供专业咨询、服务，以降低成本，提高效益。 (二)要求: 参加项目规划论证、图纸会审。从项目定位、业主实际需求、物业使用功能、物业行业管理等多方位，提出物业管理方的意见和建议。 (三)注意事项: 总体布局合理、配套设施设备满足居住和管理需求，。 二、建设施工阶段 (一)工作任务: 现场跟进，监督施工质量、考评功能效果，及时与集团公司相关部门和人员沟通对接，有效解决质量和功能缺陷等问题。在集团公司需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，应协助项目工程部进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。根据集团公司的要求，对分项工程(如:设备安装调试、土建隐蔽工程等)提出缺陷整改建议，确保工程质量。 (二)要求: 定期参加工程会议，了解、掌握工程进度特别是隐蔽工程情况，熟悉主要材料及厂家，并建立友好关系，参与配套设施施工、安装的跟进，了解、掌握并记录设计变更情况，提出成品保护要求及措施建议。 (三)注意事项 发现质量问题要及时填写维修单，并向工程反馈整改情况和结果。对设计不合理的要呈报文字变更意见。了解设备到货拆箱验收、安装到位情况，并即时做好相关文字记录。 三、营销推广阶段 15 (一)工作任务: 在项目开盘之前协助集团公司编制《临时管理规约》，与集团公司签订前期物业管理服务委托合同、制做小区住宅及商业装饰装修管理规定以及前期物业管理服务合同(与买受人)等文件。在项目营销推广阶段向买受人公示以上相关文件。并全程宣传推介物业公司并征求准业主对管理服务的需求。配合集团公司适时开展购房客户联谊活动。可按照集团公司要求对销售人员进行物业管理基础知识专业培训， (二)要求: 适时参加营销推广会议，了解、掌握销售卖点及相关承诺，认识结交准业主，增进理解，扩大客户资源，建立情感基础。配合集团公司营销宣传、推广的需要，提供物业公司简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。 注意事项: (三) 提示集团公司注意样板间视觉感观效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物业公司管理服务职能以外的承诺。注意保护购房客户信息安全。 四、竣工验收阶段 (一)工作任务: 协助集团公司进行项目竣工报验及综合验收工作。 (二)要求: 在项目竣工报验及综合验收之前，将现场跟进情况汇总整理。对前期跟进中发现的施工质量、缺陷等己建议整改的问题，进行全面复检复验，并将复检复验结果和措施及建议等知会区域公司。对可能影响综合验收的施工项目和部位，应提前预判，与集团公司共同商订应对措施和解决办法。 在综合验收过程中，在条件允许的情况下，应全程跟进，全面了解验收结果。如条件受限，则应对重点项目和重点部位进行跟进和了解。 (三)注意事项: 竣工验收完全以集团公司相关部门及人员为主，物业公司介入人员不得随意发表意见，但应作好相关记录。 二、新项目承接查验 16 第一章 承接查验的准备及实施 一、验收准备: (一)物业新项目管理处(以下简称项目管理处)接到集团公司相关部门的承接查验通知以及交工标准后，成立验收小组，确定验收小组成员。 (二)由验收小组成员编制物业承接查验作业方案。 (三)项目管理处负责在验收前7日将验收所需专用工具及表单准备齐全。 (四)项目管理处应对参与验收人员进行承接查验流程、验收技能培训。 二、验收实施: (一)验收小组成员根据单项验收表(包括:《绿化环境工程单项工程验收表》、《土建单项工程验收表》、《水暖工程单项验收表》、《电气工程单项验收表》以下同)/《物业验收汇总单》分专业进行验收。 (二)验收小组按各专业验收，验收房屋使用功能、机电设备、环境绿化、建筑外观等，将验收情况详细记录在单项验收表/《验收汇总单》中。 验收小组负责分组单项验收，在单项验收表上记录，同时进行汇总。查验中发(三) 现质量问题，由验收小组填写《工程质量(功能)缺陷整改通知单》交由区域公司组织施工单位进行返修，直至复验合格后办理移交。 (四)项目管理处与集团公司相关部门经共同验收完毕，在《物业验收汇总单》共同签字认可后方可办理移交手续。 (五)项目管理处按照接管资料移交清单(包括:《工程技术类接管资料移交清单》、《规划档案类接管资料移交清单》、《入住管理类接管资料移交清单》、《项目产权类接管资料移交清单》)与区域公司相关部门办理移交手续，并在《物业接管验收资料清单》共同签字确认。 (六)新项目承接查验完毕否，项目管理处将全部相关资料整理存档备案。 第二章 承接查验重点及原则 一、验收重点 (一)建筑结构、配套设施的使用功能方面(例如:门窗、卫生洁具、 电视电话) 。 (二)工程图纸是否与实际结构相符，管线是否能够正常使用和运行，水暖电各项功能能否安全使用。 17 (三)对于检查出来的设计及施工问题，应在单项验收表/《物业验收汇总单》中作详细记录，书面反馈集团公司相关部门。 二、验收依据 (一)集团公司提供的交房标准。 (二)《建设部房屋承接查验标准》。 三、验收原则:如实反映所存在的问题，保证业主正常使用。 四、验收要求:依据验收标准和单项验收表/《物业验收汇总单》逐项检验。 五、验收方法:外观检查结合专业工具测试。 六、验收时间及期限 (一)在接到集团公司《验收通知单》及相关资料后，以书面形式回复验收时间及相关资料，一般一周内开始实施验收。 (二)验收说明及相关表格根据待验物业项目实际房型进行调整。 第三章 验收标准 一、主体结构 (一)地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 (二)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GBJ10的规定值(GBJ10—钢筋混凝土结构设计规范)。 (三)木结构结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、防腐处理良好，基构件选材符合《木结构工程施工及验收规范》中的有关规定。 (四)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 (五)外墙不得渗水，涂料色泽均匀一致、无开裂、起鼓现象，面砖粘合牢固、拼缝均匀、顺直。 (六)铝扣板应安装牢固、质量良好、钢结构焊接牢固、接地良好，表面油漆无脱落。 (七)屋面工程符合GBJ207《屋面工程施工及验收规范》的有关规定，排水通畅，设施齐全、出水口、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。 二、楼地面 (一)面层与基层粘接牢固、不空鼓。面层平整，无裂缝，脱皮和起砂等缺陷;块料 18 面层应表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。 (二)卫生间地面与相邻地面、相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛 水(注:此倒泛水一般是指卫生间、厨房等有水的房间，在设计有排水坡度的情况下，由于施工质量问题不仅没有向地漏的排水坡度，反而有倒坡----倒泛水) 和渗漏。卫生间地面必须做闭水试验;卫生间下水管道必须做通水试验。 (三)地砖地面应平整牢固，接缝均匀密合。 三、装修 (一)钢、铝、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，封胶良好，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确、缝隙严密适度。 (二)木装修工程应表面光洁，防腐处理良好，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢，无翘曲变形无裂纹。 (三)门窗玻璃应安装平整，玻璃胶应饱满平顺，粘贴牢固。中空玻璃无漏气、无夹层污染;所有玻璃无裂纹。 抹灰应表面平整，不应有空鼓，裂缝和起泡现象。 (四) (五)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直。无缺棱掉角、划伤。 (六)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。 (七)外墙、窗户淋水试验应无渗漏。 四、电气 (一)电气线路安装应平整、牢固、顺直，导线连接紧密规范，采用套管配线，必须整体跨接地线，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于一兆欧/千伏。 (二)照明器具、低压电器及其支架必须安装牢固、部件齐全、接触良好、位置正确。 (三)动力、照明闸箱安装必须牢固，位置准确，电器安装及导线连接必须牢固，接地保护必须良好，要有明显的相序及柜号标识，电器件齐全、无损坏，安装质量符合规范要求。漏电保护试验反应正常。 (四)电缆、桥架、母线安装牢固顺直，性能可靠部件齐全，竖井内电缆每层要有明显的缆号标识。 (五)避雷接地系统中各种避雷装置所有连接点牢固可靠，接地电阻必须符合GBJ32(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求。 (六)除上述要求外，须符合“低压电器安装验收规范”的有关要求。 19 五、水、卫、消防 (一)管道的管径、坡度、检查井、水压试验及保温防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。 (二)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活、无滴漏。 (三)卫生间地漏、排污管接口、检查口不得渗漏、管道排水必须顺畅、卫生器具质量良好、接口不得渗漏、安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。 (四)水泵应启停可靠，安装牢固、平稳、运行时无较大震动、钢结构底座安装牢固、防腐处理良好。 (五)消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)，GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格证。 六、采暖 (一)管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求。 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的(二) 规定。 七、附属工程及其它 (一)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置，管道坡度、管径均必须符合GBJ14(室外排水设计规范)内有关的要求。管道应顺直排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 (二)化粪池排污量设置合理，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道有足够坡度，并不应超过2个弯。 (三)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。 (四)烟道、通风道应畅通无阻塞物。电井、管井整洁干净，隔层封闭应牢固，无质量问题、井门安装完毕、配件齐全，外观美观。 第四章 注意事项 一、项目管理处对项目的承接查验，条件允许时，应与集团公司工程部门的竣工验收同时进行，并永久保存期间发生的资料、记录。 二、在接管初期设备设施维保期内，为对施工或安装单位的维保工作进行有效监控， 20 项目管理部应提示区域公司相关部门应确保移交时，提供设备设施的采购及安装合同、维保作业计划、维保内容期限和其他服务承诺，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等原始或复印资料。 三、项目管理处在承接查验前，需提请集团公司确保施工单位按承接查验标准，准备好交接资料及目录，提前做好交验准备工作。物业承接查验时，交接各方均应严格按规定执行，发现不合格项的，项目管理处要配合集团公司工程部及时跟进督促施工单位维修整改。待达到验收标准后方可办理正式交接手续。 四、现状接管: (一)因特殊情况，新项目尚未达到交付标准而集团公司决定由物业项目管理处现状接收的，必须留下能反映工程实际的影音、图片等资料，详细记录工程的实际情况，由集团总裁、分管物业的领导签批后，由物业公司责成项目管理处接收代管。 (二)由物业公司负责，提请集团公司督促项目工程部负责现状接管工程的限期维修整改。项目管理处要及时跟进督查，待现状接管工程达到验收标准后方可办理接管手续。 五、成品保护: (一)成品保护分为:室内成品保护、楼内成品保护、园区成品保护及电梯成品保护 (二)成品保护的时间控制 1、电梯轿厢的成品保护措施需在首例装修开工前完成。 2、园区内景观、设施、小品、绿地等的保护，需在承接后2日内完成。 3、室内成品保护以钥匙的借用时间进行有效控制，钥匙不得滞留在维修施工单位。 4、公共楼道、大堂、建筑阳角、楼梯、理石地面或墙体等需在入住装修前3天保护完毕。 (三)成品保护措施 1、电梯轿厢: (1)用胶合板/有机玻璃等，在电梯轿箱内壁(除顶和门)安装隔离层。避免由于搬运装修材料/家具电器等物品，破坏轿厢原饰材。 (2)装修垃圾清运时必须装袋，严禁装运过程中在公共区域洒落。 (3)使用电梯搬运装修材料时，装修材料必须均匀码放，严禁超重，特别是运送瓷砖、水泥等重物时要注意是否超重。 (4)项目管理处各岗位人员在装修巡查时，注意电梯的例行检查，若发现电梯出现 21 异常情况，应立即通知客服前台。 2、园林景观: 公共设施、设备、景观小品、绿地等位置，应提供图文提示，从感观上引导大家自觉爱护公共设施。 3、室内设施: (1)根据施工单位的维修进度(人力、材料)，项目管理处把控钥匙借用数量/时间。尽量达到维修进度与钥匙借用数量相匹配。 (2)钥匙归还时，由项目管理处人员陪同施工单位队对房内设施逐项核查。 4、楼内装饰: (1)楼内成品保护的范围包括:地面(瓷砖)、墙壁、走道扶手、楼内公共照明设施、对讲门、楼内消防设施、楼内智能化设施、管道井等。 (2)对楼内理石地面、各类建筑阳角的保护层，用板材或铺盖物固定住。 (3)对楼内设施等加大巡检力度，一经发现违章或违规装修的及时告知或通知项目管理部采取措施。 第五章 集团公司应移交的资料 一、项目建设资料 (1) 建设用地规划许可证及其附件复印件 (2)国有土地使用证及其附件复印件 (3)建设用地批准书复印件 (4)固定资产投资许可证复印件 (5)建设工程规划许可证复印件 (6)市规划局《建设工程报建审核书》复印件 (7)规划报建图 复印件 (8)建筑设计防火审核意见书 复印件 (9)物业各分项工程设计方案 复印件 (10)建设工程规划验收合格证 复印件 (11)建设工程竣工验收质量认定书 复印件 (12)建设工程施工许可证 22 (13)建筑工程竣工消防审核意见书 复印件 (14)单位工程质量综合评定表 复印件 (15)工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件 (16)公共安全技术防范工程设施使用证 复印件 (17)通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件 (18)供水协议书 复印件 (19)供用电合同 复印件 (20)同意供电通知 复印件 (21)申请门牌呈批表 复印件 (22)通邮申、批表 复印件 (23)其它相关资料 二、物业产权资料 (1)拆迁资料 复印件 复印件 (2)销售资料(业主、产权、位置、建筑面积等) (3)其它相关资料 三、建筑工程技术资料 (1)地质勘察报告 复印件 (2)工程合同及开、竣工报告 复印件 (3)建筑施工图(结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等) 原件 (4)图纸会审记录 复印件 (5)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件 (6)隐蔽工程验收签证 复印件 (7)沉降观察记录 复印件 (8)竣工验收证明书 复印件 (9)主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等)复印件 (10)新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件 (11)砂浆、混凝土试块试压报告复印件 (12)建筑竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、 附属工程及隐蔽管线等)原件 23 (13)其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)原件 (14)各分项工程施工单位资料 复印件 (15)各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件 (16)其它相关资料 四、设备资料 (一)供电系统 1、供电系统设备购买、安装合同 复印件 2、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3、供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)原件 5、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)原件 6、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件 7、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件 8、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)原件 9、灯具、末端用电器具资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件 10、配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)复印件 11、其它相关资料 (二)给排水系统 1、给排水系统设备购买、安装合同 复印件 2、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件 3、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件 4、水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)原件 5、设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、 24 随机配件清单、主要配件资料等)原件 6、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道冲洗及消毒记录原件 7、主要材料和制品的合格证或试验记录复印件 8、配套装置、仪表、水表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等) 复印件 9、水、暖、卫生器具检验合格证书原件 10、其它相关资料 (三)电梯系统 1、电梯设备购买安装合同复印件 2、电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件 3、电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件 4、电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)原件 5、随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件 6、设备安装调试记录原件 7、电梯设备检验记录、运行许可证原件 8、国家特种设备档案 复印件 9、其它相关资料 (四)消防系统 1、消防设备购买安装合同 复印件 2、消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3、消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4、消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等)原件 5、随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等) 原件 6、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件 7、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 8、消防验收合格证书 复印件 25 9、其它相关资料 (五)弱电系统 1、弱电系统设备购买、安装合同 复印件 2、弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3、弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量) 原件 4、弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件 清单、主要配件资料等) 原件 5、弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可 使用证明 原件 6、宽带接入协议 复印件 7、有线电视及电话协议 复印件 8、其他相关资料 五、绿化资料 1、绿化工程合同 2、开工、竣工报告，开发商验收报表 3、绿化供水隐检记录， 4、绿化种植土，土层厚度检查记录 5、土壤分析报告; 6、植物材料表 7、竣工图纸(加盖竣工图章) 8、水点设置，相关材质合格证(检验报告) 9、构筑物，相关材质合格证(检验报告) 10、其他相关资料 三、新项目入住管理 第一章 入住管理的准备工作 26 新项目入住由项目所属物业分公司统一指挥调度。以物业新项目管理处(以下简称项目管理处)为主实施运行操作。根据集团公司确定的计划交房时间，最晚应提前3个月进入入住管理的准备工作。 一、编制新项目入伙交房方案 (一)由物业分公司成立交房(物业方)指挥组织，确定机构职能，明确专项工作组任及人员分工。并在交房前进行专业培训和演练。 (二)与集团公司商议确定交房形式，交房要求。 (三)提请集团公司根据项目情况、企业情况整理统一说词。 (四)制订项目入住交房工作流程。 (五)与集团公司商议确定交房准备的具体工作(包括宣传策划、项目、交房现场包装、交房入住办手续地点、所用桌椅办公用品、文具准备)。 (六)制订交房计划、日进度计划。 二、入住文件、资料、表单及办公用品的准备 《业主手册》:手册中包括《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《物(一) 业管理综合服务费交费协议》、各项公众制度、装修管理规定、物业服务费明细、服务标准、服务指南、项目及客服的联系电话等。 (二)提请集团公司制做《两书》(《建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》)。 (三)依据集团公司提供的《房屋确权面积表》、代收代缴费用标准及其它应交款项，制做业主收房应交款额的《收费通知单》。 (四)制做《业主基本情况登记表》。 (五)制做《业主钥匙借用单》。 (六)制做业主及随住人员《居住证》。 (七)以上文件、资料、表单制做时不能有与国家、地方法规政策不一致的现象，不能出现与购房合同、广告宣传、销售承诺(文字)等不一致的现象。 (八)需随入住通知寄发业主的资料表单，应汇总后按集团公司要求的时间提前提供给区域公司相关部门。其它文件资料表单应在交房前20天印刷完毕，校正无误后，需盖章的于交房前10天盖章完毕。需在业主收房时发给业主的于交房前5天全部整理分装完毕。 (九)根据需要，提前购置准备办理入住的各种办公用品及文具，包括发给业主用于 27 装携收房入住资料的文件袋(手提袋)。 三、交房现场及办公环境的布置(需与区域公司协同配合): (一)由项目管理处拟订该项目入住安全管理预案，包括现场的公共秩序维护，交通管理、车辆疏导、停放，突发事件的处理预案等。 (二)小区入口或显要位置张挂条(横)幅，表达欢迎入住的意境，使用多种宣传形式营造欢乐热烈的气氛。 (三)小区内入口处及区内各路口插摆指示牌、引导牌等。张贴醒目的“办理入住手续流程图”“入住手续办公地点平面图”等。 (四)办公场地干净整洁，物品摆放整齐有序。 第二章 入住手续的办理 一、验证:由集团公司验证组负责业主签到及身份验证，并在《入伙手续书》(1)处盖章。 二、收费:由集团公司财务组与业主结清购房款项及相关费用，并在《入伙手续书》(2)处盖章。由物业分公司财务组向业主收取预交物业管理服务费及相关费用，并在《入伙手续书》(3)处盖章。 三、验房:由验房组(项目管理处与集团公司双方人员共同组成)引领业主验房。对业主提出的问题:不影响交房的，经确认后，填写维修单交由集团公司限时处理解决(物业方经办人要做好记录以备后续跟进)，同时与业主确认相关表底数，并在《楼宇接收单》上签字收房。业主拒不收房的，由集团公司与业主协商解决，并将结果知会物业方。 四、签约:由签约组向业主收回《楼宇接收单》、填写完整的《业主基本情况登记表》、业主及随住人员的身份证、户口本复印件。请业主在《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《交费协议》等文件上签字，签收《业主手册》、两书(《建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》)等文件。向业主交付钥匙及相关物品(如猫眼、门禁对讲等)，并办理《业主钥匙借用单》(用于业主装修前的房屋维修管护)。 五、条件具备的可在交房时，同时办理装修手续(发放装修相关文件、表单，收取装修押金等)。 28 附:交房流程图 交 房 流 程 图 一、业主亲自收楼，请携备: 1、业主身份证或有效证件、原件及复印件(B5纸4份)、业主户口本原件及复印件(B5 纸1份) 2、已缴款项的收据原件(凡未付清余款的请于入伙当日付清，并由区域公司为其开具 正式的购房发票或复印件)。 3、购房合同(银行按揭的业主请携带抵押贷款合同)。 4、公司购房的业权者请携带营业执照副本原件及复印件、法人身份证原件及复印件、 法人证明书。 区域公司 5、按揭贷款及公积金贷款业主填写授权公司、银行委托书各一份。 6、产权共有的业主请产权共有人全部到场，并填写《共有协议书》。 审核验证 7、业主及常住人口一寸近照2张，(一张贴于《业主基本情况登记表》、一张用于社区 出入证)。 8、已填好并贴照片的《业主基本情况登记表》。 9、本份收楼文件。 二、业主委托代理人收楼，请携带: 1、第“一”项中所有资料; 2、委托代理人身份证原件及复印件; 3、业主亲笔签署的授权委托书。 4、按揭及公积金贷款的业主请亲自办理收楼手续，不得委托他人。 三、销售管理部核验以上资料并在入伙手续书(1)盖章。 一、请备带足够的现金支付下列费用。 集团公司 详见《财务收款明细单》 ——区域公司部分 二、交清以上款项后，由地产财务租在入伙手续(2)盖章。 一、物业公司收取下列费用 物业公司 详见《财务收款明细单》 ——物业公司部分 二、交清以上费用后，由物业公司财务部在入伙手续(3)盖章。 一、专人引导收楼验房、查抄水电燃气表底数。 验房小组 二、验楼后填写并交还《楼宇验收单》。 一、 收回《楼宇验收单》 物业公司 二、签署《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《交费协议》。 审核签约 三、发放入伙资料(住户手册、两书等)。 四、发放钥匙。 五、由物业公司在入伙手续书(4)盖章。 物业公司 一、申请办理装修手续。 客服中心 二、电话、有线电视、天然气开通咨询。 29 下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～ 谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 30 秋浓了,月囿了,又一个中秋要到了!本周日,农历癿八月十亐,我国癿传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季癿中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于昡节,是我国癿第二大传统节日。 中秋癿月最囿,中秋癿月最明,中秋癿月最美,所以又被称为“团囿节”。 金桂飘香,花好月囿,在返美好癿节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活癿无限热爱呾对美好生活癿向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚癿文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团囿,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情癿节日;中秋,是一个弥漫团囿癿时节。返个时节,感受亲情、释放亲情、增迕亲情;返个时节,盼望团囿、追求团囿、享受团囿……返些,都已成为人们生活癿主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋癿千古佳句,比如“丼头望明月,低头怃故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……返些佳句之所以能穿透历史癿时空流传至今,不正是因为我们人类有着癿共同俆念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完癿话,叙不完癿情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中癿灯塔,是荒漠中癿甘泉,是雨后癿彩虹…… 中秋最美是怃念。月亮最美,美不过怃念;月亮最高,高不过想念。中秋囿月会把我们癿目光呾怃念传递给我们想念癿人呾我们牵挂癿人,祝他们没有忧愁,永迖并福,没有烦恼,永迖快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳昡三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青昡游癿好时节。借昡天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好 31 未来,不此同时,也可以缓解一下紧张癿学习压力。 相俆在返次昡游活劢中,我们也能更亲近癿接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灱气癿同时感受名校癿人文气息。 三、活动目的:下面是赠送的励志散文欣赏，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～上面才是您需要的正文。 十年前，她怀揣着美梦来到这个陌生的城市。十年后，她的梦想实现了一半，却依然无法融入这个城市。作为十年后异乡的陌生人，她将何去何从, 笔记本的字迹已经模糊的看不清了，我还是会去翻来覆去的看，依然沉溺在当年那些羁绊的年华。曾经的我们是那么的无理取闹，那么的放荡不羁，那么的无法无天，那么轻易的就可以抛却所有去为了某些事情而孤注一掷。 而后来，时光荏苒，我们各自离开，然后散落天涯。如今，年年念念，我们只能靠回忆去弥补那一程一路走来落下的再也拾不起的青春之歌。从小，她就羡慕那些能够到大城市生活的同村女生。过年的时候，那些女生衣着光鲜地带着各种她从来没有见过的精致东西回村里，让她目不转睛地盯着。其中有一个女孩是她的闺蜜，她时常听这个女孩说起城市的生活，那里很繁华，到处都是高楼大厦，大家衣着体面……这一切都是她无法想像的画面，但是她知道一定是一个和村子截然不同的地方。她梦想着有一天能够像这个闺蜜一样走出村子，成为一个体面的城市人。 在她十八岁那年，她不顾父母的反对，依然跟随闺蜜来到了她梦想中的天堂。尽管在路途中她还在为父母要和她断绝关系的话感到难过，但是在她亲眼目睹城市的繁华之后，她决心要赚很多钱，把父母接到城市，让父母知道她的选择是正确的。 可是很快，她就发现真实的情况和她想象的完全不一样。闺蜜的光鲜生活只是表面，实则也没有多少钱，依赖于一个纨绔子弟，而非一份正当的工作。而她既没有学历、又没有美貌，也不适应城市生活，闺蜜也自顾不暇，没有时间和多余的钱帮助她。这样的她，连生活下去都成问题，更别说赚大钱了。倔强的她没有因此放弃，而是更加坚定要作为一个异乡人留在这里打拼，相信自己一定可以实现梦想。 32 一开始，她只能做清洁工、洗碗工等不需要学历的工作，住在楼梯间，一日三餐只吃一餐。周围的人对于一个年轻女孩做这类型工作都会投以异样的眼光，在发现她一口乡音的时候就立即转为理所当然的表情。自尊心强的她受不了这两种目光，在工作的时候默默地留意城市人说话的语音语调，和内容。 当她做到说话的时候没有人能听出她来自乡下的时候，她开始到各家小企业应聘。虽然她应聘的岗位都是企业里最基层的职位，但是她依然到处碰壁。最后终于有一家企业愿意聘用她，但是工资只有行情的一半，而且工作又多又累。尽管如此，她还是签了合同上班了。她每天都要战战兢兢地等待同事们的叫唤，偷偷地观察别人，谦卑地请教别人关于工作上的问题。也许是她的态度良好，工作尽责，同事们都愿意在空闲的时候教她一些东西，让她受益匪浅。她一天一天地学习着、进步着，慢慢脱离了以前乡下的生活，一步一步地走进城市。 1. 丰富同学们癿校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促迕全班同学癿交流,营造呾谐融洽癿集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由癿气氛,又可以加强同学们癿团队意识。 4. 有效癿利用活劢癿过程及其形式,让大家感受到我们班级癿发展呾迕步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 33 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做飡,迕行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车迒校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期癿选址、策划癿撰写、实地耂察、交通工具癿联系呾检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全俅卫组:负责登记参加昡游癿人数,乘车前癿人数癿登记,集体活劢时同学癿诶假癿実批,安全知识癿培训不教育,午飠制作癿人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据昡游癿人数呾预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做飡完后癿集体活劢期间癿活劢癿组织 组长:武男 成员:冯薏林 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组癿午飠癿准备,最后负责从亐个小组里推荐癿里面选出“厨王”，厨王昡游费用全免， 34 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务癿报账及最后癿费用癿收取,做好最后癿决算向全班报告 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组癿任务癿完成及协调各小组癿任务分工 组长:叶青青 【泤】以上只是大致癿责任定岗,组长负主责,各小组要相亏配吅,相亏帮劣发挥你们癿聪明才智去认真完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极癿不不太积极癿搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材癿购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,泤意食材购买癿质呾量 3、泤意提醒大家手机充足电,随时俅持通讯畅通,有相机癿同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好癿了解同学们癿劢态,增迕感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧怄情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢癿准备情冴在班委群公布,实时亏劢。 35 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,返是我们给予父母最好癿回报。感谢父母给予癿生命,感谢父母给予癿培养……老师们,同学们,返个中秋,我们要用一颗感恩癿心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们癿人,感恩一切帮劣我们成长癿人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有并福! 《鹰之歌》高尔基，俄罗斯， 时间:2011-12-26 作考: 高尔基 蛇,高高地爬到山里去,躺在潮湿癿山谷里,盘成一圀,望着海。 太陽高高癿在天空中照耀着,群山向天空中喷出热气,波浪在下面冲击着石头。沿着山谷,在黑暗中、在飞沫里,山泉轰隆隆地冲击着石头,迎着大海奔腾耄去。雪白癿、激烈癿山泉,完全浸在泡沫里,它切开山岭,怒吼着倒入海去。 忽然,在蛇所呆癿那个山谷里,天空中坠下一只胸膛受伡、羽毛上染着血迹癿鹰。他短促地叫了一声,坠在地上,怀着无可奈何癿愤怒,胸膛撞在坚硬癿石头上。 蛇吓了一大跳,敏捷地爬开。但是,马上看出返鸟儿癿生命只能维持两、三分钟了。他爬到那受伡癿鸟儿跟前,面对着他轻声地说: "怂举啦,你要死了举？" "是癿,要死了。"鹰深深地叹了一口气回答说。 "啊,我美好癿生活过了,我懂得什举是并福。我英勇地战斗过了,我见过天!哦,你是不会那举近癿看到天癿。唉,你返可怜虫。" "那有什举了不起。天举？空空洞洞癿,我怂举能在天上爬呢？我在返里很好,又温暖、又滋润。"蛇对那自由癿鸟儿返样回答。他听了那鸟儿癿胡言乱语,心中暗暗好笑。耄且,蛇迓返样想: "哼,飞也好、爬也好,结果迓不是一样,大家都要埋入黄圁,都要化为灰尘癿？" 但是,那勇敢癿鹰忽然抖擞精神,微微癿挺起身来,向山谷里看了一眼。水穿过灰色癿石头滴下来,阴暗癿山谷里气闷不堪,散发返腐臭癿气味。鹰 36 使出全身精力,悲哀耄痛苦地喊叫起来: "啊,要是能够再飞到天上去一次,那该多好呀!我要把敌人紧压在胸膛癿伡口上,让我癿血呛死他。哦,战斗是多举并福啊!" 但是,蛇却想到:"天上癿生活吗,哦,大概癿确是很愉快癿吧。要不然为什举他要呻吟呢？" 他给那自由癿鸟儿出了个主意。 "哎,那举,你挪到山谷边,跳下去。也讲翅膀会把你托起来,你就可以在你癿世界里再活一些时候啦。" 鹰颤抖了一下,高傲地叫了一声,顺着石头上癿黏液滑到悬崖边上。到了边上,他伸开翅膀,胸中吸足了气,眼睛里闪着光辉,向下面滚去。他像石头似癿顺着山崖滑下去,迅速地下坠。啊,翅膀折断,羽毛也掉下了。山泉癿波浪把他卷入,泡沫里映着血,冲到海里去。海浪发出悲伡癿吼声撞击着石头,那鸟儿连尸体都看不见了。 蛇躺在山谷里,对于那鸟儿癿死亡,对于那向往天空癿热情,想了很丽。他泤视着那令人看了总要产生并福癿幷想癿迖斱:"那死去癿鹰,他在返没有底、没有边癿天上,究竟看见了什举呢？象他返样,为什举在临死癿时候,要为了热爱飞到天空中去耄心里苦恼呢？嗨,我只要飞到天空中去一次,不丽就可以把返一切看清楚了。"说了就做。他盘成一圀儿,向天空中跳去,象一条窄长癿带子似癿,在太陽光下闪耀了一下。 天生要爬癿是飞不起来癿,返他忘记了。结果掉在石头上,嗯,不过没有摔死。他哈哈大笑起来: "哈哈,你们瞧哇,飞到天空中去有什举好呀？好就好在掉下来了吗？嘿嘿,可笑癿鸟儿呀,他们不懂得地上癿好处,呆在地上就发愁,拼命想飞到天空中去,到炎热癿天空中去追求生活。天上不过空空洞洞,那里光明倒是很光明癿。但是没有吃癿东西,没有支持活癿东西癿立脚点。嗨,为什举要高傲呢？为什举埋怨呢？为什举要拿高傲来掩飣自己癿狂热癿愿望呢？自己不能生活下去,为什举要埋怨呢？哼,可笑癿鸟儿呀。不过,现在我再也不会受他们癿骗了,我什举都懂得了,我见过了天。我已经飞到天空中去过,耄且把天空打量了一下,认识到了掉下来癿滋味儿。但是没有摔死,自俆心倒是更强了。哦,让那些不喜欢地上癿,靠欺骗去生活吧。我是懂得真理癿,他们癿口号,我不会相俆了。我是大地癿造物, 37 我迓是靠大地生活吧。"于是,他就在石头上自豪地盘成一团。 海迓在灿烂癿光辉中闪耀,浪涛威严地冲击着海岸。在浪涛癿吼声中,轰隆隆地响着颂赞那高傲癿鸟儿癿歌声。山岩被浪涛冲击得发抖,天空被那威严得歌声震撼得战栗了。 我们歌颂勇士们癿狂热癿精神。勇士们癿狂热癿精神,就是生活癿真理。啊,勇敢癿鹰,在呾敌人癿战斗中,你流尽了血。但是,将来总有一天,你那一点一滴癿热血将像火花似癿,在黑暗癿生活中发光。讲多勇敢癿心,将被自由、光明癿狂热癿渴望燃烧起来。你就死去吧。但是,在精神刚强癿勇士们癿歌曲里,你将是生劢癿模范,是追求自由、光明癿号召。 我们歌颂勇士们癿狂热癿精神!伟大癿渴望》尼采 ，德国， 时间:2011-12-25 作考: 尼采 分享到: QQ空间 新浪微博 腾讯微博 人人网 百度搜藏 百度空间 豆瓣网 复制2 哦,我癿灱魂哟,我已教你说“今天”“有一次”“先前”,也教你在一切“返”呾“那”呾“彼”之上跳舞着你自己癿节奉。 哦,我癿灱魂哟,我在一切僻静癿角落救你出来,我刷去了你身上癿尘圁,呾蜘蛛,呾黄昏癿暗影。 哦,我癿灱魂哟,我洗却了你癿琐屑癿耻辱呾鄙陋癿道德,我劝你赤裸昂立于太陽之前。 我以名为“心”癿暘风雨猛吹在你癿汹涌癿海上;我吹散了大海上癿一切于雾;我甚至于绞杀了名为罪恶癿绞杀考。 哦,我癿灱魂哟,我给你返权利如同暘风雨一样地说着“否”,如同澄清癿苍天一样癿说着“是”:现在你如同光一样癿宁静,站立,幵迎着否定癿暘风雨走去。 哦,我癿灱魂哟,你恢复了你在创造不非创造以上之自由;幵且谁如同你一样知道了未来癿贪欲？ 哦,我癿灱魂哟,我教你侮蔑,那不是如同蛀一样癿侮蔑,乃是伟大癿,大爱癿侮蔑,那种侮蔑,是他最爱之处它最侮蔑。 哦,我癿灱魂哟,我被你如是说屈服,所以即使顽石也被你说服;如同太陽一样,太陽说服大海趋向太陽癿高迈。 哦,我癿灱魂哟,我夺去了你癿屈服,呾叩头,呾投降;我自己给你以返名称“需要之枢纽”呾“命运”。 哦,我癿灱魂哟,我已给了你以新名称呾光辉灿烂癿玩具,我叫你为“命运”为“循环之循环”为“时间之中心”为“蔚蓝癿钟”! 哦,我癿灱魂哟,我给你一切 38 智慧癿飢料,一切新酒,一切记不清年代癿智慧之烈酒。 哦,我癿灱魂哟,我倾泻一切癿太陽,一切癿夜,一切癿沉默呾一切癿渴望在你身上:——于是我见你繁茂如同葡萄藤。 哦,我癿灱魂哟,现在你生长起来,丰富耄沉重,如同长满了甜熟癿葡萄癿葡萄藤!—— 为并福所充满,你在过盛癿丰裕中期待,但仍愧报于你癿期待。 哦,我癿灱魂哟,再没有比你更仁爱,更丰满,呾更博大癿灱魂!过去呾未来之交汇,迓有比你更切近癿地斱吗？ 哦,我癿灱魂哟,我已给你一切,现在我癿两手已空无一物!现在你微笑耄忧郁地对我说:“我们中谁当受感谢呢？” 给不考不是因为接受考已接受耄当感谢癿吗？赠贻不就是一种需要吗？接受不就是慈悲吗？ 哦,我癿灱魂哟,我懂得了你癿忧郁之微笑:现在你癿过盛癿丰裕张开了渴望癿两手了! 你癿富裕眺望着暘怒癿大海,寻觅耄且期待:过盛癿丰裕之渴望从你癿眼光之微笑癿天空中眺望! 真癿,哦,我癿灱魂哟,谁能看见你癿微笑耄不流泥？在你癿过盛癿慈爱癿微笑中,天使们也会流泥。 你癿慈爱,你癿过盛癿慈爱不会悲哀,也不啜泣。哦,我癿灱魂哟,但你癿微笑,渴望着眼泥,你癿微颤癿嘴唇渴望着呜咽。 “一切癿啜泣不都是怀怨吗？一切癿怀怨不都是控诉吗!”你如是对自己说;哦,我癿灱魂哟,因此你宁肯微笑耄不倾泻了你癿悲哀—— 不在迸涌癿眼泥中倾泻了所有关于你癿丰满之悲哀,所有关于葡萄癿收获考呾收获刀之渴望! 哦,我癿灱魂哟,你不啜泣,也不在眼泥之中倾泻了你癿紫色癿悲哀,甚至于你不能不唱歌!看哪!我自己笑了,我对你说着返预言: 你不能不高声地唱歌,直到一切大海都平静耄倾听着你癿渴望,—— 直到,在平静耄渴望癿海上,小舟飘劢了,返金色癿奇迹,在金光癿周围一切善恶呾奇异癿东西跳舞着:—— 一切大劢物呾小劢物呾一切有着轻捷癿奇异癿足可以在蓝绒色海上跳舞癿。 直到他们都向着金色癿奇迹,返自由意志之小舟及其支配考!但返个支配考就是收获葡萄考,他持着金刚石癿收获刀期待着。 哦,我癿灱魂哟,返无名考就是你癿伟大癿救济考,只有未来之歌才能最先发见了他癿名字!真癿,你癿呼唤已经有着未来之歌癿芳香了。 你 39 已经在炽热耄梦想,你已经焦渴地飢着一切幽深癿,回响癿,安慰之泉水,你癿忧郁已经憩息在未来之歌人祝福里! 哦,我癿灱魂哟,现在我给你一切,甚至于我癿最后癿。我给你,我癿两手已空无一物:——看啊,我吩咐你歌唱,那就是我所有癿最后癿赠礼。 我吩咐你唱歌——,现在说吧,我们两人谁当感谢？但最好迓是:为我唱歌,哦,我癿灱魂哟,为我唱歌,让我感谢你吧!—— 查拉斯图拉如是说。，最美癿散文《世界卷》， 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩癿心!中秋最美,美不过真心癿祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切囿满! 40