济南房地产市场周报2014.01.27-02.09

一：市场综述 本周济南土地市场暂无供应和成交。 1.27-2.9号济南市商品房成交617套，成交面积5.59万平方米。 第一周（1.27-2.2）成交均价10781元/㎡，其中，普通住宅成交243套，成交面积2.88万平方米，成交均价10120元/平方米；别墅3套，成交面积0.36万平方米，成交均价20000元/平方米；办公用房成交34套，成交面积0.39万平方米，成交均价14689元/平方米；商业用房成交20套，成交面积0.13万平方米，成交均价18982元/平方米；商用公寓成交51套，成交面积0.27万方米，成交均价11750元/平方米。 第二周（2.3-2.9）成交均价10315元/㎡，其中，其中，普通住宅成交101套，成交面积1.22万平方米，成交均价10284元/平方米；别墅1套，成交面积0.04万平方米，成交均价16000元/平方米；办公用房成交25套，成交面积0.34万平方米，成交均价11457元/平方米；商业用房成交1套，成交面积6.89平方米，成交均价19198元/平方米；商用公寓成交8套，成交面积0.03万方米，成交均价8383元/平方米。 二．本周新推盘项目 本周无新推盘项目 三．数据 表1、2014年1月27日-年2月9日商品房成交情况（单位：套） 表2、2014年1月27日-2月2日各区域商品房成交情况 从上列图表可以看出，本周市中区成交面积最多，为1.5万平方米，成交59套，以住宅为主，成交主力为华润中央公园和白金瀚宫，主力项目均价较高，推高了市中区的整体均价；其次为历城区，成交面积1.32万平方米，成交52套，同样以住宅为主，成交主力为天鸿万象新天；第三位是历下区，成交面积1.25万平方米，成交套数152套，齐源大厦、金光旺角、黄金时代广场等上班项目和绿景尚品、海尔绿城全运村等高端住宅项目的集中签约，使得历下区均价超过13000元/平方米。 表3、2014年2月3日-2月9日各区域商品房成交情况 从上列图表可以看出，本周各区域成交量普遍较低，历下区以1.43万平方米的成交量居第一位，成交主力为海尔绿城全运村和万科城；天桥区以1.16万平方米居第二位，成交主力为银座好望角和鑫苑名家，办公项目的集中签约推高了天桥区均价；槐荫区凭借绿地中央广场、恒生望山等项目的成交位列第三位。 表4、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数 四、房地产相关政策及行业信息 1 、春节整体成交趋冷，双节后楼市或正式启动 根据CRIC对部分重点城市的监测，春节期间房地产市场普遍供应放缓，楼盘并无较大营销折扣力度，少数房企通过户外、电视等广告媒体进行品牌推广，楼市成交情况亦不如节前，整体走低，尤其是除夕当日几乎没有成交量。 春节楼市大部分成交平淡，个别城市好于去年同期 受到季节性因素及资金面紧张等因素影响，今年1月房地产市场整体表现疲软，而在1月31日-2月6日的春节期间，大部分城市房地产市场成交量走低，同比去年春节有所回落，总体来看，今年春节楼市遇冷是较为普遍的现象。从各城市表现来看，较多珠三角、长三角城市的春节成交量降幅显著，例如广州、宁波、南京、苏州等地，主要是大部分外来人口返乡过节，各楼盘的到访量也明显下降，而少数中西部城市反而表现较好，如西安、成都等，年前房地产市场热度较高，在春节得以延续，且一部分返乡置业需求促进了成交提升。 多重原因致成交平淡，预计双节后楼市将逐步上行 今年春节期间成交表现相对较差，延续了1月份销售下滑的态势。2014年1月份各大城市商品房成交普遍下滑，广州、深圳和北京下滑最为明显，1月商品房成交同比分别下降67%、64%和58%。上海下滑幅度相对较小，为28%。1月份成交虽然明显下滑，但并没有标志性意义，并非个别论调认为的行业冰点降至。我们认为，造成销售量微薄的原因主要有以下几点：一是春节为传统淡季，成交量低也在情理之中，二是作为我国的传统节日，大部分购房者忙于筹备节日、走亲访友等，去楼盘看房的意愿下降，三是大部分房企在去年的销售情况较好，项目不急于去化，因而新推盘量不高。根据北京住建会网站数据显示，1月份北京仅有8个项目拿预售证。有关机构统计，2月份北京仅有6个项目存在开盘。 从企业市场信心角度来看，虽然1月成交放缓，但是企业对市场极具信心。1月份北上广深四大一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%。二线城市中杭州土地市场最为火热，1月土地出让金339亿元，同比大增460%。企业对一二线市场的持续看好，使得一二线城市土地市场热潮不退。企业信心的膨胀从其销售目标的激增也可见一斑，多数企业2014年销售目标都增长超两成。绿地、万科2014年都将冲击两千亿大关，绿地目标2400亿元，大有赶超万科之势。雅居乐、融创等企业的销售目标也都有较大幅度的增长。 从企业对市场充满信心可以看出，目前的成交平淡只是传统淡季影响。预计今年楼市将在元宵节、情人节双节开始步入正轨，且春节过后银行的房贷额度或有所放松，市场需求很可能将得到释放，加上节前房企集中融资，在一月份的融资总量创新高，这很可能在节后造就新一波拿地热潮。 2 、济南东部12所学校定址 集中在历城唐冶新区和高新区 进入2014年以来，规划部门密集发布了一批东部新建学校的选址情况。记者了解到，此次将有12所学校在东部建设，其中既有小学、幼儿园也有初中和高中。这些学校多集中在唐冶片区和高新区孙村、北胡片区。 随着城市规模的扩大，东部地区尤其是东绕城高速两侧成为很多市民置业买房的热点区域。但是长期以来，这些区域的教育资源相对紧张，缺少配套的优质教育资源，导致了很多业主买了新房之后为了子女入学还要再到市区买个学区房。今后，随着东部地区配套学校的大规模建设，这一现象有望得到好转。今年1月份以来，济南市规划局就相继公布了东部12所学校的选址用地情况。 这12所学校中，历城区就有8所，其中有5所位于唐冶新区。分别是包括两所幼儿园和小学、初中、高中各一所。两所幼儿园分别在唐冶西路以东，刘公河以西、幼安街以北的唐冶新区A-4地，拟建18班幼托；围子山路以西东邢地块，拟建9个班。24个班级的小学位于围子山路以西、幼安街以南，为唐冶新区七村整合改造项目配建学校。初高中均在唐冶西路以东，刘公河以西，规模各30个班。 此外，历城区教育局还将在桑园路以南的农科院地块、山东建筑大学北侧地块以及邢村立交东北地块各建设一座幼儿园。除了历城区加快东部教育资源布局之外，高新区也加快了核心区以东的教育资源配置。其中高新区社会事务局将在孙村片区的重汽地块建设一所幼儿园和一所初中，在北胡旧村改造片区建设两处幼儿园。随着一系列幼儿园和中小学的建设，东部新开发片区将逐渐摆脱配套教育资源小马拉大车的局面，也将缓解由此导致的市区择校热潮。 五、济南市土地交易信息 （一）本周济南土地市场无供应 （二）本周济南土地市场无成交