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购物中心定位

2018-02-15 14页 doc 45KB 45阅读

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购物中心定位购物中心定位 看看购物中心是怎么定位的 中国近几年掀起了一股购物中心开发风暴,但是千篇一律的多元业态、一站式购物,鲜有新意,更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。实际上,购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能,更是购物中心的发展命运。 人们习惯于把购物中心定位狭隘地理解为商业功能的定位。实际上,购物中心的定位是一个有机的系统工程,决不能简单地用商业功能来衡量界定。 港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心,但商业能级定位大相径庭;上海新天地与南京,,,,虽然都是休闲娱乐主题购物中...
购物中心定位
购物中心定位 看看购物中心是怎么定位的 中国近几年掀起了一股购物中心开发风暴,但是千篇一律的多元业态、一站式购物,鲜有新意,更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。实际上,购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能,更是购物中心的发展命运。 人们习惯于把购物中心定位狭隘地理解为商业功能的定位。实际上,购物中心的定位是一个有机的系统,决不能简单地用商业功能来衡量界定。 港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心,但商业能级定位大相径庭;上海新天地与南京,,,,虽然都是休闲娱乐主题购物中心,可两者的文化气质却相去甚远。 功能定位是购物中心全景定位的核心要素,决定了购物中心的整体形象与经营方向。除此之外,经营特色、经营模式、商业规模、商业能级等等,也是购物中心定位的支撑要素。然而,对于整个购物中心定位体系来说,它的基础则是目标市场的定位。这个基础不仅决定了购物中心的功能定位,同时也关乎到整个购物中心的市场定位体系。 目标市场定位 目标市场定位主要包括两个层面的内容:目标区域定位和目标消费群定位。 目标区域定位应该因地制宜,目标区域定位主要是对周边商圈区域范围的分析。简单讲就是购物中心吸引顾客的空间范围。常规的目标区域市场定位往往是以项目所在地为圆心,按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。事实上购物中心的辐射半径与辐射强度,绝不是由购物中心运营方一厢情愿来界定的。恒隆广场可以有效地辐射到整个长三角,然而上海万达商业广场可能只能辐射到上海东北区域。因此,购物中心的目标市场区域定位应该因地制宜。通常一个购物中心的辐射范围往往会受到其所在城市的辐射力、购物中心自身主题的辐射强度,以及购物中心的竞争态势来决定的。因此不是每个购物中心都能做到所谓的地标,也不是每个都一定要具有地标效应。 消费客群定位 目标市场区域定位之后,需要通过细分市场市场来确定购物中心的目标消费群体。百联又一城与万达商业广场虽然都是辐射上海东北区域的两个购物中心,但是其消费客群却具有明显的差异。万达商业广场以家庭式大众集成式为消费客群主力,而百联又一城的目标客群则主要锁定在青年时尚高知高收入消费客群。关于目标消费客群的定位,往往通过消费类型、年龄、收入水平、文化取向等构成市场细分标准。杭州大厦与银泰作为长三角商业单体销售的两大巨头,同处武林商圈,但是们的消费客群却不尽相同。杭州大厦锁定了杭州乃至整个浙江的高端消费客群,而银泰百货的主力消费群则以杭州中青年中端时尚消费体。有效的市场细分不仅可以直接捕捉目标消费客群,同时也是差异竞争的根源所在。 主题特色定位 传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色,实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力,更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购物中心的辐射半径,加强其辐射吸纳力。 坐落于日本东京西郊南大泽, LA FETETAMA购物中心(多摩法国购物城)。这个两层开放式的购物中心,由中央漫步广场与四个主题区所组成。中央漫步广场一边紧邻着流行时 尚、运动休闲、生活风格的专门店,另一边配置饮食店、餐厅、超级市场、园艺中心与小区教室,承租户包括本地及国际知名的品牌。这个购物中心因其独特的故事情景模拟吸纳了各个阶层的客层,包括E世代(因娱乐而来)、上班族(因聚会目的)与流行族(追求名牌商品)。开业至今业绩不断攀升,甚至成为了一个著名的区域旅游项目。 多摩法国购物中心通过创造一个法国南部家庭的冒险故事,利用建筑、景观、灯光等手段将一个传奇故事融入到整个购物中心主题中去,整个购物中心成为了故事的载体,而这个传奇故事也为整个购物中心的主题氛围定下了基调。 主题式故事的商业环境几乎吸引了所有主要的消费群与拥有可支配高所得者。购物中心环绕着主题性故事来设计,转述故事情节在结构体上与故事主题图像的表现方式,自开幕以来已使日本的业界感到震撼。 当然通过主题式故事,来表现购物中心的特色主题只是其中的一个策略,购物中心的特色主题还可以通过业态布局规划、景观设计、文化气质、商品服务等要素来诠释不同的主题特色定位。 商业功能定位 国内购物中心的商业功能定位通常都是以购物为主,集餐饮、娱乐、休闲、文化、住宿以及商务于一体的一站式消费中心。从购物中心的本质来看,多元业态本身就是购物中心的主要识别特征。然而多元业态并不是简单的业态叠加,购物中心的功能定位是 以目标市场的定位为出发点。购物中心商业功能定位的时候既要兼顾业态的全面性,同时也应该注重不同业态的占比,以及业态之间的有机互动。在欧美国家,购物中心有一个业态黄金比例,购物、餐饮、娱乐分别占到整个购物中心的52%,18%,30%,这其实只是一个粗糙的划分标准,并不具有通用推广意义。业态占比始终还是由目标市场来决定的,正大广场在商业功能转型的成功背后,实际上就是改善配套环境与弱化购物功能,提供餐饮、娱乐的业态比重。而改造之后的正大广场迅速将人流引致4楼以上消费区域,改善了整案的商业氛围,与之相应的物业租金收入也水涨船高,提升了整案的经营效益。另一方面购物中心在进行商业功能定位时更应该注意业态之间的有机互补性,业态之间的协调关联才能更好的体现购物中心一站式消费真谛。广州天河城成为国内第一个真正意义的购物中心,其最大的亮点就是让购物中心的业态之间的互动共振,来实现消费客群集聚。因此业态之间的有机互补,对商业市场的培育、商业功能的完善都将起着直接的助推作用。 商业规模定位 购物中心的规模定位受制于顾客疲劳程度。一般情况下,顾客在购物中心购物的时间不会超过3小时,超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟,浏览购物的步行距离一般不超过7500米。因此我们见到的超大型购物中心一般都会有充足的公共共享空间,当然购物中心的情景环境也会直接影响到顾客的疲劳程度。 购物中心的规模受制于商圈购买力。简单测算,单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力,再除以购物中心单位面积的保本销售额。一方面,购物中心的购买力取决于商圈人口及其消费水平;另一方面,购物中心单位面积的保本销售额与其经 营成本和经营毛利率有关。 购物中心规模受制于产品品种。目前我国现有的商品品种约70万种,实际上一个购物中心所能经营的品种往往只占很小的比例,即使是一些超大规模的购物中心,其经营的品种也不超过十几万种,而对于走特色化经营路线的购物中心,可供选择的商品种类就更少。如果购物中心规模过大,势必造成品种重复经营,降低购物中心单位面积销售额,从而影响整体经营效益。 另外购物中心在规模定位时应该兼顾与效益的平衡。一般情况下规模越大,租金越低。15万平方米的商业,至少要5家不同业态的主力店,超过20家次主力店来组合。所以,规模最佳,不能求最大,要求比较效益。租金高,回报率高,才具有现实意义。 运营模式定位 购物中心的运营模式一般由自营、招租、销售,以及各种模式的混合群组。欧美国家的购物中心以及国内的一些实力机构一般通过长期持有物业进行自营或招商。虽然我们一贯主张购物中心长期持有物业赚取商业经营价值,并通过商业经营价值的提升来实现商业物业的增值。除目前“三代万达”就开始自持物业70%以上外,事实上在中国这只是理想化的模式。2007年《中国商业地产发展报告》显示,购物中心物业长期持有“只租不售”占到了39%,虽然较2006年21.4%的比重有所上升。但短时间内这种模式的推广执行还是具有一定的局限性,因为这主要涉及资金链和资金快速回笼等方面的问题。 购物中心的运营模式定位主要受制于投资商对投资资金回报预期、项目受益效果预期、经济走势预期、风险预期的影响。但不论采用那种运营模式,要想确保购物中心的健康运营,必须做到从定位、招商、设计、经营、推广、物管的全程统一运营控管。而要做到这些统一,就必须涉及物业自持比例的问题,自持比例越高控制力越强,统一经营管理能力就越强,反之就越小(至于为什么,我将在日后的文章中,重点阐述购物中心自持比例与分割销售技巧)。 商业形象定位 购物中心的商业形象往往决定了其市场竞争力与区域辐射力。近年来,在全国范围内出现了大量的新天地与恒隆广场的模仿者,然而恒隆广场与新天地都是不可复制的。购物中心的商业形象归根结底还要看项目本身所具备的条件与项目自身的目标市场定位、功能定位、经营特色定位。所以我们看到来福士是时尚型购物中心、东方商厦则是中高端百货商场、万达商业广场是大众型家庭消费乐园。而购物中心的商业形象一旦确定,就需要进行统一的 VI/CI设计,并通过一定的手段和道具进行有效传播。一般情况下购物中心的商业形象建筑、景观、购物环境、商业布局、产品、服务以及营销策略等综合手段来表现,以强化购物中心形象的传播力。我今天写这篇文章的目的,就是想告诉大家:购物中心不要只当自家的一张吃饭桌子,它同时是现代家庭的陈列品,不同的主人对它的风格、搭配也是不同的。 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 谢谢!!!!! 1. 染火枫林,琼壶歌月,长歌倚楼。岁岁年年,花前月下,一尊芳酒。水落红莲,唯闻玉磬,但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游,人不见,水空流。 3. 他微笑着,在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶,踏碎这一场,盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世,恍若白驹过膝,忽然而已。然,我长活一世,却能记住你说的每一话。 10. 雾散,梦醒,我终于看见真实,那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧,有些模糊。可每一笔勾勒,每一抹痕迹,似乎都记载着跨越千年万载的思念。 12. 生生的两端,我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水,背负万丈尘寰,只为一句,等待下一次相逢。 14. 握住苍老,禁锢了时空,一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月,不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘,风雨散,飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫,一邂逅,终难忘。相逢主人留一笑,不相识,又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休,多愁多恨亦悠悠,今朝有酒今朝醉,明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益,未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月,恒静无言;青山长河,世代绵延;就像在我心中,你从未离去,也从未改变。 22. 就这样吧,从此山水不相逢。 23. 人天自两空,何相忘,何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天 长地久。 26. 相见得恨晚,相爱的太慢,进退让我两难。缘过了远分,缘过了聚散,是 否回头就能够上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑,爱哭了,这么难舍 心都空了,想放 不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口,日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深,不抵相思半。海水尚有涯,相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对, 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。 36. 千秋功名,一世葬你,玲珑社稷,可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游,负约而去,一夜苦等,从此江南江北,万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁,人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂,苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得,紫檀未灭,我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫,牵住繁华哀伤,弯眉间,命中注定,成为过往。 44. 红尘初妆,山河无疆。 最初的面庞,碾碎梦魇无常,命格无双。 45. 江南风骨,天水成碧,天教心愿与身违。 46. 山河拱手,为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开,一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华,我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往, 52. 请不要失望,平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途,从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭,为那些无法兑现的诺言,为生命中最深的爱恋,终散作云烟。 55. 随你走在天际,看繁花满地。 56. 我自是年少,韶华倾负。 57. 你要记得,那年那月,垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破,何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲,不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散,散了纵横的牵绊;听弦断,断那三千痴缠。61. 清风湿润,茶烟轻扬。重温旧梦,故人已去。 1. 水滴虽小,却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海,繁华遗落散满地。记忆轮回里,我举杯,在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回,就像花,人活一世,花开一季、人生如花,花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟,如今,千山万水走遍,我发现自己再也不愿离开文学的蓝天,再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中,轻拾季节花瓣飘落的音符,组成美妙曲符,然后,倚在时光的路口,撷一缕明媚,许自己一份唯美的怀想,与快乐、浪漫相约,闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难,哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜,哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验,怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折,想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家,炊烟零乱,柳絮飘飘,弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水,偶然的暗淡,恰似镜子的背后之面,有所缺憾,人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后,我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时,我学会了宽容;在经历了失落和离别后,我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇,虽经风吹雨打,但和着微风,还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望,不管三年,五年,或是十年以后。某一天,我们相遇,还能相认,你大喊一声,我想死你了。那一刻,我定会泪流满面。我们是朋友,永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起,相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想,时间不断。流逝,像是水,可弯可直,像是风,可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海,那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空,那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气,缠着几户古木人家,清新自然,如诗如画。 17. 我喜欢你,只是一个现在;我爱你,却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息,在浓得雾不会经久不散,风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟,走进芳菲五月,轻轻地将春光拥入怀中,于一抹素白流韵中,弹奏一曲江南的婉韵,把盏,将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来,在奈何桥相思盈袖,凄然守候。莫落泪,纵若水落三千尺东流,云动八万里西散,我依旧会化身城碟,翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你,我就会理解你,通过你的眼睛去看世界。我能理解你,是因为我能在你身上看到我自己,在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向,送走了缓缓袭来的味道,又将刚刚溜走的风,静静地换回来。 24. 生活告诉我,童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍,外表美丽,而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月,依一抹浅香于心间,看年华向晚,闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀,馨香;念起,温暖。 28. 人生的起起落落间,总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。 31. 今后,我会从尘世中的纷争走出,远离喧嚣,把岁月打磨成诗,让自己的文字静如睡莲,动如涟漪,无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心,恰如一柄全是锋刃的刀,它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达,以至于我们习惯了揣测。去肯定,去否定,反反复复,后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往,它们就像缠绕之间的一阵风,来的缱绻,去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多,想要的没有那么多,生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中,独自微笑独自平静是憾,落花是美的,淡淡的书香,淡淡的花香,淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地,幸福的花儿虽早已凋谢,只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘,缘去缘灭,空留满池伤痕。雨花迟落,霜雪纷飞,池水泛冰,已益处月的苍凉。 39. 一条古道,一匹瘦马,一个人影,被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影,英雄本色;是非恩怨,儿女情常。 41. 我们要去流浪,虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长,潇洒地忘却掉每一条纹路。 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息,寻寻觅觅,仍不见踪迹。邂逅了一场烟火,终还是那般凄凉。迷失的夜晚,点缀了无数颗孤单的星星,不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情,也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你,绝美的笑容,只为你一个人展露,那一泓羞涩的笑容,悄悄。 45. 细碎的声音,如羞涩的蓓蕾,夜暮花影,轻浅六月,寂寂流年,拢一阙清绝,归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚,淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇,带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞,淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水,岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀,我停却了信念的脚步,却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生,为那些尘世的硝烟尘雾,潸然泪下,为菩提落花,为世间繁华。 50. 阳光依旧在,我们穿越光影,沿着历史的足迹继续前行,创造美好生活,走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑,坚强了外表,却虚伪了内心,脆弱了,是不敢触及的。 52. 也许,就在那一刻里,梦境还在,柔情亦在。 53. 一个人的戏,自己独自导演,诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间,不必空忧。我们一路走来,只是为了告别往事,走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白,就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎,再不好过的生活,再难过的坎,咬咬牙,也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事,云是风的故事,你是我的故事。可是却不知道,我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛,而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象,超过别人,那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记,将你忘记。可是有一天,我听到一首歌,我的眼泪就出来了。因为这首歌,我们曾一起听过。 61. 忍花开花落,云卷云舒,品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路,路迢迢,谁道自古英雄多寂寥,若一朝,看透了,一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过,光明闪烁,渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯,记忆不散;奈何桥不断,思卿不弃;今夕,彼岸花又放,佳期约又到,我轮回践约而来,等你归来。红尘路上,伊人在否? 68. 十年生死两茫茫,不思量,自难忘,千里孤坟,无处话凄凉,纵使相逢应不识,尘满面,鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云,有时是晴,有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去,但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹,但是我已飞过、在大地上画满窗子,让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜,看远;再就是显微镜,看细;接下来是放大镜,看透;其次是太阳镜,看淡;最后是哈哈镜,笑看生活。 73. 我不是公主,也不会有等待救赎我的王子。
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