2012年法律讲座讲课稿

2012年法律讲座讲课稿 2012年振兴集团法律讲座讲稿 一 集团业务中涉及最多的普通租赁合同的相关问题 相信每一位同志对于租赁合同都已经并不陌生～甚至非常了解～并且对其中的法律法规也有了一定的学习～所以在这里～我将仅就租赁合同中一些较为重要的～而且我们集团在日常经营中应当加以注意的问题作简要的讲述: (一) 租赁合同也可能出现被认定无效的情况 依据我国现行法律法规和法学理论～租赁合同为诺成性合同～其强调和注重当事人意思自治～并且租赁合同的登记也仅仅为备案性质～不对合同的有效性造成影响。既然如此～那么似乎租赁合同只要在内容上不违背法律法规的禁止性规定～是不是就肯定不会出现无效的可能了,其实不然～以下几点请大家加以注意: 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定～租赁房屋本身不具备合法性的～由此而签订的租赁合同将是无效合同。何种情况属于房屋本身不具备合法性～主要可归纳为以下几种情况: (1)、未取得建设工程规划许可证而建设的房屋 (2)、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋 (3)、未经批准建设的临时建筑 (4)、未按照批准内同建设的临时建筑 (5)、租赁期限超出临时建筑的使用期限～超出部分无效 (6)、租赁期限超出20年的～超出部分无效 鉴于此～我想我们集团作为出租人务必要明确因此而导致的法律后果:一是出租人再请求支付租金将无法得到支持～但是可以请求支付使用费～当然使用费和租金在数额上可能相差无几,具体法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条,～但是性质不同。二是承租人将可以主张出租人承担缔约过失责任～给予赔偿。 基于上述情况～我讲述这个问题所要强调的就是:作为出租人～依法有义务保证租赁物符合租赁要求～符合法律规定～所以我们集团在出租时应务必保证所租赁房屋是依法合格的租赁物～如果租赁房屋存在手续不齐全～不具备出租条件的情况～那么在签订租赁合同之前最好向承租人履行告知义务～并在合同中予以体现～进而避免出租人可能承担缔约过失责任。 (二) 关于对租赁物的装饰、装修以及改建、扩建。 资产租赁的类型其实很多～不仅包含不动产的租赁～其实也包含动产的租赁～鉴于我们集团业务所涉及到的主要是土地、房屋的租赁～在此～我们就主要对土地房屋租赁所经常涉及到的装饰装修以及改扩建问题进行讨论。 1、 首先，我们讨论关于租赁物的装饰装修问题 对于装饰装修的概念～也就是什么叫装饰装修～相信大家都很清楚～无需赘述。在讲述关于装饰装修的相关法律问题之前～先要说明 的一个问题是:在租赁关系建立之时或者装饰装修行为开始之前～出租人作为租赁物所有权人有权禁止承租人对租赁物进行装饰装修～如果出租人禁止装饰装修～那么如果承租人仍为之～则其行为既属于侵权也属于违约～出租人可依法维权～当然就不存在我们接下来讨论的问题了。 所以本讨论首先建立在出租人未禁止装饰装修的基础上～那么承租人在对原租赁物进行施工～从而不可避免的出现法律上的一个概念～叫添附～在这里又分为两种～一种是与原租赁物形成附合的装饰装修物～一种是未形成附合的装饰装修物。 对于装饰装修中的添附在法律上如何处理，我在此结合合同的无效、解除以及终止几种情况分别讨论如下: ,1,合同无效～既然合同被认定无效～也就无需考虑双方在合同中的约定问题～此时～对于装饰装修所形成的添附～自然必须依法进行处理。 那么～依据我国现行法律法规: 首先将本着民法的意思自治原则:对于这种添附～无论是否与原租赁物形成附合～如果出租人同意利用的～均可以折价归出租人所有～这一点本身也与物权法的从物归属于主物的法律原则相一致, 其次～如果出租人不同意利用的～ 对于未形成附合的～可以由承租人拆除～当然如果拆除导致出租人损失的应当恢复原状或者赔偿, 对于已经形成附合的装修装修～一旦拆除不但装饰装修的材 料丧失了价值～就连原租赁物也将被严重损坏～那么对于这种无法进行拆除的～法律上的处理是:对于这种装饰装修的现值损失～将由双方依据过错责任的原则来承担～具体有法院根据双方的过错大小来分别判决承担。 ,2,合同解除。合同解除～处理上首要的还是考虑民法的意思自治原则～因为合同是有效合同～所以合同有约定的应当依据合同约定来处理。如果合同无约定且双方商谈不成的情况下～方才适用法律的相关规定来处理～那么～根据我国现行法律法规及相关司法解释～具体处理原则可以分别归纳如下: 一是 对于未形成附合的～可以由承租人拆除～当然如果拆除导致出租人损失的应当恢复原状或者赔偿 二是 对于已经形成附合的～鉴于装饰装修物已经与租赁物形成一体已无法拆除～则视情况分别处理:如果是出租人违约的～则应赔偿承租人剩余租期的装饰装修残值损失,如果是承租人违约的～出租人无需对装饰装修作任何赔偿～但如果出租人同意利用～应予适当补偿,如果双方均有违约的～根据各自过错分别承担,双方均无违约的～双方公平分担。 ,3,合同期满终止～与前面一样～首要的还是考虑双方有无约定或者能否达成一致～如果合同有约定应当根据合同约定来处理～如果无约定且协商不成～那么～自然要依法处理:对已经形成附合的～归出租人所有且无需赔偿,对未形成附合的～对于未形成附合的～可以由承租人拆除～当然如果拆除导致出租人损失的应当恢复原状或者 赔偿 简要上述关于装饰装修的讨论，我觉得需要再次强调的是，对于装饰装修及其形成添附的处理，我们在签订租赁合同之时要尽量作出详尽的约定，首先是是否同意，如果同意，其次是费用的承担，最后是形成添附的归属如何处理等等。 如果合同中对此没有涉及，应及时采取弥补措施，出租人是租赁物的所有权人，如果发现承租人在未经通知并经过同意的情况下对租赁物进行装修等，出租人有权加以制止。因为此时承租人的行为是对出租人财产的侵害，是侵权行为，那么出租人可以依法维权，并可据此解除合同。 2、其次，讨论关于租赁物的改扩建问题 改建因为实质上仍属于对原租赁物的装修～所以在法律上也是适用关于装饰装修的法律法规～在这里就不再重复。扩建则是对原租赁物在形态和规模上的扩大或增加～实质上也是对原租赁物的添附。因为这种扩建行为往往是承租人作出～而形成的资产又符合于原租赁物～因此～扩建行为便往往成为容易导致租赁纠纷的问题之一。对于这个问题～在展开法律讲解之前～还是要先强调的是:民法注重当事人私法自治～最好最妥善的解决方式还是在租赁合同中进行详尽的约定～从而避免纠纷的发生或者纠纷发生后没有合同依据。出租人作为租赁物的所有权人～在出租之时～有权对租赁物的扩建问题提出任何要求～如:是否同意扩建、费用承担、扩建部分的权力归属等。这些要求均应当在租赁合同中加以明确～从而充分保障出租人的权益。 然如果租赁关系建立之时，对此无任何约定，那么出租人可能面临本应有的诸多优势丧失，而根据我国现行法律法规，其处理原则如下: ,1,、如果该扩建系未经出租人同意～扩建费用概与出租人无关且出租人可要求恢复原状或者赔偿损失。 ,2,如果该扩建经过了出租人同意～则分两种情况分别处理:一是如扩建办理了合法手续～则该扩建部分系合法财产～且已经与租赁物形成附合～所以此时该扩建造价费用将由出租人承担,二是如扩建无合法手续～则扩建的造价费用由双方按过错分担。 总之，再次强调:作为出租人，具有租赁物权利人的天然优势，应在租赁合同中对各种容易导致纠纷的问题作出详细的约定，从在租赁关系中而保持这种优势。避免将来出现纠纷合同中却没有处理依据，而根据法律规定进行处理难免出现被动情况。 二 关于商贸租赁服务业务中的补充责任问题 这一问题的讲解主要是针对集团内以数字旗美、精品装饰城等为代表的商贸租赁服务行业而进行的～这个问题在商贸服务行业的法律问题中是有典型性的～却往往会被忽视～但是一旦问题出现～纠纷则难以避免。 所谓的补充责任～是法律上的专业术语～也叫做补充性赔偿责任～是指多个行为人基于不同原因而产生的同一给付内容的数个责任～在直接责任人的财产不足以承担其应付的责任时～由间接责任人对不足部分依法给予补充的责任～而间接责任人的这种责任就叫做补充责 任。举个简单的例子:有甲乙丙三人～甲应赔偿丙10万元～乙对此承担补充责任～那么如果甲仅仅有能力赔偿2万元～或者无任何赔偿能力或者人失踪无法找到～那么乙将承担8万元的补充赔偿责任～或者将承担10万元的补充赔偿责任～只是乙在给予了赔偿后可以向甲追偿。 作为商贸服务行业的出租人与管理者，在某些方面，很容易出现承担补充责任的情况，具体主要表现在以下两方面: ,一, 作为商贸服务企业～是众多商户的共同出租人～这些商户共同经营～互相竞争～其相互之间的关系协调诚非易事。而作为出租人和管理人～有义务和责任保障各商铺符合租赁条件～保障各商户经营不受干扰。然而如果某一商户嚣张跋扈～其装修或者经营中不顾对周围商家的恶劣影响～发出巨大噪音或者造成剧烈震动等～导致其他相邻商户无法正常经营～遭受巨大损失～那么对此损失～作出影响行为的商户作为侵权人负有赔偿责任～但是根据补充责任的相关法律法规及法学理论～出租人即商场管理人对此也要承担相应的补充责任～实质上正是侵权商户的侵权行为同时导致了出租人的违约,租赁标的不合格～商场管理不合格,～这种因第三人行为导致的违约事实构成了补充责任的存在基础。 ,二, 作为商贸服务企业～对经营场所负有当然的安全保障业务～作为出租人和管理人～有义务保障所经营商场内的经营安全～如果安保措施及安保工作等不到位～进而导致损失～则要承担相应的补充性赔偿责任。 举一个简单的例子～某天～一小偷进入商场扒窃～被发现后仍嚣张跋扈～进而将一顾客打伤～据此～对于被打伤顾客的人身损害等～小偷作为侵权行为人～负有赔偿责任～然而在此事件中商场管理人如果安保措施和安保工作不到位～进而才导致事件未能及时避免或控制～那么商场管理人也将须对伤者的损害赔偿承担相应的补充责任。 因此，对于这种补充责任的问题，务请集团相关单位一定要建立完善的安保制度，健全安保措施，在相应的位置作出相应的醒目提示，同时对这些制度和措施等建立完善的档案资料，并且在与商户的租赁合同中对这些安保方面工作的开展及其相关责任承担问题作出相应的约定，以充分保障自身权益，做到有备无患。 三 针对生产销售型企业的销售合同问题(恒巨中荷等) 结合集团恒巨公司、中荷公司等生产型企业的实际情况～在此我主要就销售合同的问题作几点简要的讲解: (一)是关于产品销售中的交货问题～其实对于一份货物销售合同～最核心的问题无非就是交货与付款～交货是卖家的义务～付款是买家的义务～同时根据合同法的相关规定～如果出现纠纷各自须对自己履行了合同义务的事实负有举证责任。 因此～作为卖家～我们在诚信经营、创造效益的同时～在签订和履行销售合同的过程中～一个很重要的工作就是，一定要注意办理和保存各种证明我们作为卖家已经履行了交货义务的手续和材料，具体比如证明:已经交货、交了什么货、交了多少货等等。所以～我们在 销售合同中应尽可能对交货方式、交货标准、交货地点等要素作出明确的约定～进而保障我们作为卖家能够清晰地完成交货义务并且取得相应的证明材料。 此外～合同中对买家的付款责任也应作清楚的规定～付款方式与付款时限应明确～由此～万一买家拖延货拒绝付款时～我们卖家能够清楚地确定其违约责任。 (二)是关于交货后的货物检验问题～货物的检验方式因产品不同而异～但货物需要收货检验并进行反馈是不可或缺的手续～无论从事何种产品的销售，产品的质量均是有限质保而不是无限质保，因此～为明确货物质量～防止买家随意以货物质量作抗辩～我们应当在合同中明确限定一个货物的检验期限或者质量异议期。 (三)是货款纠纷的诉讼管辖问题。作为卖家～在处理好了前述的交货与检验环节之后～接下来便是买家付款问题了～如果拖延或者拒付等便是当然违约～因此为了充分保障我们的权益～合同中纠纷管辖的约定也极为重要～作为合同纠纷～其管辖问题首先是看合同中是否有约定,当然这种约定不能违背法律规定的级别管辖和专属管辖,～如果无约定～那么将根据民诉法～由被告所在地或者合同履行地管辖。 我们看～如果合同履行地是在买家处～那么这样的合同付款纠纷如果出现～并且合同中没有对管辖作出约定～并且买家与卖家相隔甚远～那么无疑最终的管辖法院都将是被告所在地法院～这无疑是对卖家的不利因素～异地诉讼耗时耗财耗力并且不容易取得好的诉讼效果。 因此，建议如果可能，在签订销售合同之时，我们应尽量争取有利的纠纷管辖条款，当然纠纷管辖的选择应当确定且单一，并且一般只能在原告住所地、被告住所地、合同履行地、合同签订地、标的物所在地的人民法院中进行选择。 (四)最后，关于销售合同再讲解一个诉讼时效问题～对此简要讲述三点: 1、合同款纠纷的诉讼时效为两年～自付款违约行为发生之时起算 2、合同款拖延的～应及时催要并取证～如催要不成待证据充实后起诉 3、有明确证据证明的催要行为可以中断时效～即从催要行为发生之时再产生一个两年诉讼时效～从而保证合同款不会过期不受法律保护。 当然这种时效中断的认定是需要再诉讼中经过法院认定才能成立的～所以我们必须在催要过程中加以取证～取证的形式多种多样～并不局限于某些固定形式～只要能够合法地反映催款的事实即可～比如催款函及其回执～催款的谈话录音,不涉及个人隐私即可,等。 在讲座的最后，还需要向各位提示说明和建议的是: 任何一份合同文本都不能做到十全十美，只能尽量完善，然而对于对于经济交往和商业经营中的合同事务，合同文本仅仅是其中一个环节，一份较为完善有利的合同文本并不能做到一劳永逸，要想充分 维护好自身权益，还需要合同签订的前前后后各方面的注意，更需要 合同履行中时刻保持高度的合同意识和法律意识。