巧用抵押贷款 先买房后贷款

巧用抵押贷款 先买房后贷款 　　目前国内二次购房消费者，按首付比例应不低于50%，而凑不够首付款的购房者也开始通过借钱全款购房后在利用银行抵押贷款的方式进行变相房贷也开始受到了当前购房者的热捧。 　　记者采访京城各大房产中介了解到，银行全面暂停三套房贷后，有不少买家选择这样的融资方式。“个人贷款和抵押消费贷款利率差不多，房产抵押贷款又跟购房记录无关，也就是说，不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款，所以这样的贷款方式很受市民欢迎。”中原地产业务经理杨光认为。 　　“抵押贷款买房不仅成为了一般购房者改善居住条件的工具，更让一些对购房望尘莫及的投资客找到了投资房产的资金来源，在逃避监管的同时，也放大了商业银行的信贷风险。”厚泽担保公司李雪丽示。 　　房产中介支招 　　记者在采访中发现，近来房屋中介也为低迷的成交量着急，对拿不到银行贷款的客户，一些中介索性建议其做抵押贷款。 　　目前各大银行的贷款比例都不一样，视抵押房屋的不同情况而定，一般情况下可贷五成，多的可贷到六成甚至七成房款，最高有20年还款期。至于贷款利率，贷款金额越高、期限越短，优惠越大。 　　国有银行推出的个人房屋抵押贷款，不同档次的贷款额度利率不尽相同，银行除了收取佣金之外，15万元以下和15万至30万两个档次之间的利率都不一样，但是30万元以上利率可以享受7折的优惠。如此一来，即使是二次购房，先一次付清房款再抵押贷款，贷款在30万元以上，即可享受7折的优惠利率。 　　采访中，好运顺投资公司张总经理告诉记者，最近公司的生意不错。原本以为房贷新政出台后，生意会受到冲击，但上个月公司就接到几十单垫资生意。和以前不同的是：原先是给卖家做垫资，现在做的垫资不涉及买卖，只是单纯帮客户还清银行贷款，之后对方再到银行做个人房屋抵押贷款。 　　杨光告诉记者，以往个人房屋抵押贷款少人问津，现在渐渐热起来了。有些客户因观望暂时不售房，但为了获取资金，就转向做房屋抵押贷款。 　　“商业银行对普通的个人住房贷款，会审核客户拥有房产数量，从而很难对第三套房进行放贷;而抵押消费贷款则只会参考客户已有房产确定利率水平，不存在‘停贷’的风险。” 杨光表示。 　　“房贷收紧并非借贷无门，目前贷款还是有操作空间的，只是如何操作而已。目前，主动前来咨询此类贷款的客户不少，而有购房客户若购第二套住房，他们也多推荐此类贷款。”中原地产物业顾问高小姐说，这种方式只适合于现金流量比较大的买家,而且购买的房屋必须是二手房或者现房，这样才能保证迅速地拿到房产证。 　　不过高小姐也表示，虽然此办法可以用于第三套购置，但在通常已有房产的情况下，商业银行给出的抵押贷款利率会在基准利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房贷利率并无多大优惠。而且，除非客户信用及资质相当好，银行能给出的贷款成数已经很难达到七成。 　　我爱卡评论：目前银行正在有意收紧抵押贷款，除了将利率提高至1.2倍，贷款年限也进行了调整。如果抵押房产用于购房，那么贷款的年限也由原来最长20年普遍缩短至10-15年。另外，名下有过贷款记录，还清后再次抵押房产时，贷款成数将减少、利率上浮。除此之外，新政后抵押贷款的其他用途，如装修或是购车等也受到严控。银行不再简单地以抵押成数为，而将更多地参照借款人的装修或购车合同上的实际金额，以此为据来酌情发放贷款。据了解，除申请抵押消费贷款时必须同时注明消费用途之外，银行还会在抵押放款后，对借款人贷款用途进行复查。