假日国际广场商业建议1null嘉业·阳光假日之假日国际广场嘉业·阳光假日之假日国际广场营销策略报告之商业建议篇
本报告之目的本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社区内外消费力的综合分析,推导出假日国际广场宜采用的商业规划方案。
第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析苏州商业总格局:
★苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力,其对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。
★十全、南门等次级商圈面临较大压力,正处在调整之中,具有一定的不确定性。
★新区、园区由...
null嘉业·阳光假日之假日国际广场嘉业·阳光假日之假日国际广场营销策略报告之商业建议篇
本报告之目的本报告之目的 通过对嘉业阳光假日外围商业状况及社区内外消费力的综合
,推导出假日国际广场宜采用的商业规划
。
第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析苏州商业总格局:
★苏州古城区的观前、石路两大主力商圈具有巨大的号召力,其对苏州市商业生态格局的影响是长期和深刻的。
★十全、南门等次级商圈面临较大压力,正处在调整之中,具有一定的不确定性。
★新区、园区由于城市化进程落后于工业化进程,商业正实现跨越式发展,基于“城外城”的新兴商圈正在兴起。
★相比于苏州的经济地位,苏州市商业并未达到应有的高度,发展潜力巨大。第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析新区商业格局:
★新区商业主要集中在新区的一条商业街上,商业街的位置位于新区的东面,形成了新区其他区位商业的空白,新区商业由东向西发展已是大势所趋。
★其它商业主要以零散的形式存在各个小区内,主要是一些生活配套。
★在苏州乐园附近还有一些零散的以餐饮为主的商业,同时有个别娱乐业如夜总会等。
★综上可以看出新区缺乏综合的、高品位的休闲商业区,在新区产生一到两个这样的商业区将是今后发展的方向。第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析新区商业的特质:
★新区不是苏州古城区空间和秩序的自然延伸,而是基于第二产业发展而诞生的“城外城”,大量外来移民和观念促成了新“新苏州人”群体的出现;
★商业的发展是满足消费需求的结果。消费需求决定商业模式。新区商业一定是满足“新苏州人”需求特征的商业;
★“新苏州人”高度“同质”:生活、工作节奏紧张(《新周刊》评其居于国内第二,仅次于香港);人际交往保持谨慎的距离,私人空间得到充分的尊重;技术蓝领和管理白领居多(创业者较少);讲究生活品质而不太张扬;家庭观念有所弱化……新区商业应服务于这种生活方式并形成自己的特色。
“新苏州人”群体正在形成第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析假日国际广场的商业环境:
★苏州古城区的传统强势商圈的影响力长期存在,特别是高度选择性商品消费方面;距离较远,但尚处在可接受的范围之内;
★新区的商业街和小区配套成为“集中消费”场所;距离适中,基本处在可接受范围内,但是业态单一,主要以餐饮为主,消费档次和品位稍差
★木渎的个性化商业街可提供特色消费服务;对新区居民距离不等,但这类消费相对已经属于镇级商业,档次和品位较差,不符合城市居民的消费
;
第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析背景分析总结:
★新区商业环境不成熟,缺乏“便利”层面的商业支持,尤其缺乏高档次、综合的大型商业去,发展阳光假日国际商业广场势在必行;
★受小区规划和外围地理环境的影响,小区商业做成公众式的对外商业,其对外的辐射能力有限,建议可做成开放式的会员制消费广场。
第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析背景分析总结:
★阳光假日分期开发,假日国际广场会随着小区内部的完善和外部大环境共同成熟,因此,体量大,会造成对外部更大的辐射力度和新区无可匹敌的大规模商业影响力。
★阳光假日属于典型的新区高尚社区,入住者具有大体相同的特征(层次方面存在差异),对小区商业除了有生活便利等方面的要求外,也有对格调、品位等软环境的需求。
第一章 规划背景分析第一章 规划背景分析基本结论:
假日国际广场是阳光假日的必要商业配套;但同时
大体量的高档商业广场,是新区目前希望出现的商
业配套;以生活服务为主,兼顾特色、品位和格调。
从长远来看,应成为新区商业街以外又一商业中心,
同时它更是新区处于领导地位的高档商业区。null第二章 商业定位第二章 商业定位第二章 商业定位建议商业类型:
Commercial Park
(城市商业公园)第二章 商业定位第二章 商业定位1)城市商业公园的形态
有别于城市广场、传统商业网点、MALL等,COMMERCIAL PARK注重生态、人、商业的交融性与互动性;
强调生态、人和商业的三者组合,形成独一无二的形态——COMMERCIAL PARK
2)城市商业公园的特性
独立于商业之外,形成开放的城市商业休闲广场。
具有强烈的生态性与休闲性,对内对外均有渗透性和交流性
3)城市商业公园规划四大
室内商业室外化
商业形态风情化
沿街形态戏剧化
零售商业独立最大化
第三章 商业分布第三章 商业分布第三章 商业分布第三章 商业分布总体布局概念:
一个中心,两个辅助点第三章 商业分布第三章 商业分布一、商业规划:
★中心商业区:
描述:以景观中心会所为商业中心,以超大会所为依托,组成假日广场中心商业围合区。
★南面休闲区:
描述:在中心会所的南面沿街部分做成休闲商业区,利用本组团的消费力和影响力,借助“水景”“山景”,推出中高档休闲服务项目;同时配备24H便利店。
★北面便利区:
描述:在北面便利区配备24H便利店以及其他便利业态。
第三章 商业分布第三章 商业分布一、商业规划:
规划理由:
1、集中式商业布局,尤其是中心商业区的设置,可以实现动静分离,在不影响整个社区的高档居住格调的前提下有效满足配套要求。
2、中心商业区除了提供各类生活、休闲服务外,更是辐射新区的最开放、人流最集中的公共区域,能有效满足新区居民的休闲、社交性需求。
3、有意打破带状商业街的布局,讲究生态、人和商业的有机统一,可以有效实现commercial park 的商业定位。
第三章 商业分布第三章 商业分布二、业态规划
业态构成原则:
1、基础性业态:超市、便利店、药店、商场、餐饮、图书馆等
2、提升性业态:咖啡屋、酒吧,健身房、专卖店、休闲娱乐等。
(早期以基础性业态为主,后期着力开发提升性业态。一般而言,配备基础性业态不会让居民感到特别满意,但缺少这些业态让居民感到特别不满意;配备提升性业态会让居民感到非常满意,但缺少这些业态不会让居民感到特别不满意。)第三章 商业分布第三章 商业分布业态规划
业态构成比例:
★社区商业业态构成的经验值是:购物40%,餐饮30%,其他服务类30%;
★根据对假日国际广场实情分析分析,对此比例进行微调:购物调5%(欧尚等卖场为居民提供了良好集中购物便利),餐饮不变,其他类服务增加5%(适度引入商务类业态);
★假日国际广场商业业态构成比例:
购物35%+餐饮30%+其他服务35%第三章 商业分布第三章 商业分布业态规划:
业态规划注意事项:
★品牌店进驻,可以与假日国际广场的高档形象形成互动,此类店面应安置在商业区的焦点位置。
★零售型业态一般放在一楼,非便利型餐饮、休闲业态可以放置在二楼(可以利用连廊塑造特有风情),但对规模较大的,一楼、二楼可以连通:一楼占地较小,以服务接待为主,二楼占地较大,作为主厅。
★流动性强的业态类型,如早餐店、奶茶坊等,应安排在交通最便利、人流量最大的地方;
第三章 商业分布第三章 商业分布业态规划:
业态规划注意事项:
★超市、胶卷冲洗店、音像店、洗衣店、书店以及银行、邮局等在统一服务区内无需重复引进;美容美发、餐饮、咖啡吧等则可引进不同档次、特色的店家,形成“竞争共生”的势态,让消费者具有更大的选择余地。
★ 主力店(包括餐饮、超市、休闲)根据规划或定向招商商家的要求设定建筑面积。一般餐饮、超市在150-200平方米左右,其他业态店面在60-70平方米左右,40平方米的店铺作为补充。
第四章 建筑形态第四章 建筑形态第四章 建筑形态第四章 建筑形态建筑形态总体设想:
★商业建筑在小区内处于配套的位置,规划的基本原则是:不能“喧宾夺主”,而应“锦上添花”。而假日国际广场既是小区商业又是对外的一个高档商业休闲广场,在建筑上可适度张扬,引起更大的视觉冲击。
★建筑在具备商业功能的前提下,要突出与环境的交互性,突出室内空间和室外空间的有机衔接。
★中心商业区是体现假日国际广场商业风情的关键,底层商铺、室内商铺和商业连廊之间形成的围合空间内,要具备生态广场的气息,即消费者的消费路线不是简单的“店家 店家 店家”模式,而是“店家 生态广场 店家”模式。
第四章 建筑形态第四章 建筑形态三大建筑形态:
一、底层商铺:
在不影响整幢建筑风格的前提下可以
前廊(含拱廊),作为室内室外空间的过度带。第四章 建筑形态第四章 建筑形态三大建筑形态:
二、室内商铺:
以邻里中心为主要参考蓝本,形成围合内庭,注重公共空间的布局和不同业态店家之间的呼应。 第四章 建筑形态第四章 建筑形态三大建筑形态:
三、风情双层商业连廊:
以已规划建筑为依托,沿建筑一侧向公共区建造商业连廊,底层形成普通商铺,上层以半开放式露台为主。销售时两层连卖。
此商业连廊将成为假日国际广场商业特色的主力塑造者。 第四章 建筑形态第四章 建筑形态三大建筑形态:
三、风情双层商业连廊(替代方案):
考虑到出租时二楼价值偏低,双层连廊的形态也可改为层高为5米左右的单层复式建筑。谢谢!谢谢!
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