利率对房地产价格的影响

山西财经大学毕业论文（） 目 录 中文摘要 I 英文摘要 II 前言 1 利率变动对房地产业价格影响理论分析 3 （一）需求供给方面分析 3 利率对房地产价格影响的金融市场理论分析 5 二、利率对房地产价格影响的实证分析 5 （一）图表趋势法 5 （二）相关性回归方程 8 三、 结论与建议 12 结语 13 参考文献 14 致谢 15 利率对房地产价格的实证研究 摘 要：近年来房地产市场的迅猛发展也使得房地产价格出现了异常的持续猛增 ，为维持房地产市场健康稳定发展，央行短期内数次调整利率来控制房价。本文以国内外相关文献为理论基础，定性地分析了利率对房地产价格的影响，并通过实证研究的方法 ，运用数理统计的基本方法 ，借助EXCEL软件来研究利率对房价的影响 ，最后在理论与实证分析的基础上提出了政策建议。 关键词：利率;房地产价格;供求关系;一元回归分析 An Empirical Study of the interest rate impact on real estate prices Abstract： The rapid development of the real estate market in recent years makes an exception for real estate prices continued to surge, in order to maintain healthy and stable development of the real estate market, the central bank have adjusted the short-term interest rates several times to control the house prices. This paper takes the relationship between adjustments of bank loan benchmark interest rate and changes in the real estate prices as a starting point, and use the four-quadrant market model of real estate economics as the basic theory to analyse impact of interest rates on real estate prices ,a nd then study the impact of interest rates on housing prices through empirical research methods, by us ing basic methods of mathematical statistics by means of EXCEL software . Finally,the paper proposes policy recommendations on the basis of theoretical and empirical analysis. Keywords：interest rates; real estate prices; supply and need;fregression analysis 前言 （一）选背景和意义 1、选题背景 自从 1998 年住房制度商品化改革以来 ， 我国房地产市场得到极大繁荣 ， 房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控 ， 其中对利率进行了数次调整 。 2、选题意义 房地产的作用越来越明显，不完全的统计，现在的房地产业的发展，可以带动家用电器、耐用品、住宅装修、家具、包括建材等一系列产业的发展。房地产行业在解决我国就业问题尤其是农村居民就业问题还具有非常典型的作用，其产生的大量就业岗位成为进城务工人员的首选。房地产业的发展，对金融业的发展重要性也是无可比的。由此可以看出房地产行业的繁荣与否对一个国家的经济具有极强的意义。因此，调控房地产市场，抑制房地产泡沫成为亟待解决的问题。而利率政策就是国家最经常使用的调控手段，因此了解利率对房地产行业的影响是很有必要的。 （二）文献综述 陈新桥 和 许文超 在《加息影响下的中国房地产》一文中， 从短期和长期两个角度对我国房地产市场的发展进行了分析 , 认为目前我国房地产供求存在结构性失衡问题 ， 出于抑制通胀、放缓投资考虑下的升息在短期内不会对房地产市场产生太大影响 ， 但长期来看 ， 升息将有利于平衡供求结构、稳定价格和提高房地产业的集中度。 对国外保险理财的介绍和分析借鉴。Hofmann(2003) 利用时问序列和综列数据技术研究了世界 上 20 个国家银行信贷与房地产价格之间的长期关系，结果表明，房地产价格会影响银行信贷，过多的银行信贷并非房地产价格泡沫的原因。 Adrian Cooper(2004) 利用牛津经济预测 (OEF) 模型对英国房地产市场进行研究时发现，自 20 世纪 80 年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利率却是房地产价格持续上升的主要原因 。 Gelach 和 Peng(2005) 的研究证明房地产价格波动影响银行信贷扩张 ，而银行信贷却不影响房地产价格。 Liang 和 Cao(2007) 的研究结果也显示，银行信贷对房地产价格存在单向因果关系，同时利率对房价也会产生影响。 （三）研究内容与方法 1．研究内容 （1）利率变动对房地产业价格影响的理论分析。 （2）利率变动对房地产业股价影响的实证分析。 （3）阐述为何利率对房地产价格影响不显著的原因。 （4）政策建议，基于以上理论和实证分析，提出相关政策建议。 2．研究方法 本文在研究的过程中采取了定性与定量分析相结合的研究方法。首先根据相关文献资料的梳理总结出利率与房地产价格关系，然后利用实证方法，相关数据的统计分析证之。 一、 利率变动对房地产业价格影响理论分析 （一）需求供给方面分析 利率是资金的价格，既反映资金市场的供求关系，又可调节资金的供求关系，它的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响，从而带来房地产价格的波动。 1、利率波动对房地产供给的影响 根据凯恩斯理论，利率是资金使用成本的反映，投资由利率和资本边际效率决定，投资与利率成反方向变动关系，与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。对房地产开发商而言，利率上升，资金使用成本加大，本地供给价格上涨，资本边际效率下降，原来一些利润丰厚的开发项目可能变得无利或微利，开发商会停止对无利可图项目的开发，从而减少房地产市场的供给。房地产市场在需求不变的情况下，价格出现上涨。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，在房地产开发商具有区域垄断势力的情况下，通过提价而转嫁给购房者。相反，当利率连续大幅度下调时，开发商就会以较低的成本获得资金，房地产开发的利润相对而言就有保证。同时由于利率下调，生产费用相应减少，使得耗用大量建材的房地产建筑安装成本下降。因此，开发商将会加大房地产投资，提高经济效益。如果市场供给量的富足大于居民在低利率刺激下的消费需求，为了增强市场竞争力，开发商很有可能会降低房价。 利率波动对房地产需求的影响 房地产的需求由投资性购房需求和自住消费性购房需求组成，经济学认为二者是两种截然不同的行为：前者是一种投资，增加购买者的固定资产；后者是消费，成本和支出算作当期费用。利率的变动对房地产需求的影响可以分投资性需求和消费性需求两种情况来讨论。 （1）利率波动对房地产投资性需求的影响。 房地产市场中的投资(投机)者虽然只占全部供求的一小部分，但通过频繁的买卖，对市场最终实际价格的形成却发挥着重要的影响。与任何其他市场一样，房地产市场的投资者买卖的目的是为了通过低价买入后，在未来某个时期高价卖出获得利润。但投机需要资本(资金)成本，即利息。投机者在买卖之间还可以将房屋出租获得收益，但出租的同时会产生一些管理成本和其他的交易成本，例如税费、日常开支等。还有房屋和附属设备会老化，需要计提折旧费用。因此，对于投资者来说，要想获得利润。房屋买卖的差价收入加上出租收入必须超过成本和日费用。即房价上涨所带来的净利润率必须大于利率(资金成本)。因此，考虑投资风险，房地产价格由三个因素决定：房地产的租金水平与增长率，市场利率水平和房地产风险报酬率。当利率提高时，对投资性购房者而言，购房的机会成本增加，购房需求降低，在供给不变的情况下会降低房地产价格。更重要的是，持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投资者或投机者很可能改变房价走势预期。如果这种判断被时间证明是正确的，利率的上升对投资性需求和投机性需求产生的抑制作用会被强化和加剧，投资者或投机者将撤离房地产市场，寻求其它的投资渠道。这样，房地产市场需求量将会下降，由此导致房价回落。 （2）利率波动对房地产消费性需求的影响。 消费性需求，购房者的资金绝大部分也依赖于金融机构的贷款。因此，利率变化对房地产市场的消费性需求具有直接影响，并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成。当利率升高时，居民存入银行的利息增加，居民储蓄的财富增加使居民的消费能力提高。由此，收入效应使得利率与消费同方向变化。而就替代效应而言，当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对地房地产投资收益缺乏吸引力，导致房地产需求减少。这样，替代效应使得利率与消费成反方向变化。因此，利率对居民房地产需求量的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。由于居民购买房地产的贷款量较大，远远大于购房者的储蓄财富，从而利率的替代效应大于收入效应，利率的变化与居民的房地产需求量成反方向变化。 利率作为资金的使用价格，它的升降对金融资本影响较大。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 （二）利率对房地产价格影响的金融市场理论分析 1、利率变动通过外汇市场影响房价 假定其他条件不变，一国货币利率上升吸引外国金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。人民币升值导致大量国际短期投机性资金涌入我国，尤其是投向房地产市场，坐享人民币升值和房价上涨的双重受益。资金涌入加大了对房产的需求预期，房产的需求曲线向外移动，房价进一步上涨。当国外资本达到目标收益或受某些突发事件影响如人民币大幅贬值等，就会突然抽逃，狂抛持有的物业，导致房价暴跌，从而给房地产市场带来巨大波动甚至崩溃。 2、利率变动通过证券市场影响房价 利率上升通过证券投资影响房价主要有两方面。一是证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升使证券价格下降，获利降低，使房地产商的直接融资成本过高，导致房地产品供给减少。二是利率上升，证券投资者获利减少，闲置资金转投其他有升值潜力的领域。而房地产的价值相对稳定，经济发展越好，人们对其价值预期越高，投资者将资金投向房地产市场，加大了房地产的投机需求，很可能推动房地产价格的大涨。 结论：利率与房地产价格在多数情况下呈同步关系，利率上涨，价格上升，利率下降，价格下调。但有时候利率与房地产价格趋势相反，这与其他的一些因素有关。 二、 利率对房地产价格影响的实证分析 （一）图表趋势法 经过收集1996年以来的相关数据，对比分析我国利率变动和房地产销售价格趋势图，利率对房地产价格的影响可以按利率变动方向分为三个时期。1996--2003年，利率变动对房地产价格影响明显由下图可以看出，利率下调，房价平稳上升，二者呈负相关关系。 图1 1996-2003年利率与房价的趋势图 1996年竣工面积是销售面积的两倍，全围的商品房积压严重。住房体制处于转轨时期，大多数人不能改变观念，把解决住房的希望寄托于长期以来形成的住房福利制度；居民购房抵押贷款制度不健全，抑制了一部分人通过抵押贷款购房的需求；加上1997年亚洲金融危机对中国经济的影响，人们对未来预期的不确定等，百姓多选择把钱存在银行。1 996年储蓄增长率是GDP增长速度的两倍还多，使得储蓄率高居不下。拉动内需、刺激需求是宏观调控的重点，专家针对房地产市场需求不足出台了一系列政策，鼓励和促进商品房的消费，如提出了以建立住房公积金制度为基础的新住房政策，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》进一步加快了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的步伐。其中，调整利率成为了最恰当的手段。减息不仅能降低开发商投资成木，又能刺激人们对房地产的需求。从房地产发展的周期规律来看，利率与房地产经济波动呈债相关。利率降低，使人们通过存款方式获得利息的回报率有所降低。于是，人们将重新评估包括房地产在内的其他投资领域，从而使得一部分存款直接分流进入房地产市场。同时，贷款利率的下调，使消费者通过房地产按揭来满足自己住房需求的成本降低。从而使一部分贷款进入房地产市场，进而导致房地产市场2003需求的购买力增加。实践证明。国家从1996年开始，通过下调利率来刺激需求对房地产价格的影响比较明显。 2003-2008年第三季度，利率上调对房地产价格影响不明显如下图所示，利率上调，房地产价格上升，并未取得好的调控效果。 图 2 2003—2008年第三季度的利率与房地产价格关系图 随着住房改革的继续深入和国家利率货币政策的扶持，全国房地产市场持续升温，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29．7％；房地产到位资金增长37．6％，增幅比上年增加7．4个百分点；全国商品房平均销售价格同比上涨4．8％，房地产市场过热的迹象开始凸显。2003年国家开始针对房地产市场出台以“抑制过热投资、平抑房价”为核心的宏观调控政策。其间，加息次数越来越频繁，间隔时间越来越短，但未取得显著的效果。 2008年第三季度至今，利率降低，房地产价格下降这一阶段受全球金融危机的影响，我国经济出现下滑，尤其是出口下降明显，为拉动内需，中央银行连续降息。2008年12月21日国办发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。将保障性住房的建设视为政府未来重要的职责，放开了改善性质的二套房贷政策，降低和减免了交易的营业税。更重要的是，第一次在中央政策层面提出要合理调整房地产的价格，并对房地产未来的重组和洗牌可能引发的信用风险在政策层面给予防范，这无疑是主导中国房地产未来洗牌和变局的最重要政策文件。既要激发房地产市场需求，又要引导房地产价格回归理性，确保房地产稳定健康发展。 结论：利率与房地产价格具有一定的相关性，但相关性并非是必然的同等变化 （二）相关性回归方程 1、数据采集 我们选取 了 1998-201 0 年中央银行贷款利率与各年房屋价格指数作为分析数据 。表3-1给出了分析数据 。 通过 EXCEL 软件把表一中的数据做成贷款利率 、 房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数随着时间（年）的走势图 ( 图3-3 ) ，我们可以直观的发现 ：除个别点外，在一定的时间范围内下，房屋价格指数和贷款利率的基本趋势是同向的，即房地产价格随着利率的升高而上升，随着利率的下降而下降的。我们可以把贷款利率看作是一个直接的人为控制的因素，而房价是不可直接控制的，因而把利率作为自变量 ， 房价作为因变量 ， 通过 EXCEL 软件的简单线性回归分析来模糊地得出利率与房价的相关关系。 表 1 1998-2010 年中央银行贷款利率与各年房屋价格指数 图 3贷款利率、房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数的走势及其关系 回归分析是根据变量观测数据分析变量间关系最常用的统计分析方法，其主要任务是根据变量的观测数据定量地建立所关注的变量和影响他变化的变量的数学关系式，检验影响变量显著程度和比较它们的作用大小，进而用一组变量的变化解释和预测另一个变量的变化。本问题用到的是一元回归分析 ， 即两个变量之间的关系 。本实例中一元回归方程为： P = a+bR 其中：a,b为参数 ， 房地产价格指数 ：P 利率 ，R线性相关系数 2、数据计算与分析 运用 EXCEL 软件得到利率与房屋销售价格指数 、 房屋租赁价格指数线性回归分析结果。回归分析结果主要有三部分 ： 第一部分是回归统计。 回归统计的结果包括相关系数、可决系数 R ² 、调整之后的相关系数、回归差以及样本个数。 R 的取值介 于0 到 1 ， 用来说明自变量解释因变量变差的程度 ， 以测定因变量的拟合效果 。 其值越大，表明二者线性相关性越好。 标准误差用来衡量拟合程度的大小，也用于计算与回归相关的其他统计量，此值越小，说明拟合程度越好。 第二部分是方差分析。 方差分析的结果包括可解释的离差 、 残差 、 总离差和它们的自由度以及由此计算出的 F 统计量和相应的显著水平。方差分析表的主要作用是通过 F 检验来判断回归模型的回归效果 。 根据假设检验相关知识可知对于本实例 ，若 Significance F<0.05 ，则认为得出的回归方程显著，否则不显著。第三部分是回归方程的截距和斜率的估计值以及它们的估计标准误差、 C 统计量大小双边拖尾概率值、以及估计值的上下界。回归方程中的各个参数有此部分得出。 表2利率与房屋销售价格指数回归分析输出结果 表3 方差分析 表4 利率与房屋销租赁格指数回归分析输出结果 从以上结果可以得到 利率与房屋销售价格指数的回归方程为： P= 95.58673+1.582847R F 检验结果： Significance F=0.466065052>0.05 利率与房屋租赁价格指数的回归方程为： P= 96.38542269+0.875806947R F 检验结果： Significance F=0.533815218>0.05 F 检验表明回归方程是不显著的。 这表明利率与 房屋销售价格指数、利率房屋租赁价格指数都是低度正相关，不能认为二者具有严格线性关系。 三、 结论与建议 结论：如果仅从现有资料来分析，我们得出：仅考虑利率因素，短期内利率与房地价呈非常弱的正相关。这是因为影响房价的因素众多，从我国目前的市场现状来看，仅从利率方面来考虑调节房价，显然不能达到预期的效果，这已在现实生活中得到了充分的证明。 建议：利率是宏观调控的最主要的工具之一，而房地产行业身为 “ 准金融 ” 行业，利率政策对其起到一定的影响 ， 即使这种影响比较微弱 。 利率政策本身存在着时滞性 ，从表面看我国利率政策对房价基本失效， 短期利率的的增加不但没有使房价下降反而取得相反的结果。 但是从利率政策的后续影响来看，虽然利率调整并不能直接决定房价 ，但对房地产价格还是起到了一定的抑制作用 。 例如 2007 年十次的加息使利率增长到 14 ％左右，房地产的价格却成同比例的持续上升，但从长期趋势看， 2008年的房价下跌在一定程度上还是受到了上年持续加息的影响所造就的。长远来看，利率政策需要通过基准利率对住房金融体系里面的中长期贷款利率产生影响，进而对住房市场的价格产生影响，通过一个顺畅利率传导机制来发挥作用，即利率政策对房价调控效果是否明显，取决于住房市场的程度以及利率传导机制的顺畅与否。所以，需要通过进一步规范住房市场和继续推进利率市场化改革以改进利率传导机制，从而达到运用利率手段来保持房地产市场持续、健康、稳定发展 。 结 语 在后金融危机这个时代大背景下，利率调控已经成为国家货币政策的主要调控手段，加强利率调控的效果可以更好地使国家宏观控制整个经济，而房地产产业是整个经济的“晴雨表”，通过利率对房地产价格的影响研究，国家可以应对其中的不足。做到游刃有余。 参考文献 [1]杜洪 . 房价影响因素的实证研究及政策建议 — 基于天津的视角 [J]. 中国商界 .2010 年第三期 [2] 刘舒潇 . 货币政策与房地产价格 : 理论分析与实证研究 [J] . 新疆财经 . 2007 年第 4 期 . 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