商业地产投资分析

为何投资商业地产 目前从三个方面来说商业地产具有的投资优势，也是投资客户关注比较多的热点。 宏观环境的发展优势 房地产作为国家经济支柱的地位仍未改变，尤其在通货膨胀预期下，因其良好的保值、增值性质倍受国人追捧。住宅市场限购限贷后，商业地产逐渐成为了投资客的新宠。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。而住宅市场无论是同比还是环比都比去年同期大幅度下降。 而2011年以来，一线城市的商业地产投资仍在迅速增长。据佑威机构数据统计，今年年初至今，上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达到126万平方米，规划建筑面积达到261万平方米。前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。从这些数据可以看出商业地产的强劲增长势不可挡。 二、政府和银行的支持 目前投资商业地产，只要客户实力在，银行按揭不会因套数多而停贷；国土部门也没有对商业地产套数做过户登记的限制。由于银行对二套住宅贷款规定了五成首付、相当于基准110%以上利率的政策，这与商业地产的首付成数一致，而利率可能还高于商业地产。商业地产与经济发展息息相关，政府进行严厉调控的可能性不大。买进后面临的政策风险远低于住宅。同时国家政策不仅不会打压商业地产，短时期内还可能会给商业地产出台相应鼓励政策，因为商业地产是政府一个很重要的税收来源，相比较住宅的税收特点来说，商业地产会带给国家源源不断的税收。 商用物业的保值增值和高回报率。 中国商业地产行业还有两个特点： 一是国内主要大中城市商用物业价格相对平稳，且租金回报相比住宅高。 以一套上海徐家汇200平1000万的住宅和同样面积价格的５Ａ甲级办公楼来比：住宅在现阶段租金约每月15000元，年回报1.8%，办公楼按7元每平每天计算，月租42000元，年回报5.04%，是住宅价格的3倍。比住宅高得多的回报吸引着更多投资客户入市商业地产。 二是市场结构的区域性差异较大，一线城市黄金地段的商业地产受市场宏观经济的影响较小，无明显大起大落。不管是2008年金融危机，还是现在经济暂时的回落，黄金地段的办公楼，商铺价格依然坚挺，且稳中有升。 上海SOHO东海广场就是一个很好的证明，从开盘价５万多，到现在最高单价已超10万，市中心黄金地段的物业长期升值不可估量。 附上海甲级办公楼投资优势 2009年国家规划双中心：国际金融中心、航运中心落户上海，将大力发展中资和中外合资再保险公司，众多国内外再保险机构和跨国公司将入驻上海或设立分支机构，未来５年，上海写字楼平均每年需求量将达到80－90万平方米，办公楼物业投资前景璀璨。 得益于上海强劲的经济增长，市中心地段５Ａ办公楼租金持续上涨，且散售项目较少，尤其是知名开发商品牌号召力不容忽视。例如SOHO中国，商用项目基本都是市中心核心地段，散售模式可以快速满足中小投资者对财富增值保值的需求。 上海５Ａ甲级办公楼抵押融资，会得到银行的更多青睐支持，且能贷到市场评佑价的80%－100%，也是吸引众多个人和公司投资持有的重要原因。