房地产开发企业所得税政策讲解提纲

房地产开发企业所得税政策讲解提纲 房地产开发企业所得税培训讲解 第一部分:房地产开发行业，企业所得税的纳税人、纳税范围。 在中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。 包括内资外资企业、房地产企业及非房地产企业都适用房地产所 得税政策。 第二部分;征税对象、符合结算的条件及核定征收的条件。 一、征税对象: 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。征税对象就是:住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，其中也包括土地开发产品。 二、符合结算的条件: 除土地开发之外，(没有明确土地开发完工条件)其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工: (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发企业能提供建设主管部门签发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》应视为已经备案并完工。 (二) 开发产品已开始投入使用。这里理解是:开始办理开发产品交付手续或入住手续，或部分开发产品投入使用而不是要全部。根据国税函[2010]201号文件规定，房地产开发企业建造，开发的开 发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或者是否办理完工(竣工)备案手续。以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已经开始投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 以上三个条件都不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理了决算手续。 以上三个条件一般是按顺序依次进行。 三、核定征收的条件: 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，(依照法律行政法规规定可以不设置帐簿的;依照法律行政法规规定应当设置但未设置的帐簿;擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;虽设置帐簿，但帐簿混乱或者成本资料，收入凭证，费用凭证残缺不全，难以查帐的;发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的;)税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。从这里看出核定征收方式应该谨慎使用，原则 上应该在产品完工后确定。因为没有完工前按毛利率计算利润不能说明核算不健全。但在产品未完工时，企业不主动申报除外。 核定征收计税利润率我市地税从2011年7月1日调整为20%以上30%以下。 第三部分:收入的确定 一、 收入的范围。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程 中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益(含 完工前的定金、内部认购、会员费等也包括货币资金和非货币 资产)。 二、 代收费的处理原则。 企业代有关部门、单位和企业收取的 各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具 发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内 并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收 代缴款项进行管理。以是否开票为标准 三、 实现销售收入的确认。 (一)全额付款为收款日:采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 (二)分期付款为付款日。采取分期收款方式销售开发产品的，应 按销售或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)按揭方式两次确认。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)委托销售方式收入的确定。采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现: 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。就高不就低的原则来处理。 (五)采取基价方式。 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 (六)采取包销方式。采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 四、 视同销售的几种类型及计价原则 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非 货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 确认“非货币性资产收入”(或利润)的和顺序为: (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 这三个方法也可以同时结合起来使用。 原地(回迁)安置房在税收上如何确认,成本如何扣除? 原地(回迁)安置房视同“偿还债务”应作销售处理: 在原地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认、成本如何扣除? 拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中;如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销 售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入。应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。 例:某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿 拆迁补偿费支出:5000*8000=4000万元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。 视同销售收入:5000*8000=4000万元 单位可售面积计税成本=(2亿征地+8000万建安+4000万拆迁补偿)/80000平米=4000元/平米 视同销售成本:4000*5000=2000万元 视同销售所得:4000 -2000=2000万元 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。 五、我市有关计税毛利率的规定: 一、国家规定;企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政 府所在地城市城区和郊区的，不得低于15,。 (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 二、我市范围内开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以下规定执行: ,一,开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新区、经开区、北部新区～其计税毛利率为20%。 ,二,开发项目位于万州区、黔江区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区的～其计税毛利率为15%。 ,三,开发项目位于除上述地区以外的区县的～其计税毛利率为15%,含双桥区、万盛区两个资源枯竭区,。 ,四,属于经济适用房、限价房和危改房的～其计税毛利率为3%。 经济适用房、限价房和危改房须符合相关政策规定,附件2,并能提供如下资料证明。 1、立项批准机关对经济适用住房立项的批准文件, 2、土地管理部门划拨土地的批准文件, 3、物价部门核定的有关经济适用住房销售价格的批件, 4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明, 5、该项目已纳入市、区,县,级人民政府关于经济适用住房建设投资计划, 6、经济适用住房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额), 7、主管税务机关要求提供的其他资料。 六、开发产品计税步骤: ,一,、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利 率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 (二)、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计 算的应纳税所得额 从这段话看1就一个成本对象来讲完工后要拉通计算盈亏。2如果这个成本项目实际毛利小于预计毛利额时，只能与其他项目合并品叠计算所得额出现亏损在以后年度弥补。除了要注销清算的企业之外，没有退税之说。 (三)、在开发产品完工年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。报告应包括,但不限于,以下基本内容 1、项目用地情况:包括国土、规划部门批准用地情况,项目的地理位臵及概况、占地面积、开发用途。 2、项目初始开发时间、完工时间。 3、项目建筑面积,包括可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况、已售面积及未售面积,。 4、项目销售情况:预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额,货币收入、实物收入、其他经济利益的情况说明。 5、项目中包括住宅、商业用房、写字间等不同类型房地产的～应分别说明收入情况、扣除项目情况以及扣除项目分摊办法和依据。 6、开发成本及其实际销售成本情况～其中有委托其他单位或他人建造、、采购的～应按单项合同说明合同金额、发票金额以及实际支付金额,可以采取列表方式,、甲供材情况等。 7、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的～应说明共同费用总额及其分摊情况、及所采取的分摊方法。 8、对纳税人开发项目中共用、配套设施～应分项分类说明具体情况,按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让分类,。 9、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况。以及按《通知》第七条规定～确认收入所采取的方法。 10、涉及减免税的项目～应对项目涉及的减免税情况进行说明。 七、开发产品用于出租的收入确认: 如果企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 第四部分:成本费用的确认。 一、成本的核算和扣除的原则。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 二、相关税费扣除规定。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 房地产开发企业销售未完工产品取得的收入～按照规定的计税毛利率计算预计毛利额后～可扣除已按规定缴纳的营业税及附加、土地增值税～并入当期应纳税所得额～但开发产品完工结算时～不得重复扣除。,已提取应缴未缴的税金不得扣除, 三、广告费、业务宣传费、业务招待费的计提办法。企业销售未完工开发产品取得的收入～可作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数～但开发产品完工后～计算广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用基数时原已计算过的未完工开发产品销售收入不得重复作为计算基数。 第五部分:计税成本的确定。 一、已销开发产品计税成本的确认。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积 国税发[2001]142号明确;可售面积:国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。需要注意的是不能人为扣除因为拆迁还建的销售面积，致使单位成本加大。即:拆迁还建应该算销售的。 国家质量技术监督局颁布《房产测量规范》GB/T17986-2000规定建筑面积包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、套型建筑面积等多种概念。房屋建筑面积系指房屋外墙(拄)勒脚以下各层的外围水平投影面积(包含物业管理用房、社区用房、设备用房等不可售的房屋)，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 二、维修费用及维修基金扣除规定。企业对尚未出售的已完工开 发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 三、公共配套设施扣除办法。 1企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。反过来讲未移交的共用部位、共用设施设备维修基金就不作扣除。 2、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理: (1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (2)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 产权归属问题要看开发企业向建委报建时对会所的定性，如果小区配套用房属于全体业主，就没有产权，相反开发企业有产权就说明会所不属于全体业主。产权属于业主或大家的物业用房车库的虽营业仍可税前作扣除。 ( 3)、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。一般来说，即使国家给予经济补偿，也不会超过建造成本的。例如某企业建造一所耗资300万元建成后无偿移交给国家，然后国家给予补偿100万元，假如该小学为3个成本对象服务，按理说应当对(300-100)在3个成本对象间分摊。这里规定200万元可以直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是的企业的一种优惠处理。。因为企业为国家做了贡献，就直接在税前扣除了。 四、佣金(手续费)扣除规定。企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。体现内外有别 五、利息扣除规定。企业的利息支出按以下规定进行处理: (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 (二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款 的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。即银行通过集团转贷给所属企业不属于“资本弱化”行为，应该认可。 (三)关联企业之间借款利息处理 房地产开发企业发生的借款利息支出, 应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)的有关规定执行。 一、 企业实际支付给关联方的利息支出， 1、符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权 益性投资比例为:金融企业为5:1;其他企业，为2:1. 例如A公司出资1000万元B公司出资2000万元成立了C公司。 假设A公司属金融性企业，B公司属于非金融企业。C公司在经 营过程中因业务需要又分别向A公司B公司各贷5000万元，则 A公司借款利息可以扣除5000(5乘1000=5000)，B公司借款 利息只能扣除4000(2乘2000=4000)，多出1000万计提的利 息应该在扣除项目中剔除。 2、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。 3、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算;没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出 (四)、向个人借款利息支出处理。 国税函[2009]777号规定为: 1、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定的条件，计算企业所得税扣除额。 2、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。 (1)企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为; , (2)企业与个人之间签订了借款合同。, 利息分摊办法:属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 企业由于合伙投资方按投资比例资金不到位，发生的借款利息按规定不能进行扣除。 企业逾期偿还银行贷款加处的罚息不属于罚金、罚款范畴，因此可以在所得税税前扣除。 六、财产损失处理办法。 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。按新公告规定，财产损失现在只是由企业自行申报即可，不需要税务部门审核。 七、开发产品自用的税务处理。 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 之所以规定要使用一年才准提折旧，是怕企业以自用为名对存量房通过计提折旧，以减少税负。 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。由于其资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，只是改变资产用途(自用或经营)，作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 房地产开发企业在2008年1月1日前(不含)，将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)的有关规定执行。即内资企业视同销售，外资企业将商品房转为自用房产后再出售的，原在租赁期间实际已计提的折旧不得在售出时作为成本、费用扣除。即折旧部分不得扣除。 第五部分:计税成本的核算。 一、计税成本及成本对象的概念。 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目 二、确定计税成本对象的原则: (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经 营销售的成本对象。即成本对象分为可销售和不可销售两类。 (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。如按期划分，这样有利于简化核算手续。 (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。比如将普通住宅与写字间、公寓、商场分开来分别确定核算对象。 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。比如将普通住宅与别墅区分开来分别确定核算对象。 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。砖木结构与框架结构成本明显区别 (六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 根据以上原则开发企业至少应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为四类成本对象分别核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 三、计税成本支出的分类。 开发产品计税成本支出的内容如下: (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 (五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生 的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 四、计税成本核算程序。 企业计税成本核算的一般程序如下:分五步 (一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 (二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 (三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 (四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品 计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 (五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 五、按制造成本法核算开发产品要求。 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。 六、共同费用和间接费用分配原则及分配办法。 ，具体分配方法可按以下规定选择其一: (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 (二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 (三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 (四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 企业下列成本应按以下方法进行分配:(规定分摊办法) (一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 (四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。 七、计入计税成本中的预提费用的列支办法。 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。应该包括事前补充协议金额 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 八、停车场的核算及税收处理。 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。这种利用地下基础设施形成的停车场所，应该不是单独的一个工程项目，也 不是单独的成本对象。 九、完工产品成本核算的裁止时间规定。 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。这里核定其计税成本与前面的核定征收是有区别的。 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 在处理具体业务时，一是假如整个项目完工后，若干年以后才取得发票，该怎么扣,扣在哪个项目上,所以个人认为，原则上项目完了，所得税已办理了结算，以后取得的发票是不能扣出的。二是应分别对假票假业务、真票假业务、假票真业务做出不同的处理。 第六部分:特定事项的税务处理 一、 以地换房的所得税处理。 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本: (一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资 企业的，按下列规定进行处理: 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。例如A公司有一块地10000平方米投资到有资质的B公司进行合作建房，项目建筑面积为40000平方米，约定应分给A公司30000平方米，假定房屋公允价值为每平方米1万元，则A公司应按应分得房屋的公允价值3亿元确定开发成本。(这里是按分得提供土地一方开发产品的公允价值确定开发企业的开发成本) 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 二、 以股权形式投资的处理。 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投 资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 三、 合作、合资开发项目收入处理。 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理: (一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次(收入确认时点)分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 以上实质上是投资方投入资金同开发企业合作建房的处理。 即将投资方的投资额视同为预售收入处理。例如A企业联合B企业做开发项目，B企业投资3000万元两年后分配开发产品，其开发产品的成本为2500万元，则应当确认应纳税所得额为500万元(3000-2500)。 (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。即项目没有成立法人公司，如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得。假如B企业投资5000万元两年后分的利润6000万元，如果视同B企业借款给A企业，则要按照利息收入来缴税处理，而如果作为利息处理，对于A企业比较有利，因为这样的利息支出，A公司有可能被允许在所得税税前扣除。 投资方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理: 企业(投出方)应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第七部分:其他问题 一、文件有关条款的执行时间。 二、外商投资企业政策衔接。 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。即销售未完工产品先按计税毛利率征收，产品完工后再结算。 经济适用房、限价房、危改房有关文件规定 经济适用住房: 建设部 建住房[2007]258号《建设部等部门关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》明确:经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 限价房: 根据《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见的通知》规定，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 危改房: 根据渝府发〔2008〕36号文《重庆市人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知》等规定，危旧房改造的对象包括危房和旧房两大部分。危房是经危房鉴定机构确认，结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定 和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。旧房是指1969年12月31日前建成投入使用的房屋。 房地产开发企业所得税申报表填列相关注意事项 一、房地产开发企业所得税月(季)度预缴纳税申报表如何填列 根据《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知 》(国税函〔2008〕第635号)房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“利润总额(实际利润额)”。 二、房地产开发企业所得税年度纳税申报表如何填列 房地产企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，受电子申报模板中表间逻辑关系所限，不能将当年度新发生的预售房收入金额填入计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用基数的，按以下要求填列年度申报表: (一)本年度汇算清缴 1、将本年度当年度新发生的预售房收入金额，填入附表一 (1)《收入明细表》第16行“(3)其他视同销售收入”; 2、将附表一(1)第16行的填列金额，同时填入附表二(1)《成本费用明细表》第15行“(3)其他视同销售成本”。 (二)从下一年度汇算清缴开始 1、将本年度新发生的预售房收入金额减除本年度会计处理结转收入中的上一年度发生的已计入计算基数的预售房收入金额后的差额，填入附表一(1)《收入明细表》第16行“(3)其他视同销售收入”。如果差额为负数，此行填负数。 2、将附表一(1)第16行的填列金额，同时填入附表二(1)《成本费用明细表》第15行“(3)其他视同销售成本”。 注意:着重审核房地产企业附表一(1)第16行的填列金额是否正确，防止纳税人在会计处理将预售房收入转为销售收入的年度，重复计算业务招待费和广告费支出的基数。 (三)附表三《纳税调整项目明细表》如何填列 第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”:第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额;第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。 举例说明:某房地产公司2009——2010年销售收入如下: 预售收入 会计收入 2009 8000 (项目一) 0 2010 10000 (项目二) 5000 2011 0 9000(其中2009年预售收入3000，2010年6000) 2012 0 4000 填表:2009年视同销售收入8000，视同销售成本8000，附表三52行“预计利润”=8000×15%=1200; 2010年视同销售收入=10000-5000=5000，视同销售成本5000，附表三52行“预计利润”=10000×15%=1500，调增1500;会计5000×15%=750,调减750; 2011年视同销售收入=0-9000=-9000，视同销售成本-9000，附表三52行“预计利润”=0，调增0;会计9000×15%=1350，调减1350; 项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=8000×20%=1600,差额1600-1200=400，附表三第54行(七)“其他”调增400。 2012年视同销售收入=0-4000=-4000，视同销售成本-4000，附表三52行“预计利润”=0，调增0;会计4000×15%=600，调减600; 项目二已完工结算，实际毛利率为12%，实际毛利额=10000×12%=1200,差额1200-1500=-300，附表三第54行(七)“其他”调减300。 附件2 开发产品(成本对象)完工情况表(一) 完工开发产品(成本对象)名称: 年度 金额单位:元至角分 纳税人名称 联系电话 开发项目名称 联系人 开发项目地点 开发时间 开发项目用途 完工时间 开发项目占地面积 开发项目规划建筑面积 项目 行次 金额 已完工开发产品会计成本(请填情况表二) 1 其中:计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用2 开发 (请填情况表二) 成本 完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除项目 3 的金额(请填情况表二) 完工开发产品计税成本(4,1-3)(请填情况表二) 4 可售面积(平方米) 5 实际 可售面积单位计税成本(6,4/5) 6 销售 已实现销售的可售面积(平方米) 7 毛利 已销开发产品的销售收入 8 额的 已销开发产品的计税成本(9,6×7) 9 计算 已销开发产品的实际毛利额(10,8-9) 10 销售未完工开发产品收入 11 预计毛利 计税毛利率(,) 12 额的计算 开发产品预计毛利额(13,11×12) 13 实际毛利额与 预计毛利额的 差异 14 (14, 10-13)、、 企业法定代表 人签章: 企业公章: 20 年 月 日 《开发产品(成本对象)完工情况表(一)》填表说明 一、填报的范围和总体要求 实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。 开发企业应区分不同的开发产品(成本对象)分别填列此表。 开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。 二、表头项目 (一)“完工开发产品(成本对象)名称”:填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。 (二)“纳税人名称”:填写税务登记证所载纳税人的全称。 (三)“开发项目名称”:填写完工开发产品?所在开发项目的名称。 (四)“开发时间”:填写本项目开发开始时间。 (五)“完工时间”:填写开发产品完工或视同完工的时间。 三、开发成本项目 (一)第1行“已完工开发产品会计成本”:填写已完工开 发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。 (二)第2行“其中:计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”:填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。 (三)第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”:填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。 (四)第4行“完工开发产品计税成本”:填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。 四、实际毛利额的计算 (一)第6行“可售面积单位计税成本”:填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。 (二)第7行“已实现销售的可售面积”:填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。 (三)第8行“已销开发产品的销售收入”:填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收 入、出租开发产品收入等收入。 (四)第9行“已销开发产品的计税成本”:填写开发产品完工后开发企业将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。 (五)第10行‘‘已销开发产品毛利额”:填写开发企业年度内由预售转为销售的开发产品实际毛利额。 五、预售毛利额的计算 第11行“开发产品预售收入”:填写开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。 六、实际毛利额与预计毛利额的差异 (一)第12行“计税毛利率”:经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3,填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率按不同地区填列填写。 (二)第14行“实际毛利额与预计毛利额的差异”:填写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。 七、本表填写两份，一份企业留存，一份报送主管税务机关存档。 开发产品(成本对象)完工情况表(二) 完工开发产品(成本对象)名称: 年度 金额单位:元 完工开发产会计成本中税法完工开发产品计税行项目 品 规定不允许税前成本 次 会计成本(1) 扣除的金额(2) (3)=(1)-(2) 完工开发产品成本合计 1 (1=2+3+4+5+6+7+8) 一、土地征用及拆迁补偿2 费 3 二、前期工程费 4 三、建筑安装工程费 5 四、基础设施建设费 6 五、公共配套设施费 7 六、开发间接费 8 七、其他开发费用 八、各项符合税收政策规 定、计入完工开发产品成 9 本的应付和预提费用项 目 (9=10+11+12+„„) 11、出包工程未结算而未 0 取得全额发票预提费用 12、预提公共配套设施建 1 造费 13、尚未上交的报批报建 2 费、物业完善费 1 3 1 4 1 5 企业法定代表人签章: 企业公章: 20 年 月 日 《开发产品(成本对象)完工情况表(二)》填表说明 一、本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。开发企业应根据开发成本、开发间接费用等会计明细科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根据税法的规定对完工开发产品会计成本进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本。 二、“完工开发产品(成本对象)名称”:填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。 三、有关项目填写说明 (一)各行填写说明 1、第2行“土地征用及拆迁补偿费”:填写开发企业为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 2、第3行“前期工程费”:填写开发企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3、第4行“建筑安装工程费”:填写开发企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建 筑工程费和开发项目安装工程费等。 4、第5行“基础设施建设费”:填写开发企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5、第6行“公共配套设施费”:填写开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 6、第7行“开发间接费”:填写开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 7、第8行“其他开发费用”:填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的除以上各项之外的支出，不包括应计入期间费用的各类费用。 8、第9行“各项符合税收政策规定、计入完工开发产品成本的应付和预提费用项目”:填写开发企业已计入完工开发产品成本的各项应付费用和预提费用合计。 9、第10行“出包工程未结算而未取得全额发票预提费用”:填写开发企业出包工程未最终办理结算而未取得全额 发票，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的10%。 10、第11行“预提公共配套设施建造费”:填写开发企业公共配套设施尚未建造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 11、第12行“尚未上交的报批报建费、物业完善费”:填写开发企业按规定预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第8行至12行内容要结合附件6、《房地产开发企业预提应付费用表》有关指标填列。 (二)各列填写说明 1、第1列“完工开发产品会计成本”:填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。 2、第2列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”:填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。 3，第3列“完工开发产品计税成本”:填写开发企业发 生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。 附件3 《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》 纳税人名称 联系电话 开发项目地点 开发项目名称 开发项目内容 确定成本对象原则 开发项目(成本对象)的具体内容 企业法定代表人签章: 受理人: 企业公章 主管税务机关章 20 年 月 日 20 年 月 日 《开发项目(成本对象)情况备案表》填报说明 一、填报的范围和总体要求 房地产开发企业必须在开发项目(成本对象)开工前及已备案的开发项目(成本对象)发生改变时向主管税务机关报送本表，办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，还须同时附报由有权部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。 二、开发项目内容及确定成本对象原则 开发企业可根据开发项目内容据实填列并选用对应的计税成本对象的确定原则。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 三、开发项目(成本对象)的具体内容 主要填写: (一)开发项目(成本对象)的总体描述 (二)预算总造价 (三)预计开、完工时间 (四)分期开发情况 (五)主要销售方式 (六)预计取得预售收入时间 (七)其他需要说明的情况 四、本表填写两份，经主管税务机关受理后，一份企业留存，一份主管税务机关存档。 附件4 《房地产开发企业改变成本对象报告表》 纳税人名称 联系电话 开发项目地点 开发项目名称 改变成本对象的具体内容 改变前 改变后 成本对象的成本对象的成本对象 成本对象 确定原则确定原则 1 2 3 4 5 6 企业对成本对象改变的原因说明: 企业经办人: 税务机关受理人: 企业法定代表人签章: 主管税务机关经办人意见: 主管税务机关负责人意见: 企业公章 主管税务机关章 20 年 月 日 20 年 月 日 《房地产开发企业改变成本对象报告表》填表说明: 本表是在填报附件;《房地产开发企业改变成本对象报告表》经税务部门备案后因情况变化需要改变成本对象重新备案时填列。 附件5 房地产开发企业预提应付费用表 一、出包工程 出包 承包单位所得出包项出包项预提费用 承包单位 出 包 合同 已开票 发票 工程 税主管税务 目开工 目完工 占合同总额 名 称 合同号 金额 金 额 号码 项目 机 关 日 期 日 期 比 例 二、公共配套设施 公共 配套 完工时间 开工时间(预计) 预 算 造 价 预 提 金 额 备注 设施 (预计) 名称 三、政府收费 具体 政府收费相关 收费标准 收费金额 预提金额 备注 项目 文件名及文件号 企业 法人 本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。(签名) 代表 声明 《房地产开发企业预提应付费用表》填表说明 1.出包工程按出包合同逐项填列，并附出包工程合同。一个出包工程有数张发票 的，发票采取列表方式填列。 2.公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施建造且不可撤销的相关资 料。公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、公用 事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、利 用地下基础设施形成的停车场所等。 3.政府收费按具体收费项目逐项填列。 退补土地增值税和企业所得税的案例分析 退补土地增值税和企业所得税的案例 分析 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定:房地产开发企业在开发项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。而根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十二条规定:企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。预征的土地增值税是可以在当期税前扣除的，这与国税发[2009]31号文所强调的“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”规定具有配比性。 不可否认，土地增值税有效预征时间并不长，预征率也存在前低后高的现象，清算大范围展开也是近两年的事情。因此难免存在房地产开发企业项目竣工前预缴土地增值税有限，项目结束后开始清算产生巨额 土地增值税，却因无项目、无收入而无法税前扣除的情形，如果企业注销，这笔损失就无法弥补。近日，国家税务总局《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)针对此种问题专门规定:自2010年1月1日起，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。 [案例] A房地产公司唯一的开发项目2010年结算计税成本，实际毛利额4300万元，2011年6月土地增值税清算，清算应纳税款1520万元，2011年10月A公司申请注销。已知其各年经营情况如下表(单位:万元)。 经营指标2008年 2009年 2010年 合计 预收收入4,500.00 6,000.00 10,500.00 21,000.00 营业收入 - 21,000.00 21,000.00 营业税金及附加 252.00 336.00 588.00 1,176.00 土地增值税预征率 1% 2% 3% 预缴土地增值税 45.00 120.00 315.00 480.00 预计毛利额 675.00 900.00 1,575.00 3,150.00 期间费用 120.00 230.00 340.00 690.00 [案例分析] 一、企业所得税汇算清缴情况下各年度应纳税所得额 1(2008年度汇算清缴应纳税所得额4500×15%-252-45-120=258(万元)，应纳所得税额258×25%=64.50(万元)。 2(2009年度汇算清缴应纳税所得额6000×15%-336-120-230=214(万元)，应纳所得税额214×25%=53.50(万元)。 3(2010年完工结算，项目实际毛利额4300万元，当年度汇算清缴应纳税所得额4300-(675+900)-588-315-340=1482(万元)，应纳所得税额1482×25%=370.50(万元)。 4. 2011年6月清算土地增值税，应纳税额1520万元，预缴税款480万元，应补缴税额1040万元，假定当年无其它收入、成本、费用发生，当年度亏损1040万元。 2011年10月注销，当年度亏损无法弥补，由此导致以前年度土地增值税预征率低于清算税负而多缴纳企业所得税又无法抵补的情况。 二、适用29号公告如何处理多缴纳企业所得税 (一)企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算: 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入?整个项目销售收入总额) 所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。 (二)项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 1(调整各年度应纳税所得额 (1)2008年应调整的应纳税所得额:325-45=280(万元) 应退企业所得税=280×25%=70(万元) 2008年实际缴纳企业所得税64.50万元，可以退税额64.50万元。剩余的70-64.50=5.50(万元)所得税对应的应纳税所得额22万元只能作为亏损向2009年度结转。 (2)2009年应调整的应纳税所得额:434-120-22=292(万元) 应退企业所得税=292×25%=73(万元) 2009年实际缴纳企业所得税53.50万元，可以退税额53.50万元。剩余的73-53.50=19.50(万元)所得税对应的应纳税所得额78万元只能作为亏损向2010年度结转。 (3)2010年应调整的应纳税所得额:760-315-78=367(万元) 应退企业所得税=367×25%=91.75万元 2010年实际缴纳企业所得税370.50万元，可以退税额91.75万元。 (4)2011年应纳税所得额调整后为1040-1040=0(万元) 2011年该项目土地增值税清算税款1520万元，按照上述公式计算，2008年、2009年、2010年应分摊税款为325万元、434万元、760万元。 (三)企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法 进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。 A房地产企业2011年将土地增值税调整计入以前年度，假如调整后当年应纳税所得为正数10万元，则应按规定计算缴纳企业所得税2.5万元。 (四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 A房地产企业各年度累计缴纳税款为 64.50+53.50+370.50=488.50万元，调整后累计应退税款为64.50+53.50+91.75=209.75万元，应退税款只能小于或等于已纳税款。 三、申请退税注意事项 企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。 对应项目年度销售收入，笔者理解为所得税收入的口径，即企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入， 包括开发产品视同销售收入，但是不包括销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅销售收入。 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。 企业办理注销税务登记，由于预征土地增值税导致应退企业所得税应当具备的必要条件可以归纳为:土地增值税清算当年出现亏损和注销当年汇算清缴出现亏损同时存在的情形。 由于预征土地增值税导致的多缴企业所得税调整，笔者理解为是在持续经营假设条件下的追溯调整，与企业注销清算适用的政策不同，注销清算适用《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]60号)文件，以清算期间为独立的纳税年度。而29号公告所指的当年汇算清缴出现亏损应属于持续经营状态下的经营年度，两者不可等同而语，否则会出现计税的错误。 ----------------下面是赠送的excel操作练习 不需要的下载后可以编辑删除 (Excel 2003部分) 1. 公式和函数 1. (1)打开当前试题目录下文件excel-10.xls; ,2,利用函数计算每个人各阶段总成绩～并利用函数计算各阶段的平均成绩, ,3,“平均成绩”行数字格式都为带一位小数,例如0.0,格式, ,4,同名存盘。 步骤: a) 文件?在各阶段总成绩单元格内～点插入～点函数～在对话框中选择求和函数“SUM”～在对话中Number1内点右侧的按钮～将出现另外一个对话框～在文件中选择需要求和的单元格～然后点该对话框的右侧按钮～点确定,完成一个总成绩求和后～利用填充柄完成其他的总成绩求和～或者重复上面的顺序,?在平均成绩单元格内～点插入～点函数～选择算术平均值函数AVERAGE～出现对话框后～采用求和时的相同方法～完成操作?选中平均成绩行～点右键点设臵单元格～点数字～在分类项下点数值～设小数位为1～ b) 确定?保存 2. (1)打开当前试题目录下文件excel-13.xls; ,2,根据工作表中给定数据～按“合计=交通费+住宿费+补助”公式计算“合计”数～并计算交通费、住宿费和补助的合计数, ,3,所有数字以单元格格式中货币类的“,”货币符号、小数点后2位数表现,如:,2,115.00格式,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-13.xls?在合计下的一个单元格内输入“=交通费,在该行的单元格～假如说是E3,+住宿费,同上,+补助,同上,”～回车,其他的合计可以采用填充柄完成～或者重复上面的顺序,?利用求和函数～参考1中的方法完成交通费、住宿费和补助的合计?选择文件中的所有数字单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点货币～选择货币符号为“,”～设臵小数点后为2位～确定?保存文件?本题完成 3. (1)打开当前试题目录下文件excel-2.xls; ,2,根据工作表中数据～计算“总成绩”列的数据。总成绩=一阶段成绩×0.3+二阶段成绩×0.3+三阶段成绩×0.4, ,3,“总成绩”列数据格式为小数点后2位小数,例:6.20,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-2.xls?在总成绩下的一个单元格内输入“=一阶段成绩,在该行的单元格～假如说是E3,*0.3+住宿费,同上,*0.3+补助,同上,*0.4”～回车,其他的合计可以采用填充柄完成～或者重复上面的顺序,?选中总成绩列的数据单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点数值～设臵小数点后为2位～确定?保存文件?本题完成 4. (1)打开当前试题目录下文件excel-3.xls; ,2,计算“审定费”和“税后款”～“审定费=全书字数?1000×3～税后款=审定费-审定费×5%”, ,3,利用菜单将“审定费”和“税后款”列格式设臵为货币类的“,”货币符号、小数点1位,例,1,280.0,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-3.xls?在审定费下的一个单元格内输入“=全书字数,在该行的单元格～假如说是E3,/1000*3”～回车,其他的审定费可以采用填充柄完成～或者重复上面的顺序,?在税后款下的一个单元格内输入“=审定费,在该行的单元格～假如说是F3,-审定费*5%”～回车,其他的税后款可以采用填充柄完成～或者重复上面的顺序,?选中审定费及税后款列的数据单元格～点右键～点设臵单元格格式～点货币～选择货币符号“,”～设臵小数点后为1位～确定?保存文件?本题完成 5. (1)打开当前试题目录下文件excel-8.xls; ,2,利用函数计算“总成绩”～利用公式“平均成绩=总成绩?3”来计算“平均成绩”, ,3,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-8.xls?在总成绩下的一个单元格～点插入～点函数～在对话框中选求和函数“SUM”～在对话中Number1内点右侧的按钮～将出现另外一个对话框～在文件中选择需要求和的单元格～然后点该对话框的右侧按钮～点确定,完成一个总成绩求和后～利用填充柄完成其他的总成绩求和～或者重复上面的顺序?在平均成绩下的一个单元格内～输入“=平均成绩,在该行的单元格～假如说是B3,/3”～回车,其他平均成绩可以采用填充柄完成～或者重复上面的顺序,?保存文件?本题完成 6. (1)打开当前试题目录下文件excel-1.xls; ,2,利用公式计算每个项目的“合计”, ,3,“合计”列数据的格式和其它数据的格式相同, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-1.xls?在合计下的一个单元格～点插入～点函数～在对话框中选求和函数“SUM”～在对话中Number1内点右侧的按钮～将出现另外一个对话框～在文件中选择需要求和的单元格～然后点该对话框的右侧按钮～点确定,完成一个总成绩求和后～利用填充柄完成其他的总成绩求和～或者重复上面的顺序?利用格式刷将合计的列的数据格式刷成与其他数据格式相同的格式,使用格式刷的方法是～先选中合计列外的其他任意一个单元格～点格式刷～然后再点需要刷成该样格式的单元格即可,?保存文件?本题完成 7. (1)打开当前试题目录下文件excel-6.xls; ,2,计算出“净资产收益率”～净资产收益率=净利润?净资产总额, ,3,“净资产收益率”行以保留三位小数的百分数形式表现,如:32.310%,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-6.xls?在净资产收益率下的一个单元格～输入“=净利润,在该行的单元格～假如说是B3,/净资产总额”～回车,完成一个单元格后～可以利用填充柄完成其他的单元格的操作～或者重复上面的顺序,?选中净资产收益率列下的数据单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～单百分比～将小数位数设为3位～确定?保存文件?本题完成 8. (1)打开当前试题目录下文件excel-7.xls; ,2,分别利用函数计算出“总成绩”、“平均成绩”, ,3,平均成绩设臵带两位小数格式,例如:78.00,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下的excel-7.xls文件?在总成绩对应的单元格内～点插入～点函数～在对话框中选择求和函数“SUM”～在对话中Number1内点右侧的按钮～将出现另外一个对话框～在文件中选择需要求和的单元格～然后点该对话框的右侧按钮～点确定,如果有多个总成绩项～完成一个总成绩求和后～利用填充柄完成其他的总成绩求和～或者重复上面的顺序,?在平均成绩对应的单元格内～点插入～点函数～选择算术平均值函数AVERAGE～出现对话框后～采用求和时的相同方法～完成操作?选中平均成绩对应的单元格～点右键～点设臵单元格～点数字～点数值～设小数位为2～确定?保存文件?本题完成 9. (1)打开当前试题目录下文件excel-16.xls; ,2,计算出“全套优惠价”～公式为:全套优惠价裸机价+入网费-送话费, ,3,所有数字都以单元格格式中货币类的“,”货币符号、小数点后1位小数表现,如:,1,450.00,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-16.xls?在全套优惠价对应的单元格～输入“=全套优惠价裸机价,在该行的单元格～假如说是B3,+入网费,同上,-送话费”～回车,如果有多个全套优惠价项～可以利用填充柄完成～也可以重复上面的顺序,?选中所有的数字单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点货币～选择货币符号为“,”～设小数位为2位～确定?保存文件?本题完成 10. (1)打开当前试题目录下文件excel-71.xls; ,2,利用函数计算奖金项的值～公式是“满工作量为40～满工作量的奖金为800元～工作量不足的奖金为600元”, ,3,利用公式计算实发工资项的值～公式是“实发工资为基本工资加奖金～再减去住房基金和保险费”, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-71.xls?选中奖金项下的一个单元格～点插入～点函数～点IF函数～在对话框中～第一个条件格式内输入“该行工作量项下的单元格,比如是E3,>=40,即E3>=40,”～在true内输入800～在false内输入600～确定,其余行可以采用填充柄完成～或重复上述的顺序,?选择实发工资项下的一个单元格～输入“=基本工资,在该行的单元格名,+奖金,同上,-住房基金,同上,-保险费,同上,”～确认,回车,,其余单元格采用填充柄完成～或重复上述顺序,?保存文件?本题完成 11. If函数的应用:根据教师工作表教师职称确定其职务津贴 练习Excel2003P140:Excel2003电子表格的编辑操作 2. 排序 3. (1)打开当前试题目录下文件excel-24.xls; ,2,在B4单元格内键入数字“45637”, ,3,表格所有数字格式为带1位小数格式,如:23456.0,, ,4,将Sheet1的所有内容复制到工作表Sheet2的相应单元格内～并以“电器”为关键字～对四个季度所有数据递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-24.xls?点B4单元格～输入“45637”?选中表格内的所有数字格式～点右键～点设臵单元格格式～点数字～设小数位为1～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“电器”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择电器～点降序～确定?保存文件?本题完成 4. (1)打开当前试题目录下文件excel-29.xls; ,2,根据工作表中数据～在B4单元格内键入数据“2580”, ,3,表格数字数据设臵为“0,000.0”的格式, ,4,以“1997年”为关键字～对不同规格所有相应数据进行递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-29.xls?点B4单元格～输入“2580”?选中表格内的所有数字格式～点右键～点设臵单元格格式～点数值～设小数位为1～点使用千分分隔符为有效～确定?点“1997年”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择1997～点降序～确定?保存文件?本题完成 5. (1)打开当前试题目录下文件excel-33.xls; ,2,根据工作表中数据～在E4单元格内键入数据“商务出版社”, ,3,将SHEET1所有内容复制到工作表SHEET2的相应位臵～并以“单价”为关键字～递减排序, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-33.xls?点E4单元格～输入“商务出版社”?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“单价”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择单价～点降序～确定?保存文件?本题完成 6. (1)打开当前试题目录下文件excel-23.xls; ,2,根据工作表中数据～在A4单元格内键入数据“李四”, ,3,“总成绩”列数据都设臵为带一位小数格式, ,4,将所有内容复制到SHEET2工作表中相应单元格～并以“总成绩”为关键字递增排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-23.xls?点A4单元格～输入“李四”?选中总成绩列的全部数据～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点数值～设小数位为1位～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“总成绩”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择总成绩～点升序～确定?保存文件?本题完成 7. (1)打开当前试题目录下文件excel-36.xls; ,2,根据工作表中数据～在A4单元格内键入数据“狮子座”, ,3,A4单元格数据格式与该列其它相应数据格式保持一致, ,4,将SHEET1的所有内容复制到SHEET2中～并以“赤纬,度,”为关键字～递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-36.xls?点A4单元格～输入“狮子座”?选中A4单元格所在列的其他单元格～点格式刷～点A4单元格?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“赤纬,度,”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择赤纬,度,～点降序～确定?保存文件?本题完成 8. (1)打开当前试题目录下文件excel-21.xls; ,2,根据工作表中数据～在B5单元格内键入数据2719840, ,3,B列、C列数字都以单元格格式中货币类的“,”货币符号、小数点后2位小数表现,如:,3,200,000.00”,, ,4,将所有内容拷贝到SHEET2中相应位臵～并按关键字“增长率”递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-21.xls?点B5单元格～输入“2719840”?选中B、C列下的数字,单元格,～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点货币～设货币符号为“,”～设小数点位为2位～采用千分隔符～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“增长率”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择增长率～点降序～确定?保存文件?本题完成 9. (1)打开当前试题目录下文件excel-30.xls; ,2,根据工作表中数据～在C4单元格内键入数据“3650”, ,3,所有数字所在格式为0,000.0格式, ,4,将SHEET1的所有内容复制到SHEET2相应单元格并以“木材”为关键字～递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-30.xls?点C4单元格～输入“3650”?选中所有数字单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点数值～设小数位为1位～采用千分隔符～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“木材”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择增长率～点降序～确定?保存文件?本题完成 10. (1)打开当前试题目录下文件excel-27.xls; ,2,根据工作表中数据～在B3单元格内键入数据“1000×2000×15”, ,3,设臵报价列数据带1位小数格式, ,4,将所有内容复制到工作表SHEET2的相应位臵～并以“报价”为关键字～递减排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-27.xls?点B3单元格～输入“1000×2000×15”?选中报价列下的数字单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点数值～设小数位为1位～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“报价”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择报价～点降序～确定?保存文件?本题完成 11. (1)打开当前试题目录下文件excel-22.xls; ,2,根据工作表中数据～在E8单元格内键入数据40115.7, ,3,“房价款,元,”列数字都以单元格格式中货币类的“,”货币符号、小数点后2位小数表现,如:,44,886.20,, ,4,将所有内容拷贝到SHEET2中的相应单元格内～并按关键字“房价款”递增排序, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-22.xls?点E8单元格～输入“40115.7”?选中“房价,元,”列下的数字单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点货币～设货币符号为“,”～ 设小数位为2位～确定?全选SHEET1,即当前的文件,～点复制～点开SHEET2～点当前页面的左上角的单元格～点粘贴?点“房价款”单元格～点表格～点排序～主要关键字下选择房价款～点升序～确定?保存文件?本题完成 12. 图表 13. (1)打开当前试题目录下文件excel-47.xls; ,2,根据工作表中数据～建立折线图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:A6和E2:E6～数据系列产生在列～使用前一列为分类,X,轴坐标刻度标志～使用前一行作为图例说明, ,4,图表标题为“消费水平调查表”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-47.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点折线图～选择一种折线图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:A6”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在列～点下一步～点标题～图表标题内输入“消费水平调查表”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为“图表1”～确定?保存文件?本题完成 14. (1)打开当前试题目录下文件excel-56.xls; ,2,根据工作表中数据～建立数据点折线图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:E4～数据系列产生在“行”, ,4,图表标题为“净利润”～图例不显示～数据标志显示类别名称, ,5,生成新图表工作表存于原工作表中, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-56.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点折线图～选择数据点折线图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:E4”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在行～点下一步～点标题～图表标题内输入“净利润”～点图例～选择显示图例～点数据标志～选择类别名称为有效～点下一步～选择“作为其中的对象插入,即第二个选择,”～名称为默认的设臵～确定?保存文件?本题完成 15. (1)打开当前试题目录下文件excel-43.xls; ,2,根据工作表中数据～建立数据点折线图, ,3,生成图表的作用数据区域是A3:B7～数据系列产生在列～使用前一列为分类,X,轴坐标刻度线标志,使用前一行作为图例说明, ,4,图表标题为“销售额统计表”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-43.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点折线图～选择数据点折线图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A3:B7”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在列～点下一步～点标题～图表标题内输入“销售额统计表”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为图表1～确定?保存文件?本题完成 16. (1)打开当前试题目录下文件excel-49.xls; ,2,根据工作表中数据～建立簇状柱形图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:A5和F2:F5～数据系列产生在列～使用前一列为分类,X,轴坐标刻度标志～使用前一行作为图例说明, ,4,图表标题为“总成绩图”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-49.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点柱形图～选择簇状柱形图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:A5”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在列～点下一步～点标题～图表标题内输入“总成绩图”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为图表1～确定?保存文件?本题完成 17. (1)打开当前试题目录下文件excel-41.xls; ,2,根据工作表中数据～建立簇状条形图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:C6～数据系列产生在列～使用前一列为分类,X,轴坐标刻度标志～使用前一行作为图例说明, ,4,图表标题为“家电销售情况图”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-41.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点条形图～选择簇状条形图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:C6”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在列～点下一步～点标题～图表标题内输入“家电销售情况图”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为图表1～确定?保存文件?本题完成 18. (1)打开当前试题目录下文件excel-51.xls; ,2,根据工作表中数据～建立折线图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:E5～数据系列产生在行～使用销售类型作为图例说明, ,4,图表标题为“计算机市场销售额”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-51.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点折线图～选择其中的一种折线图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:E5”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在行～点下一步～点标题～图表标题内输入“计算机市场销售额”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为图表1～确定?保存文件?本题完成 19. (1)打开当前试题目录下文件excel-46.xls; ,2,根据工作表中数据～建立簇状柱形图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:E5～数据系列产生在列～使用前一列为分类,X,轴坐标刻度标志～使用前一行作为图例说明, ,4,图表标题为“企业财务指标”, ,5,生成新图表工作表,不是在原工作表中嵌入,～图表工作表的名称为“图表1”, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-46.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点柱形图～选择簇状柱形图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选择“A2:E5”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在列～点下一步～点标题～图表标题内输入“企业财务指标”～点下一步～选择“作为新工作表插入,即第一个选择,”～名称为图表1～确定?保存文件?本题完成 20. (1)打开当前试题目录下文件excel-53.xls; ,2,根据工作表中数据～建立三维簇状柱形图, ,3,生成图表的作用数据区域是A2:B5～数据系列产生在“行”, ,4,图表标题为“2000年净资产收益率”～图例在底部显示, ,5,生成新图表工作表存于原工作表中, ,6,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-53.xls?点插入～点图表～在标准类型下～点柱形图～选择三维簇状柱形图～点下一步～点数据区域右侧的按钮～出现另外一个对话框～在工作表中选 择“A2:B5”数据区域～点对话框右侧的按钮～返回到数据区域对话框～选择系列产生在行～点下一步～点标题～图表标题内输入“2000年净资产收益率”～点图例～选择在底部显示～点下一步～“作为其中的对象插入,即第二个选择,”～名称为默认的设臵～确定?保存文件?本题完成 21. 工作表 22. (1)打开当前试题目录下文件excel-62.xls; ,2,对“财务指标”复制新工作表“指标2”～移至工作表SHEET3前, ,3,将工作表名“SHEET2”标签设为红色, ,4,设臵工作表“SHEET3”的显示比例为125%, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-62.xls?点“财务指标”工作表名～点右键～点移动或复制工作表～在“下列工作表之前”项下选择SHEET3～选择建立副本～确定?右键点击“财务指标,2,”～点重命名～将名称改为“指标2”～确认,回车,?右键点工作表名“SHEET2”～点工作表标签颜色～点红色～点确定?点开工作表“SHEET3”～点视图～点显示比例～设比例为“125%”,在自定义内输入,～确定?保存文件?本题完成 23. (1)打开当前试题目录下文件excel-61.xls; ,2,对“彩色图表”复制新工作表“复制图表”～移至最后, ,3,设臵新表“复制图表”的显示比例为50%, ,4,把表“彩色图表”的A3:E7范围内的底色设为无, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-61.xls?点“彩色图表”工作表名～点右键～点移动或复制工作表～在“下列工作表之前”项下选择移到最后～选择建立副本～确定?右键点击“彩色图表,2,”～点重命名～将名称改为“复制图表”～确认,回车,～点视图～点显示比例～设比例为50%～确定?点开“彩色图表”工作表～选择A3:E7单元格～点右键～点设臵单元格格式～点图案～设颜色为无～确定?保存文件?本题完成 24. (1)打开当前试题目录下文件excel-66.xls; ,2,将“2001年”和“2002年”工作表隐藏, ,3,将“2002年,2,”工作表标签改为“2003年”, ,4,设臵工作表“SHEET3”的显示比例为125%, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-66.xls?点开“2001年”工作表～点格式～点工作表～点隐藏～对“2002年”工作表进行与“2001年”工作表同样的操作?右键点击“2002年,2,”～点重命名～将名称改为“2003年”～确认,回车,～点视图～点显示比例～设比例为125%,在自定义输入,～确定?保存文件?本题完成 25. (1)打开当前试题目录下文件excel-64.xls; ,2,对工作表“一季度部门信息”进行复制～生成“三季度部门信息”～并移至最后, ,3,将工作表名“一季度部门信息”移动为第一个工作表,移动到最左边,, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-64.xls?点“一季度部门信息”工作表名～点右键～点移动或复制工作表～在“下列工作表之前”项下选择移到最后～选择建立副本～确定?右键点击“一季度部门信息,2,”～点重命名～将名称改为“三季度部门信息”～确认,回车,?鼠标点中“一季度部门信息”工作表名～将其拖到最左边,为第一个工作表,?保存文件?本题完成 26. 格式 27. (1)打开当前试题目录下文件excel-78.xls; ,2,在B6单元格中输入日期“2004-3-24”～显示格式为“2004年3月24日”, ,3,将A1:C1区域进行单元格合并且文字垂直水平居中, ,4,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-78.xls?点B6单元格～输入“2004-3-24”～确认,回车,～右键点击B6单元格～点设臵单元格格式～点数字～点日期～选择“***年**月**日”格式～确定?选中A1:C1区域～点右键～点对齐～在水平对齐下选择居中～在垂直对齐下选择居中～选择合并单元格为有效～确定?保存文件?本题完成 28. (1)打开当前试题目录下文件excel-73.xls; ,2,将A列格式设臵为文本～从A3往下输入数据“01、02、03、04”, ,3,销售额列数据设臵自定义格式“0,000.00, ,4,在单元格B5输入日期数据“2004-3-23”～单元格数值格式为自定义格式:yyyy年m月d日, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-73.xls?选中A列单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点文本～确定～由A3单元格开始～往下～依次输入01、02、03、04?选中销售额列数据单元格～点右键～点设臵单元格格式～点数字～点数值～设小数为2位～设使用千位分隔符为有效～确定?点B5单元格～输入“2004-3-23”～点设臵单元格格式～点数字～点日期～选择“***年**月**日”格式～确定?保存文件?本题完成 29. 打印区域 30. (1)打开当前试题目录下文件excel-76.xls; ,2,对B9:D9区域单元格数据进行设臵:黑体、加粗、黄色字, ,3,隐藏A列, ,4,设臵打印区域为B8:D13数据区, ,5,同名存盘。 打开当前试题目录下文件excel-76.xls?选中B9:D9区域单元格～点右键～点设臵单元格格式～点字体～字体设为黑体～字形设为加粗～字体颜色设黄色～确定?选中A列～点格式～点列～点隐藏?选中B8:D13数据区～点文件～点打印区域～点设臵打印区域?保存文件?本题完成 31. 高级筛选 32. 根据要求在A65:B67区域建立高级筛选条件区域进行高级筛选，将结果显示 在以A69为左上角起始位置的区域; 提示: 阅读教材高级筛选P135的步骤说明 数据?筛选?高级筛选?将筛选结果复制到…位臵?选择列表区域、条件区域. 33. 对象 34. 在Excel中对某区域内文本进行90度翻转 选择A3:F11区域单元格-右键-设臵单元格格式-对齐-方向-90 35. 转置 36. Excel表格的行列转置 期末复习指导册:P31