日本公寓集合住宅

日本公寓集合住宅 [转] 一、关于日本住宅方面使用的几个单位名称 （一）、日本住宅中面积单位“坪”和平方米的关系： 1 坪 = 3.305785 平方米 （二）、日本住宅面积单位“帖”或者“畳”和平方米的关系： 在日本，所谓“帖”，是指1张榻榻米的大小，有时也用“畳”来表示房间的面积大小。 一帖 = 1.6562 m2 一畳 = 1.6562 m2 一畳的大小：3尺×6尺（910mm×1820mm），约1.656平方米。 这个是日本京都地区的，日本其他地方大小略有差别。 一般来说，一畳就是指一块榻榻米的大小（和式的房子都是铺满榻榻米的，用了几块就说是多少榻榻米）。 叠席（畳、tatami）是日本传统房间“和室”铺设地面的材料，通常音译为榻榻米、塌塌米、他他米等，没有的写法。 榻榻米已经拥有1300年的历史，是最适合于日本风土气候的住居用品。榻榻米有点像中国的席铺，不同的是，榻榻米是由一块块草垫铺设而成，每一块草垫四周缀有花边，一年四季常设。由于它用新鲜的干草织成，所以结实、透气而有弹性，光脚踩在上而，感觉十分舒服，那股好闻的清香，弥漫于房间，经年不散。榻榻米的房间真是可以使用于多种多样的目的。由于榻榻米的柔软性，幼儿或老年人即使在榻榻米上面摔倒了也没关系，短时间随身倒在榻榻米上面睡觉可以使人感到舒适，在上面放一张短脚桌子又可以当客厅用，如果在上面铺上被盖又可以成为寝室了。 榻榻米不仅以稻草编织而成，并且传统上用稻草捆扎（近年来也开始使用泡沫塑胶）。榻榻米的形状和大小有统一的，以织锦或黑布料滚边。在大多数日本人住的房子里面还是土地的时代，榻榻米是富庶人家所享用的一种奢侈品。铺设地面时，榻榻米的数量和排列有不同的方式。据说如果摆放方式不合风水，就可能会带来灾祸。榻榻米一定不能摆放成格子形状，而且无论怎么摆放，绝对不能出现三或四块榻榻米的角聚在一起的情况。一张榻榻米的传统尺寸是宽90厘米，长 180厘米，厚5厘米，面积1.62平方米。也有尺寸为90厘米乘90厘米的半张榻榻米。因为榻榻米的大小是固定的，所以传统的日本建筑中，房间尺寸都是 90厘米的整数倍。值得一提的是，京都和关西地区的榻榻米要比东京和关东地区的稍稍大一些，东京的榻榻米尺寸是85厘米乘180厘米，面积1.53平方米。 榻榻米与日本的神道教宗教仪式和茶道都有密切联系。现代的日本家庭的房屋中仍然至少有一间铺设塌塌米的房间。 二、租赁住宅的种类以及如何看房屋平面布置图等 （一）、普通公寓（Apartment）与高级公寓（Mansion）的区别 所谓普通公寓（Apartment），一般是指木造或轻钢结构等低层的集体住宅。有时也被称作“高地集体住宅（Heights）”和“公寓式住宅（Corporated House）”。而高级公寓（Mansion）一般指钢筋混凝土结构的集体住宅。 （二）、如何看房屋平面布置图 在日本，用“2LDK”、“3LDK”、“4LDK”等形式来表示房间的格局。 “L”指起居室（living），“D”指饭厅（dining），“K”指厨房（kitchen）。“DK”是指饭厅兼厨房的房间。“LDK”是指起居室、饭厅与厨房兼用的房间。 如“1DK ”、“2LDK”等，开头所带的数字“1”或“2”，是表示独立的房间数。 所谓“2LDK”，则意味着除了LDK之外，还有2间独立的房间。 另外还有“1R”和“1K”的格局。“1R”就是寝室、卫生间、厨房都在一间房间的格局，通常面积比较小，适合一个人住。“1K”也是适合一个人住的格局，跟“1R”比就是把厨房分割了出来，如果经常做饭，还是选“1K”比较好。1F=1楼 2 F=2楼 （Floor楼层） 房间平面图记号 （三）、房屋面积的单位（帖、坪） 在表示住宅面积的单位中，除了平方米之外，还有日本固有的“帖”和“坪”这两种单位表示法。所谓“帖”，是指1张榻榻米的大小，大约180cm×90cm（也有比这小的榻榻米），在表示房间面积时使用，有时也写成“畳”。“坪”在表示土地面积等的时候使用，1坪约等于3.3平方米 。 （四）、和室与洋室的区别 和室是指铺有榻榻米的日式房间，而洋室是指室内地面铺有地板或地毯的房间。 （五）、日本的浴室 日本的浴室一般分为浴缸和淋浴两部分。 浴缸放满热水是为了泡澡用，洗头发和洗身体时要在淋浴的地方而不要用浴缸。要将洗发液和沐浴液冲干净后再进浴缸。当几个人同时要洗澡时，浴缸里的热水不必放掉，后面的人可以接着使用。日本的家庭中这是必须要遵守的规矩。 （六）、厕所 在日本，厕所有和式和洋式两种。和式厕所，是面对着有遮盖（半圆形）的一方蹲着使用，现在比较少见了。现在一般都是设置的洋式厕所，也就是通常所说的“坐便”。 （七）、严禁穿鞋入室 日本的住宅，从玄关进入门廊或室内时会高出一台阶。进屋时要在玄关脱鞋，然后再进入室内。日本人通常是直接坐在地板上，并在地板上铺被褥睡觉的，所以，脱鞋进屋是必须遵守的规矩。 （八）、自行车停车场 自行车要并排放在自行车停车场等规定的场所。有的地方会规定必须要粘贴专用的停车标签等，这时必须遵照执行的。 另外，汽车必须租借停车场（一般都是要收费的）。即使在你所住的院内有空闲的停车位等，如果自己没有租借，也不可使用。 三、关于日本的集合住宅(Congregate Housing) 1、台湾媒体上关于集合住宅的定义： 集合住宅，是指集约式的住宅设计方式建造的住宅。 从建筑技术规则来看，则是指建筑物或建筑单元，具有共同基础地基及共同空间或共同设备，并有三个住宅单位以上者，称为集合住宅。 若以产权登记来区分，凡是具有共同持分土地产权、公共设施的建筑物，不论透天连栋、独栋或公寓大厦，均为集合住宅，并适用公寓大厦管理条例。集合住宅，因属于一宗土地及同一建筑执照，在申请增建、改建或重建等建筑行为必需请领建筑许可时，均需同一宗土地所有权人共同申请之。 2、国内媒体上总结的日本公寓式集合住宅的特点 日本公寓式住宅、集合住宅的平面布局：大进深、小开间、单面外廊、共用电梯楼梯。 四、向日本小户型学什么？ ——清华大学建筑学院副教授周燕珉解析小户型系统论 谈到人口密集都市的居住、小户型住宅的设计，房地产界人士总是会提到日本，尤其是在日本占主流的60～80平方米的集合住宅。在东京这样的人口极度密集的大都市里，怎么运用精当的小户型满足人们的居住需求、节约城市空间？日本都市的住宅解决对今日的中国又有什么借鉴意义？ 带着这些问题，记者敲开了在日本研究了7年住宅产业的清华大学建筑学院周燕珉副教授办公室的大门。 “日本小户型不包括公摊、而且是‘薄皮大陷’，墙体占用空间较少，卫生间一般只有1套，厨房大多不对外开窗。这种情况下，日本集合住宅的3室户、4室户还是很好、很实用的。”周燕珉说。 （一）、瘦长型住宅 “日本集合住宅的户型多为长瘦型，总面宽较小。”周燕珉告诉记者，“一般3户室面宽8米左右，进深相对较大一些，11米到13米左右。布局紧凑，不计阳台、外廊等公摊，3户室的面积在80平方米左右。” 周燕珉拿出了数本日本住宅的户型图，仔细地给记者讲解：“外廊的运用也是一个特点。这样做主要为了节约用地。中国主要是单元式的住宅，一梯数户。日本则不是，外廊多户，节约楼电梯，节约面宽。” “外廊的运用，一是节约了造价，二是避震的需要。”她进一步分析说，“地震发生时，居民可以以最快的速度到外廊避难。外廊的一个缺点是私密性较差。但在小户型的设计中，我认为外廊的做法是可以借鉴的。” “第二个比较有特色的是，日本集合住宅内部采用框架结构，承重墙相对较少，而是用轻质的隔墙、推拉门、壁柜等结合设置，灵活充分利用空间。这样做的好处，一，减少了墙体所占的面积，节约了空间；二，增加了灵活性。三室户、两室户可以比较灵活地更改。” （二）、长效住宅 日本目前进入市场的房子都是精装修的。但是，精装修并没有妨碍它的实用性，仍然具有灵活性。“所以，日本的住宅被称作长效住宅。50年以后，它还可以重新再弄一遍。而不像国内目前的很多住宅，哪儿都不能动。” “尤其是日本住宅中管井的布置具有灵活性，更多考虑到可维护、可更换性。因为管子的寿命只有15～20年，到时就得更换。可是中国目前的住宅很多没有考虑到这些问题，特别是中国很多住宅的管道质量本身就不好。从1998年推行商品房到现在，时间还不长，问题还没有到出现的时候。一旦问题出现，将会带来很大麻烦。” “而在日本住宅中，管道的排布是有国家标准要求的。把可持续性发展、长效性考虑进去了。这一点是非常值得我们学习的。” 日本集合住宅的设计中将各种立管纳入管井或管道夹墙中，使室内空间完整，易于装修，同时方便检修。在日本的新式住宅中，提倡将地面架高，在地板下面布置户内的各种管线，需要时，可以直接从地板下引出使用。此外，立管和各种仪表统一设于外侧公共走廊，查表、检修时不用入户，在公共区域即可完成，而且便于日后住宅设备的更换和住户调整室内空间时重新布置管线。与国内的管井设计相比，日本的设计显然更为方便灵活。 “节能、节约，不光是户型空间变小，更多的是应该考虑长期使用的效果。”周燕珉在强调，“动不动就把房子拆了重建，这是最浪费的。应该适应新的需求进行改建，而改建就需要预留，需要有一种可持续的长远的眼光来盖房子。” （三）、回游空间 “日本人喜欢起居向南，因为面宽较窄，房子比较狭长，所以卧室往往只能牺牲了，一般都比较小，也不朝南。”周燕珉指着书上的一张户型图向记者解释说，“一般从北侧入户，一进门是一个长长的玄关，接下来就是卧室，然后才来到起居和餐厅。” 日本集合住宅的户型平面一般呈“十字形”，即：户型中间为走廊，卧室靠近住宅入口玄关附近，沿走廊两侧布置；住宅中间一般为卫浴空间和厨房；起居室在最南面。 “很多日本住宅中的和室(第二起居空间)，用的是推拉门，因此可以不需要采光，关上门就是卧室，打开后就是起居的一部分。所以空间显得小中见大，虽然特别小，但是实际上又可以通过打开门来拓展空间。” “日本住宅空间的回游性也非常有特色。厨房、洗衣间、浴室都连在一起。主妇在厨房做着饭的同时，又可以走到浴室去放洗澡水或者打扫卫生间，劳动的效率因此提高。” “除了提高劳动效率，回游的另一个好处是使空间看起来更加宽敞。本来很小的一个房子，因为运用了回游空间，而出现一种苏州园林似的格局。这就便于家庭交流、视线通达、交通便捷。”周燕珉说。 （四）、可以学的和不能照搬的 “日本户型设计各有优点，我们研究其设计只是吸取好的经验而已。任何一个国家的住宅设计形式都不可以直接搬过来，最重要的是吸取有益的地方。”周燕珉说。 结合多年的研究经验，周燕珉总结了我国中小户型设计中可以借鉴的日本经验：玄关空间的人性化、主卧功能的扩大化、储藏空间的细分化、卫浴空间分间化、管井设备可更替化。 在和学生对我国的住宅入户调研中，周燕珉说，在储藏间设置不足的住户中，室内往往较为凌乱，服务阳台、书房甚至次卧等空间都放置了与其使用功能不相干的物品。因此，她认为，今后的小户型设计中，储藏空间的设置应向日住宅学习，给予足够的重视。 “日本住宅非常重视储藏，有专门的储藏间”，而且位置设置合理、分类明确。起居、卧室都不放东西。鞋帽、被褥等都放在相应的位置和专门的储藏空间。” “卫生间分开设计的做法也可以借鉴，日本把卫生间分成三部分，其面积比我国两套卫生间之和小。不但面积上有所节约，而且使用效率也能提高，在今后的小户型设计中不妨一试。” 五、日本住宅的分类 高级公寓通常是指三层以上的住宅建筑，主要是由钢筋（简称S），混凝土（简称RC）和钢筋混凝土（简称SRC）而建成的。混凝土一般用于建造中高层公寓，钢筋混凝土由于具有非常好的强度﹐通常用于建造高层高档的出售住宅而并非租赁。 在日本，住宅分为公寓式和独立式。公寓式住宅泛指所有单元式住宅；而独立式住宅则是称之为“一户建”的日本最传统的二三层的独立和式建筑。 这种“一户建”住宅，虽然外立面各不相同，但85%以上都是采用的木结构，既有日本传统的梁柱型木结构，也有近些年兴起的2×4轻型木结构。 日本人之所以喜欢木结构“一户建”住宅，除传统习惯外，木结构房屋使用寿命长、建设周期短、节能、生态、环保、抗震等特点也是其受青睐的重要原因。更为重要的是，采用木结构的“一户建”可以实现工厂化生产和简单快捷的现场组装，使一栋二三层高、套内面积在200平方米的“一户建”能在7天左右便完成基础建设。 在日本，记者通过参观木结构工厂、“一户建”施工现场和建成后的“一户建”住宅样板间，得以概括性地对“一户建”住宅工厂化的建造过程有所认知。 （一）、工厂化生产 在日本的车间里，记者看到大量从加拿大和美国进口的木材，在区分不同规格和材质后，被传送机放置在不同的设备操作台上，切割机在电脑的指令下，将木材准确地裁割成房屋门、窗等部位，之后再传送到下一道工序。 据社长介绍，该工厂是日本西部最大的木结构构件工厂，主要是生产2×4轻型木结构构件，包括墙板、二层楼板和小木屋组材。 据了解，2×4轻型木结构是在20世纪1980年代兴起的，是一种采用小断面规格木材通过钉和金属连接件连接固定建造而成的建筑物。其具有结构自重轻、柔性好、节能和抗震等优点。 “在日本，普通的‘一户建’套内面积在150平方米左右，其结构构件平均造价是35000美元，再加上两三千美元的施工设备租赁费，总体费用约合25万元人民币。”竹下介绍说。 但这其中不包括土地费和内部装修费。日本的土地是私有的，要先购买土地后才能建房，根据地块位置不同，地价通常与建造费用相当或更高些。 竹下指出，在工厂把木材加工成墙板、地板、柱、梁等构件，并对外墙和上下水使用的板材进行防腐和防白蚁处理，以及把外墙板与保温材料复合在一起之后，就可以运到施工现场进行组装了，普通的“一户建”大概2天就可以组建出雏形，7天就可以完成结构的基础建设了。 （二）、现场“搭积木式”组装 按照建造顺序，记者来到一栋“一户建”的施工现场。 房屋建造现场只有五六人，一台小型起重设备在工作。完全不同于印象中尘土飞扬、机器轰鸣、大批工人作业的施工工地。现场非常干净，室内木地面都须戴上鞋套才可以进入。 据施工现场人员介绍，这是该工程开始施工的第二天，目前已组建到二层了，主体结构已基本组建完毕。 在参观过程中，正好碰上一批建筑构件运进来，由于日本的街巷都比较窄，没有场地堆放建筑构件，因此建筑构件是随用随进。建筑构件是一辆小型运输车装载来的，由于建筑构件都是按照编号按顺序装车的，因此达到现场后，不需卸载直接由起重设备调装到房屋需要的部位上，有两三名工人直接在起重设备的协助下放稳后固定组装好。一个构件大概在5分钟左右就完成了从车上变成房屋结构的历程。 就这样像搭积木一样，把工厂经过严格品质管理生产出来的构件，通过有效的施工管理体制，在现场准确无误地组装好，再经过后期外饰面加贴，以及室内精装修后，一栋漂亮、耐久、抗震的典型日式“一户建”住宅就建好了。 六、日本分售公寓的基本知识 （一）、一流的施工技术：日本建筑卓越的耐久性和耐地震性在全世界属于顶尖水平。 分售公寓的施工，大多特别注重耐震性和耐久性。所以大地震时倒塌的可能性极小。公寓不仅结构结实，内装也很细致，堪称精美。 （二）、严密的保安系统：一向以治安良好闻名世界的日本，犯罪数目也比以前有所增加。因此，公寓不断加强安保设备：引进了24小时保安系统，设置多个监视摄像头，玄关大门也安装了难以盗入的特殊门锁，甚至在窗玻璃上也安装了安全传感器。良好的安保措施，能给住户带来放心舒适的生活。 （三）、设备完善：公寓设备完善，入住前已经安装了性能优越的配套厨房、洗浴设备等。大部分物业都可以在样板房内确认实际的设备规格。 （四）、建筑物的结构部分，10年保证。公共部分定期打扫（定期检查及修缮），还引进了长期保修，定期实施改修等，售后服务一流。 七、关于日本住宅性能 住宅性能评价，是指依据法定住宅性能表示制度，得到日本国土交通大臣的指定，由第三者机构对住宅的性能进行客观性审查和评价的制度。并不仅止于国家审查，还必须接受专家的双重审查。安全放心优质舒适的日本公寓，大多都会取得该性能评价，并在广告、宣传册上注明"住宅性能表示制度取得"。 下面说明一下何谓“住宅性能表示制度”。根据日本平成12年4月1日（即，2000年4月1日）实施的有关“促进确保住宅品质的法律”（以下简称“品确法”）制度，品确法中包括的“住宅性能表示制度”，由以下3大部门构成。 （1）、新住宅的基本构造部分的瑕疵责任担保期限为“10年义务制”。 （2）、简单明了表示各种各样住宅性能的“住宅性能表示制度”。 （3）、设立为迅速解决纠纷的“指定住宅纠纷处理机关”。 住宅性能评价，有以设计图纸为本的“设计住宅性能评价”和通过现场检查，看设计住宅性能所表示的性能是否在被建造住宅上体现的“建设住宅性能评价”。因此，“建设住宅性能评价”必须在“设计住宅性能评价”后才能申请。 第三者立场设计评价 申请设计住宅性能评价后，评价员（※1）会依据设计方法基准来评价设计内容，并在评价后交付“设计住宅性能评价书”（※2） （※1）评价员——从持有建筑师资格并持有评价员资格的人中选任，并上报国土交通省通过。 （※2）设计住宅性能评价书——作为合同附件时，作为合同内容的一部分，有义务在交房时保证所记载的性能已经全部具备。 第三者立场施工确认 申请建设住宅性能评价时，评级员代替客户在施工现场进行检查（※3），确认“设计住宅性能评价书”中所载性能是否全部实施到位，并交付“建设住宅性能评价书”（※4） （※3）检查——检查 [设计住宅性能评价书]中所载的性能是否到位，如未到位，则予以指正（施工者须依据指正改善相关情况） （※4）建设住宅性能评价书——是明确记载竣工住宅性能的官方证明书 日本的住宅，以建筑基准法为首的众多法规制度为准则，拥有可以建造出安全，使用户按新的住宅的组织体系。 日本集合式住宅-日本公寓式住宅，部分图片资料。