福光精品酒店商业计划书

福光精品酒店商业计划书 目录 第一章 项目摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.6 一、项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.6 二、项目优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.6 三、项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.6 四、项目投资计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.7 第二章 市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.28 一、酒店概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 二、酒店经营指标分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 三、竞争对手及发展态势„„„„„„„„„„„„„„„„„„29 四、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 第三章 项目规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 一、项目位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33 二、法律明细„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34 三、项目详细规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„36 第四章 项目实施计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.40 一、项目建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„40 二、项目现状和建设期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„41 第五章 项目投资分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 42 一、投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„42. 二、参数预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„43 三、融资计划及还款„„„„„„„„„„„„„„„„„„44 1 第一章 项目摘要 一、项目概述 , 福光精品酒店是以客房为主的精品酒店。位于福州五四北繁华中心区 域，旅游、商务、购物、交通十分便利，距离福州火车北站仅有10分 钟的车程。 总投资概为 万人民币，酒店用地面积 平方米，建筑面积为 3000平方米，地上6层，总高度为 米。 二、项目优势 , 福州繁华五四北区域 , 已有现成主体建筑、 , 专业化酒店管理团队 , 筹建单位良好的红酒销售背景 三、项目背景 四、项目投资计划 (一)投资总额 项目投资概算为 万 元。 (二)融资计划 第二章 市场分析 一、竞争对手及周边酒店 精品酒店: 福州沐思城市酒店 大床间 381元 三星酒店: 福州丽景天下大酒店 大床间288元 快捷酒店: 福州奥体商务酒店 大床间198/230元 2 快捷酒店: 汉庭快捷酒店(电建二公司旁) 180元 四、项目定位 福光精品酒店位于福州市正在北扩的五四北区域。酒店周边为住宅区,在地理位置上有所不足。因此必须在“特”字上下功夫，在结合福州本土文化的基础上，以差异化产品争取客源。结合酒店外观，初步考虑作葡萄酒主题酒店简欧式装修，不同层按国际上不同葡萄酒产区(欧洲、中国、澳洲、南美、北美、南非)在房间及走廊进行装饰，考虑到成本问题，原则上是轻装修重装饰。参考相近地段及同类酒店，建议房价初步定为230-298元/间.天区间。 酒店建成后，凭借专业酒店的经营管理，酒店将是福州五四北独具特色的精品酒店，其专业的经营理念必会带来相对良好的投资回报及对投资企业循环推动的社会效益。 第三章 项目规划 一、项目位置 项目的所在位置为福建省福州市鼓楼区的五四北地块，位于湖前路与琴亭立交桥交界处。 项目附近主要为住宅区，临近福建省体育中心。 本项目附近有方便及交通网络。五四路为该区的主要干道，多条公车路线位于此路上行走，为市民带来了方便的交通网络。而福州火车北站及汽车北站则离项目大约10分钟左右的车程。 二、相关法律文件 三、项目详细规划 根据提供的建筑图，本酒店计划建成一间7层，共约70个房间的精品酒店。 1、项目明细 酒店装修后，将会是一间达 米高，共70间客房，及其他附设功能如餐饮，会议，消防及泊车设施的现代化精品酒店。 酒店的主入口位于一楼(地面层)面向湖前路，而酒店的大堂，接待处及咖啡厅均会设于此层。 酒店的二楼计划设置会议室. 客房将于1楼至6楼之间提供 整个酒店项目设有1部客用升降机，1部货用升降机及两组公用楼梯。 2、客房 酒店客房将会由1楼及以上层楼提供。总体来说，客房可根据其设计分为三种类别，包括标准房，大床房、套房。酒店共设计 间标准房，大床房、 间套房，总数为 间客房。 3、酒店设施 此酒店将设有客房，咖啡厅及其他设施 会议设施一——将于二楼提供 酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了 个停车位。 3 4、后勤设施 后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及监控室等。 其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于一层后区，机电设备室、水箱、泵房等，均位于1层及顶楼天台的位置。 5、技术资料 6、建筑期成本预算 第四章 项目实施计划 一、项目建设规模 依据初步设计方案和建筑施工图显示，酒店总建筑面积为 平方米，地下1层，地上6层，总高度为 米，一楼至6楼设置咖啡厅、会议、客房。 二、项目现状和建设期计划 项目资金到位后，从实施地下室、主楼、内外部装修等施工、到水电系统、智能和弱电系统等设备安装、酒店设施配套与调试，直至竣工验收，开始试营业，项目建筑期为半年。 第五章 项目投资分析 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程(包括外墙装修及室内装修)、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 万 元 二、参数预测 1、 预估期 2013年至2018年，共6年。 2、 客房入住率 福州市精品酒店客房入住率保持在60%至70%之间，在营运稳定期， 客房入住率取80%。 由于酒店品牌、管理和客户资源优势，从营运第三年开始进入稳定 期。 3、 平均房价 参照福州市精品酒店现有房价水平和本地区临近酒店房价水平，平 均房价营运第1年取260 元、第2年取260 元、第3年取280 元、第4 年取280 元、第5年取280 元、第6年取 280元。 4、 年度经营结余 年度经营结余指可用于固定费用(折旧等)、融资及利润。 根据以上主要经营数据，经测算，第1年经营结余为120万元、 第2年为188万元、第3年—第6年为295万元，详见营运收支预估。 4 营运收支预估表 单位:元 年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 客房数 70 70 70 70 70 70 入住率(%) 60 70 80 80 80 80 平均房价(元) 260 260 280 300 300 300 营业收入 400 465 572 572 572 572 营业成本 207 207 207 207 207 207 企业管理费 73 70 70 70 70 70 营业毛利 120 188 295 295 295 295 折旧摊销、利息 其他费用、房租 余额可用于固 定费用及利润 注:第一年全店33人年工资约106.2万，可根据酒店功能设计作调整。 福光精品酒店人员编制及月工资估算 初步估算酒店人员分配如下，视服务档次及要求做相应调整: 总台 5 人 (领班:1 接待:4 ) 客房 11人 (主管1 领班1 员工级 7 PA2 ) 餐饮 5人 (1领班1 服务员2 厨师2) 工程、保安部 4人 财务部 2人 (会计1 出纳兼行政1 ) 行政部 1人 (主任1 ) 总 办:(总经理1 总助1 值班经理 3名) 合计:33 人 约8.85 万元 5 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 谢谢!!!!! 1. 染火枫林,琼壶歌月,长歌倚楼。岁岁年年,花前月下,一尊芳酒。水落红莲,唯闻玉磬,但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游,人不见,水空流。 3. 他微笑着,在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶,踏碎这一场,盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世,恍若白驹过膝,忽然而已。然,我长活一世,却能记住你说的每 一话。 10. 雾散,梦醒,我终于看见真实,那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧,有些模糊。可每一笔勾勒,每一抹痕迹,似乎都记载着跨 越千年万载的思念。 12. 生生的两端,我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水,背负万丈尘寰,只为一句,等待下一次相逢。 14. 握住苍老,禁锢了时空,一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月,不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘,风雨散,飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫,一邂逅,终难忘。相逢主人留一笑,不相识,又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休,多愁多恨亦悠悠,今朝有酒今朝醉,明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益,未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月,恒静无言;青山长河,世代绵延;就像在我心中,你从未离去, 也从未改变。 22. 就这样吧,从此山水不相逢。 23. 人天自两空,何相忘,何笑何惊人。 7 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天长地久。 26. 相见得恨晚,相爱的太慢,进退让我两难。缘过了远分,缘过了聚散,是否回头就能够上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑,爱哭了,这么难舍 心都空了,想放不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口,日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深,不抵相思半。海水尚有涯,相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对, 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。 36. 千秋功名,一世葬你,玲珑社稷,可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游,负约而去,一夜苦等,从此江南江北,万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁,人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂,苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得,紫檀未灭,我亦未去。 8 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫,牵住繁华哀伤,弯眉间,命中注定,成为过往。 44. 红尘初妆,山河无疆。 最初的面庞,碾碎梦魇无常,命格无双。 45. 江南风骨,天水成碧,天教心愿与身违。 46. 山河拱手,为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开,一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华,我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往, 52. 请不要失望,平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途,从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭,为那些无法兑现的诺言,为生命中最深的爱恋,终散作云烟。 55. 随你走在天际,看繁花满地。 56. 我自是年少,韶华倾负。 57. 你要记得,那年那月,垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破,何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲,不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散,散了纵横的牵绊;听弦断,断那三千痴缠。61. 清风湿润,茶 烟轻扬。重温旧梦,故人已去。 9 1. 水滴虽小,却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海,繁华遗落散满地。记忆轮回里,我举杯,在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回,就像花,人活一世,花开一季、人生如花,花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟,如今,千山万水走遍,我发现自己再也不愿离开文学的蓝天,再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中,轻拾季节花瓣飘落的音符,组成美妙曲符,然后,倚在时光的路口,撷一缕明媚,许自己一份唯美的怀想,与快乐、浪漫相约,闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难,哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜,哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验,怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折,想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家,炊烟零乱,柳絮飘飘,弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水,偶然的暗淡,恰似镜子的背后之面,有所缺憾,人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后,我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时,我学会了宽容;在经历了失落和离别后,我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇,虽经风吹雨打,但和着微风,还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望,不管三年,五年,或是十年以后。某一天,我们相遇,还能相认,你大喊一声,我想死你了。那一刻,我定会泪流满面。我们是朋友,永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起,相爱是让彼此做自己。 10 14. 时间断想,时间不断。流逝,像是水,可弯可直,像是风,可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海,那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空,那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 16. 云层雾气,缠着几户古木人家,清新自然,如诗如画。 17. 我喜欢你,只是一个现在;我爱你,却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态,也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息,在浓得雾不会经久不散,风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟,走进芳菲五月,轻轻地将春光拥入怀中,于一抹素白流韵中,弹奏一曲江南的婉韵,把盏,将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来,在奈何桥相思盈袖,凄然守候。莫落泪,纵若水落三千尺东流,云动八万里西散,我依旧会化身城碟,翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你,我就会理解你,通过你的眼睛去看世界。我能理解你,是因为我能在你身上看到我自己,在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向,送走了缓缓袭来的味道,又将刚刚溜走的风,静静地换回来。 24. 生活告诉我,童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍,外表美丽,而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月,依一抹浅香于心间,看年华向晚,闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀,馨香;念起,温暖。 11 28. 人生的起起落落间,总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅,暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方,到哪里都是在流浪。 31. 今后,我会从尘世中的纷争走出,远离喧嚣,把岁月打磨成诗,让自己的文字静如睡莲,动如涟漪,无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心,恰如一柄全是锋刃的刀,它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达,以至于我们习惯了揣测。去肯定,去否定,反反复复,后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往,它们就像缠绕之间的一阵风,来的缱绻,去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多,想要的没有那么多,生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中,独自微笑独自平静是憾,落花是美的,淡淡的书香,淡淡的花香,淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地,幸福的花儿虽早已凋谢,只留下风雨吹打的痕迹。 38. 辗转半世红尘,缘去缘灭,空留满池伤痕。雨花迟落,霜雪纷飞,池水泛冰,已益处月的苍凉。 39. 一条古道,一匹瘦马,一个人影,被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启,刀光剑影,英雄本色;是非恩怨,儿女情常。 41. 我们要去流浪,虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长,潇洒地忘却掉每一条纹路。 12 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息,寻寻觅觅,仍不见踪迹。邂逅了一场烟火,终还是那般凄凉。迷失的夜晚,点缀了无数颗孤单的星星,不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情,也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你,绝美的笑容,只为你一个人展露,那一泓羞涩的笑容,悄悄。 45. 细碎的声音,如羞涩的蓓蕾,夜暮花影,轻浅六月,寂寂流年,拢一阙清绝,归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚,淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇,带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞,淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水,岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀,我停却了信念的脚步,却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生,为那些尘世的硝烟尘雾,潸然泪下,为菩提落花,为世间繁华。 50. 阳光依旧在,我们穿越光影,沿着历史的足迹继续前行,创造美好生活,走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑,坚强了外表,却虚伪了内心,脆弱了,是不敢触及的。 52. 也许,就在那一刻里,梦境还在,柔情亦在。 53. 一个人的戏,自己独自导演,诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 13 55. 往事悠然一笑间,不必空忧。我们一路走来,只是为了告别往事,走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白,就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去,没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎,再不好过的生活,再难过的坎,咬咬牙,也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事,云是风的故事,你是我的故事。可是却不知道,我是不是你的故事。 58. 生命并不是一场竞赛,而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象,超过别人,那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记,将你忘记。可是有一天,我听到一首歌,我的眼泪就出来了。因为这首歌,我们曾一起听过。 61. 忍花开花落,云卷云舒,品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路,路迢迢,谁道自古英雄多寂寥,若一朝,看透了,一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过,光明闪烁,渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下,容华谢后,不过一场,山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往,白驹过隙,匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯,记忆不散;奈何桥不断,思卿不弃;今夕,彼岸花又放,佳期约又到,我轮回践约而来,等你归来。红尘路上,伊人在否? 68. 十年生死两茫茫,不思量,自难忘,千里孤坟,无处话凄凉,纵使相逢应不识,尘满面,鬓如霜。 14 69. 天空飘过一朵云,有时是晴,有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去,但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹,但是我已飞过、在大地上画满窗子,让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜,看远;再就是显微镜,看细;接下来是放大镜,看透;其次是太阳镜,看淡;最后是哈哈镜,笑看生活。 73. 我不是公主,也不会有等待救赎我的王子。 15