腾冲县供销社资产经营管理有限责任公司章程

腾冲县供销社资产经营管理有限责任公司章程 [案例导入] 11>.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下: (1)位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共19>300套。 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。 (2)占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府[2008]40号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用(2011)字第188号。 (3)评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2011年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖;内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。 2.评估要求 评估该房地产2013年4月1日的市场价值。 一、市场售价类比法 (一)市场售价类比法的基本思路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。 该方法既可以对房地产(房地合一)价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。 第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据，即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估对象房地产的评估价值。 2.市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 如果房地产市场不发达或交易规模狭小，市场售价类比法就难以在房地产评估中应用。 市场售价类比法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。 3.市场售价类比法评估计算公式 采用市场售价类比法评估房地产的价值时，要对参照物房地产(可比性强的交易实例)的交易价格进行交易情况、区域因素、个别因素、交易日期等因素进行修正，然后得出评估对象房地产的评估价值。市场售价类比法的评估计算公式为: (5—1) 或: (5—2) 式中:交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准;区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准;个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准;交易日期修正的分母为100,表示以参照物交易日期的价格水平为基准。 (二)市场售价类比法的评估步骤 1.广泛收集房地产交易资料 运用市场售价类比法评估房地产价值，必须以大量的交易资料为基础，如果资料太少，则评估结果很可能失真，因此，评估人员要在日常工作中经常性 地积累和收集尽可能多的交易资料，而不要等到需要采用市场售价类比法评估时才临时收集资料。 所收集的交易资料一般包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。对于收集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误。 收集房地产交易资料可采取以下途径: (1)查阅政府有关部门关于房地产交易的资料; (2)各种报刊上有关房地产交易的广告; (3)同行之间相互提供经手的交易实例资料; (4)假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料; (5)其他途径。 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 评估人员应对从各个渠道收集的交易实例进行筛选，选择其中符合本次评估要求的房地产交易实例作为可供比较参照物。 为确保估价精度，参照物的选取应注意以下几点: (1)参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同; (2)参照物的用途应与评估对象的用途相同; (3)参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同; (4)建筑物的规模应与评估对象的规模相当; (5)参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同; (6)参照物的实体特征应与评估对象相接近; (7)参照物的交易类型应与评估目的相吻合; (8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近; (9)参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格; (10)参照物应选择多个，一般为3个以上。 3.进行市场交易情况修正 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，使所选则的参照物的交易价格成为正常价格。 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面: (1)有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。 (2)有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。 (3)有意为逃避交易税，签订虚假交易，造成交易价格偏低。 (4)买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。 对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。 进行交易情况修正的一般公式为: 正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数 (5—3) 或 (5—4) 式中:交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。 【例5-1】 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为: 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为: 4.进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。 房地产区域因素修正的思路是: 首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素; 其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况; 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度; 最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。进行区域因素修正的一般公式为: 评估对象房地产区域状态下的价格 =参照物交易价格×区域因素修正系数 (5—5) 式中:区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过的办法确定，即直接比较修正。 首先，以评估对象房地产区域状况为基准(通常定为100分)，将所选择的参照物房地产的各区域因素与它逐项比较打分，如果参照物房地产区域状况好于评估对象房地产状况，打的分数就高于100;相反,打的分数就低于100; 然后，根据各区域因素对房地产价格的影响程度，分别给出不同的权重，再将各参照物对应的各具体区域因素的实际得分分别乘以对应的权重，得到各参照物的综合得分; 最后，将评估对象区域因素值(100)比上各参照物的区域因素综合得 分，得出各参照物的区域因素修正系数。 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为: (5—6) 其中:括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的 区域因素综合得分。 具体的打分方法见表5—1。 表5—1 区域因素修正直接比较表 区域因素 权重 评估对象 参照物A 参照物B 参照物C 因素1 F1 100 因素2 F2 100 因素3 F3 100 ? ? ? ? ? ? 因素n Fn 100 综合 1 100 5.进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括:参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等方面的差异。 个别因素修正的方法与区域因素修正的方法基本相同，通常也采用直接比较和打分的方法确定个别因素修正系数，然后通过计算将参照物房地产价格修正为评估对象房地产自身状态下的价格。 进行个别因素修正的一般公式为: 评估对象房地产自身状态下的价格 =参照物交易价格×个别因素修正系数 (5—7) 式中: (5—8) 如果单独评估土地价值，在土地使用年限、容积率(建筑总面积与土地总面积的比值)等因素对地价影响较大的情况下，可单独进行土地使用年限和容积率修正。 土地使用权年限修正系数的数学表达式为: y=[1, (5—9) 式中:y——年限修正系数; 参照物土地使用权剩余年限; n—— N——评估对象土地使用权剩余年限; r——折现率。 【例5-2】评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使用权剩余年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用权年限修正系数为: 容积率修正系数的数学表达式为: (5—10) 式中:y′为容积率修正系数 【例5-3】评估对象土地的容积率为3，参照物土地的容积率为2，根据容积率地价指数表(见表5—2),土地容积率的修正系数为: 6.进行交易日期修整 由于参照物房地产与评估对象房地产的交易时间不同，价格会发生变化，因此必须进行适当的交易日期修正。交易日期修正一般是利用价格指数，将参照物房地产当时的交易价格，修正为评估基准日的价格。 利用价格指数进行交易日期修正的公式为: (5—11) 表5—2 容积率 1 2 3 4 5 地价指数(%) 100 105 110 115 120 进行房地产交易日期修正时，应根据获得价格指数资料的不同，运用不 同的价格指数进行修正。 (1)运用定基价格指数修正 如果能够获得本地区同类房地产的定基价格指数或定基价格变动指数， 房地产交易日期修正的公式为: (5—12) 或 (5—13) 【例5-4】某地区某类房地产2005年4月至10月的价格指数分别为103.5%,105.4%,105.8%,107.6%,109.3%,110.5%,114.7%(以2005年1月为100%)。其中某宗房地产在2005年5月的价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为: 【例5-5】某地区某类房地产2005年上半年各月的价格同2004年底相比，分别为上涨了2.5%, 5.7%, 6.8%, 7.3%, 9.6%, 10.5%。其中某宗房地产在2005年3月的价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2005年6月的价格为: (2)运用环比价格指数修正。如果能够获得本地区同类房地产的环比价格指数或环比价格变动指数，房地产交易日期修正的公式为: (5—14) 或 (5—15) 【例5-6】某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为: 3 000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=3311(元/平方米) 【例5-7】某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米， 该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%, 2.3%, -1.5%, 1.7%,2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为: 3 600×(1+1.6%)×(1+2.3%)×(1,1.5%=3827(元/平方米) (3)运用价格变动分析法修正 当缺乏本地区同类房地产定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，运用价格变动分析法进行交易日期修正。 该方法是以参照物交易日的价格水平为基准(100)，根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平(高于、低于或等于100)，用下列公式进行修正: 7.确定评估对象房地产评估价值 按照要求，运用市场售价类比法至少应选择三个以上参照物，通过上述各种因素修正后，至少应得到三个以上初步评估结果(通常称为比准价值)，最后需要综合求出一个评估值，作为最终的评估结论。 在具体操作过程中，可采用以下两种方法: (1)简单算术平均法 将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。 简单算术平均法的计算公式如下: (5—17) 式中，P——评估对象房地产的评估价值; Pi——第i个参照物房地产的比准价值; n——参照物房地产个数。 【例5-8】对四个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4 500元/平方米、4 800元/平方米、4 200元/平方米、4 300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为: (4 500+4 800+4 200+4 300)?4=4 450(元/平方米) (2)加权算术平均法 判定各个初步评估结果(比准价值)与评估对象房地产的接近程度，并根据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。加权算术平均法的计算公式如下: (f1+f2+…+ fn =1) (5—18) 式中:P——评估对象房地产的评估价值; Pi——第i个参照物房地产的比准价值; f i——第i个参照物房地产比准价值Pi的权重; n——参照物房地产个数。 【例5-9】在例5-8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，则用加权算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为: 4500×0.4+4800×0.1+4200×0.2+4300×0.3=4410(元/平方米) (三)市场售价类比法的评估案例 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下: (1)位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要 交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。 (2)占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。根据滨海市政府[2008]40号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用(2011)字第188号。 (3)评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是阳光小区第8号楼，建于2011年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400平方米。 公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖;内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。 2.评估要求 评估该房地产2013年4月1日的市场价值。 3.评估过程 (1)选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。 (2)收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。 参照物A:阳光小区12号楼一层公建。 该建筑建于2011年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角;框架剪力墙结构;外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖;内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白;水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采 m2，成交日期为2010年4月，当时为期房。 用室外光缆。其售价为5300元, 参照物B:光明住宅小区的步行商业街一层公建。 光明小区位于阳光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于阳光小区中部，建于2011年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800元,m2，成交日期为2012年9月，交易情况为清盘。 参照物C:阳光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于2011年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元,m2，成交日期为2012年11月。 (3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。 评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见表5—3。 表5-3 因素条件说明表 评估对象及参照 比较因素 评估对象 参照物A 参照物B 参照物C 交易日期 2010(4 2011(9 2011(11 交易情况 正常 期房 清盘 正常 区 域 因 素 商服繁华度 一般 一般 一般 好 离市中心距离 相同 相同 稍近 相同 交通便捷度 较好 较好 好 好 道路通达度 较好 较好 好 好 土地级别 六级 六级 六级 六级 环境质量 优劣度 较好 较好 较好 较好 绿地覆盖度 较好 较好 较好 较好 基础设施 完善度 较好 较好 较好 较好 公用设施 完备度 较好 较好 较好 较好 规划限制 无 无 无 无 个 别 因 素 小区内所处位置 较好 较好 较好 好 临街状况 较好 较好 较好 好 新旧程度 优 优 优 优 楼 层 一层 一层 一层 一层 朝 向 南北 南北 南北 南北 建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪 建筑质量 较好 较好 较好 较好 建筑物用途 相同 相同 相同 相同 权利状况 较好 较好 较好 较好 装修水平 较好 较好 较好 好 设备状况 好 好 好 好 物业管理 优 优 优 优 ?进行交易情况修正。 经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格 偏低10%，交易情况修正系数为:100/90;参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为:100/95;参照物C为正常交易，交易情况修正系数为:100/100。 ?进行交易日期修正。 经分析，滨海市2013年4月该类房地产的市场价格与2010年4月、2012年9月和2012年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为:115/100、105/100、103/100。 ?进行区域因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为:100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表5—4。 ?进行个别因素修正。 将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为:100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表5—5。 表5-4 区域因素直接比较表 区域因素 权重 评估对象 参照物A 参照物B 参照物C 商服繁华度 0.15 100 100 105 103 离市中心距离 0.13 100 100 101 100 交通便捷度 0.12 100 100 103 105 道路通达度 0.11 100 100 102 105 土地级别 0.07100 100 100 100 环境质量优劣度 0.10 100 100 100 100 绿地覆盖度 0.08 100 100 100 100 基础设施完善度 0.10 100 100 100 100 公用设施完备度 0.09 100 100 100 100 规划限制 0.05 100 100 100 100 比较结果 1 100 100 101.5 101.6 表5-5 个别因素直接比较表 个别因素 权重 评估对象 参照物A 参照物B 参照物C 小区内所处位置 0.12 100 98 100 105 临街状况 0.15 100 99 101 105 新旧程度 0.10 100 100 100 100 楼 层 0.08 100 100 100 100 朝 向 0.07 100 100 100 100 建筑结构 0.13 100 100 100 100 建筑质量 0.10 100 100 100 100 建筑物用途 0.09 100 100 100 100 权力状况 0.06 100 100 100 100 装修水平 0.02 100 100 100 103 设备状况 0.05 100 100 100 100 物业管理 0.03 100 100 100 100 比较结果 1 100 99.6 100.2 101.4 ?计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过 程见表5—6。 通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分 别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价 为: 6 799×0.5+6 303×0.2+6 998×0.3=6 760(元/平方米) 4.评估结果 房地产单价:6760元/平方米。 房地产总价:1400×6760=9464000(元)。 表5-6 房地产价值计算表 参照物A 参照物B 参照物C 实际成交价格(元/平方米) 5300 5800 7000 交易情况修正 100/90 100/95 100/100 交易日期修正 115/100 105/100 103/100 区域因素修正 100/100 100/101.5 100/101.6 个别因素修正 100/99.6 100/100.2 100/101.4 比准价值(元/平方米) 6799 6303 6998 二、基准地价修正法 (一)基准地价修正法的含义 基准地价修正法，是指利用当地政府确定的评估对象宗地所处地段的基 准地价作为参照物，对出让年限、交易日期、土地状况、市场转让因素等进行修 正，从而计算评估对象宗地在评估基准日市场价值的一种方法。 基准地价修正法实质上是市场途径的一种具体方法。 基准地价修正法中的基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、 住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。它是由政府确 定的城镇国有土地的基本标准价格，是不同区域、不同用途土地的一级市场平均价格。 基准地价一般由3个部分组成: ?土地出让金，是指国家作为土地所有者向受让者收取的一定年限的土地使用费中的纯收入部分。 ?基础设施配套费，是指政府用于城市基础设施配套建设已经投入和近期预期投入的费用部分，包括市政公用设施配套费、四源费(自来水、污水处理、供热、供气建设费)、小区建设配套费等。 ?土地开发及其他费用，包括平整土地费用、征地拆迁费用等。目前全国的许多城市都制定了基准地价，但在基准地价的构成上并不完全一致，因此，在具体应用基准地价修正法时应注意当地基准地价的构成，不能机械地套用公式。 基准地价修正法的数学表达式为: p = A× a1× a2× a3× a4 (5—19) 式中:p——评估对象土地使用权评估价值; A——评估对象宗地所处地段的基准地价; a1——年限修正系数; a2——交易日期修正系数; a3——土地状况修正系数; a4——市场转让因素修正系数。 (二)基准地价系数修正法的估价步骤 1.收集有关资料 关键是获取当地政府最新发布的关于基准地价的文件和有关资料，具体包括:土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表和相应的因素条件说明表等，这是采用基准地价系数修正法的前提。 2.计算土地转让年限修正系数 基准地价的年限是以某类用途允许出让的最高年限加以测算的，如商业用地最高出让年限为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，而对此年限以下的年限并没有考虑，因此在估价时，应根据评估对象土地的实际转让年限进行修正。 年限修正系数的数学表达式为: a1=[1, (5—20) 其中:N——土地最高出让年限; n——土地实际出让年限; r——折现率。 3.计算交易日期修正系数 基准地价反映的是基准地价在其评估基准日的地价水平，基准地价评估基准日与评估对象宗地评估基准日通常是不一致的，因此，必须把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日的水平。 4.计算土地状况修正系数 由于基准地价是不同区域、不同用途土地的平均地价，不能反映每宗地块的特点，因此需要对评估对象宗地地价产生影响的土地坐落位置、形状、临街状况、周围环境、交通条件、容积率等因素进行分析和修正。 土地状况修正系数的计算方法同市场售价类比法中个别因素修正系数的计算方法相同。 5.计算市场转让因素修正系数 这实际上是把一级市场地价修正为二级市场地价的问题。它的测算可通过类比推算法进行，即利用已进入二级市场且成交的地块的二级市场地价(参照物市场交易价格)与其一级市场的基准地价的比值计算。它主要取决于评估时间 二级市场的活跃程度。市场转让因素修正系数的计算公式为: 市场转让因素修正系数=参照物地块市场交易价格 ?参照物地块基准地价(5—21) 6.计算评估对象宗地的评估价值 上述各修正系数计算出来后，可根据下列公式计算评估对象宗地的价 值: 评估对象宗地的价值= 评估对象宗地所处地段的基准地价×年 限修正系数×交易日期修正系数×土地状况修正系 数×市场转让因素修正系数 (5—22) 三、市场租金倍数法 市场租金倍数法是将评估对象房地产的年收益(通常为未来第1年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来计算评估对象房地产价值的一种技术方法。评估计算公式为: 房地产的评估价值=房地产的年收益×市场租金倍数 市场租金倍数是用与评估对象房地产类似的参照物房地产的市场价格除以其相关口径的收益(租金)后所得的倍数。 租金倍数会因参照物相关收益计算口径的不同而有多种，如毛租金倍数、净租金倍数、总收入倍数和净收入倍数等。 市场租金倍数的计算公式为: (5—23) 在具体运用市场租金倍数法时，可以将同一评估对象房地产可按不同口径的收益(租金)计算的租金倍数，乘以评估对象房地产相应口径的年收益(租金)，得到评估对象房地产的一组初步评估价值，再采用加权平均等方法估测评估对象房地产的价值。