商业地产项目开发流程

商业地产项目开发流程 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 、市资件判 条断1 资资商需要在资目初期～首先资资目资资资地的市资区条件资行初步分析判。 断 　　资判可以之资初判,不资行资资资目微资角断称断 度的分析～资所在地的市资及力入手判资城市或地资展从区状况潜断区 相资商资房地资资目的可行性。和资资资目的定位有宏资的思考。 个 因资商资房地资的形式资资比资多～而且各资商资房地资 形式都存在市资成熟性的资资,如果某地的社生资力水平比资低～个区会 人资的收入水平不高的资～投资商再有资力～也不可以在资地投资建资大区型商资房地资资目。 、资目位置资资 2 商资房地资资目的位置资资资资资于资目的成功是定将决性的。资资上～不是所有的地方都适合做商资房地资的资资～只有某地并个 方具资了相资的件后～才可以做。 条 　　商资房地资资于其功能特点～资位置和周资件条的要求普通房地资相比有资之而无不及。一住宅社～一幢字与个区写楼 所要解的客流局限在一定范资～但商资房地资资不同～所要解的决内决 客流着资资资的资化～资生倍增～也资生资。一商资房地资资会随状会会减当个 目的客流资生倍增的资候～资目所在位置能否适资就成资一重要的资资。 个 　　资资不同的资目有不同的定～资资商可以资确 资自己的资资资行资资工作的究分析～也可以委托资资咨资机资行资址。 研构 、判可资展资模 断3 在完成商资房地资资目资址工作后～需要资资特定资目 地址资行市资前景及可资展资模的可行性分析。定资资目的市资基资～周将确 资商圈覆盖人口的情～可能的客资流量～客资流资生的资目资资资及资目的况 www.3722.cn 大量管理资料下资 可资展资模等一系列相资资资。 　　例,位于北京崇文资的新世界商资一期可出 租面资达平方米～二期可出租面资达平方米～一期74000430001998年投入资后～生意资隆～但二期运年资资后～二期资期资资不佳状况～2000 管理商资始资资是因资商品资合不同的原因～但一、二期商品资合资整后二期依然资资不良。直到最近～二期资资才得到改资。其资新世界二状况状况 期资不佳的原因在于市资资模判不准,崇文资地在运断确区年不尚2000足以支撑面资十多万平方米的商资～资资明资资商资市资可支撑的资展资模的判不资准。 断确 资资工作于微资判～多咨资机分析资使用的属断很构 方法是,以市资资资资基资～建立相资分析模型～资算出资资目地址可能资生的客资流量～依据资所在地人均零消资资的判～可以资算出资资目可区售断 能的零资～再照所在地商资资施每平方米平均零资～可以得售参区售即 出资资目地可资展商资房地资资目的资模。 不同的咨资机在资行上述分析资因资基资据信息构数 取得的渠道不同～分析资果可能有大的不同。比如～有些咨资机在很构 资商资房地资资目做市资分析资采用政府年资作资基资信息～在分析资程中并 采用资多基于其市资资资的假资～资资分析方法有其资点～但缺点也是明资很的。某些以市资资资资主资的咨资机在做商资房地资资目的市资分析资充分资资构 其资资～依其大量资资信息～建立全方位分析模型资资目的市资力资行靠潜 分析判～假资资少～资资更具有资效性。 断 　　人资资最好是上述资咨资机的融合。 个两构 　　在做完市资咨资及可承受资展资模的究后～研需要依据资目特定位置、市资力、商圈分析等资料资资目的客资定位资行资潜 段性判。资然在此资段完成资资工作有存在偏差的可能性～但需要做初断 步定～同资在后面的资资中可以作出富和资整。 确丰 、资目土地取得及政府资可 4 完成商资房地资资目市资前景及可资展资模的分析后～ 将与面资资目土地取得及政府资可的资资。土地取得指投资商按照政府土地主管部资商定的价格政府土地部资得到相资地资一定期限的土地资资使从 用资。政府资可指向政府相资主管部资申资建资商资房地资资目～得到政府并 相资资委资、资局、商资委资等政府机的划会划会构批准等。 www.3722.cn 大量管理资料下资 资目土地取得有大资准, 两 ,、土地资模资准。商资房地资资目资土地资模的要求,1 要资足资资目本身功能的需要～得资用。 ,、土地价格资准。土地价格的高低直将决接定资2 目的资资资。争运尤其在资目做初期～土地价格越低～前期资金资力越小。 、资目定位资化 5 资底的～资致的究分析资目的目资客资～市资定位～研 资品形式～特点～资启与策略～资资资算等相资资资。此步资是资目成功否的重要因素～如果定位出资偏差～资资目有成功的可能。没反资探资～反资修改定位～定位的准程度取于市资。 确决 通常第四第五与步同资资施～在取地的资程中修正资目定位～在资目定位资程中取地工作已资始。 、资目资资资 划6 资目的资资资划包括资目的方案资资、初步资资及施工资资资等。其中～尤其以方案资资资重中之重,方案资资可以之资宏资资资～称将决 定商资房地资资目的外部布局、部功能、土地的内内利用效率、室空资的利用效率、商资出租的价格力、潜内室空资的合理资资布局等。初步资资及施工资资资可以之资微资资资～在方案资资基资上资行资建称即筑工程角度的深化、资化。 　　一般资资商都委托外国构的资资机资行方案资资资段的资资～委托资资资位资行初步资资及施工资的资资。资资资合可以国内即降低资资成本～又可以保资资资资量。但必资要与国构确外资资机明方案资资的深度～否资方案资资的深度不到资有的要求～资资机无法达国内构将确正完成初步资资及施工资资资～或者尽会潜管完成～但有大量在资资资留资资资商。 、资资方案的市资化 7 指投资商必资建将概筑资的念资资方案提供资商资房地资市资资家或商资策公司划划概～由市资资家或商资策公司资资此念资资提出基于市资角度的修改建资～且并沟几三方之资的通交流必资资资次循资～才可 www.3722.cn 大量管理资料下资 以最大限度保资最资资资方案的市资化理念～具有市资准度。 确 资正是多资资商很忽略或不重资但又十分重要的资资。 　　原因在于商资房地资资目必资强资资资～无资是百资店、超市、资资店或任何资资都资商资房地资里面的合理布局、客流有效引资有需求～如果商资房地资的资资不能最大限度资足商资的功能需求～那资商资最资资的资资就是不资资资资目～所以任何商资房地资资目的资资必资遵守市资需求。 而建筑资的最大的资资是通资其建筑美学思路有效资造美空学将学概资～而且不同建筑资展资不同特点及资格的美空资念。我资资注建筑资的美空学概并没个资念本身有资资～但把一建筑资资品资化资商资资品必资市资将概概将念、功能念融合资去～否资资资目面资空前的市资资力。 例,第五大街商资街坊。　　商资房地资资目资资建筑资和市资资家或咨资公司的多循资通后～资资目的方案资资得以定。 沟确 、资目资资、市资资整方案及资资方案的系资化整合 8 在完成了上述资目资资、市资资整方案及资资融资方案后～ 需要就以上方案资行资整～系资整合资资。通资资整整合～判资目资模和即断 投资回资的资系是否合理～判资目投资资模和断企资自身资金、资源背景是否符合投资资律～判投资商自断身资金、资源和其资股资的期望之资是否合理可行等。如果上述判的资果存在资资～断并那资需要回到资资资段资行相资资整～再循资资行市资资整方案及资资融资方案～资资定最资可行方案。 确 　　 、资目方案的政府资可 9 指完成资目方案的系资化整合后～需要向政府资划部资提交可行性究资研划告～向资部资提交方案资资～向交通部资提交交通方案～向消防部资提交消防方案～向资保部资提交资境资资估告～向供资部资提交资目用资方案～向天然、自水气来公司、市政管理部资提交相资方案以及向其他主管部资提交资的文件～得到上述部资资可并批准的资程。资目方案的政府资可资程～常资资需要来真至少近半年的资资～需要资资待。 　　在上述政府资可的各资内容中～可行性批资、资 www.3722.cn 大量管理资料下资 划响资批、交通资批、消防资批及市政资批是比资核心的部分～影到资目的最资资～资目的划条交通件保资～资目的方案能否资足消防资范～以及资目是否有足资的资力、其市政它条会配套件。上述任何资批资生资大的资化都影响资目的投资回资资资。 在资目可行性资批资程中～需要合理安排与政府的公资活资。 ,交通资批 1 　　交通资批指资部资资划助交通主管部资资资商资房地资资目的交通资行资批。通常需要委托资资交通究机资行资目的研构交通分析和究～资商资房地资资目建成后资周资研响交通系资的影及资目自身交通的资资资行方案资定及分析究其可行性。研条运交通件及交通资资资于其成功资起决定性作用。　　交通资资可以成资资目的障碍～也可以成资资目成功的瓶来会资。资于商资房地资资目资～良好的外部交通资境有效引资客流资入资目地消资～否资大大来会数内降低到资客资的量～良好的部交通资置可以避免交通堵塞～促资资目的部内交通循资。 　　,消防资批 2 　　指消防部资资资商资房地资资目的方案资资根据国家的消防资范资行资资～最资定资方案是否确国符合家消防资范～是否可以予以批准的资程。如果消防部资最资否定了资资目的消防资资～那资意将味着前面所作的工作大程度上需要很将极来返工～资造成大的浪资。　　一般资～资目的资资方案和目前国内冲落后的消防资范之资存在突似乎是必然的事情～资竟国内很当的消防资范保守～而作资今商资资资最资资形式的商资房地资资目～不突破中的消国几真防资范的资～乎不可能正按照其资有的功能建资。面资资资冲双突～资资商资探索方的平衡点。 ,资资划批 3 　　指资目所在地资资管理部资依据资资商上资的资区划 目方案资资～以资目的资使用件资基资～资合资如划条交通资批、消防资批等资资资批的资果资资目的资方案资行划划将批准的资程。资资批的资果是商资房地资资目操作资程中又一资资目成功个决划起定作用的资资。资资批一旦定案～商资房地资的方案就基本确定～原资上不再修改～而且也最好不要再修改否资浪资太大。 　　资资划极划批的资程资于资资商资资资,如果资生资资批方案和上资方案差距资大的情～资投资商资面资资多需要况来将很返工、资失利益的资资。要想保资资资划与批能按照资定目资资资～必资有效政府各主管部 www.3722.cn 大量管理资料下资 资资行通～做好资政府的沟公共资系工作等。 、资目招投资 10 指资资商完成资目资资方案的深化后～在资目资得到资划批、资目土地使用得到资可后～资资招投资的程序确定资目的施工企资、资理资位、工料资量资及后面资段的机资咨资商等～以便做好资目施工准资的资程。 、资目的资资核算 11 指资资商在完成资目的资资方案后～建立或委托资资的资 资融资机资资商资房地资资目的成构本、收益、投资回资率、投资回资的敏感性分析等资行资资化分析。资是投资商资资目资行投资的微资量化的决策依据。在资资分析核算资程中～资资融资机需要以资目市资前景及可资展资模的可行性资构 参并考～大量引用分析资资。 资于小型商资房地资资目～资资工作需要～但不需要做的资。很售很很尤其采取资模式的商资房地资资目～资资核算的工作资化多。 、资金需求方案 12 指资资融资机资合资目的资资构核算资一步资化资目的资金需求量及资金流量的工作。资资工作需要首先资资目的工程资金量及资金流资行宏资的方案资制～再资合资目他资资金的需求～最资完成资资目的资金需求方案 、融资方案 13 指资资商资合其自有资金状况、企资自身资源、股资策略等～以资目资金需求方案资照资参划象～制定的资金供资资。在此强资以投资商的自有资金状况参、企资自身资源和股资策略资照资象～是因资任何金融工具的基资都只能是企资自身资源～否资除非非市资因素存在～企资是不可能有效得到金融支持的。有些商资房地资投资商不得国内懂金融投资依附于企资资源的特点～所以在资目做资低自运估身资源的重要性～资高资价自身在资目中的价资～并从盲目资生资股资的资高期望～而资致融资方案不可行。 资目的资资核算、资金需求方案及融资方案资于资资商准确断确会判资目的可操作性至资重要。以上资算及相资方案的准度直接影响决确投资商策的准度。 、资目融资 14 除非资资商有足资的资金做支持～除非资目采取出售的投资模式～投资商一旦完成资资目资资方案、资资融资方案的决策～就可以推资资目做资程中最重要的工作～资目融资工作。资目融资运即包括资目资资资段的资金准资及资目资期资的资运两内金准资资段的容。主要形式有股资融资和资资融资。 www.3722.cn 大量管理资料下资 　　资资商在资行资目融资工作之前首先要资行资目融资 的决确决策工作。准资商资房地资资目的融资策略及方案资行策～可以最大限度保资融资工作的有效资行。如果资资商资高资其在资资目中的估股资期望～在融资资程中必然面资失资～最资资重影响融资工作的资程。 完成融资决划策后～资行的首要工作是资目商资资资的资工作。资目商资资资是其写划构他投资商及金融机了解资资目的有效渠道。 在完成资目商资资资的资工作以后～资始资资目的融划写 资操作工作。融资操作的形式主要有资,两,、委托资资融资服资机资行融构1 资～,、自己资资融资资资资行融资。资资融资方式相两并冲互之资不突～如果资资2 好的资～资资资资。 会并 　　第一资融资操作资于初步资入商资房地资投资资域的投资商资是来构必不可少的～因资资资商资房地资融资服资机可以通资其特殊的操作渠道资商资房地资资目资资将与国国从本直接、快速资接。资上事商资地资投资的金融机资资上局限在某圈构个个子里面～如果资资金融圈子不了解、资资些机不熟构冲会会悉～盲目的撞只耽资资资～不取得任何资展。 　　然委托资资融资当构服资机资行资目融资服资资～资资商是需要付出融资成本～需要向融资即构启服资机在支付一定融资资资用的同资～需要另当外支付相于资融资金资的资用作资融资服资资。上述2.5-5% 融资服资资的资准是资上融资通行的收资资准。有些资资商可能资资上述资准国太高～但可以明的是～只要求确左右融资资用的融资服资机其资资化构1.5% 能力资大多有资资～资数构言之～资资融资机是不太可能完成资目的融资。 第二资融资操作资于已资有商资房地资资目操作资资、融资资资的投资商资～是可以采资的。但是投资商自己资行融资来操作也必资建立一个个并两个融资资资～资融资资资非资资一人就可以资成。 、市资策划 15 资目的市资策划资于资目的成功至资重要～高明的市资策略可以降低资目的成本～有效并打资市资空资～收益空资和利资空资。资得市资必资面资市资资的局面～争争避免资的市资策略是制资的资资之资。 、招商 16 资目招商的方式主要有资～,两即,、委托资资招1 商咨资机资行资目构招商～,、自己搭建招商资资资行招商工作。资于商资房2 地资资目资～资来将国售来个知名零商资资有利于整资目的招商～也就是主力店。通常招商咨资机更了解资构国售知名零商的需求～所以委托资资咨资机资行资目的前期构招商更能有效促资资目的资展。 、价格策略 17 资于采取商资出方案的资目资～资资商需要资商资的售来 售并售决售价资行资资～依据市资策略资行价策。商资的价首先由商资自身 www.3722.cn 大量管理资料下资 价资定～其决将售决确将次～市资策略有效提升商资的价资。价策的准性有利于资目的出售操作。 价格策略主要有三资,高资低走～平资平走～低资高走。 、租金策略 18 资资商在招商资段就需要资商资的租金资行科学资资。资资必资依资资市资的究～和资靠状研来未资市资的资资～不资考资自身市资空资～而且要考资资市资的争响断确影力。租金判资于资目招商意资非常～准的租金定位将提高资目的招商效率。　　 　　 、管理公司的资资 19 资目取得成功最重要的因素之一～是商资房地资的物资管理。好的管理商资招商工作、融资工作、工程的资行都有资极响影及作用～其重要性资资不只资招商的影响国。管理商可以资资的范资比资小～内国国区构商资地资管理商比资少～多资资、香港、资南资等家地的机。 商资房地资管理公司介入的方式主要有,、管理1公司以管理参股～,、聘资管理公司。 2 其资管理公司资资在资目资资资段就资资～资资于资目参与来的招商、融资都有大的好资。如果资目在资目资资始做资就资定了很运知名管理公司资行未来伙资目的管理～那资资资商在融资资更容易得到投资伴的资同～招商工作容易资行等。 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资 www.3722.cn 大量管理资料下资