买房要注意什么

买房要注意什么 买房子前一定要看清房屋的所有权。在目前的这种市场情况下，我们国家大概有几类房屋可供大家选择。 第一类是:经济适用房，经济适用房的特点就是开发商在取得土地使用权的时候，不用像普通的住宅一样，向政府支付土地出让金，开发商的这个地是白拿的，它不用花钱，所以它的价格比较低，但是它有一个另外的特点，就是房屋的利润不能超过3,。而且，它只能卖给特定的对象，至于这个特定的对象是什么,各个城市大概有不同的规定，比如说在北京，只能卖给北京户籍的，然后收入是中等偏下的这种特定的家庭，而且一般是以国有企业和机关干部为对象，这是经济适用房的它的几个特点。 第二类是商品房，商品房的特点就是大家任何人都可以购买。 还有一类叫公房，公房的特点在什么呢,就是说你一定要看清楚这个公房是否允许上市，上市以后它在转移对象方面有没有特定的限制，比如说有的人是单位分了个房子，但是它不能上市，有的还规定，上市的话，第一买受人必须先卖给单位。在这种情况下，你如果没有查清楚，就贸然买了这套房子，很有可能以后这个房子单位会和你有一些纠纷，比如，它会说反正你在我这个地方管理，我们原来的是不能卖给你的，结果你买了，买了以后，我希望你出去，如果你不出去，给你断水、断电等等一大堆事情。那么，在这个时候，个人和单位几乎无法僵持。 再一个呢是买别墅，别墅目前我们碰到的比较大的问就是能不能取得合法的土地使用权，有的别墅你一看规模很大，包括房屋外观，看起来很好。但是这种别墅的开发没有经过适当的可，所以尽管你入住了，那么有的地方会因为违法占用耕地最后把整个房屋拆除，所以土地使用权是别墅买卖中的一个核心条款。 还有一类房子是叫产权公寓或者叫分时度假村，一般情况是怎么回事呢,比如说，在某个滨海城市，比较多的是在海边建一个大的别墅区，然后面向整个社会公众进行出售，当时的承诺就是一套房屋可以由多人共有所有权，叫分时度假村。然后呢，每个人，你可以一月去，另外一个是二月去，还有一户三月去，大家轮流来享用这个房屋所有权所带来的各种使用价值，就是大家轮着到海边去休息，去居住。目前，分时度假村在中国来说出现的问题比较多，大概有几类问题，第一类就是房屋共有所有权有时候难以取得。有的地方房屋建好了，但是在房管局不能备案，他说这个土地不允许开发，或者说你们这么多人，有的一套房子有30多个人享有所有权，你们这么多人享有这么一套房屋的所有权，有的地方不允许登记，因为有的地方的城市规定说，所有权只能一人享有或者说是一户享有，不能多人共享，因为它带来的纠纷太多了。再一个，就是分时度假村的物业管理问题，因为有时候你没法保证是谁居住在这个房屋里，而且你想七月份去，你七月份去了以后能不能使用，水、电、安全问题谁来保证，物业管理问题也是个问题。 普通商品房的选择我大概有个简单的说法，就是一定看三个问题。看过去，看现在，看将。对于一个商品住宅项目，你要看过去，看它的什么部分呢,一定要看土地的过去的历史。 有几种房子一般来说不要购买了，就是过去建筑在垃圾场上的房子最好不要购买，因为过去的垃圾它的填充一般来说不结实，有的可能是用适当的地基结构来解决它的支撑问题，但是由垃圾场填埋而成的这种土地呢，有很多脏东西，时间久了以后，各种气味都会泛上来。它目前导致的主要问题就是饮水的安全问题，因为有些水通过城市市政供水来供应的，有的水是直接地下采水，那么这个水源因为经过垃圾层层过滤，因为有的垃圾是几十年的垃圾，层层过滤以后，它抽上来很不清洁。再一个就是化工厂，如果这个住宅项目是建立在化工厂的基础之上的话也要慎重选择，因为很简单，化工厂过去有很多污染物，它会就地掩埋或者就地排放，渗透在地下它会产生一些问题。还有一类就是放射性物质的堆埋地，因为有的城市在过去城市规模很小的时候会指定一个地方作为放射固体废弃物排放地或者说是堆埋地，如果这个项目建筑在这种土地之上，对消费者的人身健康也有一定的危害。所以，如果有这三种地基，最好慎重选择，就是垃圾，化学工厂或者说是放射污染物的掩埋地。至于怎么样知道这种信息，我觉得有几个方面，第一个呢，你可以到周边的居民那里去问一下，第二个，到有关规划机构去查一查过去的规划图，还有，最好让开发商在合同中进行担保，就是这一块地，过去肯定不是这三类地方，因为很简单，就那么大概十几个字就会把这一个条款写清楚了。所以这是看房屋的过去。 再一个要看房屋的现在，看房屋的现在我们要看什么呢,现房我们大概不用多说，重点说说期房，一个，期房，我们要看现在是谁在开发，有的开发商规模可能比较大，它有一定的历史经验，它知道怎么样降低成本，怎么样减少纠纷，怎么样最大限度地提高质量，所以相对来说信用有可能会好一些，有的开发商它的这个项目就是它公司成立的第一个项目，大部分情况下也就是最后一个项目，它就开发完这一个项目挣完钱就走了，会出现一个什么问题呢,就是信用问题，有的时候它拿到了全部的预付款，它会继续把房子建好，有的时候它拿到了全部预付款，因为各种原因它未必把房子建好，因为对它来说，它是个有限责任公司，它一旦拿到全部的钱以后，它的这个最大目的已经达到了，它如果把房子建好呢，它不过是履行了一个道德上的义务或者合同义务，假设它不建房子，拿着现有的钱，以种种方式逃走了，目前来说，法律对它的惩罚性制裁也非常低。我知道北京就有这种项目，几百户，开发商把钱收来了，收来了以后几个人没有说直接卷款逃走的，它采取的方式是什么方式呢,成立一些关联性公司，然后把钱以工程款，装修款，地款，甚至什么服务款的方式付出去，最后把自己的原来的母公司全部掏空，然后母公司宣布破产，一切形式全部合法，那么钱它挣到了，不承担任何责任，最后受到损失的都是业主。而且这个时候有个特点，就是你买房子的时候，千万不要认为别人买了你就要买，别人买了不受伤你就不受伤，这个没有可比性。像我们碰到这几个项目都是几百户，几百户给套住，每个人都在想，我们套住的这几个百户里一定会有人向上反映，我就在这儿等着，所有人都这么想，最后没有人向上反映，因为每个人都想搭别人的便车，结果谁都搭不到便车，最后开发商拿着钱安全地离开了中国，而且过了一两年又回来了，又到了另外一个城市重新开发，因为在法律上它没有责任，没有犯罪责任，所以它不受这种惩罚。所以买房子相对来说，你一定要看一下开发商的信用这是看开发商。 还要看将来，将来我们要看什么呢,看几个问题，首先是房屋的质量问题，你要看一下，这个项目最后由谁来具体承建，我们现在消费者只关心房屋建好了以后马上去住，但是你要知道，你的房屋最后决定你能否安全地使用70年，它的核心要素就是房屋质量，谁来决定房屋质量，是由建筑商来决定，什么样的建筑商能够决定,一般来说，信用比较好的，资质比较高的这种建筑商，它的房屋质量相对比较好，因为它经过经年累月的这么积累以后，已经有一定的经验了，质量相对来说比较好。我们碰到的案例就是开发商承包给省级单位， 省级单位分包给市级单位，市级单位再分包给区县级单位，区县级单位再给乡镇，乡镇再给村里，村里说还能再往下分，这种层层分包的建筑项目，到最后它的质量必然是容易出现问题。像北京出现的，就是整个房屋一入住，500套房子集体漏水，这种现象就是上百年来大概都无法想像的现象，目前就在建筑工程中出现了，有的项目一套房子漏水的地方水文线100多条，你没法想像怎么会出现，而且一旦出现这种问题后，你想修复，有的是可以修复的，有的时候你不知道，比如说水是从哪个地方漏下来的，我们碰到最严重的，整个墙上全是水，就是整个一堵墙，经过几次下雨以后，墙里积满了，全是水，你不知道水是从哪一层哪一户漏下来的。所以房屋质量问题至关重要。 交通安全，有的特别是大城市，会在某一个特定的地区开一个什么城，然后说一百万平方米甚至几百万平方米。对于这种大的项目，一定要看交通，它的出行，进路是否方便，出行是否方便，如果交通问题解决不了，那么这个城越大，贬值越快，而且到最后对你来说，你成了痛苦的事情，除非你退休，退休还不行，退休你还得去看病，除非你就是写作，就在这儿，我不出去了那行，只要你要天天正常地上班，它产生的阻碍有多大。我的一个同事，还不能说一个同事，一个合作者，买了北京的一个大的社区，然后每天他步行大概从他那个房子到办公室一个小时，但是他买了个车，他为了提高这个车的利用率要每天开车，开车多长时间呢,55分钟，步行一个小时，开车要55分钟，就是交通堵塞已经成了这个社区严重的问题，他现在天天在想怎么样把房子卖出去，但是现在卖已经很难了，因为大家都知道有问题了，都想卖房子的时候，你再想去卖，第一个，买主不好找。第二个呢，价格不好谈。 配套设施，社区的配套设施非常重要，越是大社区对配套设施的依赖性越强，有哪几类配套设施呢,我们可以从这个不同的年龄段分析一下，对于儿童来说，幼儿园非常重要，儿童娱乐场非常重要;对于20岁以前的学生来说，就是青少年来说，学校非常重要，图书馆比较重要;对于就业以后，那么基本上是健身房，会所比较重要;对于老年人呢，是医院或者说是普通的医疗机构，急救机构比较重要;对于大家公共的来说呢，银行、邮局甚至电影院，超市这些配套设施，刚才我列的几类配套设施都比较重要。有的人有的消费者在买房子就会想，这个问题不光涉及我自己家的问题，我完全可以不谈，等其他人来谈，然后每个人都在想，还是我刚才说的，每个人都期盼着去搭别人的便车，千万不要以为，说人多了就一定会有人站出来，人越多，站出来的人越少，大家都想别人能不能这么做，所以最后往往是一个社区卖出三五千套房子，没有一个人就公共配套设施向开发商主张一下自己的权利，更没有人把这些公共配套设施的具体条款，具体内容写到合同里面，因为大家都天真，都认为人太多，一定会有人提，结果人越多越没有人提，大家都不提，开发商会怎么想,因为这是它花钱的事情，它的基本原则，作为一个理性的经济人，就是越少越好，所以能不建就不建。 其实，作为买房人，起初关心的应该是这些:所有权,使用权,物管，价格，周围配套设施，最重要的还是房屋质量。