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东直门定价

2017-09-02 11页 doc 25KB 11阅读

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东直门定价东直门定价 一.所在片区范围及样本界定 本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型,将与东直 门周边项目进行比较,同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目,其写字楼商业等物业的主 要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目,因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域,样本以在售大型综合体项目为主。 二.公寓部分 1.定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多,不可能都 被选择为楼盘定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确...
东直门定价
东直门定价 一.所在片区范围及样本界定 本项目的价格确定分为从公寓、写字楼、商业、地下车位四个不同物业类型,将与东直 门周边项目进行比较,同时鉴于本项目是超大型建筑综合体项目,其写字楼商业等物业的主 要竞争对手是位于CBD区域的综合体项目,因此本项目最终片区范围确定为CBD、朝阳门及东直门周边区域,样本以在售大型综合体项目为主。 二.公寓部分 1.定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多,不可能都 被选择为楼盘定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为 楼盘定级因素。上述最终选出17个因素,权重总分为5分。每一个因素的权重分别为:位 置0.6、配套0.5、销售情况0.5、进度0.5、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、室内装饰0.2、付款方式0.2、外观0.1、发展商信誉0.1、广告0.1、停车位数量0.1。 2. 楼盘定级 公式:P=?Wi*Fi/5=(W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn)/5 P——总分 n——楼盘定级因素的总数 Wi——权重 Fi——分值 可比楼盘综合因素量化统计(一) / 位置0.6 10 9 9 14 配套0.5 10 12 12 12 物业管理0.3 10 10 10 14 建筑质量0.3 10 10 9 13 交通0.3 10 8 8 12 城市规划0.3 10 10 9 13 楼盘规模0.3 10 12 11 14 朝向0.3 10 11 11 11 外观0.1 10 11 9 12 室内装饰0.2 10 9 12 10 发展商信誉0.1 10 12 10 12 付款方式0.2 10 10 10 10 户型设计0.3 10 12 12 12 销售情况0.5 10 12 9 14 工程进度0.5 10 9 10 8 广告0.1 10 11 8 12 停车位数量0.1 10 11 11 10 分值 10 10.42 10.02 12.14 注:我们以东方银座为参考样本,将其每一项打为10分,其他项目各因素均以其为进 行比较打分。 12 12 10 11 可比楼盘综合因素量化统计表(二) 配套0.5 14 13 11 10 / SOHO 位置0.6物业管理0.3 14 13 11 9 建筑质量0.3 12 12 10 9 交通0.3 10 10 9 10 城市规划0.3 13 13 12 13 楼盘规模0.3 15 13 11 11 朝向0.3 10 10 11 11 外观0.1 12 11 10 9 室内装饰0.2 12 12 14 10 发展商信誉0.1 12 12 13 12 付款方式0.2 10 10 10 12 户型设计0.3 12 11 14 13 销售情况0.5 14 13 13 13 工程进度0.5 8 8 9 10 广告0.1 12 12 10 14 停车位数量0.1 11 10 11 11 分值 12.02 11.54 11.02 10.98 可比楼盘综合因素量化统计表(三) / 位置0.6 11 11 9 10 配套0.5 11 12 9 14 物业管理0.3 10 11 14 14 建筑质量0.3 9 10 10 12 交通0.3 8 10 8 15 城市规划0.3 9 11 9 10 楼盘规模0.3 11 12 9 14 朝向0.3 10 10 10 11 外观0.1 8 9 12 11 室内装饰0.2 10 12 14 13发展商信誉0.1 10 13 14 13 付款方式0.2 10 10 10 11 户型设计0.3 10 11 15 14 销售情况0.5 8 11 13 10 工程进度0.5 9 9 7 6 广告0.1 9 12 10 14停车位数量0.1 10 10 11 15 9.68 10.78 10.38 11.62 3. 定价 分值计算表 铂宫 9.68 15000 东方银座 10 15000 海晟名苑 10.02 16600 当代万国城 10.42 15000 建外SOHO 10.98 16000 昆泰国际中心 10.78 14000 和乔丽致 10.38 14500 金地国际花园 11.02 13000 财富中心 12.14 18000 万达广场 11.54 12500 华贸中心 12.02 15000 注:表中楼价为均价(元/平方米) 20000y = 133.44x + 13520 18000 16000 14000 12000系列110000线性 (系列1)8000 6000 4000 2000 0 910111213 根据表中给出的原始数据,大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相 关。故所将要建立方程式为: Y=bx+a 根据原始数据比较,得出a=13520,b=133.44,即: Y=133.44x+13520 其中Y为楼盘均价,X为楼盘得分。 东直门交通枢纽公寓经过初步预估,分值为11.62,将得分套入公式Y=133.44x+13520,得出本项目公寓的楼价平均为15070/(此价格均为精装修价格,精装修成本在每平 方米800以上)。此价格与边临近项目价格非常接近,考虑到本项目的地理位置和项目特色 均比周边项目有优势,因此本项目的均价预估可以有10%的上扬空间。 三.写字楼部分 1. 定级因素权重设定 影响写字楼的各个因素目前已经有了比较标准的判定,其衡量和确定的打分标准与公寓 有很大的差别,目前共分为三大类二十七个小项的打分因素,并且每一个小项均有非常严格 的量化标准来判定,其权重总分100。 2. 楼盘定级 公式:P=?Wi*Fi/100=(W1*F1+W2*F2+W3*F3+…………+Wn*Fn)/100 P——总分 n——楼盘定级因素的总数 Wi——权重 Fi——分值 可比楼盘综合因素量化统计表(一) 嘉里中心 华贸中心 万通中心 新保利 朝外MAN 内外交通的便捷度4 4 4 3 5 2 是否临近交通干道3 4 4 3 5 4 内部交通的合理性3 4 4 4 4 3 商务氛围20 4.75 4.5 4.5 4 4.4 净高4 5 4 5 5 5 标准层面积5 4 5 4 5 4 楼层布局3 5 5 4 4.5 5 标识5 4 5 4 5 5 景观3 3 4 3 4 2 车位2 2 4 2 4 5 电梯数量2 5 5 5 5 5 公用配套2 5 5 5 5 5 卫生间2 5 5 5 5 4 大堂面积2 5 5 5 5 4 空调4 4 5 4 5 4 电力供应2 5 5 5 5 4 电梯品质2 5 5 4 5 4 其他2 4 4 4 4 4 智能化水平10 5 5 5 5 5 外装修4 5 5 5 5 5 大堂装修2 5 5 5 5 5 电梯厅装修2 5 4 4 5 5 公共走廊装修1 5 4 5 5 4 卫生间装修1 4 4 4 4 4 物业管理公司的知名度2 3 4 3 5 3 物业管理水平4 4 4 3 4 5 入住客户的素质3 5 4 5 4 4 合计 4.43 4.52 4.26 4.55 4.34 可比楼盘综合因素量化统计表(二) 昆泰国际建外 财富中心 铂宫 中心SOHO 内外交通的便捷度4 3 5 5 5 4 5 第三置业 是否临近交通干道3 5 5 5 5 5 5 内部交通的合理性3 4 5 4 4 4 5 商务氛围20 4 4.75 4.5 4.25 4.5 4 净高4 3 5 5 5 4 5 标准层面积5 4 5 5 4 5 4 楼层布局3 4 5 4 4 5 4 标识5 5 5 5 4 5 5 景观3 2 4 3 4 4 4 车位2 5 4 4 2 4 5 电梯数量2 2 5 5 4 5 5 公用配套2 5 5 5 4 4 5 卫生间2 4 5 4 4 4 5 大堂面积2 4 5 4 3 3 5 空调4 2 4 4 4 4 5 电力供应2 4 5 5 5 4 5 电梯品质2 3 5 4 4 4 5 其他2 3 4 4 4 4 4 智能化水平10 4 5 4 4 3 4 外装修4 4 5 4 4 4 4 大堂装修2 4 5 4 4 3 4 电梯厅装修2 4 5 4 4 3 4 公共走廊装修1 4 5 4 4 3 4 卫生间装修1 3 4 4 4 3 4 物业管理公司的知名5 2 5 3 4 5 度3 物业管理水平4 5 4 5 2 4 5 入住客户的素质3 3 5 4 3 3 4 合计 3.85 4.7 4.41 3.98 4.07 4.44 3. 定价 计算表 第三置业 3.85 11500 铂宫 3.98 15800 建外SOHO 4.07 22000 万通中心 4.26 16400 朝外MAN 4.34 14000 昆泰国际中心 4.41 15000 华贸中心 4.52 17000 新保利 4.55 26000 财富中心 4.7 22000 注:表中楼价为均价(元/平方米) y = 8786.1x - 2001628000 26000 24000 22000 系列120000 18000线性 (系列1) 16000 14000 12000 10000 33.544.55 根据表中给出的原始数据,大致可以判断出楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相 关。故所将要建立方程式为: Y=bx+a 根据原始数据比较,得出a=-20016,b=8786.1,即: Y=8786.1x-20016 其中Y为楼盘均价,X为楼盘得分。 东直门交通枢纽写字楼经过初步预估,分值为4.44,将得分套入公式Y=8786.1x-20016, 得出本项目写字楼的楼价平均为18994.3 /,此价格与目前市场情况基本相符,估计 有10%左右的误差。 注:对本案写字楼的评分,凡是硬件部分,均预先按甲级写字楼最高标准判分。 四.商业部分 由于商业的类型很多,目前很难有一个统一的标准来给商业打分,我们只能根据目前周 边在售项目的商业价格来预估本案商业价格。 万达广场 12500 14000 蓝堡国际中心 12000 16000 建外SOHO 16000 22000 北京财富中心 18000 22000 昆泰国际中心 14000 15000 朝外men 12000 14000 华贸中心 15000 17000 住邦2000 — 塔楼:9700;板楼起价:10590 百富国际 — 16000 铂宫 15000 15800 嘉都中心 — 16000 中国第一商城 13000 — 尚都国际中心 — 15000 注:表中楼价为均价(元/平方米) 从上表中可以看出,目前CBD和朝外地区的商业价格在20000-45000元/平方米之间, 区域整体平均价格在32000元/平方米左右,商业的价格与其所在位置以及商业形态有着很 大的关系。本案的商业分为地面和地下两大部分,同时商业类型分为地下商业街、地面购物 中心及少量临街商铺,另外结合本案将来的地理位置优势,我们建议:的价格在 ,地面的售价在,的售价 可以达到。 五.车位部分 车位目前也尚未形成统一的打分标准,我们只能根据目前三大区域的市场价格及本案车 位的数量来预估车位价格。 万达广场 17 蓝堡国际中心 15-16 金地国际花园 18 建外SOHO 20 北京财富中心 25 昆泰国际中心 25 朝外men 25-30 华贸中心 18 住邦2000 12.8-15.8 当代万国城 16 尚都国际中心 18.5 目前整个区域车位的均价在20万/个左右,这与区域停车位一向较为紧张有关,本案是 超大型的建筑综合体,又是北京最大的交通枢纽项目,对于停车位的要求就更加高。目前本 案的车位从数量上来看是相当充足的,结合区域车位销售情况,我们建议车位的价格为18-20 /
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