无民事行为能力人房产处分

无民事行为能力人房产处分 个案范例 ——无民事行为能力人房产处分 案情概要: 华某(卖售方)和方某(买受方)约定于20XX年X月X日签订华某位于上海市的某套房屋的《上海市房地产#买卖#》。签订合同当日，华某妻子提出华某为无民事行为能力人，并提供了医院出具的关于华某患有精神疾病的病例证明以及街道出具的监护人证明，声称要代理华某签订合同。方某由于担心合同效力问题，当日并未同意签订买卖合同。该案例就无民事行为能力人签订房屋买卖合同进行讨论提供合理对策。 案例分析: 首先，对于认定华某为无民事行为能力人的问题。 根据《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。另据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定:申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。 可见不能辨认自己行为的精神病人须经人民法院特别程序判决才能认定其为无民事行为能力人。华某提供的医院病例证明并不能取代法院判决文作为认定华某为无民事行为能力人的依据。 其次，对于华某妻子作为华某监护人的问题。 根据《民法通则》第十七条规定:无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人:(一)配偶;(二)父母;(三)成年子女;(四)其他近亲属:(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。另据《民法通则》第十四条规定:无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 可见华某妻子作为华某的第一顺序监护人自然取得了其法定代理人的身份，有权代理其签订买卖合同、处分其名下房产。值得注意的是，法律规定了多种取得监护权的方式，第一按法定顺序在进亲属中产生监护人;第二由被监护人单位、居委会、村委会或人民法院指定;第三根据《民通意见》第十五条规定，监护人也可协议产生。 最后，监护人处分无民事行为能力人财产的基本原则。 根据《民法通则》第十八条规定:监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人 的合法权益的，应当承担责任;给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。 可见，华某妻子作为华某监护人首先应基于华某利益而处分该房屋。若华某妻子并非为华某利益而处分其财产的，监护人应基于被监护人利益而处分其财产。若监护人违背被监护人利益而签订的处分财产的合同，该买卖合同会因为监护人履行监护职责而无效。 处理对策: 1、认定精神病人为无民事行为能力人或限制民事行为能力均须以法院判决宣告为准但由于法院宣告过程繁琐，在实际操作中相关行政部门往往只要求其提供医院证明或医学鉴定结论。但笔者认为在法院出具宣告结论前，在法律上即不认可华某为无民事行为能力人也不认其为限制民事行为人，这就会直接导致华某妻子代其出售该房屋的行为属于无权处分行为。 2、由于上文提到精神病人的监护人监护权的取得有多种方式，配偶、父母等近亲属并非一定是无民事行为能力人的监护人。所以，基于风险控制的考虑，我们可以要求监护人提供监护权证明，比如经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会提供的监护权证明书。另外部分公证机关也提供监护权公证服务，我们也可以要求监护人办理公证手续，提高公证文书。 3、可要求监护人出具相关证明，证明该房产处分行为是为了被监护人的利益。但往往这样的证明材料很难取得和很难认定。所以笔者认为，买受方可要求监护人以个人名义承诺出售房屋所得利益归被监护人所用，若应监护人不正当履行监护义务而致使合同无效的，由监护人向买受人另行赔偿及补偿。 3、监护人对于所要处分的该房产将来可能会产生意外的情况，需要做出必要的承诺，承诺的内容和形式根据不同的情况而定。 4、不动产交易却别于动产交易，不动产的所有权在办理转移登记(也就是我们通常说的交易中心过户)后有买受人取得，也就是说一旦房地产交易中心办理了房地产转移登记，即使当初签订的买卖合同发生无效的情况，其登记事项仍有效，买受人仍可取得该房屋所有权。