市场法收益法成本法

市场法收益法成本法 市场法:利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的经济技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 市场途径的基本前提: 1)活跃的公开市场; 2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动 市场途径的基本程序 1.选择参照物 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 3.指标对比、量化差异 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5.综合分析确定评估结果 (1)现行市价法 , 参照物与评估对象完全相同或基本相同。 , 评估基准日即是参照物的交易时间。 , 则直接利用参照物的现行市场交易价格作为评估对象的评估价值。 , 如，上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。 (2)市价折扣法 ——交易情况修正系数 ?原理:以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值,参照物成交价格×(1,价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 [例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元) , (3)功能价值类比法 ——功能价值修正系数 功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别 ?资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作功能价值法: 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力?参照物生产能力) [例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) ?资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法: 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力?参照物生产能力)^x [例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值 接近于8.18万元。 资产评估价值=10×(90/120)^0.7=8.18(万元) (4)价格指数法 ——交易时间修正系数 , 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的 评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价 值的方法。 , 运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。 资产评估价值,参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) =参照物成交价格×价格指数 [例3-4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则: 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元) , (5)成新率价格调整法 成新程度修正系数 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。 评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率?参照物成新率) 资产的成新率,资产的尚可使用年限?(资产的已使用年限，资产的尚可使用年限) 适用条件:运用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度差异的情况。 (2)成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。 资产评估价值,评估对象现行合理成本×(参照物成交价格?参照物现行合理成本) 例3-6] 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值=20×150%=30(万元) (3)市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达: 资产评估价值,评估对象(企业)收益额 ×参照物(企业)市盈率 [例3-7]某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率 为20倍，则: 该企业的评估价值=1000×20=20000(万元) 1.某参照物价格为10万元，成新率为0.5，被评估资产的成新率为0.75，二者在新旧程度方面的差异为( )万元。 A、2.5 B、5 C、7.5 D、10 2.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备价值为10万元，现有八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为( )万元。规模效益指数为0.5。 A、5.6 B、4.5 C、7.5 D、6 收益法 收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 应用收益途径必须具备的前提条件是: (1)被评估资产的未来预期收益可预测并可以用货币衡量; (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量; (3)被评估资产预期获利年限可以预测。 收益法涉及到三个基本要素 (1)被评估资产的预期收益(R) (2)折现率或者资本化率(r) (3)被评估资产取得预期收益的持续时间(n) 收益途径的基本参数 1.收益额 是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 2.折现率 折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 折现率,无风险报酬率+风险报酬率 3.收益期限 是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。 资本化率与折现率的关系 , 在本质上是没有区别的，都表现为一种投资报酬率。 , 折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率(r)，用于有限期预期收益折现; , 资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率(r)。 , 二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。 , P——评估值 i——年序号; Pi——未来第i年的评估值; t——收益年期; n——收益年期; Ri——未来第i年的预期收益; A——年金。 r——折现率或资本化率; ri——第i年的折现率或资本化率; 1.纯收益不变 (1)在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式: P,A/r (3-13) 其成立条件是: ?纯收益每年不变; ?资本化率固定且大于零; ?收益年期无限。 (2)在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式: A1 (3-14) P,,[1]nr(，r 1) 这是一个在估价实务中经常运用的计算，其成立条件是: ? 纯收益每年不变; ?资本化率固定且大于零; ?收益年期有限为n。 (3)在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式: P,A×n (3-15) 其成立条件是: ?纯收益每年不变; ?收益年期有限为n; ?资本化率为零。 例: 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出未 来6年每年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 P=(900/8%)[1-1/(1+8%)6] =900×4.6229=4160.59(万元) 2.纯收益在若干年后保持不变 (1)无限年期收益。其基本公式为: n RAiP,，,in (3-16) (1，r)r(1，r),1t其成立条件是: ?纯收益在n年(含第n年)以前有变化; ?纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; ?收益年期无限; ?r大于零。 (2)有限年期收益。其计算公式为: t iRA1P,，,[1],itn,t (3-17) ，rr，r，r(1)(1)(1)i1, ?纯收益在t年(含第t年)以前有变化; ?纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变; ?收益年期有限为n; ?r大于零。 [例3-9]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和 14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%; 确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估值。 (1)永续经营条件下的评估过程: 首先，确定未来5年收益额的现值。 计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。 其次，将第六年以后的收益进行资本化处理，即: 14/(10%)=140(万元) 最后，确定该企业评估值: 企业评估价值, 49.2777+140×0.6209,136.2037(万元) (2)50年的收益价值评估过程: =49.2777+140×0.6209×(1-0.0137) =49.2777+85.7351 =135.01(万元) 习:评估对象为一老字号的持续经营企业，预测未来4年超额净收益分别为40万元、50万元、52万元、55万元。从第5年起，预测每年的超额净收益为52万元。折现率为10%，资本化率为12%，则该企业的评估值为多少, 成本途径 成本途径，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称 成本法的基本计算公式: 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 资产评估值=重置成本×综合成新率 成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估 成本途径的基本要素 1.资产的重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本 2. 实体性贬值 亦称资产的有形损耗是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗 或下降而引起的资产的价值损失。 资产有形损耗率=资产有形损耗额?资产重置成本×100, 3.资产的功能性贬值 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 功能性贬值是无形损耗的一种，体现在两方面:一是超额投资成本;二是 超额运营成本(物耗、能耗、工耗等)。 4.资产的经济性贬值 是指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失 习题 1、为节省资源和减少污染，政府规定年产值万吨以下的造纸厂一律关闭，由此造成年生产能力1万吨以下的造纸设备产生贬值。这种贬值属于( )。 • A、功能性贬值 B、经济性贬值 • C、实体性贬值 D、破产清算贬值 2、由于社会对产品的需求量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值称为( )。 重置成本估算方法 (1)重置核算法 它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 [练习2] :被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分 率不变。该设备的重置成本是多少, 解:(1)计算直接成本 购买价= 8×(1+20%)=9.6(万元) 运杂费= 1.6×(1+80%)=2.88(万元) 安装费中的直接成本= 0.4×(1+40%)=0.56(万元) 直接成本,购买价，运杂费，安装费中的直接成本 ,9.6+2.88+0.56=13.04(万元) (2)计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率,0.2?(8，1.6，0.4),2% 间接成本,13.04×2%,0.26(万元) (3)计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30(万元) (2)价格指数法 是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法，其计算公式为: 重置成本,资产的账面原值×(1+价格变动指数) (3-30) ,资产账面原值×价格指数 (3-31) [例3-11]某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95,，评估时该类资产的定基价格指数为160,，则: 被估资产重置成本,50000×(160%/95%)×100%,84210(元) 又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为1993年为11.7,，1994年为17,，1995年为30.5,，1996年为6.9,，1997年为4.8,，则有: 被估资产重置成本,200000×(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%) ×(1+6.9%)(1+4.8%)×100, ,200000×191,,382000(元) (3)功能价值类比法 是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为: [例3-12] 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本: 被评估资产重置成本,4000/5000×50000,40000(元) 被评估资产的产量x被评估资产的重置成本,参照物资产的重置成本，() 参照物资产的产量习题: 1、在机器设备重置成本的估算中，对于目前仍在生产和销售的机器设备，其现行购置成本的确定方法一般采用( )。 A、现行市价法 B、物价指数法 C、规模经济效益指数法 D、重置核算法 2、下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是( )。 A、重置核算法 B、价格指数法 C、功能价值类比法 D、规模经济效益指数法 3、评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为( )。 A、 240万元 B、250.95万元 C、260万元 D、245万元 4、价格指数调整法通常适用于( )的机器设备的重置成本估测。 A、技术进步速度不快 B、技术进步速度快 C、技术进步因素对设备价格影响不大 D、技术进步因素对设备价格影响大 E、单位价值较小的自制设备 5、用价格指数法估算的资产成本是资产的( )。 A、复原重置成本 B、既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 C、更新重置成本 D、既不是复原重置成本，也不是更新重置成本 2.实体性贬值的估算方法 (1)观测法 资产实体性贬值,重置成本×(1,实体性成新率) 式中，实体性成新率=1-实体性贬值率 (2)使用年限法 重置成本,预计残值资产的实体性贬值,，实际已使用年限 总使用年限 总使用年限,实际已使用年限，尚可使用年限 经济性贬值率=实际已使用年限?总使用年限 实际已使用年限,名义已使用年限×资产利用率 资产利用率 =(截止评估日资产累计实际利用时间?截止评估日资 产累计法定利用时间)×100% 当资产利用率,1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长; 当资产利用率,1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限; 当资产利用率,1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。 练习: 被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有:该设备2007年1月购进，2012年1月评估;该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年;根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。 该设备的实体性贬值为: 资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125(年) 总使用年限=3.125+5=8.125(年) 资产的实体性贬值=(500000—2000)×3.125/8.125=191538.46 3.功能性贬值的估算方法 被评估资产功能性贬值额,?(被评估资产年净超额运营成本×折现系数) 功能性贬值有两种表现形式:(1)超额投资成本(2)超额运营成本 超额投资成本,复原重置成本,更新重置成本 超额运营成本,各年净超额运营成本×折现系数 年净超额运营成本,年超额运营成本×(1-所得税率) 被评估资产功能性贬值额,年超额运营成本×(1,所得税率)×(P/A,r,n) 4.经济性贬值的估算方法 (1)当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时: 经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)x]×100, 式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.4——1之间选取。 (2)当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时: 经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生 产能力)]×100, 资产的经济性贬值额=资产的重置成本×经济性贬值 (3)当确信被评估资产持续存在收益损失时: 经济性贬值额,资产年收益损失额×(1,所得税率) ×(P/A，,，,) 式中，(P/A，,，,)为年金现值系数。 [例3-16]某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上: 经济性贬值率,[1-(14000/20000)0.6×100%] ,[1-0.81]×100% ,19, 又如，数据承上例，假定每年减少6000台产品，每台产品利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10,，所得税率为33,。该资产的经济性贬值额大约为: 经济性贬值额,(6000×100)×(1-33%)×(P/A,10%,3) ,402000×2.4869 ,999734(元) 成本法小结 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本:复原重置成本和更新重置成本 重置成本的估算:重置核算法、价格指数法、功能价值类比法 实体性贬值:成新率法、使用年限法 功能性贬值:超额投资成本、超额运营成本 经济性贬值:资产利用率下降、资产年收益额减少