“宏观调控下武汉房地产走势”论坛

“宏观调控下武汉房地产走势”论坛 “宏观调控下武汉房地产走势”论坛 “宏观调控下武汉房地产走势”论坛 主办单位: 武汉房地产开发企业协会 承办单位: 上海易居房地产研究院; ????????? 武汉易居投资有限公司; ????????? 武汉易居房地产研究所 媒体支持:武汉电视台、楚天都市 报、 ????????? 楚天金报、武汉晚报、 ????????? 武汉晨报、长江日报、 ????????? 搜房网 时间: 2006年8月8日(周二)14:30~17:00 地点: 武 汉市城市综合开发管理办公室五楼 主持人肖汉昌:今年主要是针对房地产业的高速发展出台了一系列宏观调控的新政，透过这些新政我们感觉到有这样一种信号，那就是党中央、国务院对房地产业的宏观调控态度非常坚决，措施也非常的严厉。透过这一次宏观调控新政，我们也感受到这一次新政是继2004年以来我们国家宏观调控的一次深入和延续。 ??? 其政策取向更加民主，调控的目标也非常具体，调控的手段和措施也非常的有益。随着政策的实施，对我国的房地产业必将产生重大的影响。我们如何来正确理解和解读这一次宏观调控的新政，这是宏观调控的新政对于我们房地产业会带来哪些影响,对房地产市场会产生哪些影响, ??? 对房地产企业的运作会办法哪些影响,我想这些问题最近一段时间以来各有关媒体和业内大家都在思考和研讨这方面的问题。 ??? 那么今天我们召开这个论坛会，主要目的也是围绕这些问题，希望通过我们应邀的嘉宾的主题发言帮助企业正确地分析和判断当前的房地产形势，正确的认识和解读房地产新政，希望能够为企业进行有益的思考和借鉴。 ??? 这次我们邀请了行业主管部门的领导，邀请了有关研究机构的专家，邀请了企业的代表，还特邀了上海房地产学院的院长张教授来做一个发言。我想首先有请武汉市开发办党组成员、市综合处处长李春祥给我们做一个演讲，演讲的内容主要是介绍武汉市上半年的房地产运营情况，并对下半年乃至 未来的房地产走势做一些自己的分析和判断，我们以掌声欢迎李春祥处长。 李春祥:谢谢大家～我们协会前两天告诉我有这么一个会，要讲一下。本人应该说对这个问题研究不深，所以说诚惶诚恐，关于房地产形势的问题是当前整个社会比较关注的一个热点问题。 ??? 可以说是仁者见仁，智者见智，众说纷纭，大家都比较关注。对整个房地产形势的看法也是多种多样，这说明这是一个好事，说明房地产在当前国民经济中的地位是非常重要的。从今天到会的情况来看，大家到的人数比较多，也比较准时，这也反映我们比较关注这个问题。 ??? 由房地产协会主办的这次论坛我认为是非常有意义的。通过这次论坛我想有助于我们统一思想认识，理清工作思路，明确发展方向，审时度势，科学决策，更好地促进房地产业的发展。作为我这一块来讲我简单的说一下，起到一个抛砖引玉的作用，更重要的是听专家的演讲。 ??? 从我个人来看，借此机会我主要想讲上半年武汉市房地产简要的情况或者说是看法。另外谈到下半年乃至今后一段时期走势的个人看法。今年武汉市房地产的发展总体来看应该说在市委、市政府的领导下我们总体发展趋势是好的，各项指标应该说完成得比较好。从以下几个方面，或者四句话说明上半年的形势。 ?第一句话就是房地产开发保持增长势头，但增幅缓慢。1—6月份全市的房地产开发累计完成投资1524>>.2亿元，同比增长33>.88%。我们这个数字是完成全年目标的44>.8%。开发投资中住宅是118>.4亿，说明住宅投资占房地产开发的主要地位，同比增长26>.1亿，我们上半年房地产开发投资占全市固定资产投资1/4，达到24>.95%。上半年的房地产开发施工面积达到2260多万方，同比增长20>.75%，其中住宅施工总面积达到1700多万方，同比下降4>.65%。新开工的上半年完成686>.51万方，同比增长11>.99%，但是这里面其中住宅完成518>.5万方，同比下降5>.41%。我们上半年房地产开发的竣工面积达到352>.38万方，同比增长27%。其中住宅竣工299>.68万方，同比增长24>.38%。从数据 里面可以反映出我们上半年整个房地产开发增长势头还是比较好的，但是有些指标却是放缓的，这说明我们宏观调控应该说起到了积极作用。 ??? 第二句话商品房销售市场基本平稳，但发展不均衡。这个问题从两方面看，从实际数据上来看，在经过一段时间的市场观望期以后，我们今年上半年很多的项目或者是很多的企业纷纷在3、4、5月份推出一系列的楼盘，而且部分楼盘推出销售比较好。像水岸星城、时代广场等等，一些滨湖、临水的楼盘，应该说一上市推出是得到市场的追捧和青睐。4、5月份整个销售市场情况应该还是比较好的，所以说5月下旬我们部委发了37号文，但是整个销售市场应该说上半年情况受政策影响还不是很大。1—6月份我们共销售商品房378>.86万方，其中住宅完成347>.82万方，这个统计和去年的统计量基本上是持平的。销售收入完成131>.82亿，销售情况总体来看还是比较好的。 ??? 另一方面从区域来看，是不均衡的。主城区的情况比远郊区的销售情况要好，中心城区的中心地段或者是比较好的地段项目应该说依然销售情况是比较好的。但是有一些区域相对的滞销(从销售市场上来看) ??? 第三句话住房供应结构有改善，但仍有较大差距。在政策和市场需求的引导下，武汉市加大了投资商品房和经济适用住房的建设力度，住房供应结构从今年上半年的情况来看应该说得到一个较大的改善，或者说是进一步优化。我们这里有一个统计数据,就是1—6月份新上市的楼盘中120平方米以下的户型住房供应套数占到总供应60%，其中60—100平方米的户型供应套数占到38%。随着我们去年加大经济适用房的建设力度，投资计划265万方，今年计划362万方，使经济住房建设的开工以及上市的话，我想对住房供应结构的改善会进一步的优化。这主要是根据国家2000年以来宏观调控政策的要求和科学的发展观，保证广大中低收入者的住房需求而出台的，所以改善住房结构应该是任重道远的。 ??? 现在从武汉市实际情况来讲，住房供应结构来看，一方面从政府的角度来看，要求建中小户型。但是从市场的反馈来看，人的观念还是偏向于中大户型。这是一个深层次的原因，也有消费者的消费观念不到位，或者是其他因素的 影响。 ??? 第四句话房地产市场形势总体来看比较好，但观望气氛比较浓。从现在掌握的情况来看，整个武汉市房地产市场由于在宏观调控特别是今年进一步加大宏观调控力度的情况下，消费者观望的情况比较严重。但投资者观望的情况也比较严重，大家都感觉从消费者的角度来讲感觉是不是房价要下降，持币待购，从投资方来看感觉到趋势不明朗，所以整个气氛在当前来说是比较浓厚的。 ??? 这是从行业管理部门以及从我个人的实际过程当中掌握情况的看法。关于当前乃至今后一个时期房地产走势的问题，这是一个复杂的问题。这方面专家有很多的意见，领导有很多的看法，大家也有很多的认识，所以不大好说。但是从我个人的观点来看，在当前乃至今后一个时期房地产肯定是进了一个调整时期。无论是从周期来看，还是从当前的党的方针政策的要求来看，还是从国民发展的角度来看肯定要进入一个调整期。应该说这几年房地产发展的速度是比较快的(从98年以来)一直是稳步的持续发展。 第二个看法就是市场发展日益分化，在落实国家宏观调控政策，加快住房结构调整和促进房价平稳发展的形势下，目前我市房地产开发市场格局必然会有所变化。这种趋势应该说是越来越明显，从这个角度来看，我想首先是高端市场和中低端市场的分化。 ??? 由于政策对未来市场户型的限制，在未来一个时期中高档市场的份额肯定会变小。新我个人看法可能导致开发商对这一领域的争夺，品质的竞争将更加激烈。 ??? 商品房的价格上涨将不可避免，对于商品房套型90平方米以下的中低端市场，由于我们可以预见的它的供应量不断放大，也有可能导致供求的变化而影响商品房价格的走势。可能对全市的商品房价格稳定影响说是有很大影响的。 ??? 其次就是城区中心市场和远郊市场的分化或者是变化。这次37号文对商品房交易环节、户型比例、个人住房按揭贷款、首付比例等等一系列的要求。这应该说是投资性的购房得到进一步的限制，这应该说对我们郊区楼盘的销售产生较大的冲击和影响。 ??? 同时由于郊区的楼盘基础配套设施相对滞后，明显影响了这一地区楼盘的销售。比如说原来像庙山地区，去年 情况还是比较好的，今年表现更为明显。从老城区的情况来看，有的地方又卖得很好，房子一经推出很快就销售一空，这种情况也有。 ??? 甚至主城区和远城区在宏观调控的政策影响下它的情况是不一样的。特别是中心城区最近几年或者是今后几年，我们有很多基础性的配套设施，也就是说轻轨、地铁、过江隧道等等一些大型工程开工建设>. ??? 对这些周边地区的房地产以及发展应该说会起到进一步的推动作用。有可能进一步的吸纳资金在主城区开发，这样就可能进一步拉开中心城区与远城区房价的水平。 第三个方面就是住宅市场和非住宅市场的分化。现在来说从武汉市的房地产市场来看，总体来看住宅市场量还是比较大的，非住宅市场还是相对滞后。在宏观调控的形势下，在政策的导向下，在住宅市场发展的同时，非住宅市场可能会得到进一步的发展。 ??? 这是我讲的第二个观点，市场发展的日益分化。从走势的第三个方面看，房地产开发加快转型步伐。经过近几年的快速发展，我市房地产开发的水平是不断提高，逐渐由粗放型向集约型转变，为了适应宏观调控形势和竞争的要求，我市房地产开发将进一步加大转型的步伐，主要从三个方面看: ??? 首先就是住宅建设产业化。这应该是一个发展方向必由之路。为了适应市场竞争，提高产品的科技含量、加快产品的创新、加快新技术的推广影响等等以提高产品的竞争力，我想这是将来作为企业必须要解决的一个问题，也是一个发展方向的问题。 ??? 其次就是经营方向的多元化。现阶段，我们非住宅市场得到进一步的培训，潜在的需求较大，随着住宅市场利益的薄弱，将有更多的投资转移到其他的方面，或者转移到非住宅市场，包括商业地产、写字楼、工业厂房多元化的经营等等。 ??? 第三个方面就是开发经营专业化。随着利润空间不断的压缩，房地产开发市场竞争是日益激烈，市场机制的优胜劣汰的作用将得到加强。行业准入将进一步的，我们开发企业要遵守国家政策的导向和行业的规律>. ??? 及时调整战略和运营的模式，加大资金的融通，积极提高自身专业化的程度才有可能赢得市场，才能促进企业的发展，才有可能把企业做大做强。 现在企业的融资来看，很多企业面临生存的问题，中小企业通过这一段时间的发展估计可能要做进一步整合的道路。 ??? 因为在目前的宏观调控情况下，只有实力的企业才有立足之地，否则一些企业日子不太好过。所以那些名牌企业，有实力的企业专业人做专业事，有些其他行业进来的一些不太专业的，实力不够强的企业有可能受影响比较大，这是房地产发展趋势加快转型我认为主要有这样三个方面。 ?走势的第四点就是住房供应结构进一步的优化。我想在国家大政方针的情况下，增长住房的供应量应该是当前或者是今后一个时期比较遵守的政策方向，作为我们武汉市来讲，对国六条一定要认真加以贯彻执行。 ??? 作为开发企业，我想必须要针对国家宏观调控这样一个形势，应该积极应对调整自己的经营策略力争主动。今年宏观调控的力度是前所未有的，应该不存在改变的可能。 ??? 这种想法我估计是不行的，武汉市虽然政策没有出台，但是按照领导的要求，我想下一步肯定这方面力度会加大。首先从土地供应，从规划源头可能把好这方面的关口。通过政策的调整和引导，两个70%可能会落实到位。 ??? 在这种情况下，住房的供应结构会进一步的产生变化，进一步的向中低收入倾斜，以保证房地产业的健康发展。所以关于走势问题我简单说一下，有一些观点由于时间的关系就不展开。 ??? 讲得不对的地方希望大家原谅，谢谢大家～ 主持人? 肖汉昌:刚才我们李局长从行业主管部门有力度的数字解释了我们上半年房地产市场的有关情况，同时从他个人的角度分析了下半年以及未来房地产市场的走向，以及发展的态势。 ??? 我觉得李局长的发言对我们了解上半年房地产的走向，以及未来分析的走向提供了一个非常好的参考和思路。下面我们有请研究机构，他们对武汉市房地产的情况也有自己的调查研究和判断的情况，我们听听研究机构他是怎么来对我们上半年的情况进行分析的。下面我们有请上海易居房地产研究院副院长丁祖昱先生做演讲。大家欢迎～ 丁祖昱:谢谢大家。下午好。非常感谢大家能够抽空来到这个会场，一起来 参加这场宏观调控下武汉房地产走势的分析研讨会，我是上海易居房地产研究院的副院长，我先简单的介绍一下上海易居的房地产研究院>. ??? 他是国内经过正式注册的以房地产为主要业务范围的研究机构，他现在在全国各个城市都开发了分支机构，在北京、天津、重庆、武汉和上海目前已经设立了五个点。 ??? 上个月我们在对天津房地产市场研究中，得到了一个提议，与我们研究院对全国的40个大中城市进行研究，我们把这个作为重要的课题，在中国当中能把这个作为切入 点。???????????????????????????????????????????????????????????????? 我们研究院成立在上海，但是我们对中国的房地产市场都做了深入的研究，而我们的研究切入点是从微观市场切入，再用宏观市场来进行，我们的研究重点是微观，通过相识的数据得到相应的判断，透过现现象得到本质。 ??? 第二我们通过比较研究来进行，因为房地产他是有客观规律的，大家可以发现在很多城市有一些地产商，他们不断的赚钱。 ??? 比如说有一些香港地产商，有一些国内的地产开发商他是跨地域开发的，他虽然没有对这个市场的了解，但是他通过整个的规律性的了解，他进入了一些城市可以赚钱，甚至可以赚大钱，所以我们通过全国40个城市的比较，综合研究，我们也找到了规律性的东西，这些房地产的走势实际上是有规律可循的，唯一就是要找到他的周期性。 有的可能提前进入到调整期，有的可能会延长整个的发展时间，只要把这个时点找对，那整个市场是很容易看清这个走势的。首先我先花一点时间把我们通过我们的系统对武汉房地产市场有了很精确的了解>. ??? 这个系统我们原来是作为易居中国研究院内部的系统，那现在经过调整改造了之后，现在是推出的CRIC2006? 中国房地产决策资讯系统，我们武汉的分析也是基于这个系统来看的。 ??? (ptp)那现在大家可以从上面很清晰的了解到各个地方的现状，通过这个数据和信息库的结合，我们希望这个系统能成为房地产的百度，大家可以很容易得到相关的数据，比如说我把商品住宅点一下，大家看到的所有点是整个的 武汉商品住宅的点。那我把土地点一下，现在下载的是还没有开发建设的所有的土地的情况，把办公点一下，一个个小的点就是把武汉目前的所有办公市场的情况进行反映，放大了之后可以看的非常清晰和明确。 ??? 我们以项目为例，比如说我们通过住宅搜索来查一下万科的项目，万科在香港路八号的这样一个项目，所有的项目我们都有一个基本的概况，包括他的成交情况，那这个项目相对来说还是一个中高端的项目，他的成交代表了武汉高档房的一个基本的成交情况，从06年2月到7月，平均每月都是40套，他的房价稳定在6千元左右，7月份成交大概在5600元左右，代表了武汉高端楼盘的市场情况，那这些数据都是对所有楼盘进行跟踪的，得到了数据之后才可以很好的判断。比如说没有去过的人都可以通过这个系统了解这个项目的基本情况。 这些是因为在互联网上，都可以通过网络来看的。周边有一些配套的马路、学校、医院等等都可以进行查阅。目前武汉万科的项目有364套两房，我们可以看一下364套两房的房型>. ???这个系统既可以查到武汉的，也可以查到天津和上海的，那他在未来可以覆盖全国，他会成为大家的一个信息库，你可以把所有的资料调出来进行参考。虽然这个房型不怎么样，但他可以控制在80平米做一个很不错的房子，这是很不错的创新。包括他所有的装修配置都可以在里面查阅，还有他的一些公关活动，这是一个住宅项目的情况。 ??? 我们再回到这个系统上，就可以看到我们把卫星照片叠加上去了之后，如果是武汉的同仁可以很清晰的看到万科现场的实景情况。如果大家有兴趣可以找到自己住的门栋，如果把卫星照片和CRIC系统联系起来会很方便。 ??? 对这个地块的基本情况我们也可以进行了解，他是武汉万科拿的地，土地价是5>.3亿元，再把它和周边市场结合起来的看，把周边的商品、住宅叠加上去，实际上在这些售楼的楼盘可以了解到，目前这些房价是否合理，都可以通过这个系统进行相应的判断，我们也是通过对市场数据最详尽的判断之后进行的分析。 ??? 接下来我把我们对整个武汉市场上半年的走势和未来的发展做一个简单的判断，和大家进行分享，如果有讲的不 对的请大家批评指正。我们的判断和分析是基于对数据的理解，所以我们首先是看一下政策出来了之后，5月份政策出来了之后，武汉房地产市场的走势，都用数据来说话，然后回顾一下上半年1—6月份的房地产市场的走势，最后通过我们掌握的情况和数据实际反映的一些情况，我们对下半年的风险进行一下预测。在具体讲之前我谈一下观点，目前武汉市的房地产在国内的市场来看还是属于风险比较小，发展潜力很大的城市。我们跑了很多的城市，我们发现有很多的二三线的城市会提前的进入调整期，但是对武汉的市场分析了之后，我们发现这个基本面很好，所以说宏观调控会对他有一定的影响，但是不会影响他整个的房地产走势。就像去年的宏观调控只对长三角和上海有影响，对其他的房地产没有影响，武汉的房地产市场走势是非常好的。 看一下五月份之后土地的情况，五月份土地成交非常少，只有六月份有所成交，七月份一块土地没有成交，整个的占上半年的2%，新政出来了之后不是成交的下降，而是土地成交的下降，政府他第一个反映就是暂停。武汉也出现了同样的情况—土地暂停。 ??? 上海是从今年1月份至7月份一块土地都没有成交。这是更加极端的例子。新推出的土地都是因为各种各样的原因而成交的。在06年当中，总成交面积有75万平方米，出让面积达到了23>.75亿元，平均每亩达到了457万元，相比目前的房价，今天的土地价实际上是比较高了。 ??? 为什么这些土地价格比较高，难道是这些开发商他们没有分析这个价格吗,我相信不是他们没有分析，而是他们经过了详细的分析，得到了成交价的判断，是他们对武汉房地产一个相对一致性的判断。 ??? 我们再看一下这是按照每周成交量排的表，是从5月1号之后到五月底达到了成交量的高峰，基本上每周达到了2500多套，就基本上相对于年度的成交要达到12万左右，如果按照这个比例，整个武汉的成交量在全国应该是排到前五位的>. ??? 但他没有一直维持这么高的量，在6月份有一个逐步下降的成交量，那我们发现在7月16号这周下降到了一个最低点，1289套，下摊了之后又逐步的上升。 ??? 他们在7月中下旬成交 量都有一个不约而同的回升，从某种程度上来说，他们是一个政策的反映，不会像个别城市从沸点达到低点。实际上武汉市和原先的高点大概是30%左右，如果不考虑政策面的影响，成交量的影响本来也在30%左右。事实上这段时间武汉市有影响，但影响很小。从波动来看，很多时候大家不要被这个价格所欺骗，觉得它好像从3500块钱走了一个周期又回到了7月底一个3500到3600的价格线上，但实际上他并不是代表整个武汉市的房价有了这样一个起落，他代表是在不同物业类似成交的情况，因为这是均价。 ??? 比如说高价位的物业成交量高了，他自然把武汉市的成交均价往上拉。那我们可以看到6月初的时候价格到了4400多，那我们确实发现有一些价格高的楼盘成交量比较大，使得武汉市的房价有了提升，但并不是说武汉房价都在涨，如果国家看到武汉房价政策出来了之后连续涨，他是不会满意的，实际上房价没有什么变动，而是成交量发生了变化。 ??? 刚刚看了政策之后的数据，实际上从我们判断来看，政策对房地产市场目前一个表面上的影响并不是很大。再回过头来看看1—6月份市场的情况，首先回顾一下土地市场，我们拿到了02年到06年土地成交的对比图，那我们可以看到从02—03年开始逐年的上升，到04年达到顶峰之后，05年有了回落，而06年有一个明显的回落，如果我们今天把土地源头看清楚了，我们可以对未来的两、三年有一个清晰的判断，那这两年会有一个商品房供应的高潮，由于06年上半年土地供应的减少，实际上对于武汉未来市场的压力大家不要太过于担心，尽管我们今天看到数据当中说武汉市的可售量还有超过10万量的数据，但实际情况并不会像数据那样可怕。 ?我们现在可以看到今年上半年有4400多套房，我们说均价是3500左右，基本上可以认为我们武汉房价上了一个台阶。这个上升是有效的，也是合理的。不是所谓的泡沫情况。而且由于新政的影响，房价还会做进一步的整理，在6、7月份还会有一些整理，如果他整理的幅度不是太大的话，武汉的房价未来发展还是可以期待的。 ??? 我们再看看一到六月份市场新增的一些数据，那这个数 据从目前来看还是比较大，每月都在100万方上线，我们再结合后面的表来看一下，武汉的商品房1—6月份供求比的情况，我们可以很清楚的看到现在存在的情况>. ??? 整个武汉的总体的供求比是1>.2比1，是供略大于求，对一个正好处于房地产发展期的城市来看，这个数字略微有一些问题。一般来说都是供不略于求，那今天这个数据可能并不是太好。 ??? 当然我们发现为什么有这样一个数据，主要是6、7月份的供求情况出现了大的调整，也就是说新政前的情况比较好，而新政后使得供求的情况加剧了，这个要靠市场的靠操作率。 ??? 按照我们现在所成交的4万套来说，目前的靠成交量需要1>.2万左右才可以完全的消化。那这个在全国来讲是处于一个中立。比上海还要好。天津市场大概只需要0>.7年就是半年多一点就可以把现在的靠消化量给消化掉，那武汉相对来说是比较均衡的阶段，还是比较健康的。 ????我们在看一下各面积段的情况，可以看一下目前市场上成交的情况，和未来发展的趋势，如果从大的范围来看，任何一个市场都有一个大面积，房地产一个大面积偏向一个小面积，再从后期一个相对比较中等的面积，我们说会有这么一个趋势。 从成交单价可以明显的看出，武汉的土地价格有了明显长足的提升，从05年的324万一亩，到06年454万一亩，他的土地的价格上升比较快，比房价上升的速度还要加快。这块预示着整个武汉未来商品房的走势。再看一下土地市场当中规划用途的范围，我们看到这个白色表示住宅，是相对的一种综合类。 ??? 像红色的是纯住宅的，蓝色是纯商业的，它大概占到了39%，纯住宅的量也是比较小，应该说是综合用地比较多，那这也符合很多城市在房地产快速发展的过程中共同存在的现象。逐步会把综合用地、住宅用地和办公用地进行相应的区分。 ??? 我们再看看各区域土地成交面积的分布，可以判断未来哪些是热点区域，哪些是风险区域，因为热点是供求都两旺，他就一定是热点区，那风险区是某个阶段他供大于求，或是供不应求他就代表风险区。 ??? 那我们看到蓝色是汉阳区，红色为汉口区，我们看到他都是比较小的，集中在汉口、江汉和武昌的 红山区，最大的一块是在27万的一块面积，虽然说是处于单体面积比较大，但是总的来说比较好，不算是太大的量，平均的楼板价，汉口平均低价是1848元。汉阳和他相比要差50%，1200多元。但是两个区域的房价并没有差50%。 ??? 在看一下1—6月份各土地的容积率的情况，现在来看都是30%以上，这也预示着国家的节能省地的商品房，那高的容积率是代表整个城市的项目以高层为主，武汉一定会进入高层的时代>. ??? 这是每一个大城市发展的趋势，也许刚开始都喜欢多层，但是最终一定会进入高层。这是大城市发展的趋势。这个时候会看到小高层和多层的房价从某种意义上来说会有一定的优势。 ??? 我们再看一下从05年7月到06年7月整个武汉市房价的走势图，我们看到05年的下半年整个的成交量是4万左右，到06年成交套数达到了4400左右，套数上有了一定的增长，而房价上他明显走出了一个上升的趋势，就是去年的上半年房价有了一个明显的上升，从3千块出头提升到了3500块左右，然后做了一个平台的整理。房价一定要有成交量来配合，如果你没有配合的话，可能是一个无效价格的上升。我 ??? 我们现在可以看到今年上半年有4400多套房，我们说均价是3500左右，基本上可以认为我们武汉房价上了一个台阶。这个上升是有效的，也是合理的。不是所谓的泡沫情况。而且由于新政的影响，房价还会做进一步的整理，在6、7月份还会有一些整理，如果他整理的幅度不是太大的话，武汉的房价未来发展还是可以期待的。 我们再看看一到六月份市场新增的一些数据，那这个数据从目前来看还是比较大，每月都在100万方上线，我们再结合后面的表来看一下，武汉的商品房1—6月份供求比的情况，我们可以很清楚的看到现在存在的情况，整个武汉的总体的供求比是1>.2比1，是供略大于求>. ??? 对一个正好处于房地产发展期的城市来看，这个数字略微有一些问题。一般来说都是供不略于求，那今天这个数据可能并不是太好。当然我们发现为什么有这样一个数据，主要是6、7月份的供求情况出现了大的调整，也就是说新政前的情况比较好，而新政后使得供求的 情况加剧了>. ??? 这个要靠市场的操作率。按照我们现在所成交的4万套来说，目前的靠成交量需要1>.2万左右才可以完全的消化。那这个在全国来讲是处于一个中立。比上海还要好。天津市场大概只需要0>.7年就是半年多一点就可以把现在的靠消化量给消化掉，那武汉相对来说是比较均衡的阶段，还是比较健康的。 ??? 我们在看一下各面积段的情况，可以看一下目前市场上成交的情况，和未来发展的趋势，如果从大的范围来看，任何一个市场都有一个大面积，房地产一个大面积偏向一个小面积，再从后期一个相对比较中等的面积，我们说会有这么一个趋势。整个的市场房型是偏向于一个大小皆有的情况，从目前来看小户型越来越多，是从大往小发展的阶段。加上宏观调控之后，会加快这个发展。 ??? 从图中可以看到多层和小高层的增长也是很快的，各个区从目前来看是武昌区的供应量最大的，武昌区的多的有80万方。各行政区的供应量我们首先来看一下中心城区，江岸区的供应量从平稳到后面6月份的一个放量，而郊区的商品房市场则比较平淡，我们可以看到黄颜色这根线比较平淡，而江岸区这个线走的是波澜起伏。各个区域当中我们看到洪山区的供给市场是非常活跃的，而上升的楼盘都是在4千元左右，目前武汉市场当中一个最大的特征就是房价黏合在一起，中低档没有拉开距离。 我们来看一下汉阳各个行政区竞争的情况，汉阳的整体市场比较平静，高峰期也很平缓，从某种程度来说，这个市场比较冷淡一点，他也意味着未来发展的机遇。那这张表是一个很明显的价格表，最上面的线就是汉口中心区的线>. ??? 他已经稳定在4千元以上的价位，而最低的这根线是汉阳的中心区他还在3300块左右，那我们说武汉中心城区各个区的比较高差和低差之间是相差1千元钱，从地价来看，高差和低差已经相差了50%以上，房价上没有太大的明显，可能我们从这个图上今天看了差1000元钱，可能未来不止差这些钱。 ??? 近郊区的情况都是在2800到3000，200块钱的差距，各个板块不同他的差距很小，我们这个板块已经很小。，下面最低的是2700，最高才是3100，大多数都在2800到3000 左右，就是在一个很小的价格段里面拼。 ??? 实际上武汉有很多的附加值没有做出来，某一个区域的附加值也没有做出来，这就是区域间的差距太小了。 ??? 我们回过头来看看写字楼的市场，从武汉市场的情况来看看其他的大城市的情况，写字楼市场什么时候活跃起来，正好是房地产市场活跃的时候，而写字楼也容易受到经济波动和政策波动的影响>. ??? 第一轮会出现烂尾楼的一般都是写字楼，而第二轮当中先启动的也不是写字楼，而是住宅，而写字楼启动之后，他的价格会在某一阶段远远的超过同一区域住宅的价格。 ??? 我们来看看武汉的写字楼市场，他目前是98>.5万平方米，武汉一共是近100万平方米的量，预计未来还会有一个近40万平方米的上市，从总量上来看还不是很大，需求性我们可以看到，目前的甲级写字楼与中心城区相比是比较低的水平。??? 新世界现在还只是65—75元/平米左右，那这个并不是他的问题。今天如果能在写字楼当中签一个长约，像大家都遇到这样的情况，前五年为了提高回报，他以一个比较低的租金来进行，但是过三、五年之后会出现一个大的提升，那现在以一个比较低的租金能签一个长约是比较划算的。 最后我们来看看今年下半年的走势和风险的预测，宏观调控之后，我们觉得最最明显是对土地产生影响，那确实是6、7月份对土地造成了比较大的影响，我们也认为下半年整个土地的市场还会进入到一个低的阶层>. ??? 在这个过程当中地价还会上涨，我们遇到了很多的基金公司和海外的开发商，他们都把天津、武汉作为一个开发的方向，但是由于公开的市场上他们拿地都是比较困难的，可能在下半年会出现项目转让的情况比较多>. ??? 因为目前公开的市场土地上拿价达到了4500万左右，使得原先的一些开发商他有了更多的合作机会和土地收益的机会，下半年武汉市的的中低档的项目结构会有了提升。 ??? 整个的宏观调控出台了之后，我们认为对天津、武汉这些未来的热点城市都是有好处，他会使得整个的房地产发展期会延长，而可能出现的泡沫会及时的理清，整个主体在未来遇到的风险会减小>. ??? 同样在这个过程中，由于是保内需、压外需和压 投资，所以说这个基础会更加的坚实，?首先是对内在需求的一个拉升，然后是对外来性和投资性需求的拉动，如果控制不好的话会产生泡沫>. 如果这次对海外性的投资需求和国内的消费投资需求都进行相应的抑制，会对这个市场未来的城市发展有好的作用，对中低价房从某种程度上来说，使这个城市的和谐度有所提升。 ??? 从图上来看，也预计06年的商品房的成交数量比05年有了提升，我们预测这个幅度在5%上下，即供应量和成交量都在5%左右。 ??? 同样我们也看一下存在的风险，我们对下半年武汉市商品房市场一个后续供应量做了预估，武昌还会成为一个供应的热点城区，未来会有600多万平方米超过60%供应量的情况，应该说销售压力同样会存在，因为你供应量多了，而且是集中供应的话一定会存在阶段性的供大于求的情况，可能在某些区域这些情况会更加的激烈。 ??? 再看一下汉口各区域商品房市场的后续预估，可以看到整个的汉口区金银湖要占到60%的供应量，从某种程度上来说是危险的，很多城市在集中放量之后，他会迅速从热点区域变成一个沸点区域。在这些区域当中，有一种是通过差异性的方法来打造，另外是用市场来调整，还有一点使他的供应量有意识的进行调节，有的先上市，有的后上市，事先先错过，这样可以避免形成一个市场竞争的白垩化。 ??? 武汉的南湖和汤逊湖的量比较大，南湖要占到160万平方米的一个量，光谷也有很大的量，这两块加起来就有很大的量，未来风险比较大的就出现在市政交通不太完善的一些区域。而且我们认为武汉的高、中、低档的房价还没有拉开，那目前相对买一些高价格的楼盘比相对买低价格的楼盘从中长线来看是合算一点，风险来看也是比较小一点，而对于远郊来看，从目前来看要加强定位和营销的考虑。 ??? 汉阳区由于他板块比较小，他主要集中在鹦鹉大道和汉阳大道之间，那这个量大了使得整个的均价的水平还会下降，当然本身汉阳区的房价的水平也属于一个相对比较低的点，这个价格还会有所变化的。。 ??? 那我想今天把我们前段时间所做的工作和大家进行交流，讲的不对的地方请大家进行改进，谢谢大家。 主持人? 肖汉昌:他们以独特的视角，以翔实的数据对我们武汉房地产市场进行了分析，同时也对下半年的走势做了一个判断。下面将要发言的是金地集团武汉房地产开发有限公司营销总监方森先生，他从企业的角度来分析在宏观调控形势下房地产市场的走向，也可能对我们分析市场，判断市场做一些帮助。大家欢迎～ ??? 方森:大家好。我是金地集团武汉房地产开发有限公司的方森，我是今年元月份到我们武汉公司的，我想我的主题是这样的，因为不光是我本人，一直都在追踪各种媒体、刊物上对房地产形势的研究和探讨，应该说这类的探讨比较多，基本上的观念也比较雷同，我主要是代表企业，我想一个是谈谈宏观调控对我们公司运作的影响，以及我们公司在短期内采取的应对措施，第二个我个人认为这个宏观调控看起来像是短期政府调控的行为，但是从中又有一些长期来看合理的因素，所以我们大家应该放开我们的眼光，看的更长远，应该从一个更长远的眼光来看，要从培养企业在市场当中的竞争能力来看，我们到底应该如何做,就是我们不应该光是想如何面对宏观调控，而是看到这些合理的因素。首先我说一下他对我们短期影响是怎样的。 我们在六月上旬在南湖有一个金地格林小区的项目，我们很快感觉到消费者对这个政策的关注，在整个的六月份，我们感觉到这个指标的完成和以前几个月有差距，我们在2、3、4、5月份一直都超过100，如果不是因为我们6月份有了一个新的示范区的项目，还组织了一个大型的活动，我们可能完成不了60套的量，但是7月份我们感觉这个政策的影响在减弱。我们看到大概有500多客户，基本上投资是比较小，都是自住需求，我们到7月份马上回到了80套，大概在9月份以后我们会觉得这个任务会完成的更高。所以从短期来讲这个销售我们是不用担心的。那这个政策里我们谈的最多的就是90平方米里面的户型要占到70%的比重，那现在国家也在调整这个比例，但是整个项目的走向武汉市还没有说明，那我们后期还有一个20万平方米建筑面积的地段是需要开发的，在下半年也将推向市场，也是在搞这个。在做这个方案的时候，也是为了符合市场的要求， 我们把这个比重进行了调整，现在达到了20—30%之间。最后要根据审批的结果来定。 ??? 这方面像在我们天津、上海、广州、和深圳来看，基本上设计方案的问题都遇到了国家宏观调控的影响，有很多的部门他没有得到指示的时候，他都会遇到问题，所以我们现在就是尽快调整政府来让他们认同。我们需要把我们的土地尽快的投向市场。那这个问题基本上没有答案。这是从短期内来看我们需要做的事。 在这样一个局势下，我们集团要求我们在所进入的城市，尤其是我们将来还要在这些城市所获取的新的项目，我们都要做一些中小户型的研究，就是我们将来要拿到的土地，大量的比例都是中小户型，那整个的竞争的规则可能都在产品的经济合理性和差别性方面需要做一些探索，那我们就是要到各个城市做一些目标搜寻。那我们在武汉会访问很多的客户，他们对房子的要求。比方说装修喜欢什么样的风格，你对楼盘边的商业配套有一些什么需求，我们把所有的需求问出来了之后，然后我们根据调查出来的客户价值点，对客户关注的点我们花大力气，对关注不多的我们也会尽量的减小，那我们会尽力研发我们的产品特质。这部分的工作可能是当前做的比较重要的方面。实际上我们感觉到在国家宏观调控出台之后我们应该做这个研究了。这是我想很多其他的地产公司比较有前瞻性的可能会提前做了，前瞻性不足但是看到政策出台的也有很多的企业开始做了，可能还有很多的地产商没有想到做这个事情，那我想还要布置这个事情。这是我从企业的角度来看想到的一些问题。 那我刚才讲的什么是长期合理性的因素呢,我觉得有两点，第一点我们国家有960万平方公里，那人均的面积是非常少的，我们不可能走欧美的道路，我们以后推出的用地容积率都是相当高，像深圳越来越像香港，像上海、北京也有这个趋势，虽然你的容积率不会像香港，但是这个结构也是相当高的。所以我们的住房一定要走经济的道路，而且这个人多地少的问题，就像我们的计划生育一样，他可能是一个国策。控制一些人对土地资源的占用，不要让一些人占用了国家的 资源，这就像我们的豪宅一样的，需要满足很多中低收入者的要求。 ??? 第二个在我们当前也可以感觉到现在的贫富差距比较严重，整个社会对公平的诉求是非常强烈的。这样的政策我认为是从相当长的程度上继续下去的。 ??? 这两个因素我觉得我们需要把这个问题看的很长远，那我就谈谈怎么样看待房地产很远的发展趋势。 ??? 我觉得要看到行业长期发展的趋势，那需要对房地产行业本身的业务模式、本身的特点需要了解，在外行的心目中，我们房地产行业是一个暴利行业，如果将来土地出台了之后，你不可能是用一个低价拿地，如果说土地市场关好了，那这个市场再平稳发展，就不可能出现暴利，即使不存在暴利，但房地产市场的利润还是比较高的。房地产行业他必须是高利润，因为他的周转率是非常低的。你必须有更高的利润率才可以赚钱，否则是没有人来干这个业务的。这是我们这个行业很本质的特性。 ?另外一个特性就是高风险，因为我们开发的东西太少了，而市场变化太快，所以风险是很高的，那投资者需要一个更大的回报，投资者来讲他需要看到的是净资产的收益率。这个是我要求是取得合理的收益的，否则我就不会使用你公司的股票，所以这些公司必须要满足对方的合理的回报才可以盈利。所以这个高风险必须要有高的净资产利用率。 ??? 我们如果想生存，就要把里面的一些要素做好，你的资产利用率开发任何的项目都要达到35%，你必须提高你的资产功能，在低资产的周转行业，还要想办法把这个资产利用率提高。我们知道地价是一下一下涨上去的，房价不可能涨得很快，主要是地价的原因会影响你的利润率，所以还要想办法不要让利润率下降。 ??? 所以两个财务指标一个是周转、一个是利润率，如何来做，我认为未来的房地产企业，你在市场上成为第一队，那你必须具备别人没有的如下的七种能力。 ??? 第一个就是快速开发的能力，这个快速开发就是你能够支付了一些款项以后能尽快的收回。为了加快前期的速度，很多的公司需要做化的设计。我们会首先研究目标客户群，然后我们把目标客户群分为不同的几类，每种客户群对这个产品的需求是什么，之后我们针对客户 群进行区分，当我拿到土地之后我确定是这个客户，我就不需要对户型进行反复的讨论，因为你反复讨论可能会涉及到很多的问题。这样会浪费很多的时间。通过标准化的设计才可以为您节约大量的时间。 第二个更长远的工作就是住宅的产业化。我们现在的生产就是把材料运到现场来，那这种现场的生产是成本是最大的。像我们的优秀企业，你从拿到地在开工可能需要很长的时间。那这个里面可能就是很多的前沿企业需要探讨的问题。 ??? 第三个就是成本控制的能力，成本我们知道一个项目的成本最根本的是由他的客户定位成立的，我不需要在不需要浪费的地方浪费钱，在客户需要的地方我多花钱，另外成本控制还有一个很大的依赖因素，就是为什么现在很多的企业要拼命的做大做强，并不是你做大了之后你的利润率会下降，我们看第一个在料采购，通过这样的采购可以节约大量的成本，而在开发规模比较小的时候，不可能获得在料采购的好的价格的。另外一个当你拥有大量的资源的时候，我们建立客户关系的管理，我们可以尽量的节省成本。如果你在这个城市拥有了几万个你的目标客户，都是你的业主，当你拥有了他们之后，你把短信发给你的目标客户，他们会带动自己的亲友来看你的产品，那可以节省大量的时间。我们可以用更少的人干更多的事。我在规模效率上可以节省大量的时间。通过你的经验复制却节约你的能力资源的使用。所以一个规模巨大的企业，他在这方面具有很大的优势。 ??? 第四个我觉得产品研发能力。首先要做好客户细分，然后做客户的调研，然后面对不同的客户群他所需要的产品是什么样的要求，那这里面的产品就分为对品质比较敏感的客户，对这种产品你注重的是利润率所以会有很多的卖点，还有一种是标准话的产品，那这种配置化并不是很高，他主要是赚的周转率的钱，所以你在产品的研发上就形成了靠利润赚钱，靠周转率来赚钱的模式。 第五个方面就是商业地产研发的能力，我们可以看到在城市的中心，很多项目都是商业和住宅的混合体，这样一个项目假如不是一个专业的开发商，就不可能具备这样的能力，我们知道商业的卖价是住宅卖价的两三倍，你需要尽量做大 商业的面积，需要你有非常强的能力才可以正确的把握，而政府规定了商业有多大的面积，住宅有多大的面积，你还需要把商业的面积铺开，所以商业运作的能力是未来的地产开发商不可缺少的能力。它决定你将来在市场上有没有机会。 ??? 还有一点是价值链的整合。像我们知道国美他有很好的模式，它掌握了终端渠道的企业，他在讨价还价的时候具有相当大的能力，我们感受到了渠道的力量，所以我们有的企业就考虑是不是可以将一些点配合起来。假如我有自己的网点，我可以利用自己的网点来进行铺路，你在把握市场的需求上比别的企业就有了更多的优势。那可以给客户带来不同的感觉。如果在成本比较弱的时候，你可以并入一个建筑施工的企业，你也可能在成本控制上获得一些优势。这就是价值链的整合。 ??? 还有一个就是风险的方面也是很重要的，你可以选择一些项目。小规模的企业它如果死掉一个项目会产生巨大的影响。你只有把规模做大了之后才可以谈到项目组合，在项目组合时你要进行搭配。高住宅项目和中低端的项目。抗风险强的项目不会有项目回流的情况。 我想比较优秀的地产公司会考虑在每年的收益结构中有一部分是考虑开发来赚取一些钱，还有的是使用一些出租来赚取一些钱。你需要在高风险的开发现金流和低风险的出租现金流上做一些考虑。这也是我们风险分析需要加强的。 ??? 还有一个就是这个公司要想做到非常高的水平，他一定要有很好的抗风险的能力。你必须要做好现金流的计划。确保什么时候出多少钱、进多少钱。 ??? 最后一个就是融资能力。我谈一下我那边的体会，前不久我们金地?格林小区来了一批客人，他都是境外的投资机构，投资基金，投资公司，这里有很多都是美国出生的华裔，他们在香港工作，他们来到我们武汉看了之后他首先来到金地?格林小区，然后看了之后要看世茂、要看华茂等，我说的意思是我们现在很多的地产公司都是在做大做强，已经上市的我们看到在夏季6、7月份，世茂在香港又成立了一个公司，融了很多资，然后还有已经在走上市的企业已经在定期的募集资金，他们已经打通了走向国际资本市场的需要，而有一些企业国际资本还不认 识你，那你怎么打造你的规模呢,所以我们说的融资能力是很重要的。 ??? 刚才我讲到地产公司在未来必须具备很多的能力，那这些能力如果不具备，我们就会被市场淘汰。我想有一些是我们公司在操作的情况，有一些是属于我个人的思想，来和大家进行沟通和交流，应该说也是一些前沿的问题，谢谢大家～ ?主持人? 肖汉昌:方总对企业的销售实践，如何应对宏观调控的政策阐述了他们的观点，讲了七个方面的能力，讲的非常好，对我们企业下一步的运作有非常好的提示。会后可以把你的文章整理一下在我们会上发布。 ??? 下面我们有请武汉易居房地产研究所的所长谈一下他的观点，应该来说他是武汉市第一家房地产专业的研究机构，他们吸纳了一批高层次的专业团队，应该说虽然成立的时间不长。但是研究成果还是非常丰富的。每个月一期的武汉市的房地产的报告，数据是非常翔实的，分析也是非常深刻的，是我们房地产开发非常好的资料。因此我想我们朱所长的发言也是非常精彩的，下面我们掌声欢迎我们朱所长发言。 ?朱旭东:很高兴，刚才说了很多严肃的话题，我刚从北京回来，刚刚下飞机，到这里开会，北京是我们政策的漩涡，前段时间进去了一个主管城建的副市长，这个礼拜也把我们中国首创和收开的开发商请进去谈话，所以在北京无法说房地产，在武汉和大家交流一下。刚才方总提到了一个名字叫顺驰，一下子我觉得这个名字很遥远。在这一轮的调控上几乎没有听到他的声音，也没有看到他的身影，这就是调控的力度，各发展商都存在一些幻想，觉得自己没有问题，所以我想顺驰就是最好的榜样。 ??? 第二个我们接触了很多的开发商，每天有很多的开发商和我们交流，国内二线城市的开发商几乎都没有接触过1994年的调控，基本上都是从2000年开始发展起来的，超过10年以上的开发商很少，所以他们对宏观调控非常的敏感。刚才我私下和他们交流的时候，实际上房地产天天在调控，很多开发商和我说，他说小朱我这么倒霉，我一搞房地产就开始调控，我以前搞零售都没有调控，搞房地产就开始了。还有一些刚刚把国有转移成民营的，还没有搞起来调控就来了。这段时间你会发现如果你是发展商你的地位会很低 的，前几年他们都是趾高气扬的。 ?第二个在这轮的宏观调控上，房地产行业如何转型呢,这才是需要讨论的，你如何来适应这个调控。大家有没有发现，这次的调控有很大的特点。它用了很多最新的经济学的原理。因为我从北京过来的，在北京上个月头很大，就是发了一个文件，关于外国人买房，包括港澳台同胞在国内只能买一套房子，那这个条例对武汉影响不大，但在北京、上海影响很大。60%的客户是港澳台及海外的华人，一下子会受到很大的影响，我问北京市的交易中心，你们怎么来界定这个概念，什么叫只有一套住房，什么叫在中国学习一年，他们也搞不清楚，所以这次的宏观调控是对宏观层面的经济学的研究，他是根据商业存在的原则。什么叫“商业存在原则”,很多人不知道，我去查了一下发现他是WTO里的一个原则，就是一个国家为了保护本国的利益，就发布了一个调控，这就是商业调控的原则。这个东西要值得我们研究的。他代表了政府调控的一种倾向。 ??? 也就是说它今天调控你，它是作为游戏规则的制定者来调控你的，你不听没有办法，除非你不搞这个，我要你从A走到B，你就必须走这条路，有很多的大腕以前会发声音，这段时间的调控都没有发出声音，潘石屹也好，任志强也好，他们都没有发出声音。 ??? 发展商要生存你就必须要投降，也就是说这次调控不存在任何的侥幸，政府要决定把你逼到一个地方去，而且他制定了规则，你必须得服从，所以这次的调控所有的大腕都几乎偃旗息鼓了，没有一个人给中央写什么“万言书”了。所以你必须找一个出路。 ?讨论一个问题，发展商是什么东西，我问过很多人他们都说发展商不是东西，第一土地不是你的，你只是拿了钱买了一部分土地，第二钱也不是你的，你只是有一定的存款，第三个设计单位也不是你的，你要找设计院，好一点找境外的，差一点找武汉市的，第四个产品也不是你的，最后全部卖给了小业主了，当这个住宅涨价了之后和你发展商也没有关系，销售请代理商，物业管理请物业管理公司，所以这一轮下来你会发现发展商什么也不是。带来了一个角色缺位的问 题，他到底是谁,实际上发展商就是一个资源的整合人。你通过你的运作把这些资源融合在一个项目里面，完成他的商业价值，这才是发展商。而我们武汉的发展商他离开这个要求差的非常远。我们的发展商很辛苦，像国外很多的发展商，他的公司里面人很少，我们在北京有一个发展商他在美国排名是前五位的，他整个公司有五个人，一个是管融资的，一个是管工程建设的，一个是管配套的，还有一个是管拿地的，一个是律师，所以第一个你要考虑你到底做什么样的发展商。 第二个转型就是你不做发展商，放弃这个行业，因为这个行业是永远要做调控的。就像任志强讲的他不做这行了，他要休息。就是有很多的发展商他不做了转型做别的了。 ??? 第三种出路就是转换产业角色。 第四个方面，技术参数的改变以及房地产指数的改变必然会带来你的模式的改变。这些都是一个趋势。像万科和金地确实是我们房地产开发的一面旗子，万科很多工作都走在我们房地产开发的前面，这是一个技术层面的改变，所以发展商要实行开发的话必须在这个层面有转变。 还有一个转变就是发展商必须要“结婚”，像大家可以看到金地、万科在不断的蚕食我们，小的开发商生存的空间很小，如果现在不找人“结婚”，到以后就没有机会了。这个转型也是一个方向，必须和有背景、有长期发展能力的人进行联合。实际上万科它也是走了联合的道路，他在北京一下子获得了几百万方的土地，这么大的企业都在走这个路，我们的中小企业也必须进行这样的思考，只要你想发展下去的话，那就是一条必由之路。 ??? 所以我刚才讲了一些自己的想法和大家交流一下，还有一段时间就想给大家做做广告。 ??? 易居中国是从金凤演变的，今年5月份完成了“结婚”，现在成为了一家具有海外资金背景的公司，改名叫易居中国”，目前的业务板块有四个，第一个就是叫营销概率，在武汉和万科和金地都有合作，在全中国拥有22个城市的发展。这是代理这块。 ??? 第二块是我们的二手房业务，今天在武汉我们要开始涉足二手房的交易，用三年的时间在全中国大概开30个连锁店，武汉今年大概开15个连锁店。 ??? 第三 个板块就是技术咨询这个板块，这也是非常朝阳的产业。 ??? 第四个板块就是大家比较感兴趣的基金管理，我们目前第一批大概在2500万左右，专门用于投资中国内地的市场，现在易居中国有四个板块在运作，也希望在今后的岁月里和武汉的开发商一起渡过这样的岁月，一起为中国的房地产发展做出贡献。 主持人? 肖汉昌:朱总的发言给我们提供了非常多的消息。而且谈了他很多的新观点，值得我们在座各位思考。最后我们有请上海东方房地产院长，也是我们中国房地产专家教授张永岳作宏观调控与房地产企业转型的演讲，大家欢迎～ ??? 张永岳:武汉的房地产的各位同仁，包括媒体的朋友，很高兴有机会和大家交流。实际上当前中国的房地产产业经过十多年的发展，已经成为整个中国为数不多的重要行业。他受到了上至中央高层的领导，下到每个普通的百姓，受到业内人士和众多相关行业的普遍关注，也是议论纷纷，矛盾重重。见仁见智的热点和焦点的行业。到底这个行业该如何看，如何来认识,我想当前概括起来主要是四个方面的问题。 ??? 第一个宏观调控怎么来解读,到底怎么来认识宏观调控。 ??? 第二个市场趋势如何判断，怎么来判断我们这个市场。 ??? 第三个我们行业发展路在何方,我刚才很高兴地听到和好几位同志说到了转型，应该说在行业里面这个问题我是有机会经常呼吁的，最近越来越多的人认识到这一个问题。我这个题目最早是在去年上海房地产经济协会的大会上讲的，那这次我们有一个易居的论坛上，那这个ppt就是那个时候做的，讲了这个题目，应该说获得了很多同志的呼吁。所以我们的房地产要积极来推进转型。 ??? 第四个问题就是我们企业的发展，企业的进取如何来考虑和应对, ??? 我想主要是这四个方面的问题。 ?关于宏观调控如何解读，我想很多的东西不展开了，我这里从三个角度来说一下我对这个问题的认识，首先解读之源，我称之为要正本清源，深刻认识中国房地产发展的方向，我把这样一个认识概括为三个明确肯定。第一个明确肯定是房地产业是我国新的发展阶段的重要支出产业。也就是说尽管对房地产业进行 宏观调控，但是从整个国民经济产业结构中，中央还是认为房地产业是一个重要的支柱产业，这个就是在产业结构当中给予的一种肯定。 ??? 第二个明确肯定就是要引导和促进房地产业持续稳定健康的发展。这里说是持续，当然是从历史时期来讲的，他是在今后一个历史时期当中都希望他持续的。 ??? 第三个明确肯定要重点发展满足当地居民自住需求的普通商品住房。这个将是我们整个房地产调控中的一个重要的导向，换句话说在科学发展观，在和谐发展观的指导下，那这个将成为我们考验房地产发展的重要标志，凡是和这个导向相悖的，就会引起宏观调控一系列重大的问题。 第二个解读就是要统一思想，重点解决房地产发展企业中的突出问题，去年中央提出四个问题，一个投资增长过快，第二个价格上涨，还有一个供应结构不合理的问题，再有一个市场秩序有所混乱的问题，今年把投资增长过快不作为突出的问题，还是把焦点放在后面三个问题上，我们感觉对价格的问题，对供应的比例问题，应用的调整和市场的秩序问题，我们感觉越来越规范，越来越严格，条件也会越来越严格。 我们房地产要发展，这三个加快建设是必不可少的，第一就是压加快建设房地产企业与宏观经济乃至社会和谐发展的总体框架，这个总体框架现在还没有完成的建设起来，但还需要建设。 ??? 第二个就是要加快建设符合我国实际情况的住房保障体系，很多的开发商都说这是政府的事，和自己没有关系，但我们要看到如果宏观调控完善了，市场才可以放的开。比如说我们吃的、穿的，可能有二、三十万的黄金宴，可能有二、三十块的衣服，但政府不会调控的，因为普通的百姓他吃、穿有了保证，所以住房保障体系他总体上的市场完善和放开的速度是有关系的，所以加快住房保障建设不仅是政府的，也是我们全行业应该关注的问题。 ??? 当然还需要加快建设标本兼治的房地产宏观调控模式。从这点来说，我们宏观调控模式还有需要改进的地方，我们现在宏观调控当中有一些具体的做法，应该讲还是可以探讨的，比如说行政手段硬性的规定，整个的工作比 较滞后，标本兼治的效果不太突出，而这个确实在宏观调控上，从政府主管部门需要考虑的问题，这是我对整个当前宏观调控的解读，就是三个重点解决要看到我们宏观调控之间所指的建设，三个加快建设是在全行业乃至全社会需要推进的，那这个推进好了，我们才可以在更宽松的环境下进行。 ??? 第二个问题就是关于市场的态势如何把握，我想从五个方面来说。 ?一、首先整个房地产市场的态势，我们从发展速度里看，我们感到房地产业会由快速发展转向平稳发展。在宏观调控的背景下，他的发展会走向平稳发展的轨道。打一个不恰当的比方，像我们过去的房地产产业，就像一个12岁的孩子他到青春期的成长，他不太稳定，但是他发展很快，那我们的房地产是属于青春期成年人的成长，他在发展中需要慢下来。 ??? 从供需结构来看，会明显地向中低价商品房及自住性需求倾斜的。实际上富裕的还是很富裕，但是一直没有调控过来，就是用行政的有形之手来硬性的调节，加上舆论的导向，以及相应的配套，而整个的国民经济中低价格的房子会成为市场的趋势。 ??? 那价格走势会由普遍上涨向平稳分化转变。在这个过程中，整个的价格走势一方面会从快速发展的状况向相对平稳发展转变，另外一方面相当于住宅，非住宅商办的价格放宽一点，但这个过程中普通的商品房是在政府严格的监督下运行的。 从市场运行来说，会向规范化、完善化和专业化的方向转变。比如说专业化的要求会更加的突出。我们过去搞房地产业，很多人说是“关系经济”，我们现在凭着关系和权利用比较低廉的价格拿到一块地，适当的进行炒作，很快加上整个市场的背景是比较火热的市场背景，在这个过程中就赢了钱，而且这个过程中就很快的膨胀起来了。但是这种情况在规范的条件下，你可能就不复存在，因为现在的土地超投标，你在整个的操作中专业化的要求会更加高。 ??? 从区域方面来看，全国范围内是波浪式扩展，二、三级城市房地产市场较快增长的态势已基本形成。武汉在内地打开会成为内地一个很重要的经济增长点，因为整个城市的增长点，要看他的经济流量，和复数点，那如果他的点高，他这个复合层面就 强，这样带有虚拟性的规律性的东西，在武汉是不是能很漂亮的出现呢,我认为是有可能的，我认为在区域推进过程中，武汉市是有很大的优势的。整个的态势会和前轮发展有一些变化，那这些变化我们需要研究和琢磨，但是需要企业进行正确的分析，这样可以更好的把握。 这是我讲的第二个问题，第三个问题是产业的方向在何方,就是推进产业转型，这是整个房地产态势调整的要求，也是我国房地产市场持续稳定发展的客观需要，更是我们产业落实到当前中央关于国民经济和社会发展指导方面的必然要求，这个产业转型的核心在什么地方，就是由粗放型向集约型转变，当然产业转型也涉及到了很多的方面，但这个是核心的问题，我想从产业转型上是从五个方面来考量。 ??? 第一个从行业发展的推进速度方面来考虑，要更加的注重健康、质量和专业，要注重我们发展的健康性，要注重产品的质量，要注重运作的专业化，我们作为开发商我们要优化我们的经营形态。对过去一轮的把握是天时地利是百年难遇的机遇，但是现在的运作不能依靠过去的，而在新的发展上要对健康、质量和专业更加重视。 ??? 第二根据我们行业健康发展的变化，以中低价为主的情况下，我们要加快推进产品创新与住宅产业化的发展，产品创新的路径是要对建筑设计创意，要提高产品的科技含量，进行产品功能创新，充分产品的文化内涵，对住宅产业化的实施上要加快，要建立专业化的产品研究中心，要引进整合专业人才，要对门窗等简单部件进行产业化，我们要进行有力量有能力的整合。 ??? 所以在整个房地产整合当中，我们要十分的重视三个环节的效益。我们要对房地产整个产业的推进下功夫。花力气，使我们迅速提升到一个新的台阶。我们房地产业这几年以吸纳众多的人口为一个重要发展的原因，那我们今后如何来做，我们产业在用人方面要精细化，使我们中国优良的传统在房地产业也有发展。 ??? 由于价格的态势，我们整个房地产行业的价格将被压缩，在这个过程中要十分的重视向三个环节要效益，要向管理要效益，我们管理上有很多的文章要做，我们房地产行业的粗放产业比比皆是，在这个方面提高管理水平就是效益， 提高管理水平就是有效的利用资源，提高管理水平我们的管理才能有效的提高，要想规模要效益，当然这里讲的规模效益，并不是大的可以做，中小企业也可以做，他是在什么样的情况下阐述的一个问题。当然还要向服务业要效益，这个观点也是我们呼吁的，就是房地产业是现代服务产业中的一个重要的组成部分，而胡锦涛总书记到上海来就提出了上海要发展房地产业。作为现代的房地产服务业，就是用现代的标准来要求现代的房地产业。如果我们做到了既可以达到我们的要求，也可以为我们的房地产带来效益。 ??? 第四点就是要注重向四个方向发展。 从产业的角度来讲，住宅市场利润摊薄，非住宅市场是可以作为一个领域而大有可为的。二手房市场现在遇到了很大的困难，但从产业来说，房地产市场必然需要有二手房市场作为他的一个组成，不光是如此，包括整个的中介服务的市场也是一个很大的领域，那这个领域是可以开拓的。再一个是房地产市场随着地产金融时代的来临，地产金融的问题必须高度重视，在这个过程中必须注意创新性的一种探索。除此以外，我们认为房地产市场的研发领域也是一个大有可为的领域。因为当前我们要建立一个创新型的行业，而创新型的行业，他的研发是一个必然的环节，所以研发的领域他可以起到市场和企业生存的融合点，成为基础和现状的融合点，成为我们现在资源节约、市场需求，以及商业运作的融合点。如果在这方面有意识的开拓，那整个开发领域不仅成为行业新的开发点，也可以成为整个行业增长的动力点。 ??? 第五整个行业的发展以及我们相关的企业，要考虑市场拓展的区域性的布局。 ??? 这里面有不同的模式，万科是万科的模式，其他的是其他的模式，刚才的朱总，他实际上是易居中国在华中区的领军人物，实际上刚才的几个板块应该是在他的统一领导下进行的，他也是在探索中。这种新的模式，我希望通过他这个模式为我们整个武汉市的房地产企业的发展，为武汉房地产新一轮的转型发挥他的作用，这样就是一个和谐、甚至是双赢或是多赢的局面。 产业的方向在何方,就是推进产业转型，这是整个房地产态势调整的要求，也是我国房地产市场持续稳定发展的客观需要，更是我们产业落实到当前中央关于国民经济和社会发展指导方面的必然要求，这个产业转型的核心在什么地方，就是由粗放型向集约型转变，当然产业转型也涉及到了很多的方面，但这个是核心的问题，我想从产业转型上是从五个方面来考量。 ??? 第一个从行业发展的推进速度方面来考虑，要更加的注重健康、质量和专业，要注重我们发展的健康性，要注重产品的质量，要注重运作的专业化，我们作为开发商我们要优化我们的经营形态。对过去一轮的把握是天时地利是百年难遇的机遇，但是现在的运作不能依靠过去的，而在新的发展上要对健康、质量和专业更加重视。 ??? 第二根据我们行业健康发展的变化，以中低价为主的情况下，我们要加快推进产品创新与住宅产业化的发展，产品创新的路径是要对建筑设计创意，要提高产品的科技含量，进行产品功能创新，充分产品的文化内涵，对住宅产业化的实施上要加快，要建立专业化的产品研究中心，要引进整合专业人才，要对门窗等简单部件进行产业化，我们要进行有力量有能力的整合。 ??? 所以在整个房地产整合当中，我们要十分的重视三个环节的效益。我们要对房地产整个产业的推进下功夫。花力气，使我们迅速提升到一个新的台阶。我们房地产业这几年以吸纳众多的人口为一个重要发展的原因，那我们今后如何来做，我们产业在用人方面要精细化，使我们中国优良的传统在房地产业也有发展。 ??? 由于价格的态势，我们整个房地产行业的价格将被压缩，在这个过程中要十分的重视向三个环节要效益，要向管理要效益，我们管理上有很多的文章要做，我们房地产行业的粗放产业比比皆是，在这个方面提高管理水平就是效益，提高管理水平就是有效的利用资源，提高管理水平我们的管理才能有效的提高，要想规模要效益，当然这里讲的规模效益，并不是大的可以做，中小企业也可以做，他是在什么样的情况下阐述的一个问题。当然还要向服务业要效益，这个观点也是我们呼吁的，就是房地产业是现代服务产业中的一个重要的组成部分，而胡锦涛总书记到上海来就提出了上海 要发展房地产业。作为现代的房地产服务业，就是用现代的标准来要求现代的房地产业。如果我们做到了既可以达到我们的要求，也可以为我们的房地产带来效益。 ??? 第四点就是要注重向四个方向发展。 ??? 从产业的角度来讲，住宅市场利润摊薄，非住宅市场是可以作为一个领域而大有可为的。二手房市场现在遇到了很大的困难，但从产业来说，房地产市场必然需要有二手房市场作为他的一个组成，不光是如此，包括整个的中介服务的市场也是一个很大的领域，那这个领域是可以开拓的。再一个是房地产市场随着地产金融时代的来临，地产金融的问题必须高度重视，在这个过程中必须注意创新性的一种探索。除此以外，我们认为房地产市场的研发领域也是一个大有可为的领域。因为当前我们要建立一个创新型的行业，而创新型的行业，他的研发是一个必然的环节，所以研发的领域他可以起到市场和企业生存的融合点，成为基础和现状的融合点，成为我们现在资源节约、市场需求，以及商业运作的融合点。如果在这方面有意识的开拓，那整个开发领域不仅成为行业新的开发点，也可以成为整个行业增长的动力点。 ??? 第五整个行业的发展以及我们相关的企业，要考虑市场拓展的区域性的布局。 ??? 这里面有不同的模式，万科是万科的模式，其他的是其他的模式，刚才的朱总，他实际上是易居中国在华中区的领军人物，实际上刚才的几个板块应该是在他的统一领导下进行的，他也是在探索中。这种新的模式，我希望通过他这个模式为我们整个武汉市的房地产企业的发展，为武汉房地产新一轮的转型发挥他的作用，这样就是一个和谐、甚至是双赢或是多赢的局面。 上海东方房地产学院院长张永岳 易居(中国)投资有限公司执行总裁朱旭东 金地集团武汉防地产开发有限公司营销总监方森 上海易居房地产研究院副院长丁祖昱 武汉市房地产开发协会秘书长肖汉昌 城市综合开发管理办公室综合处处长李春祥