售后返祖讨论

售后返祖讨论 1、 银行紧缩银根,对商业项目贷款审查越发严格,同时存贷款利率不断上调的情况下,操作这 种产权式商铺已经很难了. 年7%以下的回报,扣除掉租赁税部分,其收益还比不上银行5年期固定存款的利率 商业地产作为高风险投资 营销的基本思路就是 创造未来价值 降低投资风险 返租和基本作用是降低投资风险 但随着项目操作形式的多样化 返租的变化也发生了形式上的变化 欲求的目的趋于多样化 降低首付、回报率展示、阶段性经营权统一等等 都成为返租的目的性之一 返租形式在低利率 时代 具备良好的作用力 但随着 银行利率的调整 商业地产的返租 也面临着一定的压力 特别是长时间返租 所面临的压力 更大 2、 商业是经营价值决定投资价值，所以商业主要考虑的还是以后的经营，这就是为什么商 业现房不好卖的原因，楼主所说返租现在在一定程度属于被禁止的，现在的投资者越来 越理性，所以说其中的虚拟返租形式实际已经不存在了 ，个人建议在商业地产的操盘中能不用返租就尽量别用。返租的形式确实在短时期能迅速聚集商家，做商业的人都知道，一个商业项目虽然有人经营即我们所说的商气有了，但如果没消费的支持仍然是个死局。(商业零售商品是第一位的;)所以返租的操盘手段在2000年左右很盛行，但后来暴露了很多问题，现基本不用了。关键就是在返租只能治标不能治本。而且如果在约定的年限内市场还没吵起来，有可能所有的业主会来找KFS的麻烦，虽然在可以把KFS的责任规避的很干净，但KFS的信誉度肯定会受影响。 返租销售的确对开发商是双刃剑，不采用返租回笼不了资金，物业的开发就存在问题，采取返租销售能解决一时问题，但在后续经营中，返租贴补就会遇到很大压力，这也是很多开发企业杀鸡取卵的做法，之所以会没法兑现对业主的回报，往往是主力店的租金远远不能弥补支付业主的租金，后续经营没有3年以上的培育很难得到好的投资回报，万达模式只能适用部分企业，听说万达现在的底层商业全部在回购，通过海外基金的融资方式获得租赁收益与建设资金的投资关系，这是一种不错的方式。 对于其他的商业地产开发商，我认为，首先要有足够的资金实力方可涉足商业地产，其次返租销售也并非完全不可采用，只需要控制住预期租金与可销售回笼资金的比值，做到整体租金与支付回报持平，第三，可以在销售过程中运行回购方式，若干年后分批回购物业，使得产权独立便于后续抵押融资，第四，要对商业的培育花功夫，具备商业运营的招商实施能力。 3、 4、 5、 12年总房款返租操作，前三年一次性返还20.3,，第456年每年返7,，789 返9,， 10,12返10,。一次性优惠2,，按揭1,…… 个人认为招商是根本。特别是主力店的招商。有实力商家入驻，就有了炒作的题材，价格的拉升总得有个噱头。 总的来说，商业地产成功与否就是看开发商的实力和操盘理念了。 先招商，后销售，可以的直接带租约销售是主流 风险一:对招商过分自信 目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。例如，河南某大型商业项目，在顾问公司提出对项目的工作大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招商，但招商并无收获。两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。 风险二:产权销售存在弊端 由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，而商业地产主要面对的是大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。 风险三:缺乏科学规划的招租 目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping Mall的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。 风险四:项目定位不准 国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。Shopping Mall起源于美国，一般位于城郊。其产生建立在城市不断扩大，汽车拥有量达到一定程度，郊区人口增长设施的基础上，需要与之配套的商业、旅游、休闲、健身、娱乐等设施相应增加。因此，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关。 风险五:轻信主力店 Shopping Mall是由多种业态形式整合而成的综合体，主力店作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应，能够提高Mall的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。于是有些开发商只看重主力店，事实并不尽然。不同主力店有不同的经营目标、运营手段和产品定位，开发商应通过专业商业策划对Shopping Mall做整体定位，据此选择合适的主力店入驻。例如某些主力店只针对定向消费人群，如家居品牌店，光临的多是有意购买家居建材用品的顾客。这些主力店更倾向于设置自己独立的对外出入口，顾客流线自成系统，不能对周边商铺引入客流形成有效引导。这种情况下，主力店未必能拉动整个Shopping Mall的经济效益。 风险六:片面追求最大 部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求“中国第一，亚洲最大”等概念的炒作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个Mall的规模是否适度取决于三方面因素:一是周围是否有足够的市场需求支撑;二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善;三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量。 风险七:盲目照搬“榜样” 凡成功的商业地产，都有其独特的人文历史、地理环境、开发模式等，经得起长时间考验。然而很多开发商只看到一些销售成功的实例以及商业地产带来的巨大利润，盲目模仿照搬，轻信“榜样”的力量，忽视了案例成功的很多特殊因素。如北京中关村某商城，其销售时适逢市场流行“商铺投资热”，因此商铺销售火爆、身价暴涨。于是引发了更多开发商的商业地产投资热情，其结果是投资者回报率降低，纷纷转让甚至空置商铺。 风险八:重建筑设计轻商业规划 大型Shopping Mall的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是“招商应先于设计”。国外Shopping Mall多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作。发展商在未明确商家的情况下就开始设计，往往会因缺乏定向设计依据，盲目的规划设计只能增加前期成本和后期招商难度。比如中关村某商城，一开始即进行国际招投标，未经专业商业规划，导致该项目无法获得预期经济效益。其次，大型商业设计不仅仅是地标式建筑，不单靠外观形象实现市场认可和投资收益。 风险九:忽视商业开发专业化需求 由于其体量大、投资高、回报周期长等特点，大型商业设计是特殊专业中的专业领域。国内现有发展商多由住宅产品起家，商业地产明显区别于住宅开发，开发模式更加复杂，完 全不能套用。如北京某大型Shopping Mall就因消防设计不符合而卡壳，被迫做出调整，浪费了大量时间、精力。因此只有擅长大型商业建筑规划设计，拥有丰富设计经验的专业设计机构，才能在设计中少走弯路，节约时间和成本。 楼主的思想出发点是真正如何做好一个商业地产项目，如何更好的保障各方利益，在下在这 个前提下再提点实际操作的建议: 1、针对租金差额的补偿问题，可以保留部分商铺不销售，这样，在经营良好的情况下，可以作为差额的有利保障，也可以长期持有收取租金，扩大开发商的利用，还可以增强投资客 的信心，可谓一箭三雕，但前提是前景好，不然开发商将存在较大风险; 2、返租年限拉长，比如5年8年或10年，前几年一次性在售价中扣除，实际上是瞒天过海的战术，羊毛出在羊身上，但单单对商铺销售来说也是一个好招，我做的项目屡试不爽; 3、为了商场后期的经营，可采取楼主所说的找主力店，也可以找品牌商家整体承租然后利用承租者的品牌进行商业地产销售，这招也是目前商业地产的一个发展趋势，个人认为～ 论是否采用返租销售的模式，商业物业必须实现“五统一”，即统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一管理，这是商业物业的特性决定的。长远来看，商业物业将更多采用“只租不售”的模式，由开发企业长期持有、长期运营管理，获得长期、持续、稳定收益。而且，对于这种具有良好稳定回报的优质资产也是资本市场的优质投资产品。如嘉德置地就计划未来将把在中国开发运营较为成熟的商业项目打包成“中国商业地产基金”上市，他的 盈利模式也将从资产增值转变为从资本市场盈利。