2009年成都青白江市场分析研究报告

2009年成都青白江市场分析研究报告 成都青白江09年市场研究分析报告 青白江市场分析研究报告 成都青白江09年市场研究分析报告 一、 青白江区域战略性规划 青白江——未来的北部新城规划圈 依据:按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》。 1、 成都市将形成以主城区为主的1个特 大型城市主城区建设用地的发展将以 中心城区为核心，向东、南、北重点 发展。 2、 依托新都、青白江、郫县、温江、双 流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区 市县，重点发展东部新城、南部新城 和北部新城，形成新的城市架构。 3、 2020年，成都将形成包括成都绕城高 速公路以内区域，面积近600平方公 里的“中心城区”以及包括市域内中 心城五城区、高新区和新都、青白江、 龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域 在内，面积3681平方公里的“都市 区”。 成都青白江09年市场研究分析报告 北部新城在现有的香城大道、北新大道、三环路、川陕路、兴城大道、绕城高速的基础上，将新增地铁1号线、地铁2号线、城际铁路新都站，并以快速交通(轨道交通、公交系统)作为城市运行的支持系统，以公共交通节点(P+R换乘点)作为城市规划发展的基础，将次区域中心、次区域节点、中心社区串联在城市交通网络之中。 成都青白江09年市场研究分析报告 北部新城整体战略规划 北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局。 生态廊道:以城市森林绿带、青白江湿地公园、毗河生态带、 ? 北部新城总规划面积为 翠薇湖、北湖、凤凰山、大熊猫生态园、交通生态廊道、河流 生态廊道为依托，以“国宝大熊猫”文化品牌为核心发展休闲旅 944.28平方公里 游产业，将建设为与国际接轨的集生态旅游、人文旅游、商贸 旅游和工业旅游为一体的大旅游体系，成为AAA级旅游区， ? 包括新都区、青白江区、成 华区及金牛区三环路和绕城 物流商贸廊道:由南至北将串联起传化物流基地、新都物流 中心、国际商贸城、北部商城、国际集装箱物流园区、青白高速之间的部分地区 江散装物流园区。 ? 北部新城将以城市基底嵌入 生态斑块+绿色廊道的空间 生活廊道:以新都副中心为核心，放射性的布局11个生活斑 块，并于生活斑块中新增若干个生活配套设施。据介绍，北模式，建成为一个绿廊之城、 部新城各区域间将采用生态绿地和低密度区作为隔离， 突出斑块廊道的城市形态。 商贸之城、创业之城。 成都青白江09年市场研究分析报告 青白江 成都 新都 成都城北 商贸中心 行政中心 青白江汇入成都发展版图:成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结 构由单一的特大城市向城乡—体化转变，青白江未来将作为北部新城的区域板块融入整个大成都板块。 二、青白江区域现状 成都青白江09年市场研究分析报告 二、青白江区域现状及规划 青白江区域现状 1、地理位置 青白江区地处成都平原东部，同时介于新都与金堂;距成都约25公里，距金堂约20公里，距广汉约16公里，距新都约10公里。 ,、区域规划及人口状况 青白江区行政区范围，幅员面积392平方公里;城市组团规划范围:包括弥牟、大弯、华严、大同、祥福(不含原日新辖区)的行政辖区，幅员面积94.95平方公里。现有人口40余万人，其中城区人口13.52万。 ,、交通状况 青白江区交通发达，纵横穿越区域境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，以及川化、攀成钢、成桥等5条专用铁路线，有4个客货运输火车站。 目前区域已构建 成“七纵五横”的交通格局。“七纵”分别为弥牟大道、川陕公路青白江段、成绵高速路东面规划主干道、青江路延线、大弯路延线、工业大道及城区东面规划主干道。“五横”分别为老唐巴路、华金大道、青华路、铁路北环线南面规划主干道、物流中心规划主干道。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 工业状况 青白江区是成都市的大工业基地，也是四川省乃至西部地区的冶金，建材，化工，机械工业基地和物流基地(主导产业占全市支柱产业的一半，工业总产值列全市前茅( 青白江区内云集了攀钢集团成都钢铁有限责任公司，四川川化集团有限责任公司，台玻成都玻璃有限公司，巨石集团成都有限公司，成都王牌汽车股份有限公司，四川升达强化木地板制品有限公司，成都华明玻璃纸有限公司，成都桥梁厂成钢梅塞尔气体产品有限公司是西南地区最大的专业工业气体公司等大中型企业,,,,余家( 青白江区域性规划 ,、青白江区发展定位 根据成都市的总体规划青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导，形成集中发展区。与新都区共同形成北部物流中心并与其共同构成北部新城。 ,、青白江区发展规划 2(1、规模规划 成都青白江09年市场研究分析报告 2010年城区规划用地规模23.89平方公里，2020年城区规划用地规模33.51平方公里。 2(2、规划人口 青白江区域2010年规划人口规模47万人，其中城区规划人口规模21万人;2020年规划人口规模54万人，其中城区规划人口规模32万人。 2(3、用地布局规划 延续青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”的格局。 “两带”:即居住带和工业带，以防护绿地进行分隔。在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带;在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和从大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带。 “两区”:即弥牟组团综合功能区、大弯组团综合功能区。城市公共设施结构:为“一主一次”两个公共中心结构;“一主”指青白江区城市组团中心。“一次”大同组团次中心。 成都青白江09年市场研究分析报告 3、生态青白江规划发展分析 3.1 生态青白江09年发展成果 主城区栽种乔木30万株，城市绿地面积已达721公顷，全区建成区绿化覆盖率达到45.06, 城区人均公园绿地面积从2005年的6.16平方米增加到目前的18.21平方米，名列全市前茅 空气中的二氧化碳、二氧化硫、氮氧化物(比如氨气)，扬尘等明显下降。2009年空气质量 优良天数为351天 在北部上风口开展了城市生态湿地公园凤凰湖公园，已规划建设1750亩，实现城市初步公园绿心。 成都青白江09年市场研究分析报告 3.2、生态青白江未来发展规划 环城绿带 道路绿网 环城区建成1200亩生态绿城区道路、出入城通道实施不 化走廊， 同细节、凸显特色风格的景观绿化 公园绿心 凤凰湖湿地公园 15000亩 半座青白江变城市湿地 水系网络 防护林带 清白江和毗河水系网络和 主城区建设30米带状森林公园 绿化走廊相结合。 启动了“环保五年行动计划”“森林城市工程”“绿肺行动计划”和“成都北部生态屏障建设” 建成区绿化覆盖率达到45.06, 成都青白江09年市场研究分析报告 打造生态屏障。以增加绿化总量为突破口，利用河滩地建起了1200亩的生态绿化走廊，使之在老工业 区与主城区之间形成一道长10公里、宽80米的绿色屏障。在城郊结合部和老工业区周边种植巨桉60万株， 使之成为既有经济效益又有生态效益的环城速生林带。在北部新区，沿同华大道建成长10公里，集生态走 廊、有氧健身基地、园艺植物园、救灾避险地于一体的城市生态走廊。在工业区与生活区之间建设面积达1700 余亩的“工业区森林公园”，构筑起一道工业生态屏障，使工业区生态环境得到更好保护。 打造景观道路。针对主城区原有绿地的不足，体保持川西绿化风格的前提下，对城区主要道路、出入 城通道实施不同细节、凸显特色风格的景观绿化。红阳路，以银杏为骨干树种，突出层次感，注重色彩搭 配，打造城市窗口。唐巴路，乔、灌、草组团结合，富于季相和色相变化，成为生活化的景观走廊。华金 大道，强调景观的大尺度、大比例，力求创造大的气势，富有时代气息。青江路，保留现状高大香樟，将 青白江历史融入道路景观，开敞大气，营造商业氛围。青白江大道，结合环城防护林带建设，模拟青白江 地形地貌特征，展现独特的地方特色。通过对道路景观打造，形成多种风格、多样景致的街道绿化效果。 成都青白江09年市场研究分析报告 建设邮票式绿地的方式，先后在城区修建了集生态休闲、娱乐游玩于一体，不同大小的27处绿化 节点，进一步拓展城市绿色空间，在充分绿化面貌的同时，建设生态的城市环境，打造青白江“生态、 宜居、和谐”。 针对不同墙体，采取了用植物代替实体围墙、通透式围墙等实施拆墙透绿，使城区各单位绿地 与城市绿地有机的融为一体。 打造“城市绿肾”的规划，在北部上风口开展凤凰湖城市生态湿地建设，远景规划将达到15000亩。 建成后，将对工业区的生态环境起到更加有力的保护。 成都青白江09年市场研究分析报告 三、青白江房地产市场状况 1、青白江房地产投资市场总体分析 近7年房地产开发投资表 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 房地产开发投资 1.4亿元 2.2亿元 2.3亿元 2.21亿元 2.38亿元 8.62亿元 9.54亿元 262% 房地产开发投资19.1, 55, 3.6, —2.2, 7.4, 10% 增长率 分析:青白江房地产开发投资增长率纵向波动比较大，房地产开发投资由于整个行业的兴起07年出现井喷。到2003年房地产开发投资达到顶峰，比2002年增长了55,。随后因青白江消费力有限，接着几年房产市场主要是在消化前面的投资，新开发投资增长率急剧下降，到2005年成负增长。2006年有所恢复，主要是攀成钢的迁入带来了大量的被动购房者，从而促进了2006年房地产开发投资的增长。07年整个房市的迅猛发展使房产投资出现相当幅度增长。08年房产市场出现瓶颈，投资虽有增长但幅度为07年市场的正常延伸增量。 成都青白江09年市场研究分析报告 2、07—09年10月房产市场分析 07年1—12月 08年1—12月 09年1—10月 商品房预售套数 3398 2364 4308 成交面积 336000? 218100? 39.552万 交易金额 70794.24万 57003.39万 105829.45万 二手房交易套数 1592 911 1209 成交面积 256000? 135800? 11.772? 交易金额 15400.22万 9358万 8910.54万 分析:09年青白江市场由于整个大成都市场带动,市场出现超大放量,井喷现象明显,从商品房和二手房的交易状况来看09年的增大放量消化了相当部分08年的存量房源,市场出现了良好的循环放量销售状况.07年、08年、09年属于波峰、波谷、再到波峰的销售状况。 成都青白江09年市场研究分析报告 3、09年1—10月市场状况分析 1月 2月 3月 4月 商品房预售套数 391 343 326 320 成交面积 3.68万 3.26万 3.01万 3.04万 交易金额 9946.92万 8146.68万 7354.59万 7789.46万 5月 6月 7月 8月 商品房预售套数 266 766 459 418 成交面积 2.53万 7.29万 4.19万 3.76万 交易金额 6550.54万 18646.92万 11376.58万 10038.48万 9月 10月 备注:以上数据为预售商品房套数～数据涵盖已备案套数和成商品房预售套数 572 447 交套数。 成交面积 4.962万 3.83万 交易金额 14523.11万 11456.17万 分析:从商品房销售套数来看～5月市场销售增量非常明显～同成都市场的月份增量有异曲同工之妙～反映出大市场背景下的相同性～6月—10月销售量相对1—4月增量稳步提升。从10个月每月状况而言～成交数据同比去年同期提升明显～同比每月增幅明显。 成都青白江09年市场研究分析报告 1月 2月 3月 4月 商品房预售套数 64 82 116 126 成交面积 0.76万 0.75万 0.92万 1.08万 交易金额 678.78万 610.07万 730.4万 892.86万 5月 6月 7月 8月 商品房预售套数 86 144 155 112 成交面积 1.43万 1.84万 1.312万 0.95万 交易金额 1051.16万 1241.71万 941.23万 830.33万 9月 10月 备注:以上数据为二手房套数～数据涵盖全部成交套数。 商品房预售套数 178 146 成交面积 1.55万 1.18万 交易金额 1030.23万 903.73万 分析:二手房相对预售商品房而言～销售量相对平稳～9、10月市场由于受到预售房增量刺激～价格上涨刺激、政 策刺激～自住需求有较好的成长～且在自住中存在一定的投资性需求。 成都青白江09年市场研究分析报告 3、青白江房产市场特征性分析 , 市场总量不大，住宅开发为主，商铺为辅。商品住宅主要以 市场供应 满足当地及周边居民自住需求为主，商铺则自用和投资兼 量不大 具。 自住需求推盘方式 , 住宅产品整体产品楼盘规模、规划、景观打造、户型设 为核心 陈旧 计水平整体不高，因此在区域中稍有在此方面有一定打造拔 产品力 高的楼盘便受到市场强烈追捧。 不足 , 商品住宅的营销推广的观念和手法还处在模仿发展阶段。大 业务水平 市场后劲 多数楼盘几乎没有营销而只有销售的概念。市场蓄水、预热、 有待提高 不足 开盘、热销、持销等分阶段营销理论和手法还没有被开发商 缺乏系统广泛接受。销售阶段，不少楼盘销售手法陈旧，销售人员业 推广定位 务水平有待提高，专业知识缺乏，销售物料简陋。 成都青白江09年市场研究分析报告 4、青白江楼盘分布状况 分析:青白江尾盘和在售楼盘共计14个～主要集中在石家碾和凤凰湿地公园所在的新城片区～新城呈现以石家碾向凤凰城公园周边开发的格局模式～整体居住环境在新城片区已经完全形成～对该区域楼盘的软环境居住暗示 成都青白江09年市场研究分析报告 起了积极促进作用。新区中由于08年市场状况偏弱～多数楼盘都在09年完成相当程度去化～7个楼盘基本进入尾盘销售状态。老城区销售楼盘从现状来看～去化速度远远低于新城区～从市场现状来看～老城的楼盘主力竞争性不强～但由于青白江本身城市面积不大～新城与老城楼盘属于同质一类竞争。 从居住条件因素来看～新城和老城的竞争要素主要对立在以下几个方面: 优势 优势 1、凤凰湖湿地公园 1、 生活居住配套完备 2、周边多为新盘，人居2、 交通出行平台完备 环境优良 3、 楼盘产品依托强 竞争因素 3、、交通网络完备，车4、 人流穿梭大 对比 行便利。 劣势: 4、教育资源丰富 1、临近川化、攀钢 劣势 2、人居环境不足 1、生活配套严重缺乏。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 青白江09年1---11月市场放量 时间月份 楼盘名称 预售面积 1月 香草洲、广场花园 33986.94? 092月 大湾学府雅苑、幸福家园 44877.07? 化 主年3月 经典华庭、力合上域中央 32286.57? 要7、11月出现市场最大放量 市还场4月 经典华庭、宏恩康城 28101.65? 是08放 量6月 香草洲 10376.61? 有年 一存 定量7月 幸福家园 61893.73? 消房 化源 9月 大邦第一城 25357.75? ，096、9月出现市场最大销售量 10月 峰尚景、凯斯顿华府 21163.95? 年 消11月 幸福家园、凯斯顿华府、栖81998.8? 凤居、幸福家园酒店公寓 总计 340043.07? 成都青白江09年市场研究分析报告 6、08年青白江房产市场放量 时间月份 楼盘名称 预售面积 1月 香草洲、力合上域中央、红阳花园、凯莱丽景、嘉和丽景 72249.44? 2月 国龙花园、清华逸景 16761.9? 3月 幸福家园、大邦第一城、凯莱丽景 51075? 4月 香草洲、大邦第一城、力合上域中央 26623.15? 6月 经典华庭、力合上域中央、鼎鸿尚品 26372.97? 7月 香草洲、紫竹居、廊翠庭、嘉和丽景、宏恩康城 49934.27? 8月 经典华庭、力合上域中央 36189.28? 9月 大邦第一城、力合上域中央、金牛座、幸福家园 81476.88? 11月 蜀青怡和名居、大邦第一城 29116.12? 12月 怡景阳光、青江绿洲 38343.05 总计 428142.06? 成都青白江09年市场研究分析报告 09年1月—11月和08年对比分析: 由于07年房产市场出现良好态势～08年开发企业开发力度加强～市场放量较大～达到40多万平米的市场井喷式放量～但由于08年政府年初紧缩的信贷政策加上年中四川地区地震因素影响～08年销售出现市场瓶颈～存量房源出现了相对高的增量～但国家及地方政府相继出台了相关信贷和优惠政策～市场开始逐渐恢复～到09年1月后市场出现回暖～08年大量存量房在市场大背景刺激下开始放量消化。 08年市场状况使开发企业开发速度有一定程度减缓～因此09年市场放量相对08年有相对数量减少～09年在消化了08年相当部分的市场放量后～09年的放量虽有比较好的市场消化～但后期也对整个青白江市场销售形成相当的压力。 09年尾大放量 09年初平和放量 08年年尾大放量 08年中平和放量 08年年初大放量 成都青白江09年市场研究分析报告 四、青白江区域房产市场楼盘状况 分析:青白江楼盘分布呈带状梯级分布～楼盘主要集中在新城区～以新广场为原点向凤凰湖湿地公园周边开发扩展。新城区楼盘分布属于板块性逐级推进～石家碾大弯片区逐渐向凤凰湖周边开发拓展。主城区楼盘数量不多～现有物业形态以90年—2000年左右的单位福利房多层和一定数量的多层商品房为主。新城区物业形态以新建商品房多层、小高层、中高电梯公寓为主。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 区域市场楼盘细分特征 3. ? 区域楼盘因为政府的区域性规划容积要产品力及外围软环境 求，兼具开发成本和利润预期提高，小高强的楼盘市场关注性高 层和高层成为市场主流呈现形态。多层业 态多为08年左右放量出来的楼盘。 2. 4. ? 区域消费群体多为川化、攀成钢、各企业自主需求为消费核心 小高层、特别是高层 事业单位员工、学校教师、下属乡镇及相投资需求在逐步提高 物业形态成为开发主流 邻区域购买群体。有少量成都周边群体购 1. 买。 现售楼盘多层 ? 区域消费多体现纯自主和改善性居住需物业形态逐渐减少 求，消费动机较为单纯。 ? 区域产品力较强的楼盘，实行双向把控销 售，运用自身产品力的同时汇聚湿地公园 的生态优势，对消费群体起到了较大的促 进作用。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 各板块楼盘市场分析 2.1、新城区生态板块楼盘市场分析 凯斯顿华府 凯斯顿华府 容积:2.15 成都御都投资 青白江区 90余亩 多层、小高 2009年10月6 同华大道199分期开发 层、 高层 日开盘 号 简介:一期规划建设约75000平米，用地50亩，由多层、小高层和高层组成。在09年10月6日已开出1栋(6F多层)、2栋(6F多层)、3栋(11F小高层)。小区采用围合式布局，中庭12000平米的景观绿化。 成都青白江09年市场研究分析报告 2009年10月6日推出房源分析: 1栋(6F多层房源) 房源面积及套数 78.89 4套 81.32 4套 82.83 12套 82.87 18套 房源面积及套数 107.48 1套 108.25 4套 108.89 6套 109.05 6套 109.12 1套 110.56 1套 110.66 3套 132.53 1套 133.1 1套 133.56 1套 138.41 2套 138.65 2套 139.08 3套 139.32 3套 房源面积及套数 144.69 1套 167.64 1套 167.9 1套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 38 50% 78.89—82.87 35 46% 107.48—139.32 3 4% 144.69—167.91 成都青白江09年市场研究分析报告 2栋(6F多层房源) 房源面积及套数 78.89 4套 81.32 4套 房源面积及套数 98.52 20套 房源面积及套数 107.48 1套 108.25 4套 109.05 6套 110.56 1套 110.66 3套 122.22 1套 122.25 2套 122.47 1套 132.53 1套 133.1 1套 133.56 1套 138.41 2套 138.65 2套 139.08 3套 139.32 3套 房源面积及套数 144.69 1套 167.64 1套 167.9 1套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 8 13% 78.89—81.32 98.52 20 32% 32 51% 107.48—139.08 成都青白江09年市场研究分析报告 3 4% 144.69—167.9 3栋(11F小高层房源) 房源面积及套数 106.4 1套 107.02 11套 房源面积及套数 112.89 3套 113.5 29套 117.32 29套 117.62 1套 119.62 10套 房源面积及套数 122.65 3套 124.94 1套 户型配比 成都青白江09年市场研究分析报告 销售状况: 面积区间 总套数 户型配比 1、2、3栋共计227套 销售去化136套 12 13% 106.4—107(02 72 82% 112.89—119.62 4 5% 122.65—124.94 1栋销售均价3213.76元 2、3栋销售均价3068.4元 成都青白江09年市场研究分析报告 备注:该项目住房销售周期为5个月(含蓄水期3个月),去化速度27.2套/月。商业1栋4个铺面(36—40平米)，销售3个，销售均价7272.14元。2、3栋铺面8套(31—38平米)，销售均价6886.32元。 推广、促销政策、业务力水平: 主定位 借助因素 媒介平台 都市慢生活 户外、导旗、网络、电视广凤凰湖公园、新城开发形成的推广评判 告、报纸、房交会、夹报 整体人居优势、北大附中、大 弯中学等教育资源 成都青白江09年市场研究分析报告 主推促销 团购优惠 相关政策 主要还是实行正常形态的优主推一梯两户的小高层，用对川化、攀成钢客户按揭有促销评判 1%左右暗扣。 惠，按揭1%(但正常无此优小高层的相对低价和多层相 惠)、一次性2%。 对高价形成对比。 备注:该楼盘业务力较强～置业顾问受过较为系统成型的培训～对产品的熟悉程度还是比较高的～很会利用外圈优势软环境因素与项目优势产品力进行穿插式影响客户～在青白江楼盘销售中属于业务力比较强的楼盘。 幸福家园二期碧云天 幸福家园2 容积:3.49 中高层、高层 成都好日子房青白江区 74亩 09年2.18、7.26 产开发公司 石家碾路 分2期开发 11.7三次开盘 成都青白江09年市场研究分析报告 简介:幸福家园二期2、4、6栋于2009年2月18日开盘～2、6栋为17F物业～4栋为26F物业。幸福家园二期1、3、5#、 9#住宅楼于2009年7月26日开盘～1、3栋为17层高层～5栋为26F高层,建筑面积618793.73平米, 。酒店式公寓的住房,建筑面积11324平米,于2009年11月7日开盘。整个总平排布为兵营式布局。 1栋(17F小高层房源) 面积区间 总套数 户型配比 房源面积及套数 52.63 17套 房源面积及套数 84.11 1套 85.91 2套 87.5 62套 87.95 1套 88.43 15套 88.54 16套 89.28 16套 90.54 15套 房源面积及套数 103 2套 108.29 32套109.04 30套 124.04 1套 124.08 1套 126.13 4套 127.22 1套 129.42 1套 房源面积及套数 162.28 2套 163.02 2套 户型配比 成都青白江09年市场研究分析报告 52.63 17 8% 84.11—90.54 128 58% 103—129.42 72 33% 162.28—163.02 4 1% 该栋房源共计221套，已销售196套房源，剩余房源多为低楼层房源，销售成交均价2713.13元。 3栋房源(17F高层房源) 房源面积及套数 87.4 60套 房源面积及套数 108.92 30套 108.18 30套 126 4套 房源面积及套数 162.1 2套 162.28 1套 162.84 1套 户型配比 成都青白江09年市场研究分析报告 面积区间 总套数 户型配比 87.4 60 47% 64 50% 108.18—126 4 3% 162.1—162.84 该栋近期开始主推，均价在2828元每平米，共计128套。已销售26套。优惠为按揭1%，一次性2% 5栋房源(5栋为26F高层) 房源面积及套数 85.82 100套 86.08 100套 房源面积及套数 108.93 4套 109.16 4套 113.43 100套 114.22 96套 119.09 4套 120.07 4套 房源面积及套数 156.79 4套 157.58 4套1套 户型配比 成都青白江09年市场研究分析报告 该栋为近期主推房源，由于面积较大，去化速度较为缓慢，加之产品本身属于高层中接近超高的物业类型，区域客群接受度不高。 面积区间 总套数 户型配比 前期推出栋数分析: 该楼盘幸福家园二期2、4、6栋共计312200 48% 85.82—86.08 套房源～2009年2月18日开盘～2、6栋为17F物业～4栋为26F物业。已销售293套房源～2 208 50% 108.93—120.07 栋、6栋已经售罄～4栋基本售罄～成交均价2561.01元～面积区间80—157平米～剩余房源基本为4栋为26F,顶层,119.09—156.79平8 2% 156.79—157.58 米房源。车位地下1200个～售3.8-6.8万/个,地上1427个～租100-220元/个。 成都青白江09年市场研究分析报告 主题定位 借助因素 媒介平台 新亚洲主义景观阔景生活 户外、导旗、网络、电视广凤凰湖公园、新城开发形成的推广评判 告、夹报 整体人居优势、临近新广场优 势、1期的品牌优势、北大附 中、大弯中学教育资源 主推促销 其他优惠 相关政策 主要还是实行正常形态的优主推3、5栋及酒店公寓5F以优惠政策相对单一，没有实质促销评判 惠，按揭1%、一次性2%。 上住房房源，实行正常优惠。 性特别优惠策略。 备注:业务能力较糟糕，置业顾问只能说是单一熟悉产品，未按照正规流程进行销售演绎，缺乏系统培训指导，销售现场混乱，业务力与其青白江 品牌楼牌形象完全不相匹配。 栖凤居 成都青白江09年市场研究分析报告 栖凤居 容积:1.83 18亩 6F多层 四川荣耀投资青白江区 2009年11月11 有限公司 华金大道 日 简介:规划占地18亩的栖凤居～建筑面积21986.88平米～总体为院落式规划布局～两个围合为6+1F的多层住宅～虽然项目位置与纯新城板块有一定距离～但该项目紧邻凤凰山湿地公园～相同特性较多。该楼盘也是新城板块中唯一一个纯多层的住宅楼盘～因此市场研究参照性还是具备的。 1栋(6F多层，建面:7319.46) 房源面积及套数 42.9 1套 房源面积及套数 75.97 6套 76.2 1套 成都青白江09年市场研究分析报告 房源面积及套数 80.37 12套 80.42 5套 80.56 18套 80.67 4套83.7 4套 83.74 6套 86.28 5套 86.54 5套 89.84 4套 89.95 6套 房源面积及套数 110.66 1套 113.47 6套 115.76 2套 127.73 2套 129.6 1套 129.66 1套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 42.9 1 1% 75.97—76.2 11 12% 价格:开盘时间11月12日。均价3100 优惠1%(按80.37—89.95 69 73% 揭)2%(一次性)。暗扣0.5%—1%，层差60—70元，高 110.66—129.66 14 14% 价户型集中在3、4F。 2栋(6F多层，建面:7319.46) 成都青白江09年市场研究分析报告 房源面积及套数 72.19 6套 房源面积及套数 80.72 5套 81.65 4套 81.69 6套 82.13 5套 房源面积及套数 110.73 1套 112.61 1套 112.92 2套 114.54 12套 114.68 18套 房源面积及套数 148.88 6套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 72.19 6 9% 80.72—82.13 20 30% 110.73—114.68 34 52% 148.88 6 9% 2栋为近期推出房源,从前期市场销售及项目前期蓄水状况来看,2栋销售还是较为困难的,加上周边凤凰城楼盘即将推盘,同质产品将产生竞争. 该项目市场分析: 成都青白江09年市场研究分析报告 该项目位置上相对欠缺,综合产品力不强,市场销售状况相对糟糕,市场去化存在的问题较多,从其客户来访状况而言,多为周边区域性客户,来访量少.该项目本为区域性稀缺产品,但缺乏广泛市场关注度.从本质反映上其项目较小的体量,在推广上仅仅依托内外卖场的相关表现,确实存在很多制约性因素.现该项目仅推出的1、2栋～存在对后续价格的预期成分在里面。 主题定位 借助因素 媒介平台 围板 舒适空间、人文臻品 凤凰湖公园、大弯中学等教推广评判 育资源 主推促销 其他优惠 相关政策 主要还是实行正常形态的优主推1栋大户型住房房源，用优惠政策相对单一，辅助运用促销评判 暗扣优惠进行逼定下单。 暗扣申请行优惠。 惠，按揭1%、一次性2%。有 暗扣0.5%—1%。 备注:其业务能力仅仅为一般的售卖业务～置业顾问填算价单能力都不足～没有专业性灵活性业务能力。 新城区板块总体分析: 成都青白江09年市场研究分析报告 主力面积 80—120? 度高 ,、 区域中原有的市场项目已经入住～整体居住借助石家碾业已形成的成熟的居住区～虽然配套还不完善～但凤凰湖的湿地公园、 现已形成的居住环境～已经使本区域的人居得到很大提升。 ,、 11月是本区域楼盘放量、开盘的集中期～市场竞争短兵相接将形成红海竞争态势。未开盘的楼盘也在加紧开盘销售时间～压低 工期早出+-0,因此年尾12月竞争压力是较大的。 3、 08年左右的存量房源如力合上域中央,1F 190? 2100元、 10F 116? 2720元)、嘉和丽景, 4、10F140?基本销售殆尽～尾盘主要集中在少量110——190?的低楼层和顶层户型上， 2.2、石家碾生活生态板块 成都青白江09年市场研究分析报告 香草洲 香草洲 容积:2.5 青茂实业公司 31.4亩 青白江区 6F多层、17F2008(1.9、2008.4.6 政府北路 高层 2008.7.20、2009.1.1、2009.6.01 简介:项目由2栋17层的高层和5栋6F的多层组成～项目呈兵阵围合式布局。项目处在石家碾板块的靠近新城板块的区域～周边基本生活配套较为完备～人居环境基本形成态势。项目综合产品力较为平常～没有出彩的～产品定位也为一般意义上的纯居住类消费产品。现在销售的为1、2栋17F电梯公寓～3—7栋多层已经清盘售空。 1栋,17F高层房源, 房源面积及套数 57.24 15套 60.36 15套 61.95 1套 64.37 1套 64.96 17套 68.34 1套 成都青白江09年市场研究分析报告 房源面积及套数 71.71 1套 75.23 16套 78.33 1套 79.04 16套 79.85 15套 房源面积及套数 82.53 15套 82.35 16套 85.82 17套 89.04 15套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 50 31% 57.24—68.34 49 30% 71.71—79.85 63 39% 82.53—89.04 1栋销售成交均价2673元每平米，现均价 在2730元每平米，总计162套，销售99套。 2栋(17F高层房源) 房源面积及套数 57.51 32套 60.64 32套 成都青白江09年市场研究分析报告 房源面积及套数 72.05 2套 78.7 2套 79.41 36套 房源面积及套数 81.99 16套82.74 32套 89.46 17套 90.05 32套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 64 32% 57.51—60.64 40 20% 72.05—79.41 97 48% 81.99—90.05 2栋销售成交均价2572元每平米，现均价在2730元每平米，总计201套，销售117套。 项目市场分析: 成都青白江09年市场研究分析报告 3—7栋6F多层已经售罄，5、6栋多层2008年1月19日开盘，6栋36套房源(111.05)5栋24套(111.22)、7栋2008年4月6日开盘，60套房源已经售罄(112.62平米20套，97平米3套，78.07—87.73平米37套),2008年7月20日,3栋和4栋开盘,3栋30套(80.86 6套\81.04 6套\85.53 6套\96.64 2套\111.3-111.64 10套), 4栋共计24套房源(133.95).2栋(14702.89)2009年1月1日开盘,2梯5户17F电梯，共计201套，已销售117套。1栋2009年6月1日开盘，共计162套，现已销售99套。 537套房源以大户型多层 和中小户型高层为主 09年去化了全部多层和相当部分电梯 销售周期跨度大 成都青白江09年市场研究分析报告 主题定位 借助因素 媒介平台 阳光、绿意、和谐 围板、户外、导旗(近期未上) 凤凰湖公园、北大附中中学推广评判 等教育资源、石家碾周边较完 备的生活居住配套。 主推促销 其他优惠 相关政策 主要还是实行正常形态的优主推1栋中户住房房源，用暗优惠政策相对单一，辅助运用促销评判 扣优惠进行逼定下单。 暗扣申请行优惠。 惠，按揭1%、一次性2%。有 暗扣1%—2%。 备注:该项目业务力有系统简单的流程体系，但置业顾问的本身专业素质不高，没有系统的沙盘讲解流程，整体业务流程散乱，对客户的系统把握性不够，容易自我设限的进行销售，缺乏专业能动性。 成都青白江09年市场研究分析报告 大湾学府雅园 房源面积及套数 78.53 16套 77.6 96套 78.68 16套 79.48 16套 80.92 16套 房源面积及套数 114.63 24套 114.67 72套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 160 63% 78.53—80.92 96 37% 114.63—114.67 项目共计256套房源，已销售147套，成交均价2483.83元，现均价在2670元每平米左右。可暗扣议价。暗扣幅度为50—80元每平米。售楼部正常对外销售均价2650元，优惠10元每平米。 成都青白江09年市场研究分析报告 项目市场分析: 项目处于新城板块和石家碾板块的边缘结合带上，项目价格在主城区和新城板块都属于较低价格，对项目本身而言独栋的物业形态基本不存在居住品质这一性质拔高，仅仅为简单的居住性楼盘物业。项目目标群多为自住的低端客户，因此在价格承受力方面置业顾问多采用议价方式逼定客户。 主题定位 借助因素 媒介平台 围板、户外 翰墨书香地 凤凰湖公园、大弯中学、北推广评判 大附中等教育资源 主推促销 其他优惠 相关政策 正常优惠10元每平米，可主推78.53平米户型，价格优正常优惠政策没有吸引力，辅促销评判 惠可实行议价。 助运用议价申请进行优惠。 实行议价暗扣，幅度在每平 米优惠50—80元。 备注:项目业务力激情充沛，没有完善的业务流程体系，纯粹以带看准现房这种原始销售方式进行对点沟通，业务基础能力严重不足，没有完备的房产销售体系，后续跟单与客户交流不能找到刺激点，缺乏思维能动性。整体业务力偏弱。 成都青白江09年市场研究分析报告 尾盘项目市场分析: 力合上域中央(现房) 剩余房源 116?、120?、190?各剩余6、2、4套， 尾盘价格 1F 190? 2100、4F 120? 2700、11F 116? 2780 项目总套数 867 销售周期 22个月 月均走量 38套 清华逸景(现房) 剩余房源 85.87 ? 100.97? 127.02? 剩余29套 尾盘价格 2F价格2650、层差10—20元 总套数 328 销售周期 27个月 1、 石家碾板块尾盘剩余房源已经不多，主要月均走量 11套 集中在超大户型，楼层主要集中在高楼层 金牛座 和低楼层段上。 剩余房源 76.61? 4套 2、 在销售促销策略上超大户型为求走量，价尾盘价格 均价2680元 格压到市场最低，价格区间集中在2100—总套数 165 —2600元每平米. 销售周期 11个月 3、 各个楼盘月均走量08年都为低谷，因此多月均走量 15套 数去化量都靠09年市场回暖走量来消化。 4、 板块销售周期推盘速度时间周期都较长。 经典华庭 剩余房源 141? 5套 尾盘价格 2600 总套数 528 销售周期 18个月 月均走量 29套 成都青白江09年市场研究分析报告 石家碾板块市场综述: ,、 区域板块这段时间放量户型多为中小户型，市场的存量消化速度虽然受到新城板块的放量，但产品存在一定需求差异性， 因此可以考量出随着石家碾板块的人居环境成熟，一些中低消费群成为开发企业关注的对象。 ,、 区域板块土地随着开发进程的增速，可供开发的存量土地已经不多，现区域楼盘主要还是07、08年逐批次推出房源。 ,、 区域板块价格属于两极式定价，大户型去化难度高，销售价格低;中小户型市场目标群广泛去化速度相对较快，价格较高。 两种户型产品区间差价在400元左右。 ,、 区域板块优惠策略多为正常性优惠，多数楼盘为逼定消化客户都有暗扣成分做为杀手锏，特别是一些现房尾盘都存在一定 议价空间。 ,、 区域板块中七里溪香售楼部正在装修，在售楼部外搭帐篷做简单的销售，主要还是对其尾盘中4套140平米的跃层进行销 售，价格在2400元每平米，基本贴近市场大户型价格。 成都青白江09年市场研究分析报告 2.3、主城区商业生活配套板块 蜀青怡和名居 蜀青怡和名居 容积:2.89 9.2亩 11+1F小高层 2008(11.8( 成都万众建设青白江区 有限责任公司 青江西路 简介:项目由2栋11+1F的小高层组成，属于主城区的区域性小盘，1、2栋排布属于纵向并排兵阵布局，小区无成型绿化景观，整体楼盘为低端小盘，针对群体也仅仅为满足基本居住需求的客户。楼盘周边为80—90年代多层楼盘，人居环境相对较差，区域板块也比较靠近川化、攀钢工业带，项目的劣势因素较多。 成都青白江09年市场研究分析报告 1栋房源(11+1F小高层房源) 房源面积及套数 89.87 8套 89.38 32套 房源面积及套数 90.72 2套 96.25 4套 95.76 14套 房源面积及套数 107.79 4套 114.17 2套 122.09 16套 122.8 4套 144.64 2套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 40 45% 89.87—89.38 20 23% 90.72—96.25 28 32% 107.79—144.64 成都青白江09年市场研究分析报告 共计88套房源，市场去化量较低，主力面积在80----90平米。 2栋房源(11+1F小高层房源) 房源面积及套数 90.63 2套 90.95 32套 91.54 8套 95.66 14套 96.16 4套 房源面积及套数 109.44 4套 114.06 2套 121.97 16套 122.68 4套 房源面积及套数 144.51 2套 户型配比 面积区间 总套数 户型配比 60 68% 90.63—96.16 26 30% 109.44—122.68 144.51 2 2% 2栋共计88套房源，主力面积集中早90——96平米，市场去化较慢。 成都青白江09年市场研究分析报告 怡和名居市场性分析: 1、2栋房源均价2585元每平米，正常优惠总价888元，在按揭优惠1%，一次性2%。暗扣0.5%—1%。两栋共计176套，已销售67套，2008年11月28日开盘，销售周期12个月，去化量非常低。 主题定位 借助因素 媒介平台 户外、DM派发、夹报 便捷生活居住区 城区便捷生活配套、团结小推广评判 学等教育资源 主推促销 其他优惠 相关政策 正常优惠按揭1%、一次性由于剩余房源较多，实行全正常优惠政策，在很难逼定的促销评判 面促销策略。 2%，外加总房价优惠888元。 状况下销售人员可以进行申 请式议价。 备注:该楼盘业务经过系统培训，虽然为小盘但销售流程是完备的，置业顾问对周边相关竞争对手情况熟悉程度较高，业务谈判沟通能力较强。 成都青白江09年市场研究分析报告 2.4、青白江一级市场综合叙述: 1、新城区板块性市场已经成型，市场电梯均价在2700——2800元/?。 2、市场主力面积段为80——120?，基本各个楼盘都有超大户型。 3、销售去化平均值在17套/月,市场平均去化效果不好. 4、多采用正常促销策略，多数楼盘逼定可进行议价。 市场综合表现状况来看，08年市场去化速度是不明显的，市场存量房源在本年度受市场大势影响较为明显，因此在通拉销 售去化速度时不为理想。09年市场状况回暖明显，消化了相当部分的存量房源。整体市场在09年市场放量相对08年有一定程 度减缓，但09年11月市场放量空前增大，对各个项目销售形成了一定红海竞争格局。 成都青白江09年市场研究分析报告 五、青白江商业状况分析 分析:青白江的商业主要由两点一线组成。即大弯西路旁的商业步行街和教育街边的荣生购物广场为两个商业聚集点，以及连接这两个点的青江中路和清江东路。在怡湖公园后面，有中餐和火锅形成了比较成规模的餐饮聚集区，新广场周边商业带和华金快速通道商业带也在逐渐成形。 成都青白江09年市场研究分析报告 1、青白江商业宏观预测分析 1(1、商业物业市场现在和未来两年的供应、需求状况分析 , 青白江区现在建的房产项目均带有商业，预计总规模未来在10万平米。 , 青白江区总人口近42万人，其中城区人口约13万人，按人均1平方米的商业面积来算，青白江的商业面积应在13万平方米，而 青白江区现有的商业面积约15万平方米左右。从区域非商业主干道大量空置的商业物业可以看出，商业基本处于饱和阶段。 , 随着房产项目竣工面积的增加，物流中心带来的外来人口的迁进，商业面积的放量将进一步加大。 , 近年大量的企业到该区投资，一方面给该区带来大量的人口，另一方面将提高区域的整体收入水平;这使商业的发展对商业物业 的需求增强，使未来几年内商业的需求面积有很大的增加的机会。 , 北部新城战略性推进，青白江商业总体规模将随着市场的增量开始逐渐增大。 , 青白江人收入的增加，必将为商业的活力注入最核心的动力，促进其有更好更长足的发展空间。 成都青白江09年市场研究分析报告 1.2、青白江商业物业市场发展趋势预测 青白江近几年来人均收入的增长率为8.88%， 商品零售总额的平均增长率为13.5%。而人口的自然增长率为0.7‰。商业物业随着人口的增加而有进一步增加的趋势。 未来8年人口及商业物业预测表 年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 人口数 21 21.9 22.84 23.83 24.85 25.92 27.04 28.2 (万人) 商业物业 15.75 16.43 17.13 17.87 18.64 19.44 20.28 21.15 (万平方米) 说明:按人均1平方米的商业面积来计算，由于青白江仅属于成都的一个区县，商业面积计算应为常规的70%--80%，取75,测算。 2、主要商业干道商业分析 2.1、商业主要干道状况 ? 青江路 该路段为青白江最繁华的地段，主要经营品牌服饰。沿街铺面，面积30-70?，租金50-70元/?/月，是青白江最主要的商业街，这样的租金也是当地最高的。 成都青白江09年市场研究分析报告 ? 大弯西路 该路段不长，其一边就是商业步行街，为青白江的主要商业点之一。青白江最大的超市万家福，就位于这里，面积有2500?，日营业额在9-10万元/?。商业步行街为两层欧式建筑，与成都的罗马假日广场很相似，只是规模小了很多;内街主要经营服饰，一、二楼一起出租，租金35元/?;于2002年开始营业。 ? 教育街 与大弯西路相似，该路段的商业也主要靠其一侧的荣升购物广场支撑，是青白江主要商业点之一。教育街繁华地带租金约40元/?/月。荣升购物广场也为两层，但其二楼与商业步行街不同是不相连的;以一、二楼一起出租，面积100?，租金3100元/月/个，售价为75万元/个，但现在市场状况也开始偏淡;靠里面的铺面售价和租金相对较低。广场于2004年开业。 ? 新广场 新兴起来的青白江地标性质的区域广场，周边商业业态较为简单，以银行、酒店、健身会所、临街商业为主，整体商气还未完全带 动，商业租金水平相对较低，但未来随着整个广场周边楼盘业主的入住，新兴酒店建成，必将为广场商业带来繁荣性提升。 成都青白江09年市场研究分析报告 2.2、 青江路各商业段分析 ? 青江东路 分布最多的六种业种情况表 服装铺面 手机通讯 家电 茶坊 杂货铺 美容美发 铺面数 50 21 7 8 11 9 以服饰、通讯类经营为主，服饰主要是名牌专卖店，内部装饰都比较好。经营状况很好，基本无空铺。 ? 青江中路 分布最多的六种业种情况表 服装 手机通讯 眼镜店 杂货铺 银行 糕点 铺面数 130 5 5 10 3 3 这条街比较纯粹，基本上就是卖服装的。服饰种类很多，各种档次的都有。铺面装饰较好，经营状况良好。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 商业结合规划分析市场机会 市场机会分析 ?成都市规划打造北部新城 成都市总体规划的重新规划布局，着重打造东、南、西、北四个新城区。交通道路的修建，使得成都市与其周边地区的距离大大缩短，从而加强了位于北部新城区域内青白江区与成都市区域之间的联系。 ?需求使城市向外扩散发展，商业发展成为引流动力 成都市向外扩散的趋势也越来越明显，人口的增长，在成都市购房及租房的经济压力也逐渐明显，多数人也愿意到郊区购房以缓解压力和改善自身居住环境。交通网络性的成熟，商业的快速稳健发展，必将为青白江区域带来客户引流。 ? 逐渐成熟繁华的商业为城区项目奠定坚实的基础性条件 青白江的青江中路、青江东路、教育路、政府路等核心区域商业总体气氛已在09年逐步成型，带状、点状商业分布发展充分，商业生活的完善程度达到一定峰值。区域房产项目的外环配套因素的认可度呈现出逐步增强的程度，房产项目的投资性显现。 成都青白江09年市场研究分析报告 六、本项目周边的生活机能分析 1、项目所在的区域卫星云图标示 项目处于青白江城区 的中心区域位置,在 核心城区腹地,地理 位置优越。 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 项目所在区域的生活机能 医院:青白江医院、妇幼保健院 学校:华严、青白江实验中学、实验幼儿园、 蜀星中学 交通:1、4路公交车 生活购物:九龙超市、诺玛特超市 银行:建设银行、成都银行、工商银行、农业银行 行政机构:区委 区政府、建委、教育局、规划局 成都青白江09年市场研究分析报告 ,、 本项目SWOT分析 优势 劣势 1、 地理位置优越，中心城区核心腹地，1、 项目背靠川化和攀钢，心理感觉性污染 生活配套完备; 在目标群意识中容易形成。 2、 大盘规模效应突出，大体量商业和规2、 项目前期由于诸多因素，在市场中形成 模化园林提升整体品质。 一定的负面形象，对后期推广销售有瓶 3、 综合产品力量较强，优势产品户型对颈制约。 市场有一定冲击力。 4、 周边直面对接竞争楼盘较少，市场的 截杀能力强。 3、 机遇 挑战 1、 青白江整体生态环境的打造，特别1、 高层在青白江有一定市场抗性，消费群是对于主城区生态绿化带的规划打体意识消费存在引导。 造，对项目外环境提升有很好作用; 2、 老城区现有的人居环境和新城区差异2、 市场整体行情看好，目标群购房消较大，板块性竞争加剧。 费氛围市场中具备的。 3、 政府项目后坡地公园迟迟未动工，市场3、 项目商业逐渐成型，随着后期商家环境认同度降低。 的气氛拉动，有利于住房的销售。 4、 市场中存在对项目的诸多谣言，以讹传 讹对项目形象树立形成打击。