房地产开发费用

房地产开发费用 (三)房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行会计的规定，成本核算的方法采用制造成本法。管理费用等三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。需要强调的是，作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是依据《实施细则》的规定标准，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的一定比例扣除。 《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定(取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发费用计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 上述规定的具体含义如下: (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为 允许扣除的房地产开发费用=实际支付利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为 允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 这里隐含着实际支付利息只要能够按转让房地产项目计算分摊，并能提供金融机构贷款证明的，可以超过5%。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:?利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;?对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，此项规定与企业所得税扣除规定明显不同，应引起注意。