二手房税费

二手房税费 二手房交易 通常有三种形式:正常过户、赠与过户、继承过户，期间有差异。 各类税收共有8种，包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税 正常过户 赠与过户 1、费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ?公证费 40元/平米*产权证面积 ?契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样 2、所需材料:?公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ?不需要经过地税局直接可以过户。 ?房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。 继承过户 1、继承房产的费用有:?公证费 40元/平米*产权证面积 ?继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过2年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。 2、所需材料:?公证处需要 原产权人的死亡、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ?房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。 税费判断 第一步:首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步:看房产证年限，是否超过2年; 第三步:看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。 营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》 (税率5.55% 卖方缴纳) 根据2015年房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点?购买时间超过2年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。?所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要全额征收营业税。 2015年3月30日财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定:“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的 价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。” 个人所得税 (税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件?家庭唯一住宅?购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20% 优惠政策: (1)对个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 (2)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金 土地增值税 普通住宅免征， 非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5% ， 3年至5年:房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上:免征; 优惠政策: (1)纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征 (2)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年(含)以上，免征;满3年(含)未满5年，减半征收;未满3年，按规定计征 (3)对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税 (4)对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税 (5)将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税 印花税 个人购买或转让住房暂免征收印花税 房产证印花税:每证5元;属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元;属于贷款客户需支付他项权利证印花5元 城建税 以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%. 教育附加税 营业税的3%。 地方附加费(每个地区不相同) 契税《中华人民共和国契税暂行条例》 (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收:按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。 契税优惠政策 (1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税;(比如拆迁户可免契税) (2)城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税; (3)个人购买自用普通商品住房减半征收契税; (4)居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房 成交价的差额计征契税; (5)房屋交换价格相等的，免征契税;交换价格不相等的，由多交付方缴纳款; (6)按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 (7)对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。