通州金沙市场考察报告

通州金沙市场考察 一、地理位置 金沙镇位于江苏省南部长江入海口北岸，东临黄海，南依长江，区位优势得 天独厚与苏州隔江相望，是接受上海浦东开发区辐射的前沿阵地。通吕、金通、 通据、石江4条省道穿境而过，南通机场距此仅6公里，架起了连接五洲的空中桥梁。 金沙镇 二、行政区划 金沙镇是通州市的市委、市政府所在地，总面积120.84平方公里，总人口20.8万人。全镇城市化水平达到35％以上。全镇下辖12个行政村,10个社区居委会，其中金北村总人口达到1.2万，成为通州市最大的行政村。 三、消费水平 金沙镇的一般行业员工薪资水平 人员性质 月工资 中高级管理人员 2500—3000元/月 一般管理人员 1500—2000元/月 技术工人 1200—1800元/月 熟练工人 900—1200元/月 非熟练工人 900元/月左右 最低工资标准 850元/月 社会保险 项目 费率（占个人工资的比率） 企业缴付 个人缴付 养老保险 22% 8% 医疗保险 8% 2％ 失业保险 3.8％ 1％ 工伤保险 3.8％ 1％ 生育保险 3.8％ 1％ 四、交通情况 1、公路交通 金沙与苏州市隔江相望、与上海灯火相邀、与国家级南通经济技术开发区毗 邻。大桥通车后，金沙是接受发达地区辐射的前沿阵地。距主要交通节点距离距 高速公里入口6公里，距苏通长江大桥20公里，距沪崇启、沪崇海大桥20公里左右。 2、港口 距南通港30公里，距洋口港30公里，距上海港120公里。 3、铁路 至南通火车站距离20公里。至南通货运站距离15公里。火车站未来发展连接上海与南通的沪通铁路已获批准建设，计划2010年建成。中国铁道部已规划把南通地区建成长三角北翼的铁路货运和客运中心，南通站将成为区域性的铁路 枢纽站。 4、航空 至南通机场距离6公里。至上海浦东机场距离160公里，车程100分钟，经过沪崇启（在建）、沪崇海大桥（待建）。在上海虹桥机场距离120公里，车程80分钟，经过苏通长江大桥。至无锡硕放机场120公里，车程80分钟，经过江阴长江大桥。 目前金沙镇主城区开发的房地产项目主要有以下几个楼盘： 城市之星 新华城市家园 金游城 江海皇都 水榭花都 中瑾世纪城 金桥人家 建设面积（?） 价格（元/?） 占地面积 楼盘名称 （?） 商业 住宅 商业 住宅 城市之星 56000 11000 9000 4080 金游城 110000 100000 180000 10000~20000 4880 江海皇都 31000 32000 4750 新华城市 100000 12000 138000 7500 4300 家园 水榭花都 95000 186000 3700 中瑾世纪 45000 80000 4000 城 盛鑫金桥 3100 人家 对于本案具有较强参考价值的是位于通州新城区“江海〃阳光城”。 一、项目概况 “江海〃阳光城”位于通州新城区，南临通吕公路，东接中心竖河，与东大 建材市场一河相隔，西与在建中的国盛义乌城毗邻。该项目占地面积7.53万平方米，总投资5亿元，规划总建筑面积11.3万平方米，其中购物中心3.3万平方米、商务酒店2.78万平方米、品牌专卖街4.35万平方米、精品专卖 0.9万平方米，内设500辆车位的大型地下停车场及200辆车位的地面停车场，是一个 集大型购物中心、商务酒店、精品购物、餐饮、文化体育、娱乐休闲为一体的大 型城市广场商业项目。总体布局为一个中心广场，一条滨河休闲风光带，一条环 形步行街购物景观轴，六个功能片区。 二、项目详细规划布置 “江海〃阳光城”中心区由12 幢3至4层单体构成一条环形步行 街，商铺面积50—800平方米不等， 全框架现浇钢筋混凝土结构，适合 多种业态在此经营，是一条集精品 专卖和文化、餐饮、娱乐休闲为一 体的商业步行内街，内设1万平方 米的地下停车场，所有单体建筑都 与停车场相通，满足广大居民一站 式休闲购物的需求。 沿中心竖河河滨景观带布置9幢 2至3层单体建筑，业态形式以高档 娱乐休闲为主。在规划上将中心竖河 的明水引入区内，使每栋单体在不同 的视角都有活水萦绕，环境优雅，让 顾客在购物休闲的同时能充分享受 中心竖河河滨景观带的风光，建成后 将成为通州乃至南通地区屈指可数 的高级休闲娱乐场所。 “江海〃阳光城”沿通吕公路布置1栋5层大型购物中心和1栋20层的五星级商务酒店。购物中心为全框架现 浇钢筋混凝土结构，地上5层，地下 1层，采用大跨度大柱网布局，目前 定位为购物超市、文化、体育、娱乐 于一体的多功能休闲购物中心；商务 酒店由2层裙楼和20层主楼构成， 拥有120辆车位的地下停车场，计划 五星级酒店进驻。除地下停车场外， 项目南侧还留有近1万平方米的地面 停车场。 三、项目开发周期 “江海〃阳光城”分两期开发建设，其中一期工程于2008年5月18日 正式破土动工，目前品牌专卖等多个单体项目接近竣工；二期工程计划今年10月初开工，2010年 10月正式投入试运行。 四、项目销售以及招商情况 建筑面积建设销售价格销售业态 招商情况 备注 （?） 情况 （元/?） 情况 商务预计招商后27800 未建 无意向伙伴 酒店 建设 大型预计招商后购物33000 未建 无意向伙伴 建设 中心 三年起租，第原品牌专卖 一年免租金改为百货、底层 第二年18元/建材、餐饮10000 品牌43500 已建 滞销 ?月，第三年等业态招专卖 二层、三22元/?月，商，但效果 层4500 招商情况差，不明显，无 不足10% 人气 多层仅余底层及已建 3700 较好 住宅 顶层未销出 130000 小高 层住未建 4000 宅 综上，金沙有着优越的地理位置，便捷、快速的交通，以及良好的人文环境， 并且随着通州撤市建区与南通主城区融为一体，金沙的房地产市场价格呈上升趋 势，并且在3~5年内将进一步上涨。但是，现阶段金沙本地收入较低，消费水平 一般，而且整个房地产供求市场上，对住宅的需求较大，商业地产的需求较为冷 淡。因此，建议该商业项目需谨慎对待。