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【行业分析】美国购房零首付制度对我国的启示_1742

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【行业分析】美国购房零首付制度对我国的启示_1742【行业分析】美国购房零首付制度对我国的启示_1742 美国购房零首付制度对我国的启示 一、美国目前住房抵押贷款首付方式 2004年,是美国很多中低收入家庭圆梦之年,因为就在2003年12月16日,布什总统签署了《美国梦首付款法案》(American Downpayment Act),这项法案规定每年两亿美元首付款资助计划,可以帮助至少60,000个低收入家庭支付首付款和交易费用。《美国梦首付款法》将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。该项法案的目标是增加住房率,尤其是低收入和少数民族家庭。...
【行业分析】美国购房零首付制度对我国的启示_1742
【行业分析】美国购房零首付制度对我国的启示_1742 美国购房零首付制度对我国的启示 一、美国目前住房抵押贷款首付方式 2004年,是美国很多中低收入家庭圆梦之年,因为就在2003年12月16日,布什总统签署了《美国梦首付款法案》(American Downpayment Act),这项法案规定每年两亿美元首付款资助,可以帮助至少60,000个低收入家庭支付首付款和交易费用。《美国梦首付款法》将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。该项法案的目标是增加住房率,尤其是低收入和少数民族家庭。截至今年3月份美国拥有住房家庭的比率达到68.7%的历史新高,根据美国商务部数据显示,二月份新屋销售量增加了5.8%,是2003年8月以来最快的,同时美国新建的房屋数量也创下历史的最高点。 二、美国零首付住房抵押贷款制度的发展历程 美国的零首付住房抵押贷款制度发展到今天也不是一蹴而就的,而是在相应时期实行与该时期相对应的首付机制。 20世纪70年代以前。其特点是传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系。这一时期是美国个人住房信贷起步阶段,首付款高达40%。 20世纪70年代后期至上世纪90年代。这一时期的特点在于以按揭证券为主体的二级市场融资体系的建立和发展。这个时期抵押担保保险制度、抵押二级市场迅猛发展,首付比例在抵押和保险等衍生金融工具的保证下逐步降为20%,30%。 上世纪90年代至今。其特点在于已经十分发达的住房抵押证券二级市场体系。住房抵押贷款证券化日趋完善,这一时期商业贷款的首付一般在10%,20%。 随着整个市场的发展,到了上个世纪90年代,带有补贴性质的抵押贷款的首付已经降低到了3%,5%。例如联邦住房管理局出台的203(b)条款规定补贴性质的首付为3%。到了2003年,美国政府通过了讨论已久的零首付,并于12月16日布什总统签署了美国梦首付款法案(American Downpayment Act),并于2004年年初实施。 (一)良好的经济状况为零首付政策的实施提供了一个时机 从1991年3月至2004年10月,美国经济总体运行态势一直良好,平均每年2.98%的增长率持续163个月,打破了20世纪60年代持续增长106个月(1961年2月一1969年12月)的,成为美国历史上经济持续增长最长期。同时伴随的是低的失业率和通货膨胀率。这种二低一高的经济现象,使得美国经济呈现良好发展态势。美国在2003年GDP总额达到109,855亿美元,占世界GDP总额361,634亿美元的30.4%,人均GDP达到37,756美元,这样的经济发展势头即得益于房地产行业这一支柱产业的快速发展,反过来也支持了经济的高速发展。 从1991年开始美国的失业率从6.8%降至2001年的4.1%,是60年代以来的最低水平,已经达到充分就业的状态。这样就保证了申请抵押贷款者的后期现金流,在一定程度上控制了违约的可能性。 通货膨胀自1960年以来,一直受到美国政府的极大关注,从90年代以来,由于克林顿和布什政府实行积极的财政政策,使得通胀率从1991年的4.2%下降到2002的1.7%,一直保持在较低水平,增强了贷款者的相对购买能力和支付能力,激发了贷款者的消费心理。 自1991年以来,美国的个人年均收入在稳步提高,这就为其推行零首付提供了物质保障,也使得贷款者对未来的预期持乐观的态度。我们从消费信心指数来看,利息率和税收政策是影响消费信心指数的两个关键因素。进入2004年,连续加息三次至L75%,并没有因为美国经济进入加息周期,从而抑制消费。根据美国商务部10月29日公布的初步统计报告,美国第三季度的个人消费开支增长了4.6%,大大高于前一季度的1.6%。 同时,据美国全美经纪人协会的报告资料显示,美国家庭平均住房支出与收入之比只有18%,保证了家庭住房消费信贷的偿还能力,而且在更大的程度上降低了违约风险,从而能够在一定程度上推行零首付。 (二)从政策体制和法律环境上分析 1、健全的法律法规 法律法规的健全是美国推行零首付住房抵押贷款业务的制度保障,也使得其住房抵押贷款制度有法可依。为了应对19世纪20年代末的经济危机,政府出台了一系列有关住房政策的法律法规,1934年生效的全国住宅法(National Housing Action of 1934),建立住房署和联邦存款和贷款保险公司。1937年9月,国会通过了第一个合众国住房法,通称瓦格纳—斯蒂高尔法,建立美国住房署,规定为低收入家庭修建公共住房制定长远计划,为地方住房机构的低房租工程和清理贫民窟工程提供贷款,并在后期进行修正,添加了国防和军工住房贷款和住房机构。1949年被称为美国政府住房政策的里程碑,具有重大意义的1949年住房法终获通过,它是联邦政府第一次采取有效手段来援助城市清理贫民窟,并开创政府帮助农民改善农村住宅的计划,它把住房和社区发展规划联系起来,是广义的社会保障项目的组成部分。1968年4月,约翰逊.总统签署开放住房法案,以帮助穷人成为房主,规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房,并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视。这一在住房问上的民权法案(HR2516号)被认为是“20世纪第一个公平住房”法令。这样就以1934年生效的全国住宅法(National Housing Action Of1 934)到2003年国会通过的《美国梦首付法案》等一整套法律法规体系在发展中逐步得到完善,了人们由于房地产而结成的各种社会关系,从而保护房地产所有人、经营者和使用者的合法权益。统一的抵押贷款法,增强了美国住房抵押贷款制度的严肃性,保证其顺利发展,从而从制度上确保了目前零首付的得以顺利实施。 2、政府政策支持 美国政府为了改善美国中低收入家庭住房,协助更多人实现拥有住房的梦想,直接或间接地通过地方政府或社区给中低收入阶层提供补贴,补贴资金来源于国会拨款。对中低收入家庭提供福利贷款、住房津贴,例如对购房者核减税率的优惠制度;使用抵押贷款购买住宅的中低收入者,按照其每月归还贷款数额核减一定比例的税率并免交财产增值税和个人所得税,并允许租房建造的低租金公共住房由政府提供造价40%左右的补贴给私人建房局,鼓励建造低租金的多户式公寓房,出租给孤寡老人、残疾人和中低收入者。在政府住房政策的推动下,美国基本形成了住房的供给以商品化为主,政府参与为辅的住房制度,即在住房的经营中保持私人资本的支配地位,同时国家运用经济手段,对房地产市场进行干预和调节,如专门设立FHA和VA专为特定的中低收入者提供帮助的机构。 从上表我们可以看出,美国政府在解决美国家庭住房待遇上补贴很大,特别是进入1990年代以后,加大了补贴的力度,这样就使得多数中低收入家庭能够在政府福利补贴的政策下拥有住房,也使得2003年美国的自有住房率达到了68.3%的历史新高。 3、发达的住房金融体系 经过近70年的发展,美国的住房金融体系已经发展到相对完善的水平,形成了多层次、全方位的金融体系: 首先是其融资体系。在美国,住房融资来源有政府性住房金融体系和商业性住房金融体系。其政策性住房金融体系是在美国FUD(联邦住房与城市发展部)负责所有的住房与缄市发展计划相关政策的制定,下属FHA(联邦住房管理局)负责住房的制定和为中低收入阶层提供按揭(抵押)担保:GNNIEMAE(政府全国抵押贷款协会,即吉利美)是FUD的下属公司,主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外,属于政府性住房体系的还有FANNIEMAE(联邦全国抵押贷款协会,即房利美),FREDIEMAE(联邦住宅按揭公司,即福利美)以及退伍军人管理局(VA)等。其商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政府公司业务范围之外的领域发挥重要的作用,如所罗门兄弟公司和美林证券公司等。 其次,拥有完善的住房融资一级和二级市场。美国的住房消费信贷市场分为一级市场和二级市场。一级市场是商业银行、抵押贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场;二级市场是房利美、吉利美、福利美等二级市场经营机构,通过发行住宅抵押债券筹措资金,向商业银行等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款。二级市场的建立使得美国各银行迅速实现了住房抵押贷款证券化,为抵押贷款债券在国内外发行开辟了更为广阔的融资渠道。基于以上条件银行也改善了贷款条件,将贷款期限延长到30年或者以上,并实行灵活的利率及支付政策。例如美国联邦住宅按揭公司于10月份公布的全国调查报告显示,美国主要用于购房的30年期住房抵押贷款固定利率的全国平均水平,从之前的5.74%降到了5.69%,美国住房抵押贷款长期利率降到了近50年来的历史较低位。2003年末,美国个人住房抵押贷款债券(Mortgage Backed Security即MBS)总量已经达到2.4万亿美元,相当于美国国内生产总值的23%。这样就使得绝大多数美国人借助住房抵押贷款拥有了属于自己的住宅,截止到2003年,已有68.3%的家庭通过抵押贷款方式拥有了自己的住宅。 美国住房抵押贷款二级市场促进了美国住房抵押贷款的发展,它有利于降低贷款机构的贷款风险,贷款债权分散到众多投资者手中,每个投资者都把风险控制在与收益对称的可接受范围内,可以有效地分散风险;同时也增加了资金的流动性、拓宽了资金来源的渠道,资产证券化将期限较长的个人消费贷款证券化后,收回的资金可用于发放其他期限种类的贷款,可以根据自身需要决定发放的数量和规模,而且还可以进行贷款多种结构的调整,从而提高资金的流动性和可用性;而且也为金融机构发展住房抵押贷款业务提供了有力的支撑,增加二级市场对资金的供给,更大程度地解决全国的住房问题。 4、日臻完善的个人信用报告体系 个人征信体系是消费信贷拓展的重要基础设施。美国拥有完善的个人信用报告体系,对于贷款机构来说,评定是否给予申请者贷款或者给予申请者多少比例信贷额度以及以多少利率获得贷款,完全根据申请贷款者的个人信用报告来决定。信用报告机构提供的个人信用报告实际上就是消费者的个人信用档案。只要贷款机构查询通过信用局提供的报告即可知道申请者的信用记录。一旦有不良记录,将在7年之内无法从信用记录中抹去,由此会给其贷款、经营生意等活动带来极大麻烦,因此每个公民都非常珍视自己的信用。目前美国的信用报告主要来源于Equifax、Experian、Trans Union等三大信用报告机构。最常用 的信用分数是FICO Credit Score,这个信用分数显示的是贷款者的风险高低程度。 信用分数(Credit Score)一般在350-850之间,在申请贷款的时候,分数高有利于得到更多贷款。通常分数在600以上房贷就没有问题,720以上可以拿到最好的房贷。从表中可以看出,美国目前的信用分数在600分以上的达86%,这就是说美国当前是信用状况的历史最好时期,贷款的风险系数相当小,这就给零首付的实施提供了风险环境,保障了零首付得以顺利实施。 从以上分析,我们不难看出美国目前推行的零首付款法案,是在其经济和政策环境等各方面综合作用下实施。这项福利法案不仅将使美国的中低收入家庭实现住房梦,而且通过这项法案的实行,美国的三大引擎之一的房地产项目必将得到进一步发展,从而更加推动美国经济的发展。这种发展经历是值得我国住房抵押贷款借鉴的。我国在发展住房抵押贷款方面亟待改善的地方是,住房金融法律法规不完善,政府的福利资助总额和资助方式以及资助水平低下,以及住房金融体系不完善,二级市场亟待开发,尤其是我国的个人信用报告体系极不完善。要解决我国住房发展面临的问题,特别是解决中低收入家庭住房问题面临的首付款和交易费用上,有必要参考美国的首付机制发展历程,完善我国的住房金融体系。
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