宅基地房屋拆迁权益中被执行人份额的析出与执行

宅基地房屋拆迁权益中被执行人份额的析出与执行 宅基地房屋拆迁权益中被执行人份额的析 出与执行 宅基地房屋拆迁权益中 被执行人份额的析出与执行 随着改革开放的持续推进,农村居民对经济建设 和社会发展的参与正日渐深入.他们在享受改革发展 成果的同时,也可能背负各式各样的债务,进而成为民 事执行程序中的被执行人.他们最大宗的财产通常是 其宅基地房屋.但囿于当前宅基地房屋转让受到的诸 多法律限制.司法实践中通常只能对其暂作查封而难 以通过拍卖或变卖程序予以强制处理.这不仅有损申 请人的合法权益,影响民事执行价值的实现,更会给司 法的公信和权威带来伤害.随着新农村建设的提速和 城镇化发展的加快,被执行人的宅基地房屋可能会被 拆迁,相应的拆迁补偿属依法可流通的权益,可作为法 院强制执行的标的.因此,被执行人宅基地房屋拆迁成 了破解宅基地房屋执行难题的良机.与城市房屋拆迁 有一套相对完整的法规体系不同.现行关于宅基地房 屋拆迁的规定较少.且均较为原则.各地为应对实践需 要,陆续制定了一些自己的措施.笔者拟结合上海市的 相关规定和上海法院的实际做法.对宅基地房屋拆迁 权益的确定,被执行人在该权益中份额的析出及执行 等问题作一探讨,以期对相关问题的解决有所裨益. 一 ,宅基地房屋拆迁权益的确定 宅基地房屋拆迁权益的内容 宅基地房屋拆迁是国家为了公共利益的需要,依 法对农民集体所有的宅基地予以征收或征用,对宅基 地上房屋及其附属设施予以拆除,并依法给予被拆迁 人以补偿的活动.拆迁人给予被拆迁人的物质补偿就 是本文所要探讨的宅基地房屋拆迁权益.它相当于重 建同等或近似财产所需的费用.根据上海市政府和上 海市高级人民法院的有关规定,宅基地房屋拆迁权益 的主要内容包括土地补偿费,房屋拆迁货币补偿款,宅 文/徐平孟高飞 基地使用权补偿款,搬家补偿费,过渡期内临时安置补 助费,自过渡期逾期之日起增加的临时安置补助费,搬 迁奖励费,撤销农村集体经济组织编制(村,组)费(以下 简称撤队费),农业人口安置补助费等. 宅基地房屋拆迁权益的性质 厘清宅基地房屋拆迁权益的性质,是为了明确这 些权益的来源,并为这些权益的正确分割奠定基础.城 市房屋拆迁补偿实为房屋买卖或以房易房合同中 买受人(即拆迁人)向出卖人(即被拆迁人)支付的对 价.与其相比,农村宅基地房屋拆迁权益有其独特性. 为便于分析,笔者将宅基地房屋拆迁权益的主要内容 概括为土地补偿费,房屋拆迁货币补偿款,宅基地使用 权补偿款,搬迁奖励费以及其他补偿费用.结合该些具 体权益的来源和功能.它们的性质可被分别归纳为: (1)我国实行社会主义土地公有制,农村宅基地属于农 民集体所有.故土地补偿费是对被拆迁人所在的农村 集体经济组织丧失集体土地所有权的一种补偿,也可 认为是国家对集体土地所有权的一种购买.(2)拆迁人 以支付房屋货币补偿款为对价,取得被拆除房屋的所 有权;被拆迁人以丧失房屋的所有权为对价,取得相应 的补偿费.故可认为房屋拆迁货币补偿款是买卖合同 中买受人(即拆迁人)支付的对价.(3)农村宅基地在一 定程度上具有集体福利和社会保障的双重功能,宅 基地使用权补偿款可被认为是为保障被拆迁人的居住 权而向其作的补偿.(4)搬迁奖励费是拆迁人对被拆迁 人积极响应拆迁号召,及时进行搬迁行为的一种物质 奖励.(5)其他补偿费用一般也是对被拆迁人因拆迁所 遭受的经济损失,所增加的经济支出,所丧失的集体经 济组织成员资格等所作的补偿. ?参见李彦芳:"对我国农村宅基地使用权转让模式的立法构想——时解决物权 法遗留问题的建议" 载《河海大学学报(哲学社会科学版)》第12卷第1期. 宅基地房屋拆迁权益的归属 被拆迁人通常是被拆迁房屋的所有人,故要确定 宅基地房屋拆迁权益的归属,须先确定被拆迁房屋的 所有权人;相应地,确定了被拆迁房屋的所有权人.也 就确定了相应权益的归属 1.宅基地房屋所有权人的确定.《上海市征用集体 所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条规定,被 拆迁人以合法有效的房地产权证,农村宅基地使用证 或者建房批准文件计户.拆迁补偿安置按户进行.因 此,房地产权证上记载的所有权人,农村宅基地使用证 上记载的使用权人,被批准的建房申请表上所列的申 请人原则上可被认定为宅基地房屋的所有权人.另外, 鉴于我国一直未建立农村房屋所有权登记.上海 地区的宅基地房屋又历经了土改登记,宅基地使用权 登记及新建,翻新,改扩建的演变.故在司法实践中应 综合考虑土改证,宅基地使用证,建房用地审批表等文 件上核定的人员,以及房屋新建,翻新,改扩建等情况, 作出宅基地房屋权属的认定.(1)系争房屋经土改登 记,未经农村宅基地使用权登记及未新建,翻建,改扩 建的,应以土改时登记的权利人为房屋的权利人.(2) 系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记.未进 行新建,翻建,改扩建的应以土改登记及农村宅基地 使用权证核定人员为房屋的权利人.(3)系争房屋虽经 土改登记,但在宅基地使用权登记前后新建,翻建,改 扩建的,以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用 权证核定人员为房屋的权利人.有充分证据表明上述 种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的,该 人员不能再主张权利.虽然农村建房申请表上核定的 未成年人对房屋建造可能既未提供资金,也未提供劳 力,但因审批的宅基地和建房面积中包含他们应享有 的份额,故他们也是宅基地房屋的共同所有权人.另 外,即使未成年人在宅基地房屋建成后出生,对宅基地 和建房面积的审批未发挥作用,但基于我国宅基地使 川权分配以户为单位,一户人口巾只要具有本集体经 济组织成员资格即享有宅基地使用权.且宅基地房屋 建成后常多年保持不变.该未成年人也自然享有该房 犀占用范同内的宅基地使用权,也是该房屋的所有权 人.只是在房屋所有权比例确定上,可适当调整该未成 年人所享有的份额. 2.不具有农村宅基地使用权的建房出资人权益的 保护.实践中存在一方提供宅基地,另一方提供资金双 方共同建房的情况.双方通常约定房屋建成后由双方 共同共有或按份共有.由于现行规定禁止将宅基地使 用权转让给不具有申请宅基地建房条件的人员,所以 资金提供方若不享有宅基地使用权,也就不能享有宅 基地房屋的所有权.上述所谓共有的约定也不为法律 所认可.但是,在该房屋被拆迁时,宅基地使用权人并 不当然享有全部房屋本身的拆迁补偿利益.该部分利 益应综合考虑实际出资人的出资份额,双方约定各自 的房屋产权比例并结合增值等因素进行合理分割. 二,宅基地房屋拆迁权益中被执行人份额的析出 拆迁权益中被执行人份额析出的原则 宅基地房屋拆迁权益由多项内容构成.对其进行 分割.应秉持具体权益具体分析,明确具体权益的权 源,由权源确定归属的原则.相应地,被执行人在该权 益中份额的析出也应秉持上述原则,根据各项具体权 益的权源,结合被执行人在各项权益取得中所作贡献 的大小,确定其应享有的份额后将其析出. 各项具体拆迁权益中被执行人份额的析出 1.土地补偿费的析出.农村土地归农民集体所有, 土地补偿费是对农民集体丧失土地所有权的一种补 偿,故应归农村集体经济组织所有.土地补偿费在集体 土地被征收后,统一支付给该集体经济组织,由该集体 经济组织成员依照法律规定和有关程序决定这些补偿 费的具体使用和分配.这是集体经济组织成员自益权 的体现.?因此,若土地补偿费被分配,被执行人所应分 得的那一部分可以被析出,作为执行的对象. 2.房屋拆迁货币补偿款的析出.房屋拆迁货币补 偿款是对被拆迁房屋的补偿,是房屋所有权权益的一 种转化.因此,它原则上应为房屋所有人平均享有,但 有证据证明所有人之间房屋所有权份额不等的,应按 相应比例分割.另外.确定宅基地房屋权利人的产权份 额时,还应考虑仍为集体经济组织成员的权利人,对系 争宅基地上房屋一直进行维修,保养的权利人的利益, ?参见康宏亮,孙建军:"法院应驳回就土地补偿数额提起的民事诉讼——郭锁诉 河南省叶县廉村乡刘 店村村民委员会等土地补偿费纠纷案",栽《人民法院报》2(}()7年7月30日第 005版. 一 隧 以及各权利人对房屋建造所作贡献的大小.对属于被 执行人的那一部分房屋拆迁货币补偿款可单独析出, 进行执行.若被执行人选择的不是货币补偿而是房屋 产权调换.可依有关规定对该房屋进行查封,并予以拍 卖或变卖.将所得款项中属于被执行人的那一部分予 以析出,以供执行. 3.宅基地使用权补偿款的析出.宅基地是集体经 济组织无偿提供给该组织成员用于建造住宅的集体 土地,其使用权具有极强的人身属性,并且按户计算. 因此,宅基地使用权补偿款应由该户所有成员共同享 有.若一户出现人口减少,宅基地使用权补偿款则由 该户剩余的成员共同所有.若该户已无农村集体经济 组织成员,或虽为农村集体经济组织成员,但在他处 已取得宅基地使用权.该宅基地使用权补偿款则一般 由该户房屋原权利人的继承人取得.但集体经济组织 明确表示反对的除外.喏被执行人依法可分配到相 应的宅基地使用权补偿款,则可对该部分款项予以析 出. 4.搬家补偿费,过渡期内临时安置补助费,自过渡 期逾期之日起增加的临时安置补助费,搬迁奖励费的 析出.虽然在确定前三种费用的具体金额时,往往以 拆迁房屋的合法建筑面积作为计算依据.但由于这些 补偿费用是用于弥补因拆迁而生活受到不利影响的 人员的损失,故不能将房屋所有权归属及份额大小等 作为分割这些费用的唯一依据,还应从实际出发,结 合相关人员因拆迁而受有实际损失的情况,予以相应 分割.搬迁奖励费是对积极进行搬迁的人员的奖励, 故应在所有搬迁人员中平均分割.在执行中,对被执 行人应分得的那部分上述费用可予以单独析出,以供 执行. 5.撤队费,农业人口安置补助费等的析出.撤队 费,农业人口安置补助费分别由撤队时核准的集体经 济组织成员,享受就业安置人员享有,在个别情况下存 在的青苗补偿费,设备迁移费用.则按被拆迁人谁投入 谁享有的原则处理.其他费用的分割也应本着厘清性 质,明确权源的原则作相应处理.对于被执行人在该部 分补偿费用中所应分得的份额可单独析出,予以执行. 存在买卖关系的宅基地房屋拆迁权益中被执行人 份额的析出 虽然国家对宅基地房屋买卖有着严格限制,但个 别地方还是存在着宅基地房屋买卖的隐形市场,存在 着大量的宅基地房屋买卖纠纷.对该类买卖合同的效 力,上海法院的做法是:(1)农村房屋买卖发生在本乡 范围内农村集体经济组织成员之间的,或将房屋出售 给本乡以外的人员但已取得有关组织和部门批准的, 该房屋买卖合同应认定有效.故可到相关部门作变更 登记,原权利人丧失宅基地使用权及房屋所有权,新 权利人取得相应权利.宅基地房屋拆迁权益与原权利 人无关.(2)将房屋出售给本乡以外的人员且未经有 关组织和部门批准的,又可分作两种情形.一是若合 同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房 屋,则该合同作无效处理,双方当事人应各自返还房 屋及购房款,可视为交易未曾发生.二是若合同已实 际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋,则该 合同似仍应作无效处理.有观点认为,此种情况下应 对合同效力暂不表态,尊重现状.?笔者认为,该种情 形与前一种情形在本质上完全一致.似应都作无效处 理.只是在该种情形下,宅基地房屋拆迁权益的分割, 应以宅基地房屋本身的补偿利益归买受人所有,其他 补偿利益归出卖人所有为原则,以买受人所得补偿利 益适当超过购房成本为补充.再全面考虑双方的买卖 动机,过错程度及现有经济状况等因素.作m综合裁 量.对上述情形下被执行人可能分得的拆迁权益也可 予以析出,以供执行. 三,宅基地房屋拆迁权益中被执行人份额的执行 "法律的生命在于法律的实现.而执行是法律获得 生命必不可少的形式与途径."咕罗马法谚亦云:执行 乃法律之终局及果实.民事执行就是通过实现生效法 律文书确定的内容.将审判结果由应然可能转化为实 然存在,以切实维护法律的尊严和司法的权威,维护债 ?参见上海市高级人民法院《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的(试行)》 (沪高法民一[2007]24 号)第3条. (参见上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》 (沪高法民一[2004] 4号). ?杨荣新:"《民事执行原理研究》序",载谭秋桂着《民事执行原理研究》,法律出 版社2001年版 墨 权人的合法权益和经济社会的正常秩序.民事执行中. 人民法院应本着债权实现最大化,高效化和正当化的 原则,在最大限度地实现债权人债权的同时,合理平衡 各方当事人的利益,确保社会的和谐稳定.执行被执行 人在宅基地房屋拆迁权益中享有的份额时.人民法院 应从以下几个方面着手.努力实现执行工作法律效果 和社会效果的有机统一.. 做好被执行人宅基地房屋的查证和查封工作 查封不动产,通常应当向有关管理机关发出协 助执行书,要求其不得办理查封财产的转移过 户手续,同时责令被执行人将有关财产权证照交由 人民法院保管.但是,宅基地房屋不同于普通商品住 宅,其产权在房地产交易中心并无登记.其管理机关 只有乡镇土地管理所,其产权凭证也仅为宅基地使 用证,建房申请等.同时,由于建造的简易,时间 的久远和人员的变动,其实际使用情况会各不相同. 因此,需同时做好查证和查封工作,确保查得实,查 得准,查得稳. 1.查清被执行人宅基地房屋的使用登记情况.首 先,执行人员应到被执行人所在的村民委员会或村民 小组,对被执行人宅基地房屋的权属和使用情况作初 步了解.其次.执行人员应到被执行人的宅基地房屋 处,对该房屋的实际使用人情况作详细查问.再次,执 行人员还应到当地乡镇房屋土地管理所.对农村宅基 地及房屋的权属登记情况作深入调查,并到当地公安 派出所对所登记人员(含使用人)的个人信息作户籍调 查. 2.查封被执行人的宅基地房屋.在查清被执行人 宅基地房屋的权属等情况后.执行人员首先应果断采 取查封措施,将查封裁定书送达给被执行人.督促其履 行债务.其次,应在查封现场张贴查封公告.向社会公 众公示该房屋已被查封.第三,还应向当地乡镇房屋土 地管理所送达查封裁定书,协助执行通知书.在协助执 行通知书中,应告知该被执行人的宅基地房屋虽已查 封但短期内难以拍卖或变卖的实际情况.并注明"如有 拆迁信息,请及时告知本院"等事项及执行人员的姓 名,联系方式等. 做好与拆迁部门的沟通协调工作 虽然宅基地房屋拆迁是法院强制执行案件的一个 良机,但此时法院执行的介入会给拆迁人和被拆迁人 之间补偿协议的达成增加难度,会给政府拆迁部门增 加工作压力.并可能引发社会不稳定因素.故可能遭遇 他们的抵触和不配合.对此,执行人员应有大局意识和 责任意识,在坚守原则的前提下灵活把握.积极与政府 拆迁部门沟通协调,争取他们最大限度的协助和合作. 1.明确告知拆迁部门的协助执行义务.执行人员 应主动了解被执行人房屋的拆迁信息,及时作出相应 裁定,向拆迁部门送达扣留,提取拆迁权益裁定书和协 助执行通知书.协助执行通知书至少要明确以下事项: (1)协助单位的准确名称,一般是拆迁协议中的甲方; (2)被执行人及其家属的姓名,身份证号码等,并告知 被执行人的房屋拆迁权益不得由他人代领;(3)扣留, 提取的拆迁权益应以款项为主,但不排除无款项时对 安置补偿的房屋予以查封;(4)拆迁部门的计算被执行 人的权益份额并将其析出的责任;(5)执行人员的姓名 及联系方式;(6)协助单位如不履行协助义务所应承担 的法律责任等. 2.积极应对拆迁部门的习惯性做法.拆迁部门可 ,片面追求拆迁工作的成绩,而忽视整 能只顾自身利益 个公权力机关为民服务的全面性和协调性.实践中,其 习惯性做法.或者是在订立拆迁协议时与被拆迁人串 通,造成安置房屋很多而无款项可供扣划的局面;或者 是不征询人民法院意见,直接将相关拆迁款项发给被 拆迁人;或者是要求执行人员在其发放拆迁款项时到 现场扣款并做被执行人及其家属的工作等. 对第一种做法,人民法院应在扣留,提取拆迁权益 裁定书和协助执行通知书中明确:若双方串通导致无 款项可供扣划,法院将直接查封并拍卖拆迁安置房屋. 这将不仅增加法院执行工作的难度和被执行人的履行 成本,还可能导致被执行人和拆迁部门被迫究妨害执 行的法律责任. 对第二种做法.人民法院应依民事诉讼法的相关 规定,根据情节轻重,对妨害执行的拆迁部门有关责任 人员予以罚款,拘留甚或向监察机关或有关机关提出 对相关人员予以纪律处分的司法建议. 对第三种做法.执行人员首先应认识到,在拆迁款 发放现场,围观群众较多,当事人情绪更易受到刺激, 现场秩序较难掌控.故此时此地不宜成为法院开展强 制执行工作的主战场.其次,执行人员应及时了解拆迁 款项发放的时间,在发放之前充分向当事人进行法律 一 朵绚丽绽放的法院文化建设之花 — 浙江省宁波市鄞州区人民法院院长张光宏 浙江省宁波市鄞州区原名鄞县,白公元前222年 秦置鄞县以来,这片土地铸就了山水毓秀,人文荟萃的 深厚底蕴,蝶状的版图和梁祝化蝶的传说融合成她色 彩斑斓的形象和鲜明独特的标志,代表中国南方文明 的河姆渡文化中就有鄞州的名字.鄞州在历史上产生 了近l20o名进士,是全国进士最多的县区,其中南宋 名臣史浩,史弥远,史嵩之一家祖孙三代相继为相,史 文/本刊记者王兵 氏家庭一门竞有72名进士,被誉为"一门三宰相,四世 两封王".近代以来,通过中西文化的交流.鄞州文化形 成兼容并蓄的特点,包含万象,另开新天的文化交流让 鄞州文化生生不息. 作为全国的海运中枢,鄞州形成了特有的经济产 业,也因此有了独特的经济意识,"鄞人素通番"便是鄞 州人形象的写照.近代以来,鄞州人足迹遍及全国,远 释明,必要时可要求基层群众组织做相应的沟通协调 工作. 做好被执行人及其家属的维稳工作 农村居民的法制意识相对淡薄,而宅基地房屋拆 迁通常又涉及其一代甚或两代人的根本利益,故当被 执行人及其家属得知自己拆迁权益中有较大部分将被 法院强制提取时,他们往往会作出极端举动.其中.经 常采取的也是最令拆迁部门头痛的就是聚集亲属,乡 邻到乡镇政府或当地村委大吵大闹.当前是社会矛盾 多发期,执行人员在处理类似情况时,应有维稳意识, 协同意识,在争取公安,拆迁等政府部门配合的同时也 应积极配合它们,充分利用法院的威慑力和释明权.主 动出击,做好相关当事人的维稳工作.首先,充分利用 强制提取款项前后这一向被执行人及其家属做法律释 明的良机,用通俗易懂的语言向被执行人讲明法院执 行的依据,钱款扣划的计数方法及拆迁部门必须配合 的理由.其次,对极个别仍无理吵闹甚至辱骂,报复有 关人员的,应严格适用妨害执行的有关规定,对其予以 罚款,拘留甚或追究刑事责任.这将不仅能保证拆迁部 门工作的顺利开展,也为法院今后执行类似案件铺平 道路 还应注意的其他问题 1.分清申请执行的债务类型.根据意思自治和责 任自负的民法原则,民事主体通常只应对自己的行为 及由此引发的债务承担责任.在执行被执行人的宅基 地房屋拆迁权益份额时.需要区分申请执行的是被执 行人的家庭债务还是其个人债务.若申请执行的债务 属被执行人的家庭债务,则可直接执行其家庭成员的 共有财产,对所有家庭成员在宅基地房屋拆迁中应分 得的权益都可予以执行.若申请执行的债务属被执行 人的个人债务,则只能对被执行人在宅基地房屋拆迁 权益中可能分得的部分予以强制执行. 2.明确可予执行的财产范围.民事执行要全面保 护当事人的合法权益,在实现债权人权利的同时也应 当照顾被执行人的实际需要.基于对基本人权的保护, 民事诉讼法等法律法规在理性权衡各方利益后对民事 执行中可豁免执行的财产进行了规定.这是在保障人 权的前提下对合法债权的合理调适.因此.执行被执行 人在宅基地房屋拆迁权益中的份额时,应保留被执行 人及其所扶养亲属的生活必需费用,对超出这个范围 的可执行财产才可予以强制执行. (作者单位:上海市浦东新区人民法院)