资产评估理论教案

资产评估理论 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 教学主题 资产评估 资产评估的基本概念,一, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 了解资产评估与市场经济的关系，明确资产评估的概念以及在市场经济中的功能和特点。 职业技能教学点: 1、资产评估的概念 2、资产评估的功能和特点。 教学: 首先新课导入，引入资产评估实例，讲解资产评估的概念，小结本课内容，布置练习。重点:资产评估的概念; 难点:资产评估的特点 教学手段: 讲述、讲授、例解。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课: 新课导入～ 引入新课: 介绍资产评估案例。(P1) 5〞。 第一章 资产评估概述 第一节 资产评估的概念与特点 新课讲解～ 一、资产评估的概念—是指评估机构根据特定的目的，遵循 20〞。 客观经济规律和公正准则，按照法定的标准和程序，运用科 学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。 : 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)资产评估的主体—为什么进行资产评估; (二)资产评估的客体—对评估内容界定，说明评估的对象; (三)资产评估的目的—表明由谁进行评估; (四)资产评估的程序—评估必须遵循的规则和程序; (五)资产评估的标准—估价标准—评估采用的价格类型， 对方法有一定约束; (六)资产评估的方法—确定资产评估价值的手段与途径。 知识介绍～ 相关知识链接:?资产评估是经济发展到一定阶段的产物 20〞。 ?随着现代商品经济的发展，生产要素流动、组合的市场化 程度日益提高，大大发展了资产业务; ?随着现代产权理论的发展，生产要素与产权在市场上的流动、组合，不仅仅局限于所有者之间，或所有者与使用者之间，而且存在于不同占有着与使用者之间; ?为维护市场平等竞争的法规，为促进科学技术的发展，为保护知识产权，不仅有形资产的流动需要市场配置，从而需要评估作价，无形资产的流动也需要由市场进行配置，从而对无形资产的评估正日益成为资产评估中的一项重要业务。 相关知识链接:?资产评估在市场经济中的功能 ?为资产业务提供价值尺度; ?界定与维护各产权主体的合法权益; ?优化资源配置:首先，要优化配置资源，就要充分发挥市场对生产条件，即资金、资产、产权的配置，资金市场、资 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 产市场、产权市场的形成是市场配置资源的重要标志，其基 础是资产评估;其次，在资产评估中，按最优化是用原则对 资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。 ?促进企业账实相符、足额补偿和资产完整; ?在促进对外开放的同时，维护国家权益; ?防止资产流失和促进国企改革顺利进行。 新课讲解～ 二 资产评估的特点 20〃。 一、现实性—是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的 资产实际状况对资产进行评定估算。 评估基准期?反映现状完全以现实存在为依据; 一般以“日”?以现实为基础反映未来; 为基准时?现实性强调客观存在。 点。 二、市场性—是指资产评估区别于财务会计活动的显著特征。 ?市场性表现在评估资产的市场价值时，一切评估要素均需要源于市场;即使是非市场交易类业务，评估也要采用市场所决定的参数; ?评估结果的有效性要接受市场标准检验。 三、预测性—是指用资产在未来时空的潜能说明现实。 资产是指能够在未来为其控制主体带来经济利益的、具有稀缺性的经济资源，说明资产的确认与计价都需要预测。 四、公正性—是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业 务当事人的任何一方的需要。 不论评估人 员的评估依?资产评估是按照公允、法定的准则和规程进行的，具有公据有多么充 分，评估结论允的行为和业务规范，是其技术性的保证; 仍然是评估 人员的一种?评估人员或机构通常是与资产业务没有利害关系的第三主观判断，而 不是客观事者，这是公正性的组织保证。 实。因此，资 产评估不是五、咨询性—是指资产评估是为资产业务提供的专业化估价一种给资产 定价的社会意见，本身并无强制性执行的效力，评估者只对结论本身合经济活动,它 只是一种经乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。此外，济咨询或专 家咨询活动。 资产评估过程中积累了大量的资产信息，能够为社会各方面 优化资产业务提供咨询。 知识介绍: 三 资产评估在经济中的地位 10〃。 1、 资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。市场经济的核心内容是交易，而现实经济生活中的交易主要由商品交易、劳务交易、金融交易和资产交易构成，在这四方面的交易中，资产交易具有特别重要的意义。这是因为:资产交易对商品和劳务的市场交易具有重要影响;金融工具的交易与资产交易密切相关。 2、资产评估可以为资产交易的双方节约交易成本，提高资源配置的效率。资产评估为交易双方提供交易信息，为双方据决策提供科学的价格依据。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解～ 四 资产评估与会计、审计的关系 15” (一)资产评估与会计的关系 1、资产评估与会计的联系 资产评估与会计的联系主要表现为在一定条件下，会计计价和财务报告要利用资产评估的结论，同时，资产评估需要参考会计数据、财务报告等资料，二者是密切相关。 2、资产评估与会计的区别 (1)职能不同:资产评估是一种价值判断，其基本职能是估价和咨询; (2)目标不同:资产评估的工作目标是为资产交易和产权变动提供价值咨询服务; (3)原则不同:资产评估工作遵循的是各种评估准则，其中重要的一条是市场公允价值判断，具有时点性、客观性; (4)依据不同:资产评估的资产确认和估价是以资产的效用和市场价值为依据; (5)方法不同:资产评估过程除了可以利用核算方法外，还要更多地使用市场交易价值类比、预期收益折现率等多种技术方法，并经常要同时使用。 (二)资产评估与审计的关系 1、资产评估与审计的关联 资产评估与审计的关联主要体现在借用和借鉴上。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、资产评估与审计的区别 (1)目的不同:资产评估旨在满足资产交易、权益变动中价值判定的需要，为委托人的资产做出符合市场要求的价值判断，提供有说服力的价值咨询; (2)作用不同:资产评估是着眼于未来，为将要发生的产权变动业务提供一个公允的交易参考计价; (3)原则不同:资产评估人员在评估过程中必须遵循供求、替代、贡献、预期等经济原则; (4)标准不同:资产评估是以市场公允、评估准则为彼岸准; (5)专业基础知识不同。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 教学主题 资产评估 资产评估的基本概念,二, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解资产评估价值的含义、资产评估的假设;掌握资产评估价值的特点和资产评估的原则。 职业技能教学点: 1、资产评估价值的特点; 2、资产评估的原则。 教学设计: 首先复习前课，引入本课内容，讲解资产评估价值的含义，资产评估的原则，小结本课内容，布置练习。重点:资产评估价值类型;难点:资产评估的假设。 教学手段: 讲述、讲授、例解。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习 复习前课: 资产评估的概念，资产评估的特点。 2” 引入新课: 介绍本课内容。 新课导入～ 第二节 资产评估价值及评估目的 3〞。 一、资产评估价值 (一)资产评估价值的含义 新课讲解～ 资产评估价值表现为不同的价值类型。 20〞。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (1)资产评估价值是资产所有者在某一特定时期内为获得该 资产以取得未来收益或好处而支付的货币总额;。 (2)资产评估价值与马克思的《资本论》中的价值不是同一 个概念。资产评估价值应该是一个模拟价格。作为交易底价 的资产评估价值与实际成交价是有差异的。 (3)资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差异。 (二)资产评估价值的特点 知识介绍～ 1.时效性:资产评估价值反映的是资产在某一特定时点上的 20〞。 价值，同样的资产，在不同的时期内其价值是不一样的。 2.目的性:相同资产在同一时空条件下，因不同的评估目的而适用不同的价值类型。 3.意见性:资产评估属于咨询行业，资产评估价值只是为资产委托者提供参考意见，是买卖双方交易的底价。 4.估计性:资产评估基于客观事实，根据资产那的功能及评估目的，凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和逻辑判断后估计的该资产在某一时间内的价值。 (三)资产评估的价值类型 资产评估的价值类型是指资产那评估结果的价值属性及其表现形式。主要有以下几种分类: , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 一是以资产评估的估价标准分为:重置成本、收益现值、 现行市价和清算价格。 二是从资产评估假设的角度分为:继续使用价值、公开 市场价值和清算价值。 三是从资产业务性质分为:抵押、保险、课税、投资、 清算、转让、保全、交易等类型。 新课讲解～ 四是以资产评估时依据的市场条件分为:市场价值和非 20〃。 市场价值。 重点 比较多的适用一下四个 评估基准期1.公开市场价值:是指资产在评估基准日、在公开市场上、 一般以“日”最佳适用状态下应该实现的价值。 为基准时2.投资价值:是指以资产的收益能力为依据的资产评估价值。点。 投资价值是以产出效率为依据衡量价值的。 3.重置成本:是指在现行市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。 4.清算价格:是指资产在非公开市场条件下被迫出售或快速表现的价格。 清算价格一般取决于以下几个因素: (1)资产的通用性。 (2)清算时间的限制。 , 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识介绍: 二、资产评估的目的 10〃。 (一)资产评估的一般目的 资产评估的目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。 (二)资产评估的特定目的 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。 (1)资产转让。(2)企业兼并。(3)企业出售。(4)企业联营。(5)股份经营。(6)中外合资、合作。(7)企业清算。(8)抵押。(9)担保。(10)企业租赁。(11)债务重组。 (三)资产评估目的在资产评估中的地位和作用。 (1)资产评估特定目的对资产评估结果的性质、价值类型等有重要影响。 (2)资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 (3)资产评估特定目的对资产评估的价值类型选择具有约束作用。 第三节 资产评估的假设和原则 一、 资产评估的假设 (一)继续使用假设 继续使用假设是指假定被评估资产可以按现有用途，或转换用途继续使用，从而考察它能为持有人带来的效益。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解～ (二)公开市场假设 15” 公开市场假设是指资产可以在从分竞争的产权市场上自由买卖，其价值的高低取决于买卖双方对资产的功能、用途、供求状况及其交易价格等做出的价值判断。 (三)清算假设 清算假设是指资产所有者在特定的条件下被强制以协商或拍卖方式在公开市场上出售整体资产或拆零后的部分资产。 二、资产评估的原则 (一)资产评估的工作原则 1.独立性原则:是指资产评估要由具有资产评估资格的社会公正性中介机构进行操作，不受被评估各方当事人利益的影响。 2.客观性原则:要求资产评估工作实事求是，评估结果必须以从分的事实为依据。 3.科学性原则:是指在具体的评估过程中，个悲剧特定的目的，遵循科学的评估标准，选择科学的评估程序和方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果科学合理。 4.专业性原则:要求评估机构必须是提供资产评估的专业技术机构。 :: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)资产评估的经济原则(重点) 1.替代原则:是指对于具有相同效用的商品进行选择时，必定选择价格便宜的;而在价格相同时又会选择效用大的。 2.预期原则:是指在资产评估过程中，资产价值可以不按照过去的生产成本或销售价格来决定，而由对未来收益的期望值决定。 3.公开市场原则:是指资产评估选取的作价依据和评估结论都在公开市场存在或成立。 4.贡献原则:是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对相关资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少时对整体资产的价值下降的影响程度来衡量确定。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 教学主题 资产评估 资产评估的基本方法,一, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解市场法的基本原理，掌握市场法的基本计算公式及其各项指标的计算，分析市场法的适用范围。 职业技能教学点:1、收益法的基本计算。 教学设计: 首先复习前课，引入本课内容:讲解市场法的含义，市场法应用的基本前提，例解市场法的基本应用，小结本课内容，布置练习。重点:市场法的基本计算原理;难点:类比调整法。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识回述 复习前课:一、资产评估的假设 5” 二、资产评估的工作原则 三、资产评估的经济原则 新课导入 引入新课: 对资产评估主体、客体、程序、标准等的学习， 使我们对资产评估有了初步的了解:资产评估的核心内容就 是对资产的现时价格的评定和估算。怎么样估算和评定，就 需要掌握资产评估的具体方法。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解 第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场比较法的基本原理 15” (一)市场比较法的理论基础:是马歇尔德均衡价值理论， 即资产的价值是由公开市场上的买卖双方力量达成一致时 德均衡价值所决定的。它承认市场交易结果的合理性。此方 法是基于资产定价的替代原则，即以乡资产的价值等于为获 得同等满足的替代品所花费的成本。 (二)市场比较法的评估思路:是将估价对象与估价时点近 这里的n是指期有过交易的类似资产进行比较，对这些类似资产的已知价有多个参照 物时的平均格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值价格。 的方法。公式表示为: n ,,被评估资产评估值=/n 参照物成交价/各项调整系数,,, i,1,, (三)市场比较法运用得前提条件 (1)充分发育活跃的资产交易市场; (2)参照物及其与被评估资产可比指标、技术参数等资料 能够收集到。注意:在资产市场不活跃和评估对象为有限市 场资产或专用资产的情况下，不适合用市场比较法。 知识介绍 二、市场比较法的基本程序及有关指标 10” (一)市场法评估的基本程序 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)市场法评估的基本程序 1、明确评估对象; 2、选择参照资产; (1)与评估资产的用途或性质基本相同; (2)与被评估资产有内在的可比因素; (3)与被评估资产处于同一地区或同一供求范围内的类似 地区; (4)与被评估资产的价格类型相同; (5)交易日期与被评估资产的评估基准日接近。 3、比较参照资产与被评估资产，选择比较因素; 4、分析、调整对比指标的差异，并使其量化、货币化; 5、综合分析确定评估结果。 重点讲授 (二)市场法评估的相关指标 15” 1、资产的功能:资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素; 2、资产的实体特征和质量:实体特征是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等;质量是指资产本身的制造或工艺水平; 3、市场条件:是指参照资产交易时的市场条件及供求关系的变化情况; 4、交易条件:主要考虑交易批量、交易动机和交易方式。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 重点、难点讲三、市场法的基本应用 授 45” 从理论上讲，运用市场比较法进行资产评估有两种操作方式:一是直接法;二是类比调整法。 (一)直接法:是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。计算公式为: 评估对象价值= 参照物成交价格*(评估对象A因素/参照物A因素) 具体方法有: 1、功能价值法: 2、价格指数法; 3、成新率价格法; 4、市价折扣法; 5、成本市价法; 6、市盈率乘数法。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 资产评估的基本方法,二, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标:理解成本法的基本原理，掌握成本法的基本计算公式及其各项指标的计算，分析成本法适用范围。 职业技能教学点:,、成本法的基本计算。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述成本法的基本原理，讲授成本法的基本计算公式及其各项指标的计算。小结，布置作业。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识回述 复习前课:一、市场法的基本含义 5” 二、市场法评估资产的基本程序 三、市场法评估资产价值的基本方法 引入新课:市场法在评估资产价值时，是有一定的前提条件的。在资产评估的现实过程中，有些被评估资产，例如社会的公共设施、那些没有交易情况的资产，市场法对此就无法应用。因此，资产评估需要其他方法—成本法进行评估。 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解 第二章 资产评估的基本方法 第三节 成本法 15” 一、成本法的基本原理 (一)成本法的理论基础 成本法的理论基础是生产费用价值论。此观点认为资产 的价值取决于在构建时的成本耗费。一项资产的原始成本越 高，其原始价值越大。 (二)成本法的评估思路 ?计算被估资产的现时重置成本;?减去各项耗费，得出被 估资产的现时价格。 (三)运用成本法应注意的问题? ?应注意历史资料的真实性; ?形成资产价值的出版耗费是必要的，应体现社会或行业的 平均水平，而不是某项资产的个别成本耗费。 重点知识讲二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算 授 ?被评估资产评估值=重置成本-实体损耗-功能损耗-经济损耗 25” ?被评估资产评估值=重置成本*综合成心率 (一)重置成本及其计量 ?复原重置成本:是指采用与自查相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估资产相同的全新资产所发生的费用。 ?更新重置成本:是指采用新型材料，并根据现代建筑或制 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估 资产具有相同功能的全新资产所发生的费用。 ?在同时拥有上述资料时，应选择更新重置成本计算。 1、重置核算法—按资产的成本构成，以现行市价，计算被 估资产重置成本的一种方法。公式为: 重置成本=直接成本=间接成本。 间接成本的分配方法有: ?人工成本比例法; ?单位价格法;?间接成本百分率法。 例如:P47 重置成本=(230000+2400+1800)+(230000+2400+1800)*0.9% =255278(元) 2、功能系数法 由于资产的成本与功能之间的函数关系有两种表现，因此 功能系数法有两种计量方法: ?被估资产重置成本= ?指数一般 由专门机构参照物成交价*被估资产生产能力/参照物生产能力 计算～而不是?被估资产重置成本=参照物重置成本*(被估资产年产量/ 由评估机构参照物年产量)的?次冥 设定～我国目 前无此数据。 例如:P48 3、物价指数法 例如P49 :, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 4、统计分析法:例如P50 重点知识 10” (二)有形损耗及其计量 有形损耗是指由于使用及自然力的作用而使资产的实体发 生损耗。方法有:1、观察法;2、使用年限法。 (三)功能性损耗及其计量=年超额营运成本*(1-所得税率)10” *年金现值系数 (四)经济性损耗及其计量=年收益损失额*(1-所得税率)*10” 年金现值系数 10” (五)综合成新率及其计量 综合成新率=修复费用/重置成本*100% 三、对重置成本法的评价 5” 重置成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。该方法的运用一般讲没有严格的前提条件，在资产评估中使用较为广泛。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 资产评估的基本方法,三, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解收益法的基本原理，掌握收益法的基本计算公式及其各项指标的计算，分析收益法适用范围。 职业技能教学点:1、收益法的基本计算。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述收益法的基本原理，讲授收益法的基本计算公式及其各项指标的计算。小结，布置作业。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识回述 复习前课:一、成本法的基本原理 5” 二、成本法的基本计算公式及各项指标的计算 三、对重置成本法的评价 引入新课: 根据前述有关资产价格形成理论之一，效用理论的论述，资产的现时价格应该是其资产未来现金的流量，即为资产所有者所带来的经济收益。那么，收益法在资产评估中的基本方法是本课的主要内容。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解 第二节 收益法 基本知识 一、收益法的基本原理 10” (一)收益法的理论基础:是效用价值论。 (二)收益法的评估思路:是通过估测被评估资产的未来预 期收益，并将其按一定的折现率或资本化率折现成现值，来 确定该项资产的评估值。 基本知识 (三)运用的前提条件: 10” 1、资产的收益可用货币计量; 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量。 基本方法 二、收益法的基本计算公式 20” (一)资产未来收益有限期的情况:分为每期收益额相等和 不相等两种情况。 (二)资产未来收益无限期的情况:有三种方法:1、稳定 化收益法;2、分段法;3、增长率法。 基本技能 三、收益法中各项指标的确定 重点知识 15” (一)预期收益额 1、预期收益的类型:税后利润、净现金流量、利润总额。 2、预期收益的测算:时间序列法和因素分析法。 难点知识 (二)折现率和资本化率 25” 折现率:是将未来有限期的预期收益(收入流)折算成现值的比率; ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 资本化率:是将未来永续性预期收益(年金)转化为现值(本 金)的比率。 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 资本化率=折现率-未来年收入的增长率 在现实中常用的确定资本化率的方法有: (1)、加和法:即认为折现率包含无风险报酬率与风险报酬 率两部分，每一部分可分别求取，然后相加得出折现率。 被评估项目的风险报酬率= 经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率 (2)、资本成本加权法 折现率=长期负债占资产总额的比重*长期负债的利息率* (1-所得税率)+所有者权益占资产总额的比重*投资报酬率 (3)、市场比较法:是通过寻找与被评估资产的市场价格以 及该资产的收益来到求折现率的方法。 n,, 被评估资产的折现率=/n 样本资产的收益/样本资产的价格,,,i,1,, 3、收益期限:通常指资产的收益年期，由评估人员根据未 来获利、损耗情况等确定，也可以根据法律契约和规 定来确定。 基本知识 四、对收益现值法的评价 5” 收益法是从资产的获利能力的角度来确定资产的价值它最适宜用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以及成本费用无法或难以准确计算的资产。 但是该方法也具有局限性。1、此方法的使用需具备一定的前提条件，对于没有收益或收益无法用货币计量以及风险 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 报酬率无法计量的资产，此方法无法使用。 2、该方法的操作含有较大成分的主观性。因为，采用收益法时，未来收益额预测的难度较大，受较强主观判断和未来不可预见因素的影响比较严重。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 机器设备评估,一, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解机器设备评估的特点和方法的适用性，明确机器设备的分类及其评估的基本程序。 职业技能教学点: 1、评估方法的适用性。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述机器设备评估的特点和方法的适用性，讲授机器设备的分类及其评估的基本程序。本课小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识回述 复习前课:一、收益法的评价 5” 二、资产评估方法的多样性和可选择性 三、资产评估方法的最适宜选择 引入新课: 资产评估的基本知识和基本方法的学习是为了更好地学习具体资产类的实际评估方法，继而理解资产评估的基本操作过程和程序。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解 第三章 机器设备评估 基本知识 第一节 机器设备评估概述 15” 一、机器设备及其评估的特点 (一)机器设备的特点 (1)单位价值大，使用寿命长，资金投入量大，回收期长; (2)价值补偿和实物更新不同时进行; (3)价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值同时进行; (4)机器设备属于有形的固定资产，具有动产的性质。 (二)机器设备的评估特点 (1)评估以单台、单件为对象; (2)以技术检测为基础; (3)必须把握机器设备的价值特点。 基本知识 二、机器设备的分类 5” (一)按固定资产分类:(1)通用;(2)专用;(3)交通运 输;(4)电气;(5)电子及通信;(6)仪器仪表、计量标准 器具、营具、衡器。 (二)按现行会计制度分类: (三)按机器设备的组合程度分为:(1)单台设备;(2)成 套设备;(3)机组。 (四)按机器设备来源分类:(1)自制;(2)外购。 基本知识 5” 三、机器设备评估的基本程序 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)评估准备阶段: (二)现场工作阶段:1、核实对象，确保真实;2、对设备 进行分类;3、设备鉴定。包括对设备技术状况、使用情况、 设备质量、磨损程度的鉴定。 (三)评定估算阶段: (四)撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿; (五)评估报告的审核和报出阶段。 第二节 成本法在机器设备评估中的运用 该方法的基本原理与操作要点前面的学习已经作为重 重点知识 点内容进行介绍。其基本计算公式为: 15” 1、评估值=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济型损 耗 2、评估值=重置成本*成新率-功能性损耗-经济型损耗 3、评估值=重置成本*综合成新率 一、重置成本的测算 (一)重置成本测算应注意的问难题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本 一般讲，在技术进步快，技术进步因素对设备价格影响较大，或者评估设备已被淘汰的情况下，应选择计算更新成本。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 一般讲，复原重置成本仅在两种情况下使用:一是技术进步 慢或刚购建的设备，另一种是自制非标准设备。 2、机器设备的重置成本构成 机器设备的重置成本在构成上包括直接费用和间接费用 两部分; 直接费用由基础费用和其他费用两部分构成; 间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理 费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。 3、重置成本测算方法的选择: 计算重置成本的三种基本方法是:直接法(又称核算法)、 功能成本法、物价指数法。 例如:P93 重点技能 (二)自制设备重置成本测算 15” 1、自制设备重置成本构成:主要包括制造成本和相配比的 期间费用;大型设备的合理制造利润;其他必要的合理费用 (如设计、论证等前期费用);安装调试费用等。 2、自制设备重置成本测算 例1:P95-98 重点知识 (三)国产外购设备重置成本的测算 5” 1、国产外购设备重置成本的构成:外购设备的重置成本除 购买价格外，还需要考虑运杂费、基础费和安装调试费等。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、国产外购单台设备重置成本测算举例:P99，例 3、国产外购成套设备重置成本测算举例:P100，例 (四)进口设备重置成本测算 重点技能 10” ,、进口设备重置成本构成: 进口设备重置成本的基本构成是:现行国际市场离岸价(, ,,)，境外途中保险费，境外运杂费，进口关税，增值税 ，银行及其他手续费，国内运杂费，安装调试费 其中:,,,是装运港船上交货价，不含保险和运费;若把 成本+保险+运费，则叫做到岸价，用CIF表示。 进口关税=进口设备完税价格*适用税率 完税价格一般采用到岸价格 增值税=(进口设备完税价格+关税)*适用税率 进口车辆重置成本的构成是:车辆价格(CIF)+进口关税+消费税 +增值税+国内运杂费+执照费 其中:进口关税=车辆价格(CIF)*进口税率 消费税=[车辆价格(CIF)+进口关税]/(1-消费税)*消费税率 进口增值税=[车辆价格(CIF)+进口关税+消费税]*增值税率 基本知识 2、进口设备重置成本测算方法的选择 5” (1)可查询到进口设备现行离岸价格(FOB)或到岸价(CIF)，按下列公式计算: 重置成本,(FOB价格+途中保险费+国外运杂费)*现行汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装费 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (2)无法寻找现行的FOB价格或CIF价格的，若可以取得 国外替代产品的现行FOB价格或CIF价格的，可以采用功能 价值法或比较法来估测机器设备的重置成本;若没有，则利 用国内替代设备的现行市价或重置成本推算评估进口设备 的重置成本。 (3)若以上几种渠道都不行，也可以利用物价指数法调整 估测设备的重置成本。 重点应用 3、进口设备重置成本测算举例 15” (1)进口单台设备:例P104 (2)进口机组(成套)设备:例P105 从上述两个事例中，可以得知，在测算进口设备重置成本时应注意:(1)有关报价的处理;(2)运用物价指数法以及物价指数的选用;(3)汇率应选择评估基准日的汇率;(4)关税等税收也应以评估基准日为标准。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 机器设备评估,二, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解机器设备的价值损耗的内容，掌握价值损耗的测算方法，准确得出机器设备的评估价值以及市场法的运用。 职业技能教学点:,、价值损耗的测算方法， 2、市场法的运用。 教学设计: 复习前课，引入新课，机器设备的价值损耗的内容，掌握价值损耗的测算方法(讲述)，讲述机器设备市场法的运用，本课小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识回述 复习前课:(一)自制设备重置成本测算 5” (二)国产外购设备重置成本的测算 (三)进口设备重置成本测算 引入新课:在机器设备的评估中，除了计算重置成本是作成 新课导入 本法评估资产价值的第一个要素外，按照成本法的要求，还应该考虑资产在各个方面的价值损耗，才能准确的出评估对象的现实价格。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课讲解 二、实体性贬值与成新率的测算 25” 成新率=1-有形损耗;或 有形损耗=1-成新率 (一)运用适用年限法估算设备成新率 该方法假设:机器设备在整个使用寿命期间，实体性损耗与时间成线形递增关系，设备价值的降低与其损耗大小成正比。所以: 成新率=尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限 1、设备的总使用年限: 2、机器设备的已使用年限: 3、机器设备的尚可使用年限: 例如:P108-109 第一步:调整计算现时成本; 第二步:计算甲醛更新成本: 第三步:计算加权投资年限: 第四步:计算成新率=7/(9.5+7)*100% (二)运用观察法估算设备成新率 1、主要观察分析指标:(1)设备的现实技术状态;(2)设备的实际已使用时间;(3)设备的常用负荷率及原始制造质量;(4)设备的维修保养水平及设备大修、技术改造情况;(5)设备重大故障(事故)经历;(6)设备工作环境和条件;(7)设备的外观和完整性。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、机器设备成新率评估参考表 P110.表4-4 (三)运用修复费用法估损设备成新率 机器设备的损耗可以分为可修复和不可修复。因此: 实体性贬值率,可修复贬值，不可修复贬值,设备复原重置成本 (四)应注意的问题: ,、估算贬值的具体方法，可以根据信息资料的获得情况、 被评估设备的特点以及评估人员的知识和水平决定; ,、分析时要注意其中是否会有功能性贬值或其他因素，以 免重复计算。 技能讲授 三、功能性贬值及其计算 15” (一)功能性贬值的表现形式:,、超额投资成本;,、超额运营成本。 (二)功能性贬值的测算 ,、由超额投资成本所致的功能性贬值的测算 设备超额投资成本,复原重置成本,更新重置成本。 在实际评估中，设备的复原重置成本往往难以直接获得。 注意:在实务中，被评估设备可能已经停止生产，评估时只能参照替代设备，而这些替代设备的性能通常优于被评估设备，其价格也会高于设备的复原成本。因此，应采用功能系数法测算被评估设备的更新重置成本。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、由超额运营成本所致的功能性贬值的测算 步骤是:(1)选择参照物，计算两者年超额运营成本差额; (2)估测被评估设备的剩余寿命;(3)测算被评估设备的 年超额运营成本净额;(4)将每年超额运营成本净额折现累 加，求得被评估设备的功能性贬值额。 P114.例 (三)测算机器设备功能性贬值时应注意的问题 首先，是对比参照物的选择，直接影响功能性贬值大小; 其次，是否需要单独计算的问题。 P115.例 技能讲授 四、经济性贬值及其计算 20’ (一)因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 P115.例 (二)因收益减少导致的经济性贬值的测算 经济性贬值=设备年收益损失额*(1-所得税率)*(P/A,r,n) P116例. (三)测算经济性贬值应注意的问题 首先，不能单独计算获利能力的不计算经济性贬值; 其次，需要对影响因素进行预测。 五、运用成本法测算机器设备评估值举例 P117.例 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 知识讲授 第三节 市场法在机器设备评估中的运用 20’ 一、运用市场法的基本步骤 (一)明确对象，获取资料;(二)进行调查，选择参照物;(三)调整差异;(四)确定评估值。 二、运用市场法评估的具体方法 (一)直接比较法 (二)类比法 (三)市价折扣法 例如，与评估对象完全相同的机床在二手市场的正常交易价格为10万元，经分析，快速变现的折扣率为40%，因此，评估人员评估的价值为6万元。即: 评估值=10*(1-40%)=6(万元) 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 房地产评估,一, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标:理解房地产的特性以及房地产评估的原则; 掌握房地产价格的构成和影响因素。 职业技能教学点:,、房地产价格的构成。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述房地产的特性和评估的原则，讲授房地产价格的构成，分析影响房地产价格的因素。小结，布置作业。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 前课复习 复习前课:1、机器设备成本法的运用， 5’ 2、机器设备市场法的运用。 引入新课: 房地产作为一项较为特殊的资产，在市场经济发展的今天，成为了资产评估中的一项涉及面广，影响力大，牵涉到广大人民群众切身利益的资产评估业务。 第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基础知识 一、房地产及其特性 20’ 房地产可以(一)房地产的概念:是指土地、建筑物及其他地上定着物， 分为实体和实质上包括土地和建筑物两部分。 权益两个方 面。其中～权在房地产评估对象中，有，土地、建筑物、建筑物和益是指一切 与房地产有房地合一。 关的权利、利 益和收益的(二)房地产的特性 总称。 1、土地的自然特性 (1)数量的有限性;(2)位置的不可移动性;(3)效用的 持久性;(4)效用的差异性; 2、土地的经济特性 (1)用途的广泛性;(2)供给的稀缺性;(3)经济地理位 置的可变性;(4)可垄断性; 3、房地产的特性 (1)位置固定性;(2)使用长期性;(3)投资大量性;(4) 影响因素多样性;(5)保值增值性。 (三)房地产市场的特性 ,、房地产市场的地区性和不完善性; ,、房地产交易的复杂性; ,、房地产供给市场对于需求市场变化的反应具有缓慢性。 基础知识 二、房地产评估的原则 15’ ,、合法原则:是指房地产评估是以房地产的合法取得、合 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 法使用、合法交易、合法处分等为前提的。 ,、最佳使用原则:是指房地产评估应以股价对象的最佳使 用为前提;即，法律上允许、技术上、经济上可行，能给估 价对象带来最高价值的使用。 ,、房地综合考虑原则:一方面，房屋建筑物不能脱离土地 而存在;另一方面，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来 反映。 ,、区域及地段原则:是指房地产价格的评估必须体现房地 产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房 地产价格的影响。 此内容略讲: 5’ 三、房地产评估的程序 (一)接受委托，明确事项; (二)制定作业和技术方案; (三)现场勘查，收集数据资料; (四)评定估算，撰写报告。 第二节 房地产价格 重点知识 一、房地产价格的特性 15’ (一)土地价格的特殊性 ,、价格构成的特殊性:土地价格不是土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时，所支付的代价，实质是地租的资本化价格，即地租等量利息的货币额。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、价格决定机制的特殊性:由土地的使用价值所决定。一 是取决于地理位置是否优越;二是取决于环境状况和基础设 施的优劣;三是取决于土地的使用用途。 3、市场供求关系的特殊性:土地的供给弹性较小;因此， 土地的价格主要受需求方面的影响。 4、价格呈不断上涨趋势:原因有:一是技术进步，生产力 不断提高，收益增加，地租也不断增加;二是经济的发展， 使环境、交通等改善，也使收益增加，导致地租提高;三是 不断投入大量的资金，也会提高土地的价值;四是对城市土 地的需求不断扩张，供求影响土地价格不断上涨。 (二)房地产价格的特性 1、房地产价格构成具有复杂性; 2、房地产价格具有明显的区域性、个别性; 3、房地产价格具有较强的政策性; 二、房地产价格的种类 此内容一般 讲解: (一)土地价格、建筑物价格、房地产价格; 5’ (二)总价格、单位价格、楼面地价; 三、房地产价格的构成 (一)土地取得成本:1、征用农地的土地取得成本;2、城市房屋拆迁的土地取得成本;3、市场购买的土地取得成本。(二)开发成本:1、勘查设计和前期工程费用;2、基础设 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 施建设费;3、建筑安装工程费;4、公共配套设施建设费; 5、税费; (三)管理费;(四)投资利息;(五)销售税费;(六)开 发利润。 重点知识 四、房地产价格的影响因素 10’ (一)一般因素:1、社会因素;2、经济因素;3、政策因素。 (二)区域因素:1、商业繁华度;2、道路通达度;3、交通便捷度;4、设施完备度;5、环境质量状况。 (三)个别因素:1、土地的个别因素:(1)位置、面积、地势、地质;(2)形状、宽度、深度;(3)临街状况;(4)规划用途、容积率、使用年限;(5)生熟程度;2、房屋建筑物个别因素:(1)面积、构造、材料;(2)设计、设备;(3)质量;(4)楼层、朝向;(5)法规限制。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 房地产评估,二, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解市场法的概念和理论依据;掌握市场法在房地产估价中的运用方法及其注意事项。 职业技能教学点: 1、市场法估价的应用。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述市场法的概念和理论依据，讲解市场法的基本公式，净收益的确定，资本化率的确定;实践市场法的运用。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 前课复习 复习前课: 一、房地产的特点; 5’ 二、房地产价格的影响因素; 三、房地产价格的构成; 四、房地产市场的特性。 新课导入 引入新课:房地产的现时价格的评定和估算，其结果都需要由市场进行检验;同时，在房地产评估的过程中，由于一些因素的影响，也只能用市场发进行。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 市场法在房地产评估中的应用 知识讲授 20’ 一、基本思路及计算公式 市场法又称市场比较法，是指在求取被估房地产价格时， 将被估房地产与近期市场上已发生了交易的类似房地产加 以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行 调整修正，得出被估房地产合理价格的一种方法。 类似房地产是指在用途、所处区域相同或相似的房地产; 合理价格是指在一定评估目的下，被估房地产最有可能实 现的市场价格; 基本公式有: 1、被估房地产价格=交易实例单价*(1+交易实例差异因素 调整率)*(1+期间房地产价格上涨率)*被估房地产面积 2、被估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区域 因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估 房地产面积 重点知识 二、适用对象及条件 20’ (一)要有充分的市场交易资料; (二)交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性; (三)交易实例资料及其来源必须详实可靠 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 技能讲授 三、操作步骤及因素修正 45' (一)踏勘被估房地产; (二)收集较充分的房地产交易实例资料; (三)选取可供比较的交易实例:(1)用途相同;(2)所处的区域相同或类似;(3)价值类型相同，或引起交易的原因或性质基本相同;(4)建筑结构相同或相似;(5)与评估基准日接近;(6)须为正常交易或可修正为正常交易;(7)筹资条件相似。 (四)建立价格可比基础:(1)统一付款方式;(2)统一化为单价;(3)统一货币单位;(4)统一面积单位;(5)统一面积内涵。 (五)差异因素的比较与修正 1、交易情况修正:(1)有特殊利害关系人之间的交易;(2)交易时由特别的动机;(3)卖方或买方对所买卖的房地产存在特别兴趣;(4)卖方或买方不了解市场行情;(5)相邻房地产的情况;(6)特殊交易方式;(7)交易税费的转嫁;(8)其它特殊交易情形。计算公式为: 交易实例价格*交易情况修正系数=正常价格 2、交易时间修正 交易日期的休整是将可比交易实例在其成交日期的价格修正到估价时点的价格，一般采用价格指数或变动率。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 计算公式有: 交易实例价格*交易日期修正系数=估价时点价格(1) 交易实例价格*估价时点价格指数,估价时点价格(2) 交易当时价格指数 3、区域因素修正 区域因素比较修正的内容，主要包括交通便捷程度、区域繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪音、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 具体的方法有直接比较法和间接比较法。 4、个别因素修正 可以采用直接比较交易实例与被估房地产之间的差别，确定个别因素修正的内容，然后对每一项造成交易实例价格差异的个别因素进行分析，求出修正系数进行计算。 5、确定比准价格 对上述修正因素进行综合计算出估价对象的现时价格。 (六)被估房地产价格的确定 通过上述交易情况修正、交易时间修正、交易因素修正、个别因素修正，就把交易实例的价格转化为被估房地产的价格。由于用来比较参照的交易实例有多个，需要将其综合，得出一个平均的价格。 四、应用举例 待评估宗地位一块商业用途的空地，面积为3000平方米， ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 要求评估其2002年12月的公平市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况见表5-2 1、进行交易情况修正:都为正常交易无需修正; 2、进行交易时间的修正 A交易的修正系数=114/100=1.14 B交易的修正系数=112/100=1.12 C交易的修正系数=107/100=1.07 3、进行区域因素修正; 4、进行个别因素修正; 5、计算比准价格; 6、采用算术平均法求的评估结果。 待估宗地评估价(单价)=(1765+1771+1768)/3=1768元 待估宗地评估价(总价)=1768*3000=5304000元 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 房地产评估,三, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解收益法的概念和理论依据;掌握收益法在房地产估价中的运用方法及其注意事项。 职业技能教学点: 1、房地产评估收益法的运用。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述收益法的概念和理论依据，讲解收益法的基本公式，净收益的确定，资本化率的确定;实践收益法的运用。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课: 5’ 一、市场法基本思路及计算公式 二、适用的对象和条件 三、应用举例 引入新课:市场法较好地体现了房地产的市场性，但是，它自身同样不是全能的。对于一些公用设施的或是不经常交易的房地产，就只能使用其它的估价方法较为恰当。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第四节 收益法在房地产评估中的应用 基本知识 一、基本思路及其步骤 15’ 收益法又称收益还原法，是求取评估对象未来的正常净 收益，选用适当的资本化率将其折现到评估基准日后累加， 以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。 收益法涉及三个基本的参数:1、净收益额;2、资本化 率;3、收益期限。 基本知识 二、适用的对象及条件 10’ 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估; 对于政府办公楼、学校等公用、公益用房，一般不能采用 收益法进行估价。 收益法的前提条件是，房地产的收益和风险都可以预期和 量化。 三、各参数的估算 (一)净收益的估算:净收益是指归属于房地产的除去各种重点技能 15’ 费用后的收益，在确定收益时必须注意，它不是实际净收益。 计算公式为: 净收益=潜在毛收入-空置等的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用 注意两种情况:1、出租型房地产的净收益的估算;2、直接经营型的估算;3、自用或未用的估算。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 重点技能 (二)资本化率的估算 15’ 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率; 资本化率实质上是房地产投资报酬率，其具体计算的方 法有: 1、纯收益与价格比率法:例如P161.例 2、累加法:资本化率=无风险报酬率+风险调整值 3、排序插入法 重点技能 (三)收益期限的确定 10’ 1、对于单独的土地和单纯的建筑物，应分别根据土地使用 年限和建筑物的经济寿命来确定收益期限; 2、对于合成体评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土地 使用权限或者相同，应根据土地使用权限来确定收益期; 3、如果相反，则应:(1)先根据建筑物的经济寿命确定期 限，计算净收益时不扣除建筑物的折旧费和土地摊销费;然 后再加上土地超出期限的价值的折现值;(2)将未来收益期 限设为无限期，扣除建筑物的折旧费和土地摊销费。 四、收益法的派生方法 此内容一般(一)土地残余法 性讲述～要求(二)建筑物残余法 进行自学。 (三)收益倍数法 5’ ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 重点技能 五、收益法应用举例 15’ P165. 1、估算年有效毛收入=2*365*5000*(1-10%)=3285000元 2、估算年营运费用 (1)管理费=3285000*3.5%=114975元 (2)维修费=4200*5000*1.5%=315000元 (3)保险费=4200*5000*0.2%=42000元 (4)税金=3285000*(12%+6%)=591300元 (5)年营运费用=上述加总=1063275元 3、估算净收益=3285000-1063275=2221725元 4、计算房地产价格=年净收益的年金现值=26901538元 5、评估结果:总价=26901538元 单价=5380元/平方米 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 房地产评估,四, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解房地产评估成本法基本评估思路和评估程序，掌握房地产评估成本法的计算公式以及建筑物折旧的计算。 。 职业技能教学点: 1、成本法的应用。 2、评估中应注意的问题。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述成本法的评估思路，详细讲解成本法的计算公式以及建筑物折旧的计算，讲授成本法在评估中的应用，小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:一、收益法的基本思路及程序; 5’ 二、收益额的确定; 三、收益期的确定; 四、折现率的确定。 引入新课:房地产类型的多样性，也决定了房地产评估方法 新课导入 多样性的选择，但是，总体说来，主要有成本法，收益法，以及市场法等。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 房地产评估的成本法 基本知识 一、基本思路及计算公式 15’ 成本法是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格， 然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或假合资的 方法，是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来估算 房地产价格的方法。计算公式为: 评估价值=重新购建价格-损耗 评估的对象有:1、新开发的土地;2、新建的房地产;3、 旧的房地产。 二、适用的对象和条件 基本知识 15’ 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地产，都可 以采用成本法估价;用于既无收益又很少发生交易的房地产 估价;也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估 价的房地产;也广泛应用于一些特殊目的的估价; 运用成本法应注意:一是要估价出客观成本;二是要结 合供求分析确定最终的房地产价格。 成本法与其它方法一样也存在着一定程度的缺陷。 基本技能 三、新开发土地评估的操作步骤 10’ 新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润 (一)估算取得待开发土地成本 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)估算土地开发成本 1、基础设施建设费;2、公共配套设施建设费; (三)估算管理费用;(四)估算投资利息;(五)估算税费 (六)估算开发利润 基本技能 四、新建房地产评估的操作步骤 10’ ?新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建 造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 ?新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+ 销售税费+开发利润 (一)估算土地取得成本;(二)估算土地开发成本和建筑 物建造成本;(三)估算管理费用;(四)估算投资利息;(五) 估算销售税费;(六)估算开发利润。 基本技能 五、旧房地产评估的操作步骤 10’ ?旧有房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+ 建筑物的重新构建价格-旧有房地产的贬值; ?旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格-建筑物的损耗 (一)估算重新购建价格;(二)估算损耗(重点)包括1、 估算土地的损耗;2、估算建筑物的损耗。基本方法有:(1) 年限法;(2)打分法。 基本技能 六、应用举例 25’ P157.例 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、估算土地取得成本=出让金=拆迁费=10+5=15万元/亩 =250元/平方米 2、估算土地开发成本=开发费=其他费用=3亿元/平方公里+3万元/亩=345元/平方米 23、估算投资利息=205*[(1+6%)-1]+345*60% =53.89元/平方米 4、估算开发利润=(250+345)*10% =59.50元/平方米 5、计算土地价格 土地单价=250+345+53.89+59.50=708.39元/平方米 土地总价=708.39*60000=42509400元 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 无形资产评估,一, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解无形资产的范围和分类，以及特点与功能;掌握无形资产评估的特点、目的与前提。 职业技能教学点:,、无形资产评估的特点。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述无形资产的范围和分类，以及特点与功能;讲授无形资产评估的特点、目的与前提。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:一、房地产评估成本法的评估思路; 5’ 二、房地产评估成本法的适用条件。 引入新课: 我们知道无形资产有的可以为企业的产品生产新课引入 提供新型的生产工艺或方法，使产品的合格率上升;有的为企业的生产经营带来某种特定的权力，而形成一定的垄断经营;有的作为企业产品的标识，经注册而成为产品的形象，长期使用„„ 总之有价值，需要进行评估。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第五章 无形资产评估 第一节 无形资产评估概述 一、无形资产的概念:是指由特定主体控制的，不具有独立基础知识 10’ 实体，对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益 的一切经济资源，是与有形资产相对应的概念。 (1)无形资产没有食物形态，却又依托一定实体; (2)持续产生效益，由一定主体控制; (3)是企业经济资源的一部分。 基础知识 二、无形资产的范围和分类 15’ (一)无形资产的范围 我国无形资产的范围包括以下含义: 1、专利权—是国家专利主管机关依法授予发明人或其权利受让人对其发明创造在法定期限内享有的独占权或专利权。 2、专有技术—是指在生产经营活动中使用的、未经公开、不受法律保护的知识和技巧; 3、商标权—是商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。受法律保护。 4、著作权—是指公民、法人或非法人单位按照法律规定对于自己的科学或文学、艺术等作品所享有的专有权利。 5、土地使用权—是指土地使用者依法对土地进行使用或依 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利;6、经营特 许权—是指政府所授予的允许在一定地区经营或销售某种特定商品的 权利; 7、商誉—是指企业在一定条件下，能获得高于正常投资报酬率的回报 所形成的价值。 (二)无形资产的分类 1、按期限划分为有限期和无限期无形资产; 2、按可否确指分为可确指和不可确指无形资产; 3、按取得方式分为自创和外购的无形资产; 4、按技术含量分为技术型和非技术型无形资产; 5、按作用领域分为促销型、制造型和金融型无形资产; 6、按关系分为权利类、关系类、组合类无形资产; 三、无形资产的价值特点与功能特性 重点知识 15’ (一)无形资产价值的特点 1、无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时 间来计量的。 2、无形资产的价值主要以效用为基础，而有形资产的价值较多以生产 费用为基础。 (二)无形资产的功能特性 1、附着性—依附于有形资产而发挥作用; 2、共益性—可以作为共同财富; 3、积累性—其作用建立在其他成果的基础之上; 4、替代性—一种无形资产总会被更新的所替代。 四、影响无形资产评估价值的因素 重点知识 20’ 1、无形资产的取得成本 2、机会成本—指无形资产转让后可能给转让方造成的损失。 3、效益因素—即决定无形资产的价值是由应用后所创造的价值来确定。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 4、寿命期限—获利能力与经济寿命有关。 5、技术成熟程度—影响技术型无形资产的评估值。 6、转让因素内容—分为所有权转让与使用权转让。 7、市场供求状况—价值受市场供需的影响。 8、同行业同类无形资产的计价标准和依据。 9、价格支付方式 五、无形资产评估的特点、目的与前提 基础知识 15 (一)无形资产评估的特点:1、市场性;2、模拟性;3、公正性。 (二)无形资产评估的目的:1、产权变动;2、无形资产转让、投资、 企业整体或部分资产评估时;3、纳税、保险、诉讼等为目的的评估。 (三)无形资产转让、投资评估的前提 1、能够带来超额利润;2、能够带来垄断利润。 一般知识 六、无形资产评估的程序 10’ (一)明确评估目的; (二)鉴定无形资产:1、确认无形资产的存在;2、鉴别无形资产的种类;3、确定无形资产有效期限; (三)收集相关资料; (四)确定评估方法，计算评估值; (五)撰写评估报告。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 无形资产评估,二, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解无形资产价值评估的一般方法;掌握无形资产评估价值评估的收益法、成本法的应用。 职业技能教学点:,、无形资产价值评估的方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述无形资产的价值评估的一般方法;讲授无形资产评估收益法、成本法的应用。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:一、无形资产的特点; 5’ 二、无形资产评估的前提条件。 引入新课: 我们知道无形资产有的可以为企业的产品生产提供新型的生产工艺或方法，使产品的合格率上升;有的为企业的生产经营带来某种特定的权力，而形成一定的垄断经营;有的作为企业产品的标识，经注册而成为产品的形象，长期使用„„ 那么它的价值采用什么方法评估呢, ,, 宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二节 无形资产评估的一般方法 一、无形资产评估的收益法 基本方法 (一)基本公式 15’ n K,Rt,t(1，r),t1 无形资产评估值=(7—1) nK,Rt ,t(1，r),t1无形资产评估值=Y+ (7—2) Rt式中:K——无形资产分成率;——第t年分成基数(超额收益);t ——收益期限;r——折现率;Y——最低收费额; 最低收费额(二)无形资产收益额的确定 在成本法中1、直接估算法 介绍。 从无形资产为特定持有主体带来的经济利益上看，我们可以将无形资产划分为收入增长型和费用节约型。 收入增长型无形资产是指无形资产应用于生产经营过程，能够使得产品的销售收入大幅度增大。增大的原因在于: (1)生产的产品能够以高出同类产品的价格销售; (2)生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，市场占有率扩大，从而获得超额收益。 第一种原因形成的超额收益可以用下式计算: R=(P一P)Q(1一T) (7—4) 21 式中:R——超额收益;P——使用无形资产后单位产品的价格;P2I——未使用无形资产前单位产品的价格;Q——产品销售量(此处假定销售量不变);T——所得税税率。 第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算: QQ R=(一)(P—C)(1一T) (7—5) 21 式中:R——超额收益;Q——使用无形资产产品的销售量;Q——21未使用无形资产前产品的销售量;P——产品价格(此处假定价格不变);C——产品的单位成本;T——所得税税率。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 费用节约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的 成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带 来的超额收益。 R=(C一C)Q(1一T) (7—6) 12 式中:R-——超额收益;C——未使用无形资产前的产品单位成本; 1 C——使用无形资产后产品的单位成本; Q——产品销售量(此处假定2 销售量不变);T——所得税税率。 2(差额法 基本方法 15’ 当无法将使用了无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对 比时，采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业 平均水平进行比较，可得到无形资产获利能力，即“超额收益”。 首先，收集有关使用无形资产的产品生产经营活动财务资料，进行 盈利分析，得到经营利润和销售利润率等基本数据。 其次，对上述生产经营活动中的资金占用情况(固定资产、流动资 产和已有账面价值的其他无形资产)进行统计。 第三，收集行业平均资金利润率等指标。 第四，计算无形资产带来的超额收益。 经营行业平均无形资产带资产,—， 利润资金利润率来超额收益总额 销售销售销售每元销售收入行业平均无形资产带,，—，， 收入利润率收入平均占用资金资金利润率来超额收益 3(分成率法 基本方法 无形资产收益通过分成率来获得，是目前国际和国内技术交易中常15’ 用的一种实用方法。即: 销 售 收 入 无形资产 销售收入 = × (利润)分成率 收 益 额 (利润) 具体计算参对于销售收入(利润)的测算已不是较难解决的问题，重要的是确定见教材例题。 无形资产分成率。主要有:(1)边际分析法。(2)约当投资分成法。(3)综合评价法。(4)要素贡献法。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (三)无形资产评估中折现率的确定 折现率的内涵是指与投资于该无形资产相适应的投资报酬率。需要 进一步说明的是，折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。一般来 说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估中折现率 往往要高于有形资产评估的折现率。 (四)无形资产收益期限的确定 1、法定年限法;2、更新周期法;3、剩余寿命预测法。 二、无形资产评估的成本法 基本技能 20’ (一)成本特性—1、不完整性;2、弱对应性;3、虚拟性。 (二)基本计算公式与操作方法 无形资产无形资产,，成新率评估值重置成本 (7一10) 1、自创无形资产重置成本的计算 (1)成本核算法 直接间接资金合理无形资产,，，， 成本成本成本利润重置成本 直接成本按无形资产创制过程中实际发生的材料、工时消耗量，按现行价格和费用标准进行估算。即: 物质资料现行现行费无形资产实耗,(，)，(，) (7一11) ,,实际耗费量价格用标准直接成本工时 (2)市价调整法 2、外购无形资产重置成本的估算 (1)市价类比法 在无形资产交易市场中选择类似的参照物，再根据功能和技术先进性、适用性对其进行调整，从而确定其现行购买价格，购置费用可根据现行标准和实际情况核定。 (2)物价指数法 它是以无形资产的账面历史成本为依据，用物价指数进行调整，进而估算其重置成本。其计算公式为: 无形资产无形资产评估时物价指数,， (7一13) 购置时物价指数重置成本账面成本 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 3、无形资产成新率的估算 剩余经济寿命预测法:它是由评估人员通过对无形资产剩余经济寿命的预测 和判断，从而确定其成新率的方法。其计算公式为: 剩余使用年限 (7一14) 成新率,，100%已使用年限，剩余使用的年限 (三)无形资产评估中成本法的运用 例题教材P256-259 基本技能 三、无形资产评估的市场法 15’ 市场法强调的是具有合理竞争能力的财产的可比性特征。如果有充分的源于市场的交易案例，从中取得作为比较分析的参照物，并能对评估对象与可比参照物之间的差异做出合适的调整，就可应用市场法。 如果需要使用市场法评估无形资产，评估人员应注意以下事项。 一、具有合理比较基础的类似的无形资产 二、收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依。 三、作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求 四、无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此作出言之有理，持之有据的调整 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 无形资产评估,三, 授课班级 授课时间 授课地点 教学目标: 理解专利的特点及其转让方式，理解商标权及其特点，掌握专利权和商标权的评估方法。 职业技能教学点: 1、专利权、商标权的评估方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述专利的特点及其转让方式，商标权及其特点，讲授专利权和商标权的评估方法。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:1、无形资产的分类; 5’ 2、无形资产的特点及功能特性; 3、无形资产价值的影响因素。 引入新课:无形资产在现实中具有多样性，特别是无形资产的形成是由个别劳动完成的，因此也造成了对无形资产的评估具有复杂性，本课从评估的一般方法运用为起点，介绍专利权、商标权的价值评估方法。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基本知识 第三节 专利和专有技术评估 15’ 一、专利的概念、特点及转让方式 (一)专利的概念—是发明创造者对其技术发明成果享有的 独占性利益。在我国分为:1发明;2实用新型;3外关设计 (二)专利权的特点:1、独占性;2、地域性;3、时间性; 4、可转让性。 (三)专利权转让方式:分为全权转让和使用权转让 专利权的不同转让方式将直接影响具体评估方法和评估值 基本知识 二、专有技术的概念、特点及评估中应注意的问题 10’ (一)专有技术的概念—是指未经公开、为申请专利、有实 用价值的专门知识和特有经验。 (二)专有技术的特征:1、实用性;2、新颖性;3、获利 性;4、保密性。 (三)专有技术在评估中应注意的问题 1、专有技术使用年限; 2、专有技术的获利能力; 3、专有技术的发展情况; 4、专有技术的取得成本。 三、专利权和专有技术的评估程序 基本知识 5’ (一)明确评估目的;(二)证明和鉴定技术型资产的存在; (三)确定评估方法，收集相关资料;(四)完成评估报告。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基本方法 四、专利权和专有技术的评估方法 15’ (一)运用收益法评估专利权和专有技术举例 1、运用混合计价法评估专利权 例如P268-270 2、运用成本—收益法评估专有技术 例如P270-271 (二)运用成本法评估专利权和专有技术举例 1、运用成本法评估专利权 例如P271-273 2、运用成本法评估专有技术 例如P273-274 第四节 商标权的评估 一、商标与商标权 基本知识 15’ (一)商标及其分类 1、按商标是否具有法律保护分为注册和未注册商标两类; 2、按商标的构成分为文字商标、图形商标、富豪商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标; 3、按商标的作用分为商品商标、图形商标、服务商标、集体商标、证明商标。 (二)商标权及其特点 1、专有性;2、 时间性;3、地域性;4、转让性。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基本技能 二、商标的价值—见教材P276 30’ 三、商标权转让和许可使用—见教材P276-277 四、商标权评估程序 (一)明确评估目标;(二)向委托方收集资料;(三)市场调研和分析;(四)确定评估方法，收集并确定相关指标。(五)计算分析、得出评估结论，撰写评估报告。 五、商标权评估举例 (一)商标权转让的评估 例如P279-280 (二)商标权许可价值评估 例如,280,281 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 长期投资及其它资产评估,一, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解长期投资的概念，以及长期投资收益与风险的关系，掌握长期投资评估的特点和程序。 职业技能教学点:1、长期投资评估的特点。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述长期投资的概念，以及长期投资收益与风险的关系;讲授长期投资评估的特点和程序。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:一、专利权和专有技术的评估程序;二、专利权 5’ 和专有技术的评估方法;三、商标权评估程序;四、商标权 评估举例 引入新课: 在企业的资产总额中，长期投资作为其生产经营的 新课导入 重要组成部分，有其自身的价值特点和存在形式，其价值的评估也有区别于其他资产评估的具体措施和手段。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第七章 长期投资及其它资产评估 第一节 长期投资与长期投资评估 基本知识 一、长期投资的概念与分类 10’ 长期投资是指投资者将资金投入不准备在一年内变现的 资产，包括购买股票、债券和以要素资产进行直接投资行为。 目的是:一是优化资产配置，提高资产效率，增强抵御市场 风险的能力;二是从分利用积累资金，扩大企业规模。 基本知识 二、长期投资收益与风险概述 15’ (一)投资收益(单期收益率) 单期收益率是指投资者在投资期货持有期的总收益与初始总投资的比值。分为: 1、 资本利得:从价格上升得到的利益或下降产生的损失。 2、现金收益:即来源于股权投资的现金分红或债券利息。 公式为:价格变化+现金流入/初始价格 (二)投资风险的主要来源 1、利率风险—是由于市场利率变动引起收益变动的风险。 2、购买力风险—是由于通货膨胀的存在使投资者所要承受的收益变动的风险。 3、市场风险—是由于市场变化导致收益率变动的风险。 4、管理风险—是指公司高级管理人员决策失误给投资者造成的收益变动风险。 5、违约风险—是指投资者所投资的公司因信用变化所导致的投资者收益波动。 6、变现性(流动性)风险—是指为了没有延误地出售资产，必须承担价格折扣和支付销售佣金而导致的资产收益变动。 7、政治风险—由于政治原因而带来的风险。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 8、行业风险—影响整个行业的产品及组成该行业的公司条 件变动引起的风险。 证券市场资产风险的四个档次:1、政府短期国库券;2、 政府长期债券;3、公司债券;4、普通股股票。 基本知识 三、长期投资评估的特点 15’ 1、长期投资评估是对资本的评估; 2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估; 四、长期投资评估程序 (1)明确长期投资项目的具体内容; (2)进行必要的职业判断; (3)根据长期投资的特点选择合适的评估方法; (4)评定测算长期投资，得出评估结论。 第四节 其他资产的评估 基本方法 主要包括具有长期性质的待摊费用和其他长期资产。 15’ 一、作为资产评估对象的界定—一般讲只有当账面上的长期 待摊费用成为新的产权主体获取经济利益的权力时。 二、长期待摊费用的评估思路 (1)与长期待摊费用相对应的尚存资产或权利未来可产生效益的时间; (2)长期待摊费用在未来单位时间(年或月)可产生的效益或者说所需分摊的费用; (3)货币的时间价值。 例如:p321例题 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二节 债券的评估 基本知识 15’ 一、债券概述 债券是政府、公司、金融机构等债务人为筹集资金，按照 法定程序发行，并向债权人承诺在指定时间内支付利息和偿 还本金的有价证券。 (一)债券要素 1、到期日—一般指全部付清本利的日期。分长期和短期。 2、偿债条件—支付利息和本金的条款。 3、回赎与转换条件。 4、求偿等级—求偿权利的次序。 5、抵押—分信用债券和抵押债券。 6、债券面值和利息。 7、债券利率。 (二)债券的种类 根据债券的发行主体不同，可将债券分为政府债券、公司债券与金融债券。这三种债券的风险程度以及风险程度相联系的利率都有所不同。 (三)债券风险评价 债券的价格主要是由预期债券的收益和适用的资本化率决定。而资本化率的一部分由风险利率组成。风险的评价主要有信用等级来确定。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 表8-1 债券评级表 标准普尔 风险特征 投AAA 最佳投资级，信用最高，偿还能力最强，投资风险最小。 资 级 AA 高质量投资级，信用度很好，偿还能力强，安全略低于上。 A 良好质量投资级，中上等信用级别，偿还能力较强，存在风险。 BBB 中等投资级，偿还能力尚好，有一些不稳定因素，有风险。 投BB 下等投资级，具有偿还能力，但无保障，不稳定，有风险。 机 级 B 下等信用级别，没有足够的保障能力，有风险。 CCC 信用不好，存在危及偿还能力的因素，可能违约。 CC 高度投机性证券，很可能违约，奉献较大。 C 信用等级最低，不能作为真正的投资对象。 D 违约债券，还本付息被拖欠。 二、债券评估方法 基本知识 25’ 债券作为有价证券，从理论上讲，其市价应反映其收益现 值的前提条件是:一是，债券具有高度流动性，即可在市场上自由买卖、贴现;二是，市场交易情况正常，不存在垄断和过度投资行为。因此，债券的评估方法有:一是具备上述条件的情况小采用现行市价法;二是在不具备上述条件的情况下采用收益现值法。 (一)现行市价法—在市场交易正常的情况下，该债券的现行市价就可作为该债券的评估值。 采用现行市价法评估债券价格，，一般以评估基准日的收盘价为准。评估人员需要在报告中说明评估方法、评估依据以及评估结果的时限性。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)收益现值法 在债券不能进入市场流通，以及债券价格严重扭曲的情况 下，授意限值法是基本方法。是在考虑债券风险的前提下， 按适用资本化率折现预期收益的方法。资本化率也是由无风 险报酬率和风险报酬率两部分组成。计算的具体方法有: 1、每年(期)支付利息，到期还本债券的评估 评估值=利息的年金现值=面值的复利现值。 例P304。 2、到期一次还本付息债券的评估 评估值=本息之和的复利现值 例P305。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: P137.思考与练习。1.2.3.4. 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 长期投资及其它资产评估,二, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解股权投资的形式以及收益分配的具体特点，掌握股权投资的具体评估方法。 职业技能教学点: 1、股权投资的评估方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述股权投资的形式以及收益分配的具体特点，(详讲、重点)，例解股权投资的具体评估方法。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:1、债券的构成要素; 5’ 2、债券的评估方法。 引入新课:对于企业而言，除了债券投资以外，股权投资也 是企业投资的另外的重要形式之一，其投资的金额、投资的 新课导入 比例等，往往占有很大的比重。与此同时，股票的加之受许多因素的影响，在其价值的评估中需要加以考虑，因此，股权投资的评估也是一个难点之处。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 股权投资的评估 股权投资包括两种形式:直接投资形势和间接投资形式。 基本方法 一、直接投资形式的股权投资评估 15’ 企业以货币资产、有形资产或无形资产对被投资企业进行股权式投资，一般是有限期的长期投资。在投资收益的问题上是由投资明确规定的。 投资收益的分配形式一般有:(1)按投资方投资额的比例参与被投资企业净收益的分配或收入提成;(2)按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬。 投资本金的处置方法一般有:(1)协议期满按投资时的作价金额以货币返还;(2)协议期满返还实投资产;(3)协议期满按协议期满时实投资产的变现价格或续用价格作价以现金返还。 直接投资的评估分为两部分:一是对直接投资的手一部分的评估;(一般采用的方法是收益法)二是对本金部分的评估。(情况较为复杂，见教材的例题) 例题讲解:p307-308 ※对于控股的长期投资，应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估应以收益法为主，在特殊情况下，也可以采用重置成本法和现行市价法。 对于非控股的直接投资，一般应采用收益法进行评估。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 需要注意三种特殊情况: (1)对于没有明显经济利益，也不能形成任何经济权利的 投资应按零值计算; (2)在长期投资的未来收益难以确定时，可以采用重置成 本法队被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资 方所占的份额确定评估值; (3)对于投资份额很小，或直接投资发生时间不畅，价值 变化不大，被投资企业账实基本相符，则可根据核实后的北 投资企业资产负债表上的净资产数额，依据投资方所占的份 额确定评估值。 基本技能 二、间接投资形式的股权投资评估 15’ (一)股票投资的含义—股权投资中的间接投资就是指的股票投资。 (二)优先股于普通股 股票的种类，从资产评估的需要出发，根据持有人享有权利大小和承担风险大小，分为优先股和普通股;根据股票是否可上市，分为上市股票和非上市股票。 (三)股票的价格 与股票评估有关的价格有: (1)清算价格—是指公司清算时公司的净资产与公司股票的比值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (2)内在价格—是一种理论价格，是根据评估人员对股票 未来收益的预测经过折现得到的股票价格。 (3)市场价格—是指证券市场上买卖股票的价格。在证券 市场发育较成熟、稳定的情况下，市场价格就是市场对公司 股票的客观评价。 对于选用何种价格进行评估，一般应考虑:一是股票持有 者的目的与持有期限;短期投资应以市场价格评估，长期投 资应以内在价格进行评估。二是股市发展是否成熟。 (四)股票价格的评估方法 1、采用现行市价法评估上市股票 股票评估值=评估基准日的价格*持有股数 首先，是评估基准日价格的选择—加权平均成交价;其次， 在股市波动较大的情况下—进行调整。 2、采用收益现值法评估优先股 需要考虑:一是评估优先股的风险;二是，按优先股的性 质和条款确定预期收益，综合评估其现值。 (1)累积优先股的评估 评估值=股利永续年金的现值。 (2)参与优先股的评估 参与优先股的现金收益分为三部分:额定股息、额外分红、 将来的出售价。 (3)可转换优先股的评估 可转换优先股的收益为股息和转换成的普通股票或债券 的价格。严格讲，收益应为调换差价，实际评估中，是将调 入的普通股收益的现值作为调出优先股的期末收益。 基本技能 3、采用收益现值法评估普通股 15’ 根据普通股收益的趋势分为: ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (1)固定红利模型 固定红利模型是假设企业在今后分红是稳定在一个相对固定的水平上。因此，此方法适用于生产经营一直较稳定、红利派发亦稳定的企业的普通股的评估。 例P315 (2)红利增长模型 例 P316 (3)分段模型 具体操作为:将收益不稳定时期作为前期，分别预测每年的收益并折现;在进入稳定时期后，可按固定红利模型或红利增长模型计算后期。永续的收益现值，将两段时期的现值相加即为评估值。 例 P317-318 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 流动资产评估,一, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解流动资产内容及其特点以及评估目的和价值类型，掌握实物类、债权类、货币类流动资产的评估方法。 职业技能教学点: 1、实物类流动资产的评估方法。 2、债权类类流动资产的评估方法。 3、货币类流动资产的评估方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，流动资产内容及其特点以及评估目的和价值类型，货币资产及其他流动资产的德评估方法(详讲、重点)，小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:一、长期股权投资的概念及分类 5’ 二、长期股权投资价值因素 三、长期股权投资的评估实例 引入新课:作为资产评估的对象，流动资产的特点之一是变 新课导入 现快，流动性强，时间短，投资金额相对小于房地产。那么流动资产其评估价值如何确定呢, ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第七章 流动资产评估 第一节 流动资产评估概述 基本知识 一、流动资产内容及其特点 25’ 在本教材的讲述中，作为评估对象的流动资产是指在企业 经营周转中的流动资产，因此，主要包括货币资金，短期投 资，应收项目，存货及其他流动资产等。 特点: 1、周转速度快;2、变现能力强;3、形态多样化。 二、流动资产评估的特点 1、 流动资产评估是单项评估; 2、必须选准评估基准时间; 3、受企业牵制大，对企业会计核算资料依赖程度高; 4、要考虑评估时间和评估成本; 5、流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。 三、流动资产评估的目的和价值类型 1、企业产权变动;2、企业清算和资产变卖;3、保险索 赔;4、对外投资; 在正常情况下，由于经济行为需要单独对流动资产进行评估，因此其价值类型均为市场价值。 在采用单项评估加总的方法确定企业价值的情况下，流动资产评估的价值类型为在用价值; 在企业清算时，其价值类型为清算价格。 四、流动资产的评估程序 (一)确定评估对象和评估范围:1、注意划分清楚;2、注意划分清楚产权归属; (二)清查核实; (三)对实物形态的进行质量检测和技术鉴定; (四)对债权情况进行分析; (五)选择合理的评估方法; (六)评定估算，确定评估结论。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二节 实物类流动资产的评估 一、材料价值的评估 基本技能 15’ (一)材料价值评估的内容和步骤 1、 进行实物盘点; 2、对材料进行勘查与鉴定; 3、确定相应的评估方法。 (二)材料价值评估的方法 1、企业价值评估采用加和法的评估 (1)对近期购进的材料: (2)对于购进批次间隔时间较长、价格变化大的材料，应 直接以材料的市场价格并考虑购置费用后确定评估值。 (3)对于企业某些库存材料，由于购进的时间较早，目前 市场已脱销，无准确的市场价格，则可以通过寻找替代品的 价格变动资料来修正确定; (4)对于库存呆滞材料则进行清理，区别情况进行评估。 2、资产业务需要单独涉及材料价值的评估，应以材料的市 场价格作为评估值。 二、在产品价值评估 基本技能 15’ (一)在企业价值加和法的价值评估 在这种情形下，需要评估的是在用价值。 1、根据价格变动系数调整原成本确定评估值。其计算公式:在产品评估值=原合理材料成本+(1+价格变动系数)+原合理工资费用*(1+工资费用变动系数) ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值 即按重置同类资产的社会平均成本确定被估资产的评估值 计算公式为:在产品评估值=在产品实有数量*(改工序单件 材料工艺定额*单位材料现行重置价格+改工序单件工时定 额*正常工资费用) 3、按在产品的完工程度计算评估值 在产品评估值=产成品重置价值*在产品约当量(1) 在产品的约当=在产品数量*在产品完工率(2) (二)资产业务单独涉及在产品价值评估 其基本方法是直接以市场价格作为评估值或以在产品的变 现价格作为评估值。计算公式为: 评估值=在产品实有量*市场可接受不含税单价(1了解价格) =在产品实有量*市场可接受不含税单价 -预计销售过程发生费用(2了解收回价值) =可回收数量*现行回收价格(3市场无需求) 三、产成品及库存商品价值评估 基本技能 (一)以出售为目的的价值评估:应直接以现行市场价格(不10’ 含税)作为评估值 (二)以投资为目的和企业价值评估时:应以产成品的可变 现净值作为评估值。其方法有: 1、成本法;2、市场法 基本技能 四、在用低值易耗品价值评估 15’ 1、在用低值易耗品市场价值评估:一般采用成本法，而市 场法在理论上具有可行性，但在现实生活中无法进行。 2、在用低值易耗品在用价值评估:这种情况出现在对企业价值采用单项评估加总时。计算公式为: 评估价值=在用重置全价*成新率-经济性贬值 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基本技能 第三节 债权类流动资产的评估 25’ 一、应收账款及预付账款的评估 应收账款的经济特点是债权以明确的货币金额量化，无论是否约定偿债期，债务额是约定的，而需要评估的原因有: 一是:由于等待收回的时间，因此其时间现值和终值存在不同的货币量值，需要进行把未来的终值折为现值; 二是:应收账款的回收具有不确定性，而资产评估的现实意义在于评估实际价值回收预期数据。 计算公式为: 评估值=(应收账款账面值-已确定的坏账损失-预计的损失 *折现系数 其基本程序是: 1、确定应收账款的账面价值; 2、确认已发生的坏账损失; 3、预计坏账损失的估算;(方法有:分类判断法，账龄分析法，坏账比例法，) 4、折现系数的确定:需要考虑的因素是，折现时间，即折现期数;二是折现率的确定。 二、应收票据的评估 (一)在票据单独转让下: 评估值=票据到期价值-贴现息 对于不带息:贴现息=到期值*贴现率*贴现期 对于带息:到期值=票据面值+票据利息 票据利息=票面价值*利率*期限 (2)在企业价值评估采用单项资产评估加总的情况下涉及的应收票据，测应按票据的本利和作为评估值，计算公式为: 评估值=票据面值*(1+利息率*时间) ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 基本技能 第四节 货币性资产及其他流动资产的评估 15’ 一、货币性资产的评估 (一)货币资金的评估 企业中货币资金不存在评估问题;只有在对企业价值采用单项资产评估加总的方法时，才会涉及到评估，也仅仅是进行核实确认，对外币进行折算。 (二)短期投资的评估 由于企业的短期投资大多为有价证券，因此，短期投资的评估实际上是对企业拥有的上市有价证券的评估。 二、待摊费用的评估 (一)待摊费用需评估的情形和评估对象 只有在对企业价值评估采用单项加总时才会涉及到评估; 待摊费用支出后可以形成一定形式的实物资产和享用服务的权利及其它无形资产，这种有形、无形的资产只要存在，已付出的费用就有价值，这就是评估对象。 ,、属于预付费用性质;,、属于均衡成本性质;,、属于无形资产性质的， (二)待摊费用的评估方法 一类是期限很难界定的按其账面价值评估; 二类是期限和效益确定的，根据实际内容评估。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 流动资产评估,二, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解流动资产内容及其特点以及评估目的和价值类型，掌握实物类、债权类、货币类流动资产的评估方法。 职业技能教学点: 1、实物类流动资产的评估方法。 2、债权类类流动资产的评估方法。 3、货币类流动资产的评估方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，流动资产内容及其特点以及评估目的和价值类型，货币资产及其他流动资产的德评估方法(详讲、重点)，小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 新课导入 复习前课:一、长期股权投资的概念及分类 二、长期股权投资价值因素 三、长期股权投资的评估实例 引入新课:作为资产评估的对象，流动资产的特点之一是变现快，流动性强，时间短，投资金额相对小于房地产。那么流动资产其评估价值如何确定呢, ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第七章 流动资产评估 第一节 流动资产评估概述 一、流动资产内容及其特点 在本教材的讲述中，作为评估对象的流动资产是指在企业 经营周转中的流动资产，因此，主要包括货币资金，短期投 资，应收项目，存货及其他流动资产等。 特点: 1、周转速度快;2、变现能力强;3、形态多样化。 二、流动资产评估的特点 1、 流动资产评估是单项评估; 2、必须选准评估基准时间; 3、受企业牵制大，对企业会计核算资料依赖程度高; 4、要考虑评估时间和评估成本; 5、流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。 三、流动资产评估的目的和价值类型 1、企业产权变动;2、企业清算和资产变卖;3、保险索赔;4、对外投资; 在正常情况下，由于经济行为需要单独对流动资产进行评估，因此其价值类型均为市场价值。 在采用单项评估加总的方法确定企业价值的情况下，流动资产评估的价值类型为在用价值; 在企业清算时，其价值类型为清算价格。 四、流动资产的评估程序 (一)确定评估对象和评估范围:1、注意划分清楚;2、注意划分清楚产权归属; (二)清查核实; (三)对实物形态的进行质量检测和技术鉴定; (四)对债权情况进行分析; (五)选择合理的评估方法; (六)评定估算，确定评估结论。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二节 实物类流动资产的评估 一、材料价值的评估 (一)材料价值评估的内容和步骤 1、 进行实物盘点; 2、对材料进行勘查与鉴定; 3、确定相应的评估方法。 (二)材料价值评估的方法 1、企业价值评估采用加和法的评估 (1)对近期购进的材料: (2)对于购进批次间隔时间较长、价格变化大的材料，应直接以材料的市场价格并考虑购置费用后确定评估值。 (3)对于企业某些库存材料，由于购进的时间较早，目前市场已脱销，无准确的市场价格，则可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正确定; (4)对于库存呆滞材料则进行清理，区别情况进行评估。 2、资产业务需要单独涉及材料价值的评估，应以材料的市场价格作为评估值。 二、在产品价值评估 (一)在企业价值加和法的价值评估 在这种情形下，需要评估的是在用价值。 1、根据价格变动系数调整原成本确定评估值。其计算公式:在产品评估值=原合理材料成本+(1+价格变动系数)+原合理工资费用*(1+工资费用变动系数) ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值 即按重置同类资产的社会平均成本确定被估资产的评估值 计算公式为:在产品评估值=在产品实有数量*(改工序单件材料工艺定额*单位材料现行重置价格+改工序单件工时定额*正常工资费用) 3、按在产品的完工程度计算评估值 在产品评估值=产成品重置价值*在产品约当量(1) 在产品的约当=在产品数量*在产品完工率(2) (二)资产业务单独涉及在产品价值评估 其基本方法是直接以市场价格作为评估值或以在产品的变现价格作为评估值。计算公式为: 评估值=在产品实有量*市场可接受不含税单价(1了解价格) =在产品实有量*市场可接受不含税单价 -预计销售过程发生费用(2了解收回价值) =可回收数量*现行回收价格(3市场无需求) 三、产成品及库存商品价值评估 (一)以出售为目的的价值评估:应直接以现行市场价格(不含税)作为评估值 (二)以投资为目的和企业价值评估时:应以产成品的可变现净值作为评估值。其方法有: 1、成本法;2、市场法 四、在用低值易耗品价值评估 1、在用低值易耗品市场价值评估:一般采用成本法，而市场法在理论上具有可行性，但在现实生活中无法进行。 2、在用低值易耗品在用价值评估:这种情况出现在对企业价值采用单项评估加总时。计算公式为: 评估价值=在用重置全价*成新率-经济性贬值 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 债权类流动资产的评估 一、应收账款及预付账款的评估 应收账款的经济特点是债权以明确的货币金额量化，无论是否约定偿债期，债务额是约定的，而需要评估的原因有: 一是:由于等待收回的时间，因此其时间现值和终值存在不同的货币量值，需要进行把未来的终值折为现值; 二是:应收账款的回收具有不确定性，而资产评估的现实意义在于评估实际价值回收预期数据。 计算公式为: 评估值=(应收账款账面值-已确定的坏账损失-预计的损失 *折现系数 其基本程序是: 1、确定应收账款的账面价值; 2、确认已发生的坏账损失; 3、预计坏账损失的估算;(方法有:分类判断法，账龄分析法，坏账比例法，) 4、折现系数的确定:需要考虑的因素是，折现时间，即折现期数;二是折现率的确定。 二、应收票据的评估 (一)在票据单独转让下: 评估值=票据到期价值-贴现息 对于不带息:贴现息=到期值*贴现率*贴现期 对于带息:到期值=票据面值+票据利息 票据利息=票面价值*利率*期限 (2)在企业价值评估采用单项资产评估加总的情况下涉及的应收票据，测应按票据的本利和作为评估值，计算公式为: 评估值=票据面值*(1+利息率*时间) ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第四节 货币性资产及其他流动资产的评估 一、货币性资产的评估 (一)货币资金的评估 企业中货币资金不存在评估问题;只有在对企业价值采用单项资产评估加总的方法时，才会涉及到评估，也仅仅是进行核实确认，对外币进行折算。 (二)短期投资的评估 由于企业的短期投资大多为有价证券，因此，短期投资的评估实际上是对企业拥有的上市有价证券的评估。 二、待摊费用的评估 (一)待摊费用需评估的情形和评估对象 只有在对企业价值评估采用单项加总时才会涉及到评估; 待摊费用支出后可以形成一定形式的实物资产和享用服务的权利及其它无形资产，这种有形、无形的资产只要存在，已付出的费用就有价值，这就是评估对象。 ,、属于预付费用性质;,、属于均衡成本性质;,、属于无形资产性质的， (二)待摊费用的评估方法 一类是期限很难界定的按其账面价值评估; 二类是期限和效益确定的，根据实际内容评估。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 企业价值评估,一, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解企业价值评估的含义与特点，掌握企业价值评估范围的界定以及评估的基本方法。 职业技能教学点: 1、企业价值评估的基本方法。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述企业价值评估的含义与特点，(详讲、重点)，讲述企业价值评估范围的界定，例解评估的基本方法。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:1、实物类流动资产的评估; 5’ 2、债权类流动资产的评估; 3、货币类流动资产的评估。 引入新课:前面的教学内容，无论是机器设备的评估，还是 流动资产的评估，以及房地产的评估，都可以看成是对单项新课导入 资产的评估。而在市场经济的条件下，需要对企业作为一个整体看待，在进行所有权转变时的整体价值该是一个社么样的评估价价值呢, ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第八章 企业价值评估 基本知识 第一节 企业价值评估概述 25’ 一、企业的概念及特点 企业是以营利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形式上体现为由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。 (一)营利性;(二)持续经营性;(三)整体性。 二、企业价值评估的特点 企业价值:企业在特定时期、地点和条件下所具有的持续获利能力。业价值评估就是对持续获利能力的评定和估算。 第一，评估对象是资产综合体; 第二，决定企业价值高低的因素是整体获利能力; 第三，是一种整体性评估，与企业各单项资产价值汇总是有区别的: 1、评估对象的差别:企业价值评估的对象按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力;企业单项可却指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产的价值总和。 2、影响因素的差异:企业价值评估需要综合考虑企业获利能力的各种因素和各种风险; 3、评估结果的差异:企业价值评估与企业单项资产评估值加总之间往往存在差额，即商誉的价值。 三、企业价值辨析 着眼点:第一，评估的价值是公允价值;第二，其价格取决于要素资产组合的整体赢利能力。 (一)企业的价值是企业的公允价值; (二)企业价值基于企业的赢利能力; (三)资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司价值。 ,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 四、企业价值评估在经济活动中的重要性 (一)企业价值评估是利用资本市场实现产权转让的基础性 专业服务; (二)企业价值评估能在企业评价和管理中发挥重要作用。 第二节 企业价值评估的范围界定 一、企业价值评估的一般范围: 企业价值评估的范围是企 业的全部资产，包括:企业产权主体自身占用及经营的部分; 企业产权主体所能控制的部分。 二、企业价值评估的具体范围:基于对企业整体赢利能力的 价值评估，需要正确界定与区分在一般范围中的有效资产和 无效资产;同时应注意: 第一，对于产权不清的资产，不应列入评估范围; 第二，对有效资产和无效资产的区分: ?原则是以该资产对企业赢利能力形成的贡献为基础; ?应以正常赢利能力作为判断依据; 此内容着重?评估人员应客观评价。 于知识性的 介绍 第三，对无效资产的处理方式: 一是“资产剥离”; 二是用适当的方法对其进行单项资产评估。 第四，对薄弱环节进行改进时，评估人员应判断对企业盈利能力的影响。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 三，转型经济与企业价值评估 (一)转型经济中的资产评估—依据“新兴市场国家资产评估指南” (二)关于产权的界定及产权模糊问题的认识; (三)应注意的问题: 1、产权模糊对企业价值评估的影响; 2、企业价值中自然资源资本化贡献的客观存在与自然资源市场配置理论和评估方法研究相对落后的矛盾; 3、体制惯性对评估的影响; 4、企业价值评估风险估计问题。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 企业价值评估,二, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 理解企业价值评估的含义与特点，掌握企业价值评估范围的界定以及评估的基本方法。 职业技能教学点: 1、企业价值评估收益法的应用。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述企业价值评估的含义与特点，(详讲、重点)，讲述企业价值评估范围的界定，例解评估的基本方法。小结，作业布置。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课 复习前课:1、企业价值的概念; 5’ 2、企业价值评估的一般范围; 3、企业价值评估的具体范围。 引入新课:前面的教学内容，无论是机器设备的评估，还是 流动资产的评估，以及房地产的评估，都可以看成是对单项新课导入 资产的评估。而在市场经济的条件下，需要对企业作为一个整体看待，在进行所有权转变时的整体价值该是一个社么样的评估价价值呢, ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第九章 企业价值评估 第一节 企业价值评估概述 一、企业的概念及特点 企业是以营利为目的，按照法律程序建立的经济实体，形式上体现为由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。 (一)营利性;(二)持续经营性;(三)整体性。 二、企业价值评估的特点 企业价值:企业在特定时期、地点和条件下所具有的持续获利能力。业价值评估就是对持续获利能力的评定和估算。 第一，评估对象是资产综合体; 第二，决定企业价值高低的因素是整体获利能力; 第三，是一种整体性评估，与企业各单项资产价值汇总是有区别的: 1、评估对象的差别:企业价值评估的对象按特定目的组合起来的资产综合体的获利能力;企业单项可却指资产价值汇总的评估对象是企业各要素资产的价值总和。 2、影响因素的差异:企业价值评估需要综合考虑企业获利能力的各种因素和各种风险; 3、评估结果的差异:企业价值评估与企业单项资产评估值加总之间往往存在差额，即商誉的价值。 三、企业价值辨析 着眼点:第一，评估的价值是公允价值;第二，其价格取决于要素资产组合的整体赢利能力。 (一)企业的价值是企业的公允价值; (二)企业价值基于企业的赢利能力; (三)资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司价值。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 四、企业价值评估在经济活动中的重要性 (一)企业价值评估是利用资本市场实现产权转让的基础性 专业服务; (二)企业价值评估能在企业评价和管理中发挥重要作用。 第二节 企业价值评估的范围界定 一、企业价值评估的一般范围: 企业价值评估的范围是企 业的全部资产，包括:企业产权主体自身占用及经营的部分; 企业产权主体所能控制的部分。 二、企业价值评估的具体范围:基于对企业整体赢利能力的 价值评估，需要正确界定与区分在一般范围中的有效资产和 无效资产;同时应注意: 第一，对于产权不清的资产，不应列入评估范围; 第二，对有效资产和无效资产的区分:?原则是以该资产对 企业赢利能力形成的贡献为基础;?应以正常赢利能力作为 判断依据;?评估人员应客观评价。 第三，对无效资产的处理方式:一是“资产剥离”;二是用 适当的方法对其进行单项资产评估。 第四，对薄弱环节进行改进时，评估人员应判断对企业盈利 能力的影响。 三，转型经济与企业价值评估 此内容着重(一)转型经济中的资产评估—依据“新兴市场国家资产评于知识性的 介绍 估指南” (二)关于产权的界定及产权模糊问题的认识; (三)应注意的问题:1、产权模糊对企业价值评估的影响;2、企业价值中自然资源资本化贡献的客观存在与自然资源市场配置理论和评估方法研究相对落后的矛盾;3、体制惯性对评估的影响;4、企业价值评估风险估计问题。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第三节 收益法在企业价值评估中的应用 一、收益法评估企业价值的基本问题 前提:企业是否具有持续的赢利能力 关键解决三个问题:第一，对企业的收益予以界定;第二， 对企业的收益进行合理预测; 第三，选择合适的折现率。 二、收益法的基本计算公式及其说明 (一)持续经营假设下的计算公式 1、年金法—是把企业未来克预测的若干年内的各年收益进 行年金化处理，并以此年金的本金化价格评估企业整体资产 的价格。例如P162例1 先列出～结2、分段法—是将持续经营的企业的收益期划分为两段，对合后面的内于前段采用逐年复利现值计算，而后段采用永续年金现值计容讲。 算，将两段的现值加总起来就是被评估企业的价格。 例如P163例2 (二)企业有限持续经营假设前提下的收益法 (1)关于有限持续经营假设的使用; (2)充分利用现有资源，最大限度获取投资收益; (3)其评估思路和方法与分段法类似。 三、企业收益及其预测 (一)、 企业收益的界定 一是企业创造的，但不归企业产权主体所有的收入，均不能视为企业收益;如税收; 二是凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，只要形成净现金流量，均可视为企业收益。但其表现形式有几种，需要在其中进行选择: 首先是净利润与净现金流的选择; 其次是净利润与息前税后利润的选择; 究竟如何选择，要看评估的目的。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)企业收益预测 1、对企业收益的历史与现状进行分析和判断(对企业正常 的赢利能力进行掌握和了解) 2、企业收益预测的基础(出发点) 已被评估企业的现实资产(存量资产)为出发点，预测 企业未来正常经营中可以产生的收益。既不是一评估基准日 企业的实际收益为出发点，也不是以产权变动后的实际收益为出发点。 3、企业收益预测的基本步骤 第一步，评估基准日审计后企业收益的调整; 第二步，企业预期收益趋势的总体分析和判断; 第三步，企业预期收益的预测。 注意、1、对于企业预期收益预测前提条件的设定; 2、对企业后期收益预测的预测方法; 3、注意对预测结果的检验。 ?影响企业收益的因素简介、市场需求因素;供给因素;经营管理水平;政策因素;其他因素。 ?企业收益的预测方法介绍: 1、综合调整法—是以企业收益现状为基础，考虑未来可能发生的有利不利因素对预期收益的影响，然后对收益进行调整以估测未来有限年期预期收益的方法。 2、产品周期法—此方法用于企业预期收益受制于主要产品经营状况的企业收益预测。此法是根据企业主导产品寿命周期的特点，预测企业收益增减变化的趋势。 3、线性回归法—此方法是数理统计中常用的处理多个变量之间相关关系的方法。在企业收益预测中，假定收益随时间呈现一定的增长趋势，因而收益和时间有了一定的相关性。 4、教材推荐的具体方法—企业收益预测表 ?见教材P168表8-1 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 四、折现率的估测(属于投资报酬率) (一)企业价值评估中折现率确定的原则 ,、不低于投资的机会成本; ,、行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标; ,、贴现率不宜直接作为折现率。 (二)风险报酬率及折现率的测算 需要注意的因素: (1)国民经济增长率及被评估企业所在的行业在国民经济中的地位; (2)被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位; (3)被评估企业所在行业的投资风险; (4)企业在未来经营中所能承担的风险。 1、风险累加法—用累加法的思路是，企业在其生产经营过程中总要面临经营风险、财务风险和行业风险的挑战，将企业可能面临的经营风险、财务风险和行业风险对投资报酬率的要求加以量化并予以累加，就可以得到资本报酬率。其计算公式为: r,，，，RRRRgpft 2、系数法 , 概念:用于估算企业所在行业的风险报酬率; 原理:行业风险报酬率是社会平均风险报酬率与被评估企业所在行业的系数的乘积。 , 注意:在具体评估时要考虑企业的规模、经营状况、财务状 ,况，给得出风险报酬率进行地位系数()的修正。 ,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 公式为: ,(,)，,，,ImgRRR 3、企业价值评估中的加权平均资本成本模型(测算风险报酬率) 加权平均资本成本是企业不同融资成本的加权平均值。其计 n r,算公式为: ,RKjjj,1 公式含义: 企业价值评估的折现率= 长期负债成本×长期负债比重， 净资产投资要求的回报率×投资资本的比重(1) 净资产投资要求的回报率= 无风险报酬率，风险报酬率(2) 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 思考与练习 1.2. 作业 布置 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 资产评估操作规范,一, 第 次,第 周 . 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 熟悉资产评估操作程序;熟悉资产评估工作底稿;掌握资产评估工作底稿的应用。 职业技能教学点: 1、资产评估工作底稿的应用。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述资产评估操作程序，讲述资产评估工作底稿的作用及分类，讲授资产评估工作底稿的应用(编制方法)。小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、企业整体价值含义; 二、企业整体价值评估的特点; 三、企业整体价值评估的方法—收益法应用。 引入新课:在资产评估的实践中，资产评估人员从接受资产 新课导入 评估委托人的委托开始，到最终完成资产评估报告的撰写直至建立项目档案，构成资产评估的完整程序。那么，在这个程序中需要有什么样的规范来约束评估机构和人员呢, :,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第九章 资产评估操作规范 第一节 资产评估操作程序 一、概述 (一)资产评估操作程序概念:是指评估机构及其评估人员，从评估项目委托洽谈起至完成评估项目、建立项目档案止的全部工作过程和步骤。 (二)资产评估操作程序的重要性 1、资产评估操作程序是规范资产评估行为，提高资产评估业务质量的重要保证; 2、资产评估操作程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据; 3、资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。 二、资产评估具体操作程序 (一)明确资产评估业务基本事项 1、委托方和相关当事方基本情况;相关当事方主要包括:资产占有方、资产评估报告使用方、其他利益关联方等。 2、资产评估目的:要求与委托方达成共识，说明评估估价是为了补偿、纳税、还是其他目的。 3、评估对象基本情况:了解评估对象及其权益基本状况，了解资产占有者对资产享有的权益性质及评估对象权力受() :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 限状况，包括法律、经济和物理状况。 4、价值类型及定义:要求恰当确定价值类型，并确定所选 择的价值类型是否符合资产评估目的。 5、资产评估基准日:要求确定的评估基准日有利于资产评 估结论有效地服务于资产评估目的，减少和避免不必要的资产评估基准日期后事项。 6、资产评估限制条件和重要假设:在评估报告中要指明评估报告的适用范围、限制条件和重要假设。 7、其他需要明确的重要事项:(1)进行风险评价，分析资产评估项目的执业风险;(2)分析资产评估机构、评估人员的专业胜任能力及相关经验;(3)分析资产评估机构和评估人员的独立性。 (二)签订资产评估业务约定书 (三)编制资产评估计划 (四)进行资产勘查工作 (五)收集资产评估资料 (六)进行评定估算工作 (七)编制和提交资产评估报告 (八)资产评估工作档案归档 三、执行资产评估操作程序的基本要求 第一、建立健全资产评估程序制度; :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二、确定并履行适当的资产评估操作程序，不得随意简化 或删除资产评估操作程序; 第三、建立相关工作制度，指导和监督履行操作程序; 第四、无法履行程序时，应合理评估影响程度，采取相应的 处理措施; 第五、将组织实施程序的情况记录在工作底稿，并在资产评 估报告中予以披露。 四、信息收集和处理 (一)资产评估中需要收集的信息;(P181，13条) (二)资产评估中信息的来源:(1)收集资产占有方内部的信息资料;(2)收集资产占有方外部的信息资料; (三)资产评估中信息的初步处理:1、资产信息资料的鉴定;2、资产信息资料的筛选和调整。(进行实用性和来源划分) (四)资产评估中常用的逻辑分析方法 1、比较; 2、分析和综合:(1)分析:?因果分析;?表象和本质分析;?相关分析;?典型分析。(2)综合。 第二节 资产评估工作底稿 一、概述 (一)资产评估工作底稿的作用 1、是形成评估报告的直接依据; 2、是评估和考核注册资产评估师专业能力和工作业绩依据; 3、是澄清注册资产评估师责任的依据; 4、是控制评估质量和监控评估工作的手段; 5、是一种参考文献。 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (二)资产评估工作底稿的分类 1、管理类工作底稿;2、操作类工作底稿;3、备查类工作底稿。 (三)索引号及标志编制 (四)资产评估工作底稿的编制 二、资产评估计划阶段的工作底稿简介; 三、资产评估实施阶段的工作底稿简介; 四、资产评估报告阶段的工作底稿简介。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 资产评估相关知识 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 了解资产评估中的经济分析，了解《国际评估准则》;熟悉我国现行资产评估准则体系。 职业技能教学点: 1、对具体资产做出说明和数据判断。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述本期教学内容，(列述知识点)，例解基本评估方法，介绍复习范围和备考方法。小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、资产评估操作程序; 二、资产评估工作底稿的内容; 三、资产评估工作底稿的应用。 引入新课:资产评估操作程序、资产评估工作底稿是资产评 新课导入 估实践过程的规范性文件之一，这些文件的汇编总结而成资产评估准则体系。有国际资产评估准则和我国颁布实施的准则之分。在实践中，主要应用经济分析方法对资产价值进行具体分析。 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第十章 资产评估相关知识 第一节 资产评估中的经济分析简述 一、资产评估中的经济分析理论基础 (一)商品价值决定论 1、成本价值理论:包括劳动价值论和要素价值论。 ?两理论为确定资产功能性贬值奠定了理论基础;而劳动价值论揭示了各种资产发生功能性和经济性贬值的重要原因。 2、效用价值理论:该理论认为，商品的价值由其为占有者带来的效用所决定，效用的大小决定了资产价值的高低。为判断资产的有效性提供了分析基础。 3、新古典经济学价值理论:该理论认为商品的价值就是其均衡价格，是由供需双方共同决定的;通过对市场供求机制的分析，揭示了资产价格的形成机理。 (二)资产补偿理论 1、资产补偿理论的基本内容: 资产补偿是企业为维持正常的生产而及时、足额地对消耗掉的生产要素进行补偿的活动。 一般分为简单再生产条件下的资产补偿、扩大再生产条件下的资产补偿、衰退再生产条件下的资产补偿。 固定资产的补偿分为价值补偿和实物补偿。从时间看，价值补偿是一个发生在前的连续过程;实物补偿是一个发生 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 在后的瞬时过程，价值补偿为实物补偿创造了条件。 资产补偿与一般会计折旧不同。资产评估中的资产补偿 是指资产的有效补偿，需要考虑资产的功能性贬值和经济性 贬值。 2、资产补偿理论与资产评估的关系 资产能否获得有效补偿，取决于对企业持续赢利能力的判断:第一，对资产补偿的规模进行判断;第二，对资产补偿的效率进行判断。 (三)货币时间价值理论 1、货币时间价值的概念:是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 2、货币时间价值的计算 (1)单利的计算。 I,P，i，t?单利利息的计算公式: S,P(1，i，t)?单利终值的计算公式: ，，P,S/1，i，t?单利现值的计算公式: (2)复利的计算。 ,n I,P，it?复利利息的计算公式: , ,1 tn ，，S,P1，i?复利终值的计算公式: ,n ，，S,P1，i?复利现值的计算公式: :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 3、货币时间价值理论与资产评估的关系 (1)必要的理论基础。货币时间价值理论是确定资产评估 中资产价值的理论基础之一，特别是对未来收益进行现时价 值的折现时，比照的理论基础既是货币会随时间的推移而增 值，因此，未来的收益可以看成是现在的一种投资。 (2)重要的确定依据。资产评估中一个重要的技术线路是对资产进行收益分析，货币时间价值理论为了解资产的未来收益提供了重要的分析路径，从而也形成了分析资产现时价值的重要方法和思路。 二、资产评估中的微观经济分析 (一)微观经济分析的基本含义 1、研究对象:“稀缺性”研究。稀缺性是指相对人类无限增长的有效需求，经济资源总是不足的，并由此产生微观经济中“经济人”之一的厂商面对有限资源如何满足无线需求的“选择”问题。 2、基本概念:微观经济学是通过对单个经济单位的经济行为的研究，解释市场经济的运行机制，探讨优化这种机制的途径，进而说明市场机制条件下价格的形成原理和价格均衡机理。 3、基本思路:微观经济分析是分三个层次逐步深入，首先分析单个消费者和生产者的经济行为;其次分析单个市场价 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 格均衡的决定机理;最后分析不同类型的市场状态下价格均 衡的问题。 4、基本假设: 第一，合符理性的人的假设; 第二，完全信息的假设; 第三，市场出清的假设。 (二)与资产评估密切相关的微观经济分析理论 1、供求分析:(1)需求理论与需求函数，一种商品的需求数量受多种因素影响:?商品自身的价格;?相关商品的价格;?消费者的收入;?消费者的偏好;?消费者的预期。(2)、供给理论和供给函数，某厂商的供给量也是受多种因素的影响并共同作用的结果，?厂商出售商品的价格;?生产要素的成本;?厂商的技术状况;?其他相关商品的价格;?厂商对商品未来价格上的预期。 (3)供求定理:需求量与价格呈反向变化;供给量与价格呈同方向变化。 (4)弹性理论:?需求弹性;?供给弹性。 (5)供需分析与资产评估的关系 ?供需分析阐述了商品价格与其需求量和供给量之间的有机联系，是分析影响资产价值的市场供需因素的理论基础;?弹性理论分析了商品的需求量和供给量的变化情况与商 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 品自身价格变化、其他商品的价格变化、消费者收入变化和 生产成本变化之间的关系，是资产评估中进行相关资产或企 业产品的供需数量预测的重要依据。 2、替代分析 (1)替代分析理论:一种商品的价格变动所引起的该商品需求量变动的总效应可以分解为收入效应和替代效应。收入效应表示消费者的效用水平发生的变化，替代效应则不改变消费者的效用水平。 (2)替代分析资产评估的关系 ?经济学的替代效应是资产评估替代原理的理论基础。它说明在一组效用相同的资产中，买方会购买价格最低的资产，既是替代效应的体现，会引起该资产需求量的变动，因此相对价格较低的资产需求量也会较大。 ?替代分析是对资产的市场供需状况进行分析，进而成为评估资产价值的重要依据。 3、预期分析 (1)预期和预期理论:预期是未来的一种不确定性。因为:首先预期是决策者对未来经济的发展主观上判断;其次预期的客观依据是经济信息。因此预测问题可以归结为人们能否获得充分完全的经济信息。 (2)预期分析与资产评估的关系 ::: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 ?预期理论是预测资产未来收益的重要理论基础，对资产的 未来收益进行预期是一种典型的经济预期，必须在预期理论 的基础上遵守相应的预期假设和分析原则。 ?预期理论中关于不确定性的分析为评估资产价值时把握 市场的变化的原则性分析提供了依据和参考思路。 三、资产评估中的产业经济分析 对产业经济分析的理由是:第一，企业价值的评估是基于其赢利能力的判断和预测，因而需要对其所处的产业状况、变动因素及发展前景进行分析;第二，资产价值的变动同时也受到宏观经济环境和产业经济环境变化的影响，评估人员需要通过产业经济分析来预测变动趋势，进而正确揭示被评估资产的价值。 1、产业组织分析 (1)市场结构; (2)企业行为和市场绩效; (3)“市场机构—企业行为—市场绩效”分析模式。 (4)产业组织分析与资产评估的联系 ?产业及市场上垄断和竞争的关系与企业的赢利直接相关?处于同一产业和同一市场的不同企业，其赢利能力由于结构的原因而不同; ?理清企业所处产业和市场结构，合理预期企业发展及价值 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 2、产业结构及产业关联分析 (1)产业结构分析:?产业生命周期;?产业结构演进; (2)产业关联理论:?产业关联基本方式:第一，前向关 联关系;第二，后向关联关系;第三，环向关联关系;?产 业投入—产出分析。 (3)产业结构及产业关联关系分析与资产评估的联系 ?判断所处的产业的生命周期阶段和产业类型，有助于企业发展前景的预测和资产价值变动趋势的把握;?可以判断当宏观经济变动时对该产业及被评估企业的影响，并在此基础上进行相关预期;?上述分析是资产评估中进行相应预期必须考虑的因素。 3、产业政策分析 (1)产业结构政策;(2)产业组织政策; (3)产业政策分析与资产评估的联系 ?有助于对影响被评估资产价值的宏观经济环境和企业发展前景作出分析和预期;?产业组织政策是进行企业价值评估的相关预期时应该考虑的重要因素。 四、资产评估中宏观经济分析 主要目的:第一，为确定资产评估中的相关参数提供参考依据;第二，为资产定价的经济环境和企业经营的预期提供参考。 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 (一)宏观经济分析的基本概念:宏观经济学是以整个国民经济为独立研究对象，研究全社会的就业、物价水平、经济增长速度、经济周期波动等全局性问题;又称总量分析。 (二)利率和通货膨胀 1、利率—宏观经济学认为利率是一种价格，是市场上可贷资金的价格。 2、通货膨胀—既是资产价值变动情况和对应利率参考，又是宏观经济运行的重要信号。 (三)宏观经济政策:是政府对宏观经济干预的重要手段。会对资产价值的相关预期产生直接的影响。 (四)开放条件下的宏观经济分析—主要涉及汇率问题、关税问题。 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 资产评估相关知识,二, 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 梳理本期教学内容，理解本期学习的基本知识、基本理论、基本方法，明确本期学习的知识点，掌握复习的范围和考点。 职业技能教学点: 1、资产评估价值的计算。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述本期教学内容，(列述知识点)，例解基本评估方法，介绍复习范围和备考方法。小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、资产评估中的经济分析理论; 二、资产评估中的微观经济分析; 三、资产评估中的产业经济分析; 四、资产评估中的宏观经济分析。 新课导入 引入新课:资产评估是市场经济条件下资产业务的重要内容之一。随着我国市场经济的不断发育和发展，我国的资产评估实践也在不断完善和进步中，近年颁布实施的资产评估准则就是其表现之一。 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 第二节 评估准则 一、国际评估准则概况 (一)《国际评估准则》及其特点 1、普遍适用性。 2、注重与会计准则的衔接。 3、动态发展性。 (二)《国际评估准则》的目标 第一，保证财务报告的透明度和评估的可靠性，便于跨国交易和国际资本市场的发育，目的是为了保护贷款和抵押的安全，便于涉及所有权转移的交易及诉讼和税收事项的清算。 第二，为世界各国评估师的服务提供一个职业基准或信标，满足国际资本市场对评估的可靠性要求，以满足全球经济领域对财务报告的要求。 第三，提供评估准则和财务报告准则，以满足新兴工业化国家的需要。 (三)《国际评估准则》结构体系:主要包括:1、引言;2、评估的基本概念和原则;3、行为守则;4、资产类型;5、国际评估准则;6、国际评估应用指南;7、指导意见;8、白皮书;9、专业术语;10、索引。 (四)《国际评估准则》格式 (五)《国际评估准则》中的基本概念 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 1、与资产密切相关的概念 (1)不动产:是指实物形态的土地和附着于土地上的改良 物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。 (2)不动产权:不动产所有权称之为“不动产权”。 (3)不动产价值:不动产价值是由不动产效用，即满足人们需求和欲望的能力创造的。 (4)动产:不动产之外的资产在法律上成为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。 (5)财产:财产是一个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。 2、资产评估中的经济概念:从经济意义上看，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”。 3、“折旧”概念:资产评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的重置成本中扣除的部分，(包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)与市场有关，反映相关的市场情况。 4、市场、成本、价格和价值概念 (1)市场:市场是买卖双方之间在价格机制作用下对商品和服务进行交易的体系。 (2)成本:成本是为商品或服务所支付的货币数量。 (3)价格:价格是衡量商品或服务交换的概念，表示对某() ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 种商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反 映了商品或服务进行实际交易的货币金额。 (4)价值:价值是一个经济概念。只是根据特定的定义在 特定时间对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计 额。分为多种价值类型。确定某种价值类型，应当同特定的评估业务目的的定义相一致。 5、最佳用途:是指对某项资产而言，实际可能的、法律允许的、经过合理论证的、财务可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。在评估实践中，反映市场整体认同的，合理的，能导致价值最大化的用途，即最佳用途。 6、市场价值与非市场价值 (1)市场价值:《国际评估准则》定义，是在自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后达成的公平交易中，某项资产应当交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明，谨慎行事，不受任何强迫与压制。 要求评估师: ?明确披露并定义评估中所使用的市场价值; ?确定被评估资产的最佳用途(最可能用途); ?采用来自相关市场的数据资料，采取必要的程序和方法反映相关市场主体的合理行为; ?可运用于成本法、市场法、收益法，使用每种方法时所采 (2) ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 用的数据应当来自市场。 (2)非市场价值:指所有不满足市场价值定义的价值类型。包括在用价值、持续经营价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价值、特殊价值等。 二、《国际评估准则》与我国的关系 (一)借鉴的必要性 1、《国际评估准则》总结了国际评估理论的研究成果和实践经验;2、借鉴《国际评估准则》是国际评估准则委员会委员的义务之一;3、借鉴《国际评估准则》是适应加入世界贸易组织的需要。 (二)不同于差异 1、实践不均衡，理论不完善;2、理论定位的差异;3、主要业务对象的差异;4、处于改进与完善之中。 三、我国资产评估准则 (一)我国资产评估准则制定过程 (二)我国资产评估准则的制定原则 (三)我国资产评估基本准则 (四)我国资产评估职业道德准则 (五)我国资产评估准则体系的构建 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 ::, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 课程名称 资产评估 教学主题 本期复习 第 次,第 周 授课班级 授课时间 授课地点 周 , 节 教学目标: 梳理本期教学内容，理解本期学习的基本知识、基本理论、基本方法，明确本期学习的知识点，掌握复习的范围和考点。 职业技能教学点: 1、资产评估价值的计算。 教学设计: 复习前课，引入新课，讲述本期教学内容，(列述知识点)，例解基本评估方法，介绍复习范围和备考方法。小结。 教学手段: 讲述、讲授、举例。 教 学 过 程 教 学 内 容 与 板 书 备 注 复习前课:一、企业整体价值含义; 二、企业整体价值评估的特点; 三、企业整体价值评估的方法—收益法应用。 引入新课:本期教学内容:即三基的学习——基本知识、基 新课导入 本理论、基本方法;本期学习的知识点应该在同学们的头脑中清晰起来，从而更好地明确考核的目标和范围以及考核的要求，继而对知识和技能的掌握显著提高。 :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 一、本期所学内容的类型: 基本理论:资产评估的概念、特点;资产评估价值与资产评估的假设;资产评估的原则。 基本知识:资产评估的三大基本方法—市场法，收益法，成本法的基础理论依据及运用思路。 基本方法:结合具体评估对象—各类资产的具体特点，学习机器设备、房地产、无形资产、长期投资、流动资产、企业价值(作为特殊的评估对象)的一般评估其现时价值的方法。(仅仅是整个资产评估过程中的核心部分—评估价值的货币化结果的计算和确定，是结合教学的现实条件而确定的考核重点) ?关系:基本理论的掌握，是从理论的高度理解资产评估的必要内容;基本知识的熟悉理解，是从解决实际问题为出发点，建立解决具体问题的基本思路和正确方向;基本方法的运用，是从实践技能掌握的角度，形成能力的过程，为实践列举了一定类型的一般范例。 二、本期所学内容的知识点: 101、资产评估的概念(主体、客体、目的)与特点;(现实性、市场性、技术性、公正性、预测性、咨询性、责任性) 102、资产评估价值(价值类型:公开市场价值、投资价值、重置价值、清算价格)与假设;(继续使用假设、公开市场假设、清算假设) :,: 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 103、资产评估的原则;(替代原则、预期原则、公开市场原 则、贡献原则) 201、市场法的含义、基本前提(活跃的、公开的交易市场 和可比的交易活动)、基本程序及相关指标; 202、收益法的含义、基本前提(收益可以计算和期望、折现率可以计算、收益期限可以预测)、基本程序及相关指标; 203、成本法的含义、基本思路(评估值=重置成本-实体性、功能性、经济性贬值或乘以成新率)、基本程序及相关指标; 204、三种基本方法的比较与选择; 301、机器设备评估的特点及影响评估价值的基本因素(原始成本、重置全价、成新率、功能成本系数、物价指数); 302、成本法在机器设备评估中的应用; 303、市场法在机器设备评估中的应用; 401、房地产的特性(自然特性、人文特性)及评估原则(合法、供需、替代、贡献、最有效用、估价时点原则); 402、房地产价格及其影响因素(一般因素、环境因素、个别因素); 403、市场法在房地产评估中的应用; 404、收益法法在房地产评估中的应用; 405、成本法在房地产评估中的应用; :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 501、影响无形资产评估价值的因素(无形资产成本、机会 成本、效益因素、使用期限、技术成熟程度、转让方式、发 展趋势及更新换代、市场供求、相关资料); 502、无形资产的功能特性(附着性、共益性、积累性、替 代性、)及评估前提(超额利润、垄断利润); 503、收益法在无形资产评估中的应用; 504、成本法在无形资产评估中的应用; 505、非技术性无形资产—商誉价值的评估; 601、长期投资评估的特点(是对被投资企业资本金的评估、是对被投资企业获利能力的评估、是对被投资企业偿债能力的评估); 602、长期债权、长期股权投资的评估; 701、流动资产及其评估的特点(单项资产评估、确定数量、掌握重点、采用历史成本、一般不考虑贬值); 702、实物类、债权类、货币类流动资产的评估; 801、企业、企业价值(是企业的公允价值、是基于企业的赢利能力、有别于账面价值和公司市值)、企业价值评估的的特点(评估对象是对多项资产的综合体、决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力、是一种整体性评估，其差额是商誉价值); 802、企业价值评估的范围界定; :,, 宜宾职业技术学院教案 Yibin Vocational & Technical College 教 学 内 容 与 板 书 备 注 803、收益法评估企业价值的基本思路; 804、企业收益及其预测; 805、折现率的估测—风险累加法、系数法、加权平均资, 本成本模型。 三、考核的目标: 1、理解基本理论; 2、识记基本知识; 3、掌握基本方法(资产评估价值货币化计算结果的测算和确定) 四、对应的题型: 1、理解基本理论—论述题; 2、识记基本知识—单选题、多选题、简述题; 3、掌握基本方法—计算题(各类具体资产评估值的计算) 教学课堂信息反馈: 课 后 课后学生反映情况: 小 结 学生作业情况反馈: 作业 布置 :,, 宜宾职业技术学院 教案 使用学期,20100-2011学年第一期 使用专业,经贸系08级财务管理 使用班级,资产评估1、2班 课程名称,资产评估 课程学时,48学时 授课教师,郑 捷 2010年8月 :,,