韶关市业主委员会管理暂行规定

韶关市业主委员会管理暂行规定 (征求意见稿) 第一章 总 则 第一条 为规范业主委员会的活动～明确业主委员会的权利、义务～维护业主的合法权益～根据《物业管理条例》,国务院令第379号,和建设部《业主大会规程》～结合本市实际～制定本规定。 第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主委员会及其活动适用本规定。 第三条 市、县,市、区,物业管理行政主管部门负责业主委员会组建、办理业主委员会备案以及指导其活动。区域管辖居委会对业主委员会活动负有监督和指导的义务。 物业管理区域内的业主、物业管理公司应当配合、协助业主委员会开展工作。 第四条 业主委员会～由物业管理区域内业主代表组成～是维护全体业主合法权益和监督物业管理公司管理运作的组织。 业主委员会对业主会或业主代表会负责。 第五条 业主会及业主委员会应当依法履行职责～不得作出与物业管理无关的决定～不得从事与物业管理无关的活 1 动。 第二章 业主会与业主委员会 第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主会和业主委员会。 第七条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的～可以直接成立业主大会,一百人以上的～由业主推选热心公益事业的业主为代表和未售出空臵房屋的房地产开发企业～组成筹委会～负责业主会会议的筹备工作。筹委会成员一般不得少于十五人。 筹委会成员名单确定后～以书面形式在物业管理区域内公告～并在公告后5日起30日内～在居委会的配合下～组织业主召开首次业主会会议～并选举产生业主委员会。 第八条 筹委会应当做好下列筹备工作: ? 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容, ? 拟定《业主大会章程》,草案,、《业主大会议事规则》,草案,和《业主公约》,草案,, ? 确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数, ? 确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单, ? 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 2 前款内容应当在首次业主会会议召开之日15日前～以书面形式在物业管理区域内公告。 筹委会应当将具体推选候选人的方式、代表条件、代表人数以书面的形式在物业管理区域内公告～组织各楼宇业主通过自荐或推荐的方式产生业主委员会候选人。业主委员会成员的候选名单,筹委会应当在广泛征求意见的基础上确定,并以书面形式在物业管理区域内公告。 第九条 业主投票权按照业主拥有房屋建筑面积或按户计算。按户计算的～非住宅,商铺或办公室,按单元计算～具体计算方法由业主委员会章程中规定。 第十条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理～业主的共同利益～业主应当履行的义务～违反公约应当承担责任等事项依法作出约定。 第十一条 业主委员会成员应当符合下列条件: ? 遵守国家有关法律、法规, ? 具有完全民事行为能力, ? 遵守业主委员会章程和业主公约～模范履行业主义务～按时交纳物业管理服务费。 ? 热心公益事业～责任心强～公正廉洁～具有社会公信力, ? 具有一定的组织能力和协调沟通能力, 3 ? 身体健康～具备必要的工作时间。 第十二条 业主委员会是业主大会的办事机构～产生后应以书面的形式在物业管理区域内公告。 业主委员会每届任期三年～可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名～委员三至十一名。 第十三条 业主委员会应当履行下列职责: ? 召集业主大会会议, ? 执行业主大会作出的决议～定期报告有关决议执行情况～提出物业管理建议, ? 代表业主大会续签、签订、变更、解除物业管理服务, ? 听取和反映业主、使用人的意见和建议～监督和协助物业管理服务合同, ? 督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳, ? 监督业主公约的实施～履行业主大会赋予的职责, ? 积极宣传物业管理的有关政策法规, ? 完成业主大会交办的其他事项。 第十四条 业主委员会应当自成立后30日内～持下列资料到物业管理行政主管部门办理业主委员会备案手续: 4 ? 业主委员会章程, ? 业主公约及业主委员会议事规则, ? 业主大会会议纪要, ? 经业主大会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况, 物业管理行政主管部门对符合条件的业委会应当出具业主委员会备案证书。业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业委会印章。 业主会备案的有关事项发生变更的～依照前款规定备案。 第十五条 业主委员会依法作出的决议应当在本物业管理区域内公告～对全体业主具有约束力。业主委员会依法签订的物业管理服务合同～由全体业主共同承担民事责任。 第十六条 业主委员会不得从事经营活动～其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。 第十七条 业主委员会应当建立档案#管理#。以下档案资料应当编号造册～并指定专人保管: ? 各类会议记录、纪要, ? 业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议～决定等书面材料, ? 各届业主委员会产生、选举登记的材料, 5 ? 业主、使用人情况目录、清册, ? 订立的物业管理服务合同, ? 有关业务往来文件, ? 业主和使用人的书面意见, ? 维修基金收支情况清册, ? 其他有关资料。 第十八条 涉及到小区的物业管理制度、原规划设计、公用配套设施产权与管理、物业管理用房产权与管理、公用部位收益及广大业主利益的重大事项等～由业主委员会与物业管理公司共同向有关方面交涉解决。 第十九条 业主委员会应当教育并督促全体业主及使用人遵守物业管理法规和、业主公约～服从物业管理公司的依法管理～按时交纳管理服务费、物业维修基金等费用～业主委员会应督促、协助物业管理公司及时制止危害公共安全、侵犯他人权益或影响房屋外貌外观的行为。 第三章 会 议 第二十条 业主会会议分为首次业主会会议、定期会议、临时会议和业主委员会会议。 业主会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持～主任因故缺席时～由副主任主持。 6 业主会定期会议应当按照业主会章程的规定按时召开。 业主会会议召开应提前15天以公告的形式告知业主～同时告知所在地居委会～并邀请其参加。 第二十一条 新建物业召开首次业主会会议～应当符合下列条件之一: ? 业主入住率达百分之五十以上, ? 首批业主实际入住时间达到二年以上。 第二十二条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。物业管理企业应当在符合条件之日起30日内～告知物业管理行政主管部门并在其指导下召集首次业主大会。对符合条件而不召集业主会议的物业管理企业～物业管理行政主管部门应责令其限期召集～在限期内仍不召集的～在物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下～由居民委员会组织召集或者由业主推荐的代表召集。 第二十三条 首次业主大会会议应当讨论表决下列事项: ? 制定业委会章程, ? 修订业主公约, ? 业主委员会议事规则, ? 选举业主委员会委员及业委员主任、副主任, 7 ? 确定物业管理企业, ? 决定物业管理其他重大事项。 第二十四条 有下列情况之一的～业主委员会应当及时组织召开业主会临时会议: ? 20%以上业主提议的, ? 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的, ? 业主会章程或业主公约规定的其他情况。 第二十五条 业主委员会应当在业主会会议召开15日前～将会议通知及会议所涉及的内容书面送交业主代表～并以书面形式在物业管理区域内公告。业主产权人因故不能参加会议的～可以书面委托家庭成员或业主代表参加会议,委托业主代表参加业主会会议的～业主代表应当在3日前～就业主会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的～业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后～由业主代表在业主会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。 物业管理区域内业主大会会议～应当同时告知相关的居民委员会。 第二十六条 业主会会议可以采用集体讨论的形式～也可以采用书面征求意见的形式～但应有物业管理区域内持有2/3以上投票权的业主参加。物业管理区域内业主人数较多 8 的～可以按幢、单元、楼层等为单位～推选一名业主代表参加业主会会议～代表其投票权～但应当有业主署名的书面委托。 凡采用书面征求意见形式召开业主会会议的～需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。 第二十七条 业主大会作出的决定～必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 业主会作出制定和修改业主公约、业主会章程、选聘和解聘物业管理企业、维修基金使用和续筹方案的决定～必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第二十八条 业主会召开会议时～可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人代表列席。 第二十九条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度～并依法按照业主会章程规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的～应当召开业主委员会会议。 第三十条 业主委员会会议应当有过半数委员出席～作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 9 第三十一条 业主会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的～物业管理行政主管部门～应当责令限期改正或者撤销其决定～并通告全体业主。 第三十二条 业主会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主会作出的重大决议～由出席会议的人员签字后存档。 第四章 业主委员会换届、变更、罢免 第三十三条 业主委员会任期届满三个月前～应当召开业主大会进行换届选举。 原业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生后10日内～将其保管的档案资料、印章及其他属于业主会所有的财物移交～并做好交接手续。 第三十四条 业主委员会成员有下列情形之一的～经业主会会议通过取消其业主委员会成员资格: ? 物业转让、灭失等原因不再是业主的, ? 以业主委员会名义～损害全体业主利益行为的, ? 无故连续三次缺席业主委员会会议的, ? 因疾病或其他原因丧失工作能力的, ? 有犯罪行为的, ? 以书面形式向业主会提出辞呈的, 10 ? 拒不履行业主义务的, ? 其他原因不宜担任业主委员会委员的。 第三十五条 经业主委员会或20%以上业主提议变更、撤消业主委员会成员资格的～由业主委员会组织召开业主会会议作出决议～决议结果以书面形式在物业管理区域内公告。 经20%以上业主提议召开业主会会议撤消业委员成员资格的～应当有合理的正当理由～并以书面形式向业主委员会提请召开业主会会议。业主委员会对于业主召开业主大会会议的提议～应当对业主签名和内容的真实性进行核查～于五日内函复业主是否召开业主大会～并说明理由。经业主三次书面提议召开业主会会议～业主委员会没有正当理由而拒绝组织召开业主会会议的～物业管理行政主管部门责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的～经过本物业二分之一以上业主书面同意～罢免业主委员会～业主按照规定程序重新选举业主委员会。 新业主委员会选举产生后～原业主委员会应当产生之日起三日内将所有相关资料及公章移交。 第三十六条 业主委员会成员资格终止的～应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主委员会所有的财物移交给业主委员会。 第五章 经 费 11 第三十七条 业主委员会经业主大会会议三分二业主通过～可以与物业管理企业在物业管理服务费中约定按照一定比例提取活动经费。 活动经费账目在物业管理企业服务收费中列支。 第三十八条 活动经费主要用于业主会会议和业主委员会的办公成本费用。 具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次～并接受业主的质询。 第三十九条 业主会采用招投标方式选聘物业管理企业的～招投标所发生的费用由业主会垫付～垫付后由中标的物业管理企业在物业管理服务费中冲抵。 第六章 印章管理 第四十条 业主会印章所刻名称应与物业管理行政主管部门出具的备案证明上所标注名称一致～印章形状统一为圆形～直径为3.8厘米～字体为仿宋体。 第四十一条 业主会印章由业主委员会指定专人负责保管～并建立用印记录制度。 第四十二条 业主会印章应当用于业主会与物业管理企业签订服务合同或其他与物业管理服务有关的活动。 12 业主委员会依照法定职责使用印章～违反印章使用规定～造成经济损失或者不良影响的～由责任人承担相应的责任。 第七章 附 则 第四十三条 业主是指物业的所有权人。 第四十四条 业主委员会与业主、使用人～业主委员会与物业管理公司、物业建设单位发生纠纷的～当事人可以通过协商或者调解解决(协商、调解不成的～可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第四十五条 本规定由市建设局负责解释。 13