[终稿]余秀芝 商店选址分析报告

[终稿]余秀芝 商店选址分析报告 姓名:余秀芝 学号:200904024111 一、 周围地理位置特征描述 1、 五桥背景分析 五桥是万州大城市的靓丽窗口，是库区移民新城的典范，被誉为“万州城市的名片”、“江南明珠”。万州区五桥移民开发区沿革于万县市五桥区。辖36个乡镇街道，总人口57万，幅员面积1715平方公里。东北与云阳县相邻，南与石柱县、利川市接壤，西与万州区龙宝和天城两个移民开发区隔江相望，是万州区地域最宽、资源最丰富、人口最多、发展前景最广阔的片区。 2、 绝味鸭脖背景分析 长沙绝味轩企业管理有限公司是一家从事休闲食品连锁经营的专业性公司。公司下辖华中、华南、华东、西南、华北等21家分公司，并建立起超过3000家特许零售专卖店，居全国同行业之首。公司生产的“绝味”系列产品自2005年上市以来，以其口味独特、品种多样、贴近时尚而倍受广大消费者的青睐。 公司秉承“规范管理、标准服务、诚信经营”的经营理念，引进了大批优秀人才，组建了训练有素、精干高效的专业管理团队，同时也吸纳了诸多颇具实力的战略合作伙伴，通过运用先进的市场营销手段、整合各种优势资源，全面创造共赢的发展格局。 公司依照现代化企业运营模式，开拓进取，致力打造“创造行业标准，引领行业发展”的连锁商业航母。现在公司已通过了国家QEO管理体系(质量管理体系(ISO9001)、环境管理体系(ISO14001)、职业健康安全管理体系(GB/T28001))综合认证，并被评为“长沙市农业产业化龙头企业”;“绝味”商标被评为“湖南省著名商标”;“绝味”系列产品则在人民日报、消费时报、凤凰卫视等单位举办的评比中被评为“2009年度中国十大质量品牌”和“2009年度质量放心品牌”;2010年公司“绝味”品牌获得中国驰名商标称号。 3、 具体位置 新店地址位于天星路(原雲心苑)，地处三峡医药高等专科学校二号门左行50米左右，在三峡医药高等专科学校的右面则是重庆三峡学院，而在三峡学院的下面是重庆市万州职业教育中心。在这里，人流往来，一派繁荣的景象。 4、 地理特征 公交车随站站随停:五桥的公交车1、3、6路都要经过天星路，所以交通非常方便。 学校附近:新店附近有大学、大专、中专，还有一所小学，有不同年龄阶段的消费群体。 居民区附近:天星路不仅有学生群体，除了在街道边开店的老板，还有街道边的居民区。 二、 店址周围商业环境和竞争店情况 在天星路这一条街大多数都是饮食餐饮为主，另外还有宾馆、发艺、服装、电子、书店、化妆品、超市、饰品等。经营结构比较复杂多样，品牌度比较低，服务比较差。 商业环境的SWOT分析: 优势:1、足够的购买力。绝味鸭脖主要经营的产品是卤味熟食，即买即可食用。绝味鸭脖并不是主食，只是供人们饭后或者平时消费的零食。深受广大的年轻消费群体的喜爱，医专和三峡学院师生两万余人都是绝味鸭脖的主要消费群体。 、品牌效应和独特的口味。绝味鸭脖是源自于湖南的著名品牌，绝味的系列产品自以其口2 味独特、品种多样、贴近时尚而倍受广大消费者的青睐。在全国各地区都有自己的特许加盟零售专卖店，绝味的品牌在人们心中都有着深刻的印象。 3、产品质量保证。绝味各门店的产品来源，均由总公司提供配方，在各大分公司所在地寻找OEM工厂，做到当地加工、当地销售。绝味能够拥有四重口感的产品，这不仅与其秘制的配方有关，更与其生产中的标准化、复杂化以及程序化有直接关系。标准化的流程以及严格的#管理#，都让绝味的口味有了最根本的保障。 劣势:1、年轻消费群体的口味多变，而且选择性大。而且每个人的口味各有不同，大学生都是来自全国各地的，绝味鸭脖的口味难以满足每个消费者。快消品属于冲动性购买产品，消费者品牌忠实度并不是很高，很容易的在同类产品多种品牌间转换。 2、市场复杂。作为休闲消费食品，在天星路有很多品种，除了小摊贩的卤味，还有奶茶、煎饼、冰淇淋、鸡蛋薄饼等各种小吃。要在其中获得自己的一席之位，也要下一番功夫。 机会:市场潜力大。因为在五桥百安坝区还没有绝味鸭脖的店面，只有在上海大道有一家。在校的学生为了买绝味鸭脖还要坐车到上海大道去买。其次，在天星路的卤味摊贩都是零食的，看起来不卫生，而且味道也没有绝味鸭脖的味道好。 威胁:天星路的卤味摊贩卖的食物价格要比绝味鸭脖的价格便宜，对于没有收入的学生群体有所犹豫;零食的多样化和日新月异已经难以满足消费者不断变化的口味了。作为休闲食品在最短的时间内，或许可以依靠刚面世的新鲜感，刺激消费者的消费欲望，但是也容易被人遗弃。 三、 周围居民及流动人口消费结构、消费层次 1、 学生:主要从事学习，平时喜欢吃零食，是休闲食品购买的主要消费群体;没有收入 或者收入比较低，虽然没有收入，但是现在大学生的生活费也是充分富余的;消费结 构以食物、学习、生活等用品为主。 2、 居民:踏实工作，生活稳定，对吃的东西比较讲究;中高收入;消费结构以食物、生 活、家庭用品的为主。 3、 教师:文化程度较高，对吃的东西也比较讲究;中高收入;消费结构以食物、生活、 家庭等用品为主。 4、 街道商贩:文化程度各有不同，思想文化复杂，也有来自外地的人口;口味各不相同， 偶尔平时无聊也喜欢购买休闲食品;中高收入;消费以店面租金、生活、食物、家庭 等用品为主。 总的来看，消费层次都是属于中等消费水平。休闲食品的消费群体主要是年青的学生群体，但是有对于家庭来说，绝味鸭脖的各种产品也可以作为可口的家常菜。 四、 新店开业后预计能辐射的范围 1、 主要商圈:天星路 主要包括三峡医药高等专科学校和重庆三峡学院，以及三星路街 道两旁的居民区。 2、次要商圈:安庆路和天台路 主要包括重庆市万州职业教育中心、百安移民小学和附近的居民区 3、新店的吸引力(这里主要分析三峡学院和医专) 新店对三峡学院学生的吸引力=19/532=0.036 但是实际上三峡学院的学生是经常到医专附近购物的。 新店对医专学生的吸引力=19/50=0.38 五、 新店的营业面积和商店结构 新店分为楼上楼下，一共38平方米。但是新店的楼上不用，只用楼下营业。所以营业面积只有19平方米。而店面的楼上用来租出去，还可以收到租金。 绝味的店面设置、装修都是全国统一的。 六、 新店的市场定位和经营特色 通过对市场进行分析，绝味认为:未来休闲食品市场的显著特点就是“时尚化”、“年轻化”。因此绝味将自己的消费者定位于更加年轻时尚的群体。绝味的目标市场绝不仅仅只是某一个区域，而是全国市场。但是，各地人的口味是有差别的，比如有的地方能吃辣，有的地方的人则偏爱麻。如果口味单一、全国一致的话，恐怕某个区域的市场份额会因为当地的口味不适应而减少。为了解决这一问题，绝味在进入市场之前先对当地口味进行调查。所以绝味会根据当地消费者的口味来加工食品。 卤制食品既是一种休闲食品，又是一种日常居家食品，消费人群众多，店面经营不受季节限制。鸭脖采用祖传千年古方加以现代科技，它用近三十多种中药材及纯天然香料，它虽然口味香辣、营养丰富，但脂肪含量较低，经常食用，能补充人体必须的蛋白质、维生素E、维生素B等多种营养成分。中草药具有补脾益气、润肺止咳、清热消肿，而且还能养颜滋补，是极好的美容佳品。鸭脖以香、麻、辣为主，吃时不麻不辣，可一旦停下来则香辣味无穷。 七、 新店经营收益预估 总投资约:约为12万元(含证件办理费用) 投资包括: 门面转让费(转让费+第一年租金):7万 加盟金:24000元 保证金:5000元 店面租金:1万元 营业设备约4500元(冰柜、收银机、空调等); 店面装修约1500元 营业用具约500元; 原材料进货周转金约500元。 全天营业18小时，平均每天营业额大约2800元，按平均毛利率大约为50%计算，平均每天毛利润大约1400元，每月(30天)毛利润大约42000元。 八、 新店未来前景分析 发展:绝味鸭脖选址在学校附近，而学生群体对零食和各种小吃永远都有不断的追求和享受，他们永远都有源源不断的需求，所以绝味鸭脖不愁销售不出去。在天星路，这条人流量巨大的街道，而且在未来几年，三峡学院的大学生将全数搬到五桥百安坝的新校区。所以绝味鸭脖的市场潜力很大。 忧虑:随着健康饮食和绿色食品观念的流行，人们对食物的要求越来越高;而且人们对食物的追求也越来越新潮，口味也越来越复杂，消费者的口味没有稳定性，随时都有可能发生变化。所以绝味要加紧开发新产品，以满足消费者不断变化的需求。 九、 附录(天星路街道商铺分布) 格顺序为:起点:三峡学院左行 终点:医专三号门