房地产开发成本会计科目设置及处理

房地产开发成本会计科目设置及处理 房地产开发成本会计科目设置及处理 构成 1(土地使用权出让金:国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2(土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3(前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4(建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5(基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6(公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7(不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1,6项之和为基数，按3%一5%计算。 8(开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 核算 1、成本归集对象。 房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位)，因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品 房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。 2、成本项目的设立。 正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。 3、间接费用的核算。 企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损 益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。 4、项目的竣工决算。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成(不影响销售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。 核算程序 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是: 1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确划分成本项目 客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 (1)“4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。 (2)“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。 按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确， 如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成(不影响销售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以 后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 1 土地费用: 土地征用费、土地出让金、土地购置(拍卖、招标)费、拆迁补偿费、拍卖佣金、土地交易费、土地契税、其他土地费用 2 前期费用:(1)七通一平费:临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、 临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整; (2)临时设施: 临时办公室费、 临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、 临时借用空地租费、其他费; (3)可行性研究费; (4)设计费: 规划()设计费、管线设计费、施工图设计费、 幕墙专项设计费、 装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、其他专项设计费、规划设计模型制作费、制图、晒图费、方案评审费; (5)行政规费及规划报建:项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥费、工程质量监督费、工程造价管理费、 安全监督费、 劳动定额测定费、 招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费; (6)大配套费:基础设施配套费、 白蚁预防费、地方教育附加费、新型墙体材料专项费、人防易地建设费; (7)水文地质勘察:地质勘察费、地下障碍物探测、 环境评测费、 水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析工程测量、交通分析费; (8)测绘:面积测绘、地形地貌测绘; (9)其他前期费用:专家评审费、工程担保费、咨询费; 3 建安工程费 (1)建安工程费: 土建工程、基础工程、土方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费、主体工程、土建(结构)工程、土建(建筑)工程、安装工程、照明电气(强电)工程、弱电智能化工程、给排水工程、消防安装工程、火灾报警工程、煤气安装工程费、综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程、电梯及自动扶梯、航空灯、停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费、装饰工程、室内精装饰施工、室外精装饰施工 (2)样板房/售楼处装修:样板房装修、样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电、售楼处装修、售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观 (3)建安监理费:建设监理费、安全监理费 (4) 检验检测:基坑监测、桩基检测费(静载)、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、其他 (5)景观工程费 (6)工程造价咨询费:招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费 4 市政基础设施费 (1)电力基础设施费:供电贴费、交纳的电增容费、设备安装及电缆铺设费、电源建设费 (2)给排水基础设施费:水增容费、供水管网建设费、雨(污)水管网建设费、 防洪管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费 (3)燃气基础设施费:燃气增容等规费、煤气管道的铺设费、煤气配套费 (4)电视:入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设 (5)通讯工程费:电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费 (6)通讯线路及设备安装:宽带网接入费、智能化系统 (7)供热基础设施费 (8)小区道路工程:小区道路、小区路灯 (9)环境景观工程:环卫、垃圾站(箱)、灭蚊灯、邮政、配套监理费、配套预算标底编制费、其他市政基础工程费 5 公用配套设施费 (1)区内公建费:会所、幼托、学校、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施 (2)小配套费; (3)物业开办费; (4)公共设施维修基金; (5)其他公用配套设施费 6 开发间接费用 (1)办公 (2)资金成本:贷款利息、融资费用 (3) 工资 (4) 职工福利费 (5)邮电费 (6)差旅费 (7)水电费 (8)租赁费 7 营业费用 (1) 日常费用; (2)推广费用: 广告费、展览费、业务宣传费、代销费用、 制作费用、策划设计费用、售楼处费用、样板间费用、其他 市场推广费 一、资产类 1 ?101 ? 现金 2 ?102 ? 银行存款 3 ?109 ? 其他货币资金 4 ?111 ? 短期投资 5 ?112 ? 应收票据 6 ?113 ? 应收账款 ——应收售房款 7 ?114 ? 坏账准备 8 ?115 ? 预付账款 预付工程款 9 ?119 ? 其他应收款 ——其他应收单位款 ——其他应收个人款 10 ?121 ? 物资采购 11 ?123 ? 采购保管费 12 ?124 ? 库存材料 13 ?125 ? 库存设备 14 ?129 ? 低值易耗品 15 ?131 ? 材料成本差异 16 ?133 ? 委托加工材料 17 ?135 ? 开发产品(项目核算——***) ——房屋 ——配套设施 18 ?136 ? 分期收款开发产品 19 ?137 ? 出租开发产品 20 ?138 ? 周转房 21 ?139 ? 待摊费用 22 ?141 ? 长期投资 23 ?151 ? 固定资产 ——运输工具 ——办公设备 ——其他固定资产 24 ?155 ? 累计折旧 25 ?156 ? 固定资产清理 26 ?159 ? 固定资产购建支出 27 ?161 ? 无形资产 28 ?171 ? 递延资产 29 ?181 ? 待处理财产损溢 ? ? 二、负债类 30 ?201 ? 短期借款 31 ?202 ? 应付票据 32 ?203 ? 应付账款 ——应付工程款 33 ?204 ? 预收账款(客户核算——张三、李四等) ——预收售房款 ——预收一次性付清款 ——预收分期付款 ——预收按揭付款 34 ?209 ? 其他应付款 ——其他应付单位款 ——其他应付个人款 35 ?211 ? 应付工资 36 ?214 ? 应付福利费 37 ?221 ? 应交税金 ——应交营业税 ——应交土地增值税 ——应交企业所得税 ——应交个人所得税 ——应交城建税 ——应交土地使用税 ——应交车船使用税 ——应交房产税 38 ?223 ? 应付利润 39 ?229 ? 其他应交款 ——应交教育费附加 ——应交地方教育费附加 40 ?231 ? 预提费用 ——借款利息 41 ?241 ? 长期借款 ——某某银行支行 42 ?251 ? 应付债券 43 ?261 ? 长期应付款 ? ? 三、所有者权益类 44 ?301 ? 实收资本 45 ?311 ? 资本公积 46 ?313 ? 盈余公积 ——法定盈余公积 ——法定公益金 ——任意盈余公积 47 ?321 ? 本年利润 48 ?322 ? 利润分配 ——未分配利润 ——提取法定盈余公积金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公积金 ——应付利润 ——其他转入 ? ? 四、成本类 49 ?401 ? 开发成本(项目核算——***) ——房屋开发成本 ——土地征用及拆迁补偿费 ——前期工程费 ——基础设施费 ——配套设施费 ——建筑安装工程费 ——开发间接费 ——配套设施开发成本 50 ?407 ? 开发间接费用(部门核算:财务部、办公室、 管理部等) ——工资福利 ——办公费 ——业务招待费 ——差旅费 ——通讯费 ——交通费 ——折旧费 ——职工教育经费 ——汽车费 ——水电费 ——低值易耗品摊销 ——税费 ——广告宣传费 ——其他费用 ? ? 五、损益类 51 ?501 ? 经营收入 ——商品房销售收入 52 ?502 ? 经营成本 ——商品房销售成本 53 ?503 ? 销售费用 54 ?504 ? 经营税金及附加 55 ?511 ? 其他业务收入 ——租金收入 56 ?512 ? 其他业务支出 57 ?521 ? 管理费用 58 ?522 ? 财务费用 ——利息 ——手续费 59 ?531 ? 投资收益 60 ?541 ? 营业外收入 ——其他 61 ?542 ? 营业外支出 ——其他 62 ?550?所得税 63 ?560 ?以前年度损益调整 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类: 1(土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、 代建房等)所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4(代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目: 1(土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2(前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3(基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4(建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出:构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于 工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本