2011年深圳北站交通枢纽配套商业策划报958471524

nullnull*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划之一 深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一 （市场研究及项目定位部分） 深圳市地铁集团有限公司 2011年8月null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一留 仙 大 道西 规 划 路上 塘 路玉 龙 路长途 场站地下车库出租场站地铁5号线地铁5号线地铁4号线地铁6号线新区大道道路交通 项目东至上塘路，南至玉龙路，西至西规划路，北至留仙大道，南北走向的新区大道直接通过本项目下穿隧道 轨道交通 京广深客运专线 杭福深客运专线 广深港高速铁路 地铁4、5、6号线 交通站场 项目规划长途车站、公交车站、出租车站、地下车库，充分有效实现交通枢纽集散功能项目交通说明项目周边交通情况项目作为大型综合性交通枢纽，集合了铁路、地铁、公交、长途客运、出租等多种交通方式，构成汇聚人流的强大驱动资料来源：九洲远景分析公交场站三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一 京广深客运专线（预计2014～2015年完工） 高速铁路路线，“四横四纵“客运专线之一”纵”，是贯通南北的客运专线 经过北京、武汉、广州等城市 厦深铁路（预计2011年通车） 是“四纵四横”客运专线中杭福深客运专线的重要组成部分 经过厦门、福州、宁波、杭州等城市 广深港客运专线（预计2010年底通车） 广深段与京广深客运专线共线 过深圳北站后向南从地下穿越市中心区，在中心区设地下站，延伸至香港 全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转三条国家铁路在本项目连接，全国各地经深圳前往香港的乘客将主要在本项目中转项目国铁线路示意图项目国铁线路概况资料来源：，《中长期铁路网规划》，专家访谈，九洲远景分析本项目是3条地铁线路的换乘枢纽，5号线和6号线沿线乘客搭乘地铁进入市中心区必须在本项目换乘*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一本项目是3条地铁线路的换乘枢纽，5号线和6号线沿线乘客搭乘地铁进入市中心区必须在本项目换乘项目地铁线路示意图项目地铁线路概况南山前海石岩罗湖福田六号观澜松岗公明布吉光明广州4号线6号线5号线地铁4 号线（2010年通车） 联系皇岗、福田中心区、龙华拓展区、龙华、观澜等片区，并接驳皇岗口岸、龙华火车站 覆盖中部发展轴，是南北城市交通的主干，将承接龙华新城大部分人的入关交通 4号线在枢纽内为高架车站 地铁5 号线（计划2011年通车） 联系前海枢纽、火车北站和布吉火车站，途经宝安、南山西丽、龙华拓展区、坂田、布吉、布心、罗湖蔡屋围等片区 贯穿城市第二圈层，联系东中西三条发展轴 5号线在枢纽内为地下车站 地铁6 号线 联系宝安区公明、光明、石岩、龙华等地区 为中部综合组团、西部高新组团这两大组团和城市核心区的快速联系提供便利 6号线在枢纽内为高架车站本 项 目资料来源：，《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》，专家访谈，九洲远景分析项目设有长途车站和公交车站，长途车站主要功能为提供国铁客流向省内其他城市中转，公交线路则主要连接关外地铁暂未到达地区*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目设有长途车站和公交车站，长途车站主要功能为提供国铁客流向省内其他城市中转，公交线路则主要连接关外地铁暂未到达地区项目车辆交通位置示意图项目车辆交通概况长途汽车 客源：只发送省内线路，且以与深圳无铁路连接的城市为主 作用：主要定位于与深圳无铁路连接的城市客人前往香港的中转 位置：长途汽车站位于项目西北象限 公交线路 客源：主要安排前往关外和关内短期内暂未开通轨道交通的地区 短线：78平台靠站的线路主要是短途线路，覆盖龙华地区内轨道交通覆盖不到的地方 长线：84平台靠站的主要是距离较长的线路，如西到沙井、光明、南山东到龙岗、罗湖，以及部分到福田的长线公交 90平台为下客区，78和84平台为上客区 位置：公交车站位于项目东北象限公交车站长途车站商业商业资料来源：专家访谈，九洲远景分析null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一留 仙 大 道西 规 划 路上 塘 路玉 龙 路长途 场站地下车库地铁5号线地铁5号线地铁4号线地铁6号线新区大道东广场 枢纽与城市繁华地区的过渡 公共交通方式的聚集区域 枢纽人流量主要的聚集区 未预留私人停车位 西广场 枢纽办公集中区域 与东广场城市公共交通由国铁分隔 尽量减少与国铁交通无关的人流聚集 国铁与长途社会车辆的衔接区域，共设国铁配套车位1100，办公车位400个，未预留商业停车位项目规划设计指导方针项目周边交通情况基于交通枢纽各类交通方式避免互相干扰且利于人流疏散的设计思路，东广场公共交通聚集商业发展条件较好，而西广场则较为孤立资料来源：九洲远景分析公交场站东广场西广场东广场配套建筑C1、D1只能经由90平台通过4部手扶电梯进入，与人流最为集中的84及78换乘厅未规划直接交通链接，难以实现对交通枢纽综合人群的有效利用*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目人流动线东广场配套建筑C1、D1只能经由90平台通过4部手扶电梯进入，与人流最为集中的84及78换乘厅未规划直接交通链接，难以实现对交通枢纽综合人群的有效利用90广场C1、D1商业人流分析国铁人流4、6号线人流5号线人流周边居民出租下客流公交下客流东广场地下层东延平台商业与出租、地铁、公交、国铁乘客均可在84层和78层交通换乘厅实现无缝对接，商业价值更为显著*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一东广场地下层东延平台商业与出租、地铁、公交、国铁乘客均可在84层和78层交通换乘厅实现无缝对接，商业价值更为显著东延平台商业东延平台商业东广场84层平面图东广场78层平面图综合换乘厅的士的士公交公交项目人流动线综合换乘厅国铁、地铁人流公交、的士人流周边居民null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一西广场A1办公和B1-b的酒店客流动线设计能够满足其服务国铁及长途旅客经营需要，然而东西广场无法实现有效互通成为制约其商业价值的最大问题口岸 长途 大巴 广场配套建筑B1—a 配套建筑A1 国铁出口公交车停靠点配套建筑 B1—b 长途汽车人流国铁人流的士和社会车辆人流null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一D.市场需求研究度假型游客比较关注价格和周边环境，而商务型游客更关注地理位置和酒店本身的品质*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一度假型游客比较关注价格和周边环境，而商务型游客更关注地理位置和酒店本身的品质价格敏感度地理位置度假型游客对价格的敏感度较高，性价比高的酒店是其首选管理和服务周边环境度假型游客商务型游客商务型游客对价格的敏感度相对较低，不是选择酒店的首要因素地理位置是商务型游客普遍认为最重要的考虑因素；客户理想的居住酒店为：位于市中心，但能闹中取静；同时购物、娱乐、商务活动方便酒店设施度假型游客对周边环境有一定的要求，通常选择离度假目的地较近的区域管理和服务对度假型游客因人而异，部分游客会选择有品牌的酒店，表示对酒店管理和服务的信任对餐厅、会议室的要求不高，不是度假型游客的重要考虑因素商务型游客对周边环境、绿化设施等要求较高偏爱有品牌的连锁酒店，对管理和服务的品质有一定的要求对会议室规模以及配置有较高要求资料来源：九洲远景分析酒店需求地理位置不是重要的考虑因素，但对公共交通的便捷性有一定的要求酒店市场消费者需求特征分析不同行业的写字楼租户具有不同的偏好因素，贸易物流行业对物业价格敏感度较高，金融类和服务类企业对地段要求较高，研发机构则通常成片区发展*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一不同行业的写字楼租户具有不同的偏好因素，贸易物流行业对物业价格敏感度较高，金融类和服务类企业对地段要求较高，研发机构则通常成片区发展资料来源：九洲远景分析写字楼需求写字楼市场租户需求特征分析null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一E. 参考案例研究九洲远景将从以下四个维度对交通枢纽案例进行研究和借鉴*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一九洲远景将从以下四个维度对交通枢纽案例进行研究和借鉴深圳罗湖交通枢纽上海南站交通枢纽12柏林中央火车站3京都火车站4深圳罗湖交通枢纽根据自身的地理条件和结构布局，形成分区商业，并采取功能性商业布局，是本项目值得借鉴之处*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳罗湖交通枢纽根据自身的地理条件和结构布局，形成分区商业，并采取功能性商业布局，是本项目值得借鉴之处深圳罗湖交通枢纽位于城市传统商业区，商业氛围成熟，毗邻口岸，消费客群特征明显1通过交通层实现多种交通方式无缝连接，人流动线布局呈辐射状，增强商业可达性2针对消费客群，各部分商业分别实现不同的品类组合，差异定位，实现人流共享3在不同的商业部分采取各自功能性商业布局，如小商品市场布局和街铺布局，能更好地实现商业功能性目的4资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽null*罗湖交通枢纽位于深圳市罗湖区与香港口岸交界处，是深圳市传统商业中心区罗湖交通枢纽区位概况行政区划：罗湖交通枢纽所在的罗湖区毗邻香港口岸，是深圳市发展最早的区域，周边以成熟住宅区域为主，是市中心交通枢纽的典型代表 周边商圈：火车站东接人民南路，是罗湖区传统商业中心——人民南商业区的核心区域，与交通枢纽互相影响，既拓展了人民南商业区的范围，也增强了交通枢纽的商业功能罗湖交通枢纽区位图资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽罗湖交通枢纽包括地铁、火车站、口岸、出租车站、公交车站、长途客运站等多种交通方式*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一罗湖交通枢纽包括地铁、火车站、口岸、出租车站、公交车站、长途客运站等多种交通方式资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽深圳罗湖交通枢纽布局说明火车站：铁路呈南北走向，是目前深圳市客流量最大的交通枢纽，高峰时期已突破10万人次，发送列车至广东省内其他城市、福州、武汉、长沙、岳阳、桂林、上海、北京、沈阳、郑州、九江等 地铁：地铁1号线罗湖站设5个出口，A、B、 C、D、E分别连接港深过境口岸、的士站、火车站、和平路、人民南路，实现多种交通方式集散的纽带 出租车：以火车站或口岸乘客为主 公交车站：以市内及周边居民为主 长途客运站：以广东省内其他城市居民为主 罗湖口岸：深港游客或商务人士罗湖交通枢纽地下一层（交通层）商业部分为地铁站厅商业，同时设有2个与罗湖商业城直梯相连的入口，的士站和火车站出站乘客均可直接到达本层商业*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一罗湖交通枢纽地下一层（交通层）商业部分为地铁站厅商业，同时设有2个与罗湖商业城直梯相连的入口，的士站和火车站出站乘客均可直接到达本层商业罗湖交通枢纽交通层商业部分为地铁站厅商业，以餐饮、便利店、旅行社为主要商业品类，同时本层设有两个进入罗湖商业城的直梯入口 周边道路交通人流可通过地面楼梯和地铁入口进入交通层，到达地铁站厅商业 的士站、火车站出口、香港入境出口均与本层位于同一平台，乘客可直接到达地铁站厅商业交通层ADBC口岸出口西广场通道停车场资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽地铁站厅商业罗湖商业城地下直梯入口地面层商业包括火车站商业和口岸商业，多种交通方式均在本层实现交通方式转换*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一地面层商业包括火车站商业和口岸商业，多种交通方式均在本层实现交通方式转换火车站售票厅火车站商业公交车站罗湖长途客运站口岸商业地面层西广场资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽罗湖交通枢纽地面层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以旅游商品店、旅行社为主要商业品类 周边道路交通、公交车站、长途客运站、火车站入口、口岸与本层位于同一平台，可直接到达本层商业广场地上二层商业包括火车站商业、口岸商业以及罗湖商业城，通过空中走廊可以实现三者互相连接，人流共享*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一地上二层商业包括火车站商业、口岸商业以及罗湖商业城，通过空中走廊可以实现三者互相连接，人流共享火车站候车室火车站商业地上二层资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽罗湖商业城罗湖交通枢纽地上二层商业部分包括火车站商业和口岸商业，以快餐、美甲店、旅游商品店、旅行社为主要商业品类，罗湖商业城在本层进入商业部分，以服装服饰为主要商业品类 火车站商业、口岸商业、罗湖商业城通过空中走廊可以实现互相连接，人流共享口岸商业走廊走廊罗湖商业城是罗湖交通枢纽的集中式商业体，业权分散，以服装服饰为主，目前租金水平在30元/平米/天*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一罗湖商业城是罗湖交通枢纽的集中式商业体，业权分散，以服装服饰为主，目前租金水平在30元/平米/天联检大楼罗湖商业城概况：直接连通罗湖口岸，称为国门第一城，由深圳物业集团和香港陆氏地产联合开发，共7层，其中一层设为长途客运站，业权分散出售，消费者以香港人和游客居多，品类以服装服饰为主 经营情况：目前罗湖商业城租金水平30元/平米.天左右，物业管理费38元/平米.月资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽罗湖商业城以小面积商铺市场布局，方便出售*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一罗湖商业城以小面积商铺市场布局，方便出售罗湖商业城平面布局图中庭资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽同时，在地铁站厅、火车站内、口岸大楼内还有部分商铺，以餐饮、便利店、旅游商品店等商业品类为主*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一同时，在地铁站厅、火车站内、口岸大楼内还有部分商铺，以餐饮、便利店、旅游商品店等商业品类为主地铁站厅商业口岸商业火车站站厅商业口岸商业以旅行社和旅游商品店为主， 租金水平在50-70元/平米.天 火车站地面层商业以旅游商品店为主，地上二层商业以餐饮和美甲店为主 地铁站厅商业主要为餐饮、便利店和旅行社网点，便利店租金70元/平米.天，餐饮租金范围在10-50元平米.天资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽罗湖交通枢纽周边分布着大量酒店，既有连锁品牌，也有本地私营酒店*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一罗湖交通枢纽周边分布着大量酒店，既有连锁品牌，也有本地私营酒店华侨酒店火车站大酒店广深铁路大酒店戴斯酒店如家酒店资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽火车站周边酒店入住率均保持较高水平，客源以商务会展、游客为主*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一火车站周边酒店入住率均保持较高水平，客源以商务会展、游客为主酒店评级经营面积三星永辉超市小天鹅三星准四星戴斯酒店酒店设置在5-7F 共228间房经营情况指标配套火车站大酒店广深铁路 大酒店华侨酒店如家酒店准三星经济型标间面积32平米 配套有餐厅、2间会议室酒店设置在6-9F 共300余间房酒店设置在5-10F 共128间房标间价格400元/晚 入住率能保持在80%客源情况酒店设置在7-12F 共200余间房酒店设置在4-14F 共200余间房标间面积30平米 配套有餐厅、商务中心、康体足浴标间价格218元/晚 入住率能保持在80%标间价格218元/晚 入住率能保持在60%-70%商务出差、会议展览人群为主，兼有旅行团游客散客为主，70%的住户以港深两地个体经营者标间面积30平米 配套有餐厅、会议室70%为散客，30%为旅行团游客标间面积28平米 配套有餐厅、会议室标间价格198元/晚 入住率能保持在60%-70%主要为商务团体入住标间面积28平米 配套有餐厅、会议室标间价格208 入住率在60%-70%参加会议展览的商务人士、游客为主资料来源：实地考察、九洲远景分析1深圳罗湖交通枢纽上海南站交通枢纽便捷的交通动线布局和整体经营的战略定位，是本项目值得借鉴之处*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一上海南站交通枢纽便捷的交通动线布局和整体经营的战略定位，是本项目值得借鉴之处上海南站交通枢纽位于城市住宅区与工业区结合处，距离商业中心有一定距离，集中式功能性商业空间较大1通过地下通道的设计实现南北广场地下商业与多种交通方式的衔接，有效扩展商业客流范围2整体统一的定位及品类组合有利于增强分散的商业部分整体吸引力，同时，以休闲类服装服饰和餐饮为驱动，可以增强新区消费可能性3通过营造购物中心的商业消费环境帮助实现整体定位的经营策略4资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目基础资料上海南站交通枢纽上海南站距徐汇区中心约5公里，总占地60万平方米，是涵盖车站、商业等多功能的交通枢纽综合体，为上海中心城市的南大门资料来源：，九洲远景分析行政区划：上海南站交通枢纽位于上海市徐汇区南部，靠近闵行工业区，有“上海市南大门”之称，周边以工业区、老式住宅为主 周边商圈：上海南站离徐汇区商业中心约5公里，周边无大型集中式商业体2上海南站交通枢纽上海南站交通枢纽由火车站、长途客运站、地铁1号线、地铁3号线、公交车站、南北广场组成*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一上海南站交通枢纽由火车站、长途客运站、地铁1号线、地铁3号线、公交车站、南北广场组成上海南站交通枢纽布局说明火车站：铁路呈东西走向，日发送客流量约8万人次，火车主要发往上海以南区域，如湖北、湖南、广东、浙江、福建等 地铁：地铁1号线和3号线在南站地下1层换乘，均为南北走向贯穿浦西的两条重要轨道交通线 公交车站：北广场公交车站（市区）、南广场公交车站（市区）、南广场公交车站（郊区） 长途客运站：主要发往江苏、浙江各市 南北广场：下沉式广场，地下为商业区资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽通过地铁出口、地铁换乘通道以及火车站南北通道，南北广场地下商业及各种交通方式实现无缝连接*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一通过地铁出口、地铁换乘通道以及火车站南北通道，南北广场地下商业及各种交通方式实现无缝连接地铁1号线地铁3号线地铁换乘通道车站南北通道上海南站地下人流动线说明地铁出口：通过设置地铁出口，将地铁、地下商业、火车站、的士站、公交车站连接起来 地铁换乘通道：通过地铁1号线与3号线换乘通道，实现南北广场地下商业的无缝连接 火车站南北通道：同时，火车站地下的南北通道也提供南北广场地下商业的直接连通方式资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽上海银泰百利时尚中心位于南北广场地下一层和二层，商场面积达6.5万m²，定位为面向上海居民、来沪旅客及换乘乘客的品牌折扣中心及白领休闲中心*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一上海银泰百利时尚中心位于南北广场地下一层和二层，商场面积达6.5万m²，定位为面向上海居民、来沪旅客及换乘乘客的品牌折扣中心及白领休闲中心资料来源：实地考察，九洲远景分析2上海南站交通枢纽银泰百利地下一层以休闲装、运动品牌租户为主，配套有饰品、餐饮、服务品类租户*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一银泰百利地下一层以休闲装、运动品牌租户为主，配套有饰品、餐饮、服务品类租户银泰百利地下一层布局资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽地下二层则以餐饮为主，配套有部分服装服饰*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一地下二层则以餐饮为主，配套有部分服装服饰银泰百利地下二层布局资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽百利时尚中心内部环境以购物中心租户的设置，整体布局明亮有序*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一百利时尚中心内部环境以购物中心租户的标准设置，整体布局明亮有序资料来源：实地考察、九洲远景分析2上海南站交通枢纽null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一柏林中央火车站枢纽占地1.5万平米，建筑面积9万平方米，耗资12亿欧元，包括交通、办公和商业多种功能，是德国及欧洲高速列车重要集散地之一柏林中央火车站资料来源：九洲远景分析建成时间建筑形式体 量所属类型定 位交通枢纽2006年5月26日 占地面积1.5万平米，建筑面积9万平米、商业面积1.5万平米完美体现当代审美艺术与工程技术的70米双塔楼 德国及欧洲的高速列车重要集散地之一服务人群德国及欧洲高速铁路乘客运营状况日发送/停靠各类列车1100列，输送30万人 预计2010年全年输送8500万人柏林中央车站3中央车站实景*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一中央车站实景资料来源：九洲远景分析柏林中央车站3null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一项目地理位置概况柏林中央火车站柏林中央火车站位于柏林市中心的施普雷河(River Spree)河畔，距离市中心约1.6公里地理位置：车站位于城市核心与柏林机场之间，与机场直线距离6公里，与柏林市中心国会大厦直线距离0.9公里，可兼顾城市旅客与机场旅客快速换乘欧洲高速铁路的需求 周边商圈：与柏林中心商业圈（Unter den Linden/Friedrichstrasse）距离约1.6公里柏林中央火车站飞机场中心区商业资料来源：九洲远景分析国会大厦6公里0.9公里1.6公里柏林中央车站3其商业区域分布在地铁和铁路交通轨道的换乘空间内，使多种交通换乘均需经过车站商业，实现商业对客流的完全覆盖*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一其商业区域分布在地铁和铁路交通轨道的换乘空间内，使多种交通换乘均需经过车站商业，实现商业对客流的完全覆盖柏林火车站功能分布柏林中央火车站功能分布地上二层地下一层地上一层地上三层地下二层东西向连通俄罗斯和法国的铁路、国内城际铁路、柏林轻轨3、5、6、7、9号线换乘大厅、车站商业短途公共交通、私人机动车停车、旅游大巴、自行车、车站大厅、车站商业车站商业能北向连通希腊和丹麦的铁路、国内城际铁路、柏林重轨5号线地下二层地上三层二层车站商业一层车站商业地下一层车站商业资料来源：九洲远景分析办公办公柏林中央车站3柏林中央火车站商业面积约1.5万平米，约80个商铺，分三层沿大厅两侧分布，地下一层租户以食品和休闲餐饮为主，一层租户以服装为主，地上二层租户以服饰、餐饮为主*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一柏林中央火车站商业面积约1.5万平米，约80个商铺，分三层沿大厅两侧分布，地下一层租户以食品和休闲餐饮为主，一层租户以服装为主，地上二层租户以服饰、餐饮为主地下一层商业分布地上一层商业分布地上二层商业分布品类组合：食品、餐饮、服务品类组合：服装、餐饮、服务品类组合：服饰、餐饮、食品代表商户： Esprit、 Dunkin’ Donuts、麦当劳、BLUME花店 、Brezelbäckerei Ditsch面包店、 Hertz代表商户：Tom Tailor、Casamoda、 Vero Mode 、Burger King 、Pizza Hut 、AG銀行、Berlin info store代表商户： 施华洛世奇、 Gerry Weber、Diekmann‘s- usternbar、Doner包餅店、Gosh Silt、Virgin唱片资料来源：九洲远景分析柏林中央车站3商业主要呈现专卖店形式，布局简洁*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一商业主要呈现专卖店形式，布局简洁资料来源：九洲远景分析柏林中央车站3内部空间排列有序，换乘厅、站台、上下扶梯共同形成错落有致的空间格局*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一内部空间排列有序，换乘厅、站台、上下扶梯共同形成错落有致的空间格局资料来源：九洲远景分析柏林中央车站3null*项目基础资料京都火车站项目功能竣工时间1997年火车站和交通枢纽 购物中心 大型活动的聚会中心 城市的大型敞开式露天舞台 古城全景的观赏点 城市休闲会友之地设计师日本原广司设计事务所占地3.8万平方米，总建筑面积23.8万平方米；地下3层，地上16层 建筑体量京都火车站总建筑面积23.8万平方米，是涵盖车站、商业、酒店、会展等多种功能的交通枢纽综合体京都火车站4null*京都火车站位于京都市南，连接东海道新干线，3条城际铁路以及市区南北地铁线，是京都交通换乘综合枢纽 京都火车站线路概况JR东海道新干线：是一条由日本东海旅客铁道营运，连接东京车站与新大阪车站的新干线高速铁路路线，可以说是全球第一个成功的高速铁路系统 JR京都线：东海道本线的大阪－京都路段的通称 JR山阴本线：西日本旅客铁道（JR西日本）营运，路线连接京都与丹波地方和山阴地方的各个都市 近铁京都线：京都到奈良快速铁路线 京都地铁乌丸线：京都市营地铁线，贯穿京都南北方向，可与JR城际新干线直接换乘京都火车站区位图京都火车站4京都火车站不但承担城际城市交通运输功能，而且综合商业、剧院、酒店等多种功能，形成交通枢纽综合体*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一京都火车站不但承担城际城市交通运输功能，而且综合商业、剧院、酒店等多种功能，形成交通枢纽综合体PORTA 地下商业街京都 剧场京都 伊势丹NHOTEL地铁火车站S火车站入口京都火车站4京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成京都剧场京都格兰比亚饭店手冢治虫纪念馆 京都格兰比亚饭店开业于1997年，是日本京都最高级的大饭店之一 手冢治虫纪念馆是日本漫画纪念馆的先驱，在这里随处可见铁臂阿童木等漫画纪念品 京都剧场是戏剧公演首选场所京都火车站4京都火车站西区由地下2层及地上11层的伊势丹百货组成*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一京都火车站西区由地下2层及地上11层的伊势丹百货组成楼层功能女士服饰用品、化妆品特选女士服装B1F食品、洋式日式甜点、传统美食、铭酒1F女套装、进口服饰、大号女装、手提包2F3F5F4F女士服装、女士正装、小号女装B2F食品、生鲜食品、小菜、便当少女服装、女装内衣楼层功能家庭用品、厨具用品、室内装饰婴儿用品、童装、玩具礼品6F男士服装、饰品7F运动服装、美容按摩、珠宝首饰、和服8F9F11F10F文具、纪念品、促销活动场餐厅饮食广场京都火车站4同时，其别具一格的建筑创新，营造出现代火车站的想象空间和独特感受*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一同时，其别具一格的建筑创新，营造出现代火车站的想象空间和独特感受京都火车站有着巨大而不对称的玻璃穹顶，让消费者置身于半开放式建筑中，减少了单调厌烦感，增加了建筑形态的想象空间位于高层的悬空走廊体现了现代技术与建筑想象的创新结合，也给消费者带来了独特的感受京都火车站4null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一F. 各物业定位产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一产品定位方案是综合考虑市场需求、商业供给及地块条件等多方面因素条件的结果消费需求分析项目规划条件商业供给分析123竞争差异化方向满足市场机会最大的消费需求项目地块可满足发展的类型项目产品定位本次商业定位将依据于项目落成十年内的商业环境条件制定，未来随着项目周边商业环境的成熟和枢纽人流结构变化，项目商业规划将有条件实现业态升级和品牌提升*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一本次商业定位将依据于项目落成十年内的商业环境条件制定，未来随着项目周边商业环境的成熟和枢纽人流结构变化，项目商业规划将有条件实现业态升级和品牌提升枢纽人流结构的变化 国铁客流由近期年3000万人增长为5400万人 地铁人流由于龙华形成新兴中产阶层人口比例的提升，由以工薪及年轻人群为主导向中产阶层家庭比例大幅提升转变 6号线2016年建设开通，枢纽地铁人流量更加大幅提升 现有商业定位未来商业定位升级商业周边环境的成熟 龙华形成建设逐步完成，人口达到30万 商务中心区功能得以实现 龙华地区经济结构升级，制造业比例下降，生产性服务业比例上升定位策略： 依托于交通枢纽，为各类人群交通出行活动提供以便利、快捷为核心价值的综合性商业服务 定位阶段：2011-2020 定位依据： 周边人口以城中村的大量打工人群为主导，现代中产阶层人群比重逐步增加 周边经济结构仍以制造业为主导，现代商务经济仍处于萌芽状态定位阶段：2020-2030 定位依据： 关外形成大量中产白领人群聚集，枢纽商业日臻成熟 枢纽周边商务中心区基本成型，大量现代服务性企业入驻定位策略： 枢纽的商业功能朝休闲化、和品牌化进行升级、档次持续提升null*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳北站枢纽各商业模块定位A1商务办公楼B1-b酒店C1商业D1商业东延平台配套商业依据项目中短期商业条件，项目组对本项目各部分物业做出如下定位建议舒适型商务酒店潮流生活广场运动休闲城西广场东广场A1定位为中档办公楼，并将其一层物业打造为深圳关外地区的旅游服务中心*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一A1定位为中档办公楼，并将其一层物业打造为深圳关外地区的旅游服务中心项目定位 商业部分定位 以国铁及长途旅客为目标消费群，提供满足其旅游出行中转性旅游购物、餐饮及旅游服务需求 办公部分定位 提供对于交通条件具备较高敏感性的贸易及物流类中小型公司中档办公资料来源：九洲远景分析A1物业A1旅游商业配套示意*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一A1旅游商业配套示意B1-b物业定位为具备大型餐饮及会议接待功能的舒适型商务酒店*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一B1-b物业定位为具备大型餐饮及会议接待功能的舒适型商务酒店项目定位： 以国铁及长途旅客中对交通便利性及住宿条件有较高品质要求的商务旅客为核心目标消费者，提供舒适住宿条件+大型宴会餐饮及多种商务会议服务功能的舒适型商务酒店资料来源：九洲远景分析B1-b物业舒适型商务酒店客房装修良好美观，室内满铺地毯或木板地*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一舒适型商务酒店客房装修良好美观，室内满铺地毯或木板地资料来源：九洲远景分析C1物业以中产阶层及年轻一族为主要目标消费者，定位于运动休闲主题性购物场所*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一C1物业以中产阶层及年轻一族为主要目标消费者，定位于运动休闲主题性购物场所项目定位： 以项目客流中的中产阶层及年轻一族为目标消费群，通过提供体育运动品牌服装、休闲品牌服装、餐饮、电玩娱乐等商业品类，打造运动休闲主题性商业场所资料来源：九洲远景分析C1-运动休闲折扣城运动休闲折扣城依靠运动品牌店、时尚休闲品牌店突出其主题定位，同时配套餐饮和休闲娱乐业态*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一运动休闲折扣城依靠运动品牌店、时尚休闲品牌店突出其主题定位，同时配套餐饮和休闲娱乐业态运动品牌休闲品牌运动体验运动品牌缤纷美食电玩娱乐资料来源：九洲远景分析D1物业定位于通讯数码专业卖场，以枢纽客流和游客为主要消费者，并辐射龙华周边区域居民*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一D1物业定位于通讯数码专业卖场，以枢纽客流和游客为主要消费者，并辐射龙华周边区域居民项目定位： 通过集中提供电子数码类商业品类，满足电子类快速消费品消费需求，实现辐射龙华及周边区域电子数码消费者，打造关外地区电子数码首选消费场所和深圳城市优势产业展示窗口资料来源：九洲远景分析D1-数码通讯城数码通讯城整体环境布局强调整体有序，以及便捷的交通动线*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一数码通讯城整体环境布局强调整体有序，以及便捷的交通动线电脑区内部布局示意图手机区内部布局示意图东延平台商业定位为以年轻中等收入人群为主要目标人群的各类品类丰富的枢纽型潮流生活商业广场*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一东延平台商业定位为以年轻中等收入人群为主要目标人群的各类品类丰富的枢纽型潮流生活商业广场项目定位： 以轨道交通乘客和周边居民为目标消费群，通过提供非品牌性中档及中低档特色服装服饰、配饰、餐饮、文化产品丰富品类组合等，满足交通枢纽年轻中等收入人群为主的综合性便捷消费生活需求资料来源：九洲远景分析东延平台-潮流生活广场个性商业主要租户图片*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一个性商业主要租户图片个性饰品个性饰品特色餐饮特色餐饮箱包皮具美鞋小店资料来源：九洲远景分析潮流商业主要租户图片*深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一潮流商业主要租户图片影音产品外贸服装品牌服装时尚女装精品书店时尚男装资料来源：九洲远景分析