交房后为什么要验房呢?因为这样有以下几个优点:其一,这样会使您的交房后为什么要验房呢?因为这样有以下几个优点:其一,这样会使您的
交房后为什么要验房呢?因为这样有以下几个优点:其一,
这样会使您的居室更舒适、更放心;其二,找专业的家装人
员为您验房,可以教您装潢时您家的注意事项,可以让您在装修时省很多。验房主要包括一下几点: 1 、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠
近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,
要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,
虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直,说明该...
交房后为什么要验房呢?因为这样有以下几个优点:其一,这样会使您的
交房后为什么要验房呢?因为这样有以下几个优点:其一,
这样会使您的居室更舒适、更放心;其二,找专业的家装人
员为您验房,可以教您装潢时您家的注意事项,可以让您在装修时省很多。验房主要包括一下几点: 1 、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠
近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,
要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,
虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。
若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直,说明该房屋沉降
严重,存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是
否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是
否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在
危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能抱侥幸心理。
2 、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的
仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离仔
细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳拴上
一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
3 、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶
层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、
掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、
阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨
之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨
房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏。 4 、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。
要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要
求,日后会影响电视的收看效果。
5 、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出
水口,否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。 6 、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为 2 . 8 米,实际高度不能低于 2 . 6 米,层高 3 米的实际高度不能
低于 2 . 75 米,住宅层高不能低于 2 . 8 米。 很多业主在这方面不专业,接触少,所以验房时很盲目,很
多细节都没有注意到。案例:有位朋友,发钥匙那天去验房,
因为对这方面不专业,不了解,看看窗户在,暖气在,墙面
没有大的开裂就ok了。我还问他验房怎样,他说挺好的。
过了两天该装修的时候,发现阳台上竟然没有阳台顶,还呼
呼的往里面吹风,你说这算小事吗?哎!没法整啊。 所以还是劝各位,验房时可以找一些专业的家装公司人员帮
忙验下房,那样的话后期装修房子也省好多事啊。因为他们
到时候能够更好的利用空间,根据房子量身定做一套适合我
们业主的居室。
专家谈验房
答:商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利
收楼,给大家讲讲收房的要点。
免除收房伤痛从签合同开始
为避免出现房屋质量问题,建议消费者在买房时选择资
信良好的开发商,将风险控制在前期。
签合同时应明确各有关细节,包括收楼时间,收楼程序
(如先验楼,无异议后再收等);验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、厨厕等等),
最好附上设计图纸及
,并在合同中注明以其为准。同
时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为
房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律
师,分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱,
免除收楼时的麻烦。
切记查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、
《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项
目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。
根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规
定:“房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使
用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权
威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。
业主一旦签了有关文件,就视为对楼宇质量的认可。因
此,专家提醒,收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证
一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有
证件齐全了,你才能签署人住单,收楼。但时下不少发展商
交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,
验收过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、
消防、电梯使用等单项验收合格证书后,确保具备居住条件
的,亦可收楼。
先验房后收楼
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目
前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是
让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理
处去拿钥匙。等业主进得房去,发现货不对板,申诉起来也
软弱无力——负责任的发展商会积极善后,无良的则会实施
“拖字诀”,让买家劳心劳力,这对买家来说是不公平的。
为避免出现这种情况,买家应事先在购房合同中特别约
定先验房后收楼,另一方面如合同已成事实,则可采取在收
楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等
字样。
2、商品房验房细则
答:开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!
一番调查下来,不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一
把汗。如此看来,要想日后麻烦少,只有靠业主自己把好“验
房关”了。在请教了一些专业人士后,他们提醒购房者在办
理人住手续时要加倍小心,不要草草看房,轻易签字,以致
装修人住后发现问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带
好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记
录、取证,主要应检查以下内容:
1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客
厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂
缝,要看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂
缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使
用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋
沉降严重,存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙
面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重
墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房
存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能抱侥幸心理。
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专
门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距
离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳
拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。
3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面
和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、
脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、
卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在
下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前
往,把厨房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗
漏。
4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通
到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达
不到要求,日后会影响电视的收看效果。
5、检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排
向出水口,否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费
用。
6、测量房间的层高是否达到要求。建筑层高为2.8米,
实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,住宅层高不能低于2.8米。
7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。
法律界人士还提醒购房者:在办理人住手续时,应要求
开发商提供该房产项目的竣工验收备案表,并查看所购的房
屋是否在该表的范围内;购房人要仔细验收房屋,确信没有
质量问题再办理人住手续;如果发现房屋有一般质量问题,
应立即找开发商或建筑商,要求其对有质量问题的地方予以
书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手
续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房
的责任,并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题,购
房者认为就是修复了也无法正常居住,就可直接找开发商提
出
解除合同并赔偿损失。如果协商不成,可向法院起诉解
决,依据新的司法解释,法院应当支持购房入的请求。
精装修房屋如出现质量问题,也可按上述办法解决。因
房屋的许多地方都被装修掩盖了,不易发现问题,在办理入
住手续时,最好找一些专业人员查看,还要注意使用的装修
材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后,如果出现质
量问题,不管是房屋本身还是装修部分,只要在保修期内,
都可以找开发商解决。
3、如何对所购商品房进行面积验收?
答:房屋面积直接关系到购房者的切身利益,如何知道房屋
销售面积多了还是少了,如何计算房屋的销售面积呢?
按照国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施的国家计量技术
0JFl058—1998)《商品房销售面积测算
与计算》的
,商品房销售面积以建筑面积计算。建筑面
积是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内建筑面积。指套内使用面积、套内墙体面积及套内
阳台面积,按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体面积包
括本套独用墙体面积和套与套之间的分隔墙的一半面积。套
内阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影,套
内有多个阳台的,全部计算。该技术规范没有区分开放式阳
台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。按照有关规定,
原始设计为封闭式阳台的,全部计算建筑面积;原始设计为
开放式阳台的,计算一半。
共有建筑面积。指各产权人共有占有或共同使用的建筑
面积,由两部分组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、
设备间、公用门厅和过道、地下室、值班警卫室,以及其他
功能上为整幢建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体
水平投影面积的一半。已作为独立使用空间销售或出租的地
下室、车棚等,不计入公用建筑面积部分,作为人防工程的
地下室也不计入公用建筑面积。
购房者单靠自身力量要测量、计算公(共)用建筑面积及
本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的,但可以测算本套
套内建筑面积。如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发
商出示的测绘
显示的面积出入过大,应向测绘机构问明
原因或要求复测。
4、如何对房屋质量进行工程验收? 答:室内工程验收应把握以下几点
一、房屋结构
如何对房屋质量进行工程验收
结构是房屋的骨架,其质量好坏至关重要,但实践中却
因其验收的难度而被购房者所忽视或放弃。购房者可要求开
发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告,
注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不
合格,说明该房屋不能居住。如有可能,购房者还应了解钢
材的材质、规格、水泥的标号,木材的等级及砖块的宽实等。
此外,还需把握以下几点:
——是否有钢筋外露;
——墙壁是否有裂缝,墙面是否渗水;
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
二、平面布局
对照购房合同中的房屋平面图,检查房间的结构是否
与图纸一致,房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起
居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位
臵、是否过于曲折,是否影响家具的摆放。
三、层高
住宅层高较理想的高度应在2.8米—3.2米之间。层高过低就会给人压抑感,通风、采光也受影响;层高过高固然
舒适,但建设成本和土地成本都高,房价也会相应提高。按
规定:卧室、起居室净高不应低于2.5米,屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的,应符合约定。
四、地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积
的荷载量,应当是验收房屋的重点之安全的要求,也为家庭
装修、选配家居设施提供了重要参数。
五、墙体
这不仅是墙面是否有裂缝,是否有水淋痕迹,是否有墙
皮脱落、起鼓,墙面是否平整。更重要的是,墙身是否笔直,
有无倾斜。
六、通风采光
现代住宅设计一般要求户户有窗,间间敞亮。卫生间、
厨房更应开窗,这才能保证采光和通风,有利于健康,有利
于提高居住品质。
七、卫浴工程
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备
的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是
否通畅;是否有裂痕、渗水现象;地面是否防滑;开窗
的通风采光效果如何,如无窗,是否有排气扇;是否有装修,
如无装修,各种管线是否排放到位,便于装修。
八、厨房工程
厨房的面积、尺寸是否与合同相符,装修标准是否与
合同相符,地面是否防滑,墙身有无1.5米以上的瓷
砖,灶台高度是否合适,灶具安全性如何,脱排油烟机
效果如何,热水器品牌、规格是否达到约定标准,管道线路
是否通畅,整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本功能。
如果没有装修,是否把各种管道、线路、插口位臵预留好。
九、水电工程
上水、下水管道、门阀材质如何,大小开关是否正常;
卫生间、厨房上、下水是否通畅;用电线路排是否合
理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电,灯
具安装是否牢靠,能否正常使用。
十、门窗工程
分户门是否牢固,安全,有无防盗功能,如果没有,
能否安装防盗门;门的厚度,材质和规格、密封性如何;窗
子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度是否安全,窗子
的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规
定标准。
十一、私密性
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视,卫
生间的窗不得直对楼梯间,门不能直对起居室,居室门窗勿
与邻居卫生间的门窗相对,墙壁的隔音效果如何。一般来说,
外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准,计权隔声量应大于等
于45分贝。
十二、安全性
煤气管、避雷装臵等垂直管线不能安装在临近阳台或
窗的部位;非封闭阳台是否与公用走道接近,有无翻越可能。
十三、电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到
户,接插口是否预留,分布是否合理,每套有无对讲设备。 5、公共设施验收标准
答:对公共设施进行验收应把握以下几点:
一、楼梯
标准楼梯角度应适中,转向处设有平台供休息;楼梯
高度也应注意:阶高在22厘米 上下,阶面在15厘米以上,角度为45度;楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防
要求。
二、电梯
电梯数、品牌、制造商、型号、承载量、升降速度;
电梯是自动还是专人操作,有无紧急呼救系统,有无监视系
统,有无应急疏散系统,是全天候运行还是分时段运行。
三、供水工程
公共供水是否正常,水压和水流量,水质是否达到饮
用水标准,是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺),是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式,而应采用地压式供水。高层住宅的钢
筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用铁管(易锈蚀),还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
四、供电工程
公共供电是否正常,有无双路供电,是否会出现限电
时间,电压是否稳定,电表系统工作是否正常,电表有无抄
数。
五、供气工程
供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐
装),供气容量大小,管道、计量是否正常,气表有无抄数
记录。
六、停车场地
有无专用停放非机动车和机动车的场地,容量大小;
有无必要的安全防护,是否与合同约定一致。
七、公共绿地
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最
低标准(30%),或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开
发商出示建设工程竣工规划验收合格证明,查看证明中核定
的数据。
八、其他公共设施
有些开发商在合同或销售广告中承诺有网球场、游泳
池、健身房、会所、下沉式音乐广场等,交房时是否兑现;
承诺的智能化安全保卫系统是否有着落,有无中央监控、信
息采集、预警系统,有无24小时保安。
九、房屋间距
房屋间距对通风、采光影响很大,所交房屋是否符合
政府规划间距要求。
十、验收记录和房屋交接
购房者对以上内容一一验收,逐一记录,符合政府规
定和合同约定的,通过验收;存在问题的,作好记录,限期
整改,不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使
用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房
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