[讲解]如何卖二手房

[讲解]如何卖二手房 如何卖二手房 如何卖二手房最安全, 二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多也是普通老百姓。怎样卖二手房最安全,二手房如何才能卖个好价钱,什么时候交房最合适„„日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了如何卖二手房的十条攻略。 一(选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较丰富。 专家建议:卖方最好将房屋委托给一些比较大的公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外，有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价，对于讲究购房安全性的购房者来说，由于有大公司做担保，即使遭遇房价偏高的现象有时也能够接受。 二(两种代理方式各有利弊 目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。 三(代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办,这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢, 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。如果签了三个月或者半年的话，就只能被“套牢”了。 四(“跳过”中介有风险 有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 由于跳过了中介，一旦交易过程中存在欺诈行为，卖房者就不得不直接面对烦琐的“维权”事务。不然，中介至少还要承担一部分责任。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 五(不能签“到手价” 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。 六(心平气和报房价 近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就 是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。 专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。需要指出的是，一般而言同一套物业大型中介的报价往往相对小中介较低，其中不乏一些小中介为了招揽房源虚抬报价，因而切忌一味追求高报价而盲目寻找中介。 七(交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。专家认为，屋主要交钥匙的话，房屋最好是空房、经纪人最好也是比较熟悉的。否则，最好还是自己保留钥匙，想不影响工作的话，还是约在晚上看房比较好。 八(不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要,,天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 九(合同细节要讲清 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话 费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。 十(自售房屋有学问 上海也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒:要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。 一位经纪人介绍:二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。 如何卖二手房 买卖二手房正成为很多房产炒家的绝活，普普通通的一套旧房子，一经转手就能赚上一笔，其中的窍门颇多，只有反复实践才能慢慢琢磨出来。 如今二手房交易越来越普及，当你想卖掉自己的房屋时，是否考虑到先将它美化一番,也许有些人会说，都要卖了，还美化什么呀～其实不然，待售的房屋好比商店里的商品，美化的好坏往 往会影响到销售的效果。实践也证明，通过给二手房美化，花去的只是一小部分时间和开支，却能使要出售的房屋无论在带看时或在成交 概率上都明显占据优势。那么，究竟该如何给二手房进行美化呢, 细节处理很重要 “第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。买方往往在最初的15秒内就已形成了对房屋的初步印象。在带客户看房时，如发现房屋外墙斑驳脱落，花园杂草丛生，过道上堆满杂物和垃圾，客户一定会产生一种破旧感。因此，粉白外墙、打扫走道、置换破碎的玻璃窗是要做的第一步。 当客户进入房屋内部，通常会想象生活在里面会是什么样的，若能创造房屋由他人主宰的感觉，一定会提升买方“感觉在家”的想像力。保持房间的整洁是至关重要的:可以在入口的玄关处放上一块干净的踏脚布;将零乱的鞋类一律请进鞋箱;擦亮地板、打上一层聚氨酯，让它光亮如新;修补墙纸的裂缝、墙漆的剥落。另外，让买方感到舒适也很重要:要检查门窗的开关是否自如，房间内的灯具是否良好;将该修的开关修好，该换的灯泡换掉。别忘了在客户看房时打开所有的照明，放上柔和的音乐，再喷一些柠檬气味的香水，这样会产生不同凡响的效果。 厨房是买方最为关注的区域之一。若厨房显得陈旧了，可使用家具清洁上光剂进行修光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。请将工作台面上零碎的厨房用具和配件移入橱柜内，以创造整洁的外观;工作台面若有缺口或损坏，应加以修理;检查煤气灶台、抽油烟机以及水龙头的使用状况是否正常，因为这些同样都是买方的留意所在。 目前，浴室已在功能性上有着重要的转化，好的布置会产生激动人心的效果。在浴室的美化上你可以有很多方法改进不足:擦亮浴室内的玻璃镜、淋浴门、浴缸、洗脸盆和水龙头;将梳妆台上的个人护理用 品移到视线之外;在空的地方放上一瓶鲜花加以点缀;在浴巾架上整齐地挂放毛巾和浴巾。如果可以的话请把旧的厕所坐垫换成橡木的或换上新的坐垫套。 经过这样一番对细节的处理，一定能大大提高房屋的可售性，由于在修饰中花了费用，也会提高售价。 xd399wa21 | 2009-11-18 01:16:42 销售本身是一个非常锻炼人的岗位。选择了销售就意味着选择了一个适者生存的游戏方式。这个游戏很残酷，压力很大，可能会把人逼疯，可能会让人功成名就，可能会让人自信满满，可能会让一个平庸的人走上一个非常辉煌的位置。 当然更多的是收获，在一般平淡工作中得不到的那种收获。 在这个二手房产销售这个领域，剩者为王是个不成文的规则，只有能在激烈的淘汰和业绩压力下依靠稳定业绩存活下来的，才能说是做得比较好的。每天面临着可能存在的新的竞争对手，新的同事和自己去抢资源。同行竞业的压力，生存的压力，业绩的压力，多种的压力都在身上。 全看你是一个什么性格的人了。你的性格决定着你的命运，如果比喻成弹簧，越有压力好弹簧越会弹起得越高;但要是不好的弹簧，可能弹不起来倒会被压折。 不要说你来这儿是为了经验，是为了提升，这里没有经验给你时间去学，没有精力让你去提升，就是做业绩，就是为了钱～ 送你两句我们店长经常说的两句话吧~或许会对你有点启发~ 行人事，听天命。 房产销售是一个滞后效应和滞后报应的行业。