金融机构贷款投向统计报告

金融机构贷款投向统计报告 伴随着信贷规模与节奏的严控，以及房贷的严格审批，商业银行的个贷业务悄然生变。 “上周，我们向20个支行下发了邮件，明确警示各支行，对二套房贷要严格审核，在支行审批范围内放贷。希望今年的房贷量不高于去年，比去年略低10%亦可。”1月20日，某股份制银行深圳分行零售部人士告诉本报记者。 与此同步，该行的另一个新动作是，加紧与担保公司洽谈，酝酿推出“经营贷”业务，初步打算是给每个支行定出5000万元的任务量，整个分行的规模达到10亿元。 素以零售著称的招商银行，调整个贷的步伐迈得更快。继不久前推出“生意贷”之后，1月19日，该行又向全国市场强势推出“商铺贷”。招行一个贷经理直言，现在对房贷客户基本取消了优惠，同时加快推进经营贷业务。 不言自明，自市场传言监管部门对银行的信贷管理由按季控制转到按月控制后，加上对房地产信贷的严格控制，各银行正加快个贷业务的结构调整。业内人士指出，相对于最高下浮30%的房贷利率，经营贷的利率一般都会上浮10%-15%，这更有利于提升银行盈利水平。 房贷增速放缓 “前半月，我们的房贷放款量是7亿元左右，估算整个1月份的量10亿元，少于上个月的11亿元。”上述股份行深圳分行零售人士说。 在股份行中，该行的个贷策略较为进取。不过，在现时阶段，随着国家对房地产行业的调控以及信贷的限额管理，上述人士感叹，房贷业务今年肯定不好做了。 该人士介绍，2009年该行总行零售条线取得双丰收，储蓄存款余额1500亿元左右，零售贷款余额1400亿元左右。今年初，该行的计划原本是全年实现“双2000”，即储蓄存款余额2000亿元，零售贷款余额2000亿元。不过，在政策风向突变之下，这一目标需要进行修正。 该行深圳分行计财部的负责人称，总行已向分行打招呼，在资本金受限情况下，全年信贷需均衡投放，另外需提升资金价格，个贷利率最好不要下浮。如此一来，个贷结构的调整势在必行。 深圳一家以个贷担保为主的担保公司总经理透露，上述银行正在与其洽谈合作经营贷事宜，战略意向已达成，不过该行还没有具体的产品推出。 一家国有大行广东省分行个贷管理人士说，截至目前，该行今年新增房贷量约为30亿元，估算本月的量与上月40多亿的房贷量相差无几。不过本月的房贷部分是去年11月、12月份积存下来的。 一些银行人士对监管层控制信贷的做法表示认可。上述大行人士称，1月第一周就新增信贷6000亿元，虽不排除去年年底积压项目需要释放的因素，但新增量实在太多，监管部门采取行动很有必要。 管理层的说法亦得到基层信贷员的证实。一家股份行深圳个贷经理直言，行里的政策已经收紧了，客户现在申请房贷基本没有优惠，该行已把主要精力投入到商业贷(经营贷)业务中。 招行广州分行个贷人士称，月初至今新增房贷4亿元，剔除上月积压客户放款额，房贷量呈环比下降趋势。“‘生意贷’占比目前为30%，今年将以此为主攻方向，力争提升到50%左右。” 个贷业务转向 一场个贷结构调整的战役已经打响。 “房贷不好做了，我们就及早做其他业务。”1月20日，招行零售银行部一负责人说。 招行调整策略的一个行动是，1月19日，招行向全国市场推出“商铺贷”业务，创造了多样化还款方式，能实现“以租抵供”、超长贷款授信额度和贷款发放自助“随借随还”等多项功能，大幅降低了个人投资商用房的门槛。 此前， 招行已向中小企业主和个体工商户推出了个人经营贷款创新产品“生意贷”，首创了贷款授信额度长期使用、主动续期，贷款发放自助“随借随还”以及贷款可拥有最长达50天的延后结算期等功能。 “在个人信贷业务利差空间日趋收窄的背景下，通过个贷业务多元化来提升个贷定价水平，提高个贷盈利能力。”上述招行负责人称，这也是招行实现“降低资本消耗，提高资产定价能力”的二次转型战略目标的行动之一。 前述股份行深圳分行人士表示，经营贷是2010年各银行个贷结构调整的一个重点，相对于最高下浮30%的房贷利率，经营贷的利率一般都会上浮10%-15%，这更有利于提升银行盈利。 据媒体报道，民生银行已拟出2010年初步目标，将大力发展“商贷通”业务，具体目标是将“商贷通”余额由2009年底的500亿元增加到1500亿元，其中新增额度占2010年新增贷款额度的50%，收益率由2009年的上浮10%提高到上浮20%。 民生银行深圳分行对本报记者表示，2009年其在深圳市场的“商贷通”余额为70亿元，2010年将大幅提升该业务。 民生银行在房贷业务上表现平平。以深圳市场为例，截至2009年11月末，其深圳分行的房贷余额为65亿元，11月当月还下降2亿元。相对而言，民生在高收益率的“商贷通”业务方面表现更为突出，这也触动其他银行效仿。 2009年金融机构贷款投向统计报告 一、中长期贷款增长较快。2009年全年，全部金融机构本外币中长期贷款累计新增7.1万亿元;年末余额同比增长43.5%，比上年末加快23.4个百分点。本外币短期贷款累计新增2.3万亿元，同比多增7585亿元。票据融资累计新增4584亿元，同比少增1845亿元。 二、工业中长期贷款保持较快增长。2009年全年，主要金融机构本外币工业中长期贷款累计新增1万亿元;年末余额同比增长26.0%，比上年末加快6.9个百分点。其中，轻工业中长期贷款累计新增1524亿元;年末余额同比增长36.3%，比上年末加快20.2个百分点。重工业中长期贷款累计新增7968亿元;年末余额同比增长24.4%，比上年末加快5.1个百分点。 三、基础设施主要行业?中长期贷款增速加快，水电气的生产和供应业中长期贷款增速有所回落。2009年全年，主要金融机构基础设施主要行业本外币中长期贷款累计新增2.5万亿元;年末余额同比增长43.0%，比上年末加快19.6个百分点。其中，水利、环境和公共设施管理业中长期贷款余额同比增长85.2%，比上年末加快55.2个百分点;交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长40.1%，比上年末加快19.5个百分点;水电气的生产和供应业中长期贷款余额同比增长14.9%，比上年末回落7.2个百分点。 四、房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元;年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。 五、金融机构继续加大对中小企业的支持力度。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社和外资银行中小企业人民币贷款(含票据贴现)累计新增3.4万亿元;年末余额同比增长30.1%，比年初高16.6个百分点。其中,小企业贷款同比增长41.4%， 中、小企业新增贷比年初高34.2个百分点。全年累计新增企业贷款5.7万亿元，其中大、 款占比分别是40.9%、34.3%和24.8%，小企业新增贷款占比较前三季度提高了2.5个百分点。 六、“三农”贷款增长保持平稳上升势头。初步统计，2009年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、村镇银行和财务公司农村贷款本外币余额同比增长33.4%，比上年末提高15.0个百分点，比同期各项贷款增速高0.4个百分点。农户贷款本外币余额同比增长31.7%，比上年末提高15.3个百分点。农林牧渔业贷款本外币余额同比增长25.9%，比上年末提高15.9个百分点。 七、中西部地区贷款增速较快。2009年全年，东、中、西部地区全部金融机构本外币各项贷款分别累计新增6.5、1.8和2.0万亿元;年末余额分别同比增长32.5%、33.5%和37.8%。 八、外汇贷款持续快速增长。2009年全年，全部金融机构外汇贷款累计新增1362亿美元;年末余额同比增长56.0%，增速比上年末加快44.1个百分点。其中进出口贸易融资累计新增580亿美元，年末余额同比增长124.8%，比上年末加快125.4个百分点(上年末同比增长-0.65%)。 九、个人消费贷款增速显著提升。2009年全年，全部金融机构人民币个人消费贷款累计新增1.8万亿元;年末余额同比增长48.6%，增速比上年末加快34.6个百分点。其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元;年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。 不合规银行应限制贷款 1月20日，中国银监会主席刘明康在亚洲金融论坛上首次对近期信贷猛增的现象发表看法，他说:“1月份前10天贷款增速仍较高，这主要是去年贷款增速过快积累所致，并且随着有效需求得到满足，这种趋势将很快有所缓和。”据报道，今年1月份第一周，银行新增信贷就达6000亿之多。 但对于“叫停内地银行1月份新增贷款”的传言，刘明康予以了否认。但他同时表示，如果某些国有银行达不到资本要求，银监会将会要求它们限制贷款。他强调没有叫停所有银行放贷，最重要的是要有适当监管。 2009年以来持续至今的信贷快速增长，令市场对银行的信贷风险存有疑虑，刘明康在论坛上直言:“目前我们的拨备达1万亿元，有信心应对可能的损失。”他说，银监会注意控制全年的信贷增长规模，当2009年一季度出现信贷激增时，就密切跟踪贷款发放可能导致的信用风险。 刘明康特别提到，银监会分析了固定资产贷款的相关风险，尤其是地方融资平台和房地产贷款，及时发出预警提醒银行关注突出风险，并将190多家银行大额风险暴露的信息收集做好检查工作，针对过度集中领域、信用卡和票据违规操作、项目资本金不达标和挪用贷款进行投机的行为，及时采取纠偏行动。 监管新指标将出炉 刘明康表示，银监会很快将发布杠杆率和流动性比率要求，辅之以传统的比率、限额和指标。国内银行业现行的流动性比率要求为25%。 2009年银监会做了两个历史性决定:一是禁止银行为公司债提供担保，二是禁止银行将互持次级资本作为二级资本。并发布了动态拨备和动态资本充足资本监管要求，使银行更好的吸收预期和非预期的损失。 刘明康介绍了一系列监管指标。例如，要求银行一级资本中普通股和留存收益必须占75%以上，高出一些发达国家25%的要求，2009年末155%的拨备覆盖率使银行有足够能力吸收预期损失，对主要商业银行规定16%的存款准备金，使得银行在紧急情况下可自动获得流动性支持，所实施的动态贷款价值比和要求二套房贷首付比例不得低于40%，可有力抑制房地产投机。` 1月20日，人民银行公布了《2009年金融机构贷款投向统计报告》。报告显示，投向房地产开发的中长期贷款为5764亿元，绝对数看起来并不高，但增速较上年末加快了20.4个百分点。如果考虑到个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，流入房地产行业的信贷绝对额近2万亿。 社科院中国经济评价中心主任刘煜辉表示，由于房地产大部分是期房销售，给个人的住房按揭贷款相当于直接就进入了房地产开发的工地。 同时，2009年个人消费贷款增加了1.8万亿，增速达48.6%，较上年末加快了34.6个百分点。 《报告》显示，在2009年新增的7.1万亿中长期贷款中，有1万亿流向工业，2.5万亿流向了基础设施主要行业，房地产开发贷款占到5764亿。 新增的基建类中长期贷款占到去年新增中长期贷款的35%，与市场预测一致。刘煜辉认为，去年政府平台贷款是贷款的热点，政府平台贷款相当一部分为基础设施建设。 知难“举债” 1月11日，恒大地产宣布将发行担保优先票据，开启了今年内地房企债券融资的第一单。公告称，恒大地产将国际发售一次性还款的担保优先票据，用于偿还结构担保贷款中尚未偿 还的本金，及现有及新增物业项目提供资金等。业界此前猜测，这笔票据利率可能达10%-12%。 “不过这算是比较合理的利率区间。自去年9月起，房地产公司若要发债成功，基本要遵循债券申购利率的上限区间。”一家投行债券部人士向记者透露。去年9月初，碧桂园发行一次性2014年到期的3亿美元优先票据，年利率同样达到11.75%。 内地房企境外发债利率的高企，同样让房企境内发债的利率水平不断攀升。去年9月金融街发行的5年期公司债利率才5.7%，仅过一个月，万通5年期公司债利率就蹿升到约7%;11月初，津滨发展公司债的发行利率基本落在7.2%-7.7%，亿城股份9亿元5年期发行规模，创下8.5%高利率，但最终仅认购7.3亿元。 “当前房企要在境内发债，如果不承担8%-9%的债券票面利率，基本难以发行，境外则基本在11%以上。”上述投行债券承销部人士透露，“如果房地产公司嫌发债利率过高，一些投行愿意作为对手盘，签订一份带有可转债股价对赌的债券认购协议，但以往可转债的转股价格在平均30日均价基础上打8-9折，现在基本得降至7-8折左右。” 汉华评值有限公司董事陈逸超透露，当前机构投资者在询价过程里，不但要仔细审核分析债券融资投放房产开发项目的销售前景与现金回流速度，还要四处“打听”地产公司有没有能力获取银行信贷偿还这笔融资，得到“相对确定”的肯定回复后，他们才愿意申购。 记者发现，为了提高地产公司债吸引力，投行债券承销部门不得不对发债方式进行某些金融创新，如利率分期限设定，或是允许投资者提前回售。 去年6月，远洋地产在国内发行6年期、总额为26亿元的企业债券时，约定前3年票面年利率为4.4%-5.0%，后两年可将票面息率增加0-100个基点，投资者有权在第三年末回售债券。 “当时市场资金面很宽裕，40余家机构中，除一家机构按利率上限申报外，其余均按下限申购，超额认购3-4倍，大概一个小时就认购完毕了。”前述投行债券部人士称，“但让机构投资者心动的，是当时远洋地产已完成超过60亿元的销售合同，足以偿付债券本息。” 债务结构调整手段 偏高的发债利率，并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。 之前有市场分析称，恒大地产之所以举债融资，是由于IPO融资额度只有56.5亿港元，扣除6.099亿股旧股退出，公司本身的融资净额只有32亿港元，还要偿还其2007年借入的一笔结构性担保贷款(4.3亿美元)，剩余款项约2.5亿美元，IPO募集资金所剩无几。 “不过，购买土地储备只是房地产公司发债融资的一个目的，更重要的目标是调整地产公司的债务结构。”浙商证券房地产行业研究员戴方透露，目前很多地产公司的债务结构并不均衡，主要是“短债比例过高，长债比例很低”。 究其原因，金融危机以来，很多银行为了规避信贷违约风险，一般选择以企业流动性贷款名义向地产公司发放“项目开发贷款”，贷款周期通常是一年左右，然后根据当年地产公司销售回款、应收账款与留存利润等财务指标，决定是否允许将该笔贷款展期，或贷新还旧，或直接收回贷款。即使是有些发展前景很不错的大中型地产项目的土地抵押贷款也不会超过3年。这导致房地产公司短期面临很高的偿债压力。 “如果地产公司能够发行5年以上的债券，一方面用于偿还短期债务，降低企业利息支出压力;另一方面提高公司现金流，而且短期偿债压力的减轻，也有利于房企从银行拿到更高额度的授信。”戴方认为。 相比地产公司IPO募集资金与银行贷款不能用于购买开发用地，债券募集资金的投向更显宽松。一家房地产公司负责人透露，当前愿意承担8%-9%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。由于地产公司参与项目开发的自有资金主要来源是留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。相比民间融资利率约20%及信托产品发行综合成本11%-12%，举债融资的成本还是偏低的。 “信贷政策年年都有变化，今年能轻松拿到大量贷款，明年就可能拿不到贷款，发行长期债券，至少能让地产公司现金流与融资杠杆保持在一个合理的程度。”上述地产公司负责人指出。 此前有媒体报道，广州市政府已收回多块长期闲置的土地，涉及多个地王项目。 他分析说:“主要原因是2007年很多房地产公司高价拿地后，遇到次贷危机，土地收购款久久不能从银行得到贷款全额交付，造成被动屯地，但长期没有地产开发项目实施，政府不得不收回。现在地产公司可以依靠举债融资，拥有足够资金交付土地收购款与用于项目开发，反而保住自己曾经辛苦拿到的地王项目。” 前两天，有朋友责备我:你为什么不跟我推荐去海南买房,涨了这么多。 其实，我是推荐过的。那时候，海南国际旅游岛还只是停留于概念层面，传说很久了，不见真面目。一般来说，我对投资性购房的意见是不置可否，但那一次被问到海南楼市，我认为值得一赌，可到三亚买房。 在地产江湖混了这么多年，从来没看到、听到过，房价翻番的时间可以这么短。2009年11月下旬，位于三亚市某镇的一个楼盘，当时的价格是每平方米1.1万元。两个月后的2010年1月中旬，有朋友从三亚来，告诉我说，那个楼盘的售价目前是每平方米2.2万-2.6万元。而且，“像你们北京一样，能排到一个号就算中大奖了。” 地产商的心态都是相似的，假如房子像大白菜一样卖，排号的队伍像旧时赈灾一样长，哪个地产商的心脏不会激动得狂跳,心脏狂跳，带动房价也狂跳。一次上涨6000元。有人称之为跳涨，很形象。原来我以为两个月不到，房价就翻番，够神速的了，但看来三亚、海口的房价还在加速度。 如你所知，新年伊始《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的下发，是海南房价暴涨的火箭推动器。海南省省委书记卫留成的讲话，是助燃剂。卫留成宣布，从1月15日起，到《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，海南省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。讲话刚落，房价再次飙升。 无须做实证调查，我几乎可以肯定，主要是投资投机者抬升了海南的房价;而且，主要是非海南本岛人。没有他们涌去捧场，地产商能把房子卖出去就不错了，哪里敢大肆涨价,顺便说一句，如果我能够付得起首付，几个月前我也会投资买一套。如今更买不起了，三亚的房价都快追得上北京了。 但是，我必须明确地表明我的意见:海南房地产消费在严重透支，海南房价在吹泡泡。 海南太需要成为一个国际旅游岛了。尤其是三亚，那么好的蓝天、大海、海滩，却只是一个国内旅游城市的规模。然而，国际旅游岛的定位，意味着三亚、海口要成为国际旅游城市。对于房地产来说，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店为主，而非以居住为主的住宅。但目前三亚、海口房价的跳涨，却是以住宅为主。这是不正常的。 投资投机者买了住宅或者说公寓，目的并不是为了他以后来海南度假时居住，而是为了赌房价暴涨后获利卖出。理论上说，去年以前在三亚买了房的投资者，资产翻了一倍甚至更高，但须是在别人接盘以后才可变现。我深深怀疑的是，谁会去接他的下一棒呢,譬如，他1.1万元/平方米买的房子，想以2.6万元/平方米卖给你，如果你接手，可能希望以3万元甚至4万元/平方米的价格沽出。假如没有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租给旅游度假者来获得回报了。 大部分个人投资者，购买的是度假型公寓或可转为度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成为了出租公寓的持有者，回报期最好设想得遥远一些，譬如30年甚至50年。这个弯转得有些大。我的意思是，现在想去三亚、海口投资购房的人们，最好是要有成为出租公寓房东的心理准备。所谓炒房炒成了房东，是可能的。 我无意将目前的海南房价泡泡，与1992年、1993年的海南房地产热类比。海南省本身和去海南买房的人，均已昔非今比。当年房地产热过后，海口、三亚的房价最高曾跌落80%，10年也没缓过来。但今天，即使房价泡泡破裂，也不会如此惨烈。所谓严重透支，是指今天买房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房价。 正如我从来不会同情迪拜棕榈岛的投资者一样，我也不会担心未来三亚出租公寓房东们的生活。我不能不忧虑的是，三亚和海口还没来得及购房的市民们，房价被暴涨之后，收入不高的他们，怎么才能拥有一套自己的住房,是的，我也听到了北京、上海的无房者，发出了同样的感慨。 开发商的两大资金来源，一个是销售回款，一个是银行贷款。且不论房价是涨还是跌，2010年成交量大幅下降，必然意味着开发商的资金回笼速度和数量，都将大幅减少。虽然去年回笼的销售款让多数开发商支撑一段时期，但对于去年高价抢来大批土地的开发商，却没有这么轻松，至少，天量地价款是必须要交的。 两只资金水龙头之一的销售回款，水量持续减少，作为另一只水龙头的银行贷款，同样不乐观。2009年房价上涨的一个重大动力，就是充沛的资金流动性。有专家认为，4万亿政府投资的相当一部分，9.59万亿新增信贷的相当一部分，以各种渠道注入了房地产市场。各大商业银行纷纷给予知名开发商天量授信，以至形成了一种“授信泡沫”。这是驱动房地产投资增长和地价大涨、房价暴涨的内在因素。 2010年，虽然我国仍坚持适当宽松的货币政策，但主管部门将在此基调上进行微调和收缩，已成主流经济学家的共识。可资为证的是，1月12日晚间，央行宣布从2010年1月18日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 “此次上调银行存款准备金率0.5%，意味着银行的信贷规模将减少约3000亿元。”北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为。虽然上调银行存款准备金率，并不是专门针对房地产市场的调控，但毋庸置疑，房地产信贷的收缩包含于整个信贷规模的收缩之中。 监控包括房地产市场在内的资产价格运行，是央行的职责之一。作为具体监管部门的银监会，自2003年以来一直对房地产泡沫充满警惕。即使是在以房地产救市作为拉动GDP增长的2009年，银监会也未放弃2007年9月所提出的二套房首付四成的规定。 2010年，调控房地产信贷的风声越来越紧。先是“国11条”明确提出，“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”;紧接着，央行突然下调存款准备金率;最新消息是，金融监管部门将对各商业银行信贷发放“按季控制”，严格监管贷款的投放速度。 “对于2009 年获得的项目或者准备在2010 年开工的项目，融资环境比2009年趋紧。”崔秀红表示，按照西南证券估算，若2010年新增贷款8万亿元，预计当年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%，总额约为7000 亿元。来自统计部门的数据显示，2009 年1-11 月，全国新增贷款总量9.12 万亿元中，房地产贷款资金为8993 亿元。 另有未经证实的消息说，一些国有商业银行对房地产开发贷款利率在去年的基础上已经上浮，最高上浮25%。由于去年银行对开发贷款普遍有75%的优惠，如果上浮25%，即意味着房地产开发贷款不再享受任何利率优惠。这对贷款量巨大的开发商来说，新增成本惊人。 “国11条”下发以后，尤其是信贷发放实行“按季控制”后，一些中小开发商明显感觉到，贷款难起来了。 有些开发商迟早要为其过度乐观付出代价。 国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌1月17日在中央电视台举办的首届中国经济年会上提醒说，2010年，投资楼市要慎之又慎，因为政策还在调整之中。他认为，2009年，是由于没有抑制住投机，所以导致房价迅猛上涨。而今年调控的主恰恰是抑制投机，遏制房价上涨。 今年1月上半月，北京新房与二手房市场成交量分别较去年12月下降56.6%和73.6%。而这种直线下挫的趋势，在全国各大城市普遍存在。 但地产商仍陷入了追逐地王的狂热之中。1月14日下午，经过28轮竞价，北京森阳房地产公司以2.8亿元拿下房山良乡镇通尚苑二期地块，楼面地价达9302元/平方米，创造了房山地价新纪录，比2009年9月11日，万科联手中粮所获房山区长阳起步区1号地的楼面地价6443元/平方米，高出2800多元/平方米。 值得注意的是，目前紧邻通尚苑二期地块的通尚苑一期二手房价格为8000余元/平方米左右，亦即新成交的地价高出二手房价格1300元/平方米。 新地块楼面价比在售楼盘价格还高，人们对此已接近麻木。刚刚过去的2009年，气势不凡的开发商们，一次又一次坚定的举牌，抒写了他们对未来房价的无限乐观。 但房地产市场的运行轨道，很少是按照开发商的预期来行走的。2010年，地王们是陷落还是挺立，命运尚未可知。按照现有趋势，2011年或有一批地王痛苦地崩塌。 开发商挥斥重金抢夺地王，是在豪赌未来——对房价的预期。 国家统计局1月19日公布的数据显示，2009年全国房地产市场成交近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到前所未有的水平。以上数据全部创出历史新高。 国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌1月16日在成都“2010年经济政策解析及行业发展预测报告会”上说，去年房价为1998年住房制度改革以来涨幅最高的一年。 惊心动魄的2009年楼市，以量喷价奔给人们留下了深刻的记忆。2010年的楼市还会是陡直高扬的曲线么, 2008年楼市的调整，肇始于购房者观望带来的成交量大幅下滑。2010年新年伊始，成交量正在滑落。据21世纪不动产监测统计，截至1月17日，北京二手房网上签约套数为5983套，其中住宅5383套，环比上月同期下降幅度达77.1%，二手房市场提早进入冬歇期。与此同时，1月上半月，北京新房成交量比去年12月下降56.6%。 这是全国各一线城市的普遍现象。它表明购房者目前已转为大面积观望。 今年楼市成交量要比去年减少，几乎是所有业内专家的共识。全国工商联房地产商会会长聂梅生1月13日在“全国房地产绿碳信用联盟成立大会”上指出，“国11条”出台后，交易量会出现下调，但对于价格，开发商还会观望一段时间后再做出决定。 开发商观望的一个选择，是延后开盘。今年1月，北京新开盘数量锐减。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，开发商押后开新盘、在售楼盘咬牙坚守的现象会持续到2月份。 没有人能够准确预测，购房者的观望将持续多久，而开发商的观望又能坚持多久，这取决于他们的资金状况。但可以肯定的是，今年的地产商会出现分化。北京信达控股集团有限公司总裁尹瑛说，信达地产没有任何资金压力。信达地产开发的太阳公元去年位居北京单一楼盘销售额第一，一个项目就回笼资金近40亿元。而信达地产去年并没有参与抢地游戏。 但留给地王制造者们的空间已经不多。2010年他们将不得不面临大批购房者集体观望的 为代表的调控政策阻挡。缺“恶劣”环境。尤其是投资投机性购房者，已被以“国11条” 少了非刚性需求的推动力，成交下滑之后，房价已很难坚守岗位。 “成交量下降可能导致房价的松动。”西南证券研究员崔秀红在接受本报记者采访时指出，这种松动可能会从二手房开始。“即使是两年前楼市高潮时买的房子现在价格也有大幅度增长，二手房业主哪怕降一些，其利润也颇为丰厚。” 来自北京市场的最新消息称，部分中小投资客开始低价抛售手里的二手房。南三环内部分房源开始跳水，单价1.5万元/平方米，比同类房源低6000元。1月中旬后，二手房挂牌量迅速增加。 “新房市场，也不会出现2009年的暴涨，可能会是一个维持甚至是变相打折的的走势。”崔秀红认为，在去年回笼的资金支持下，开发商短期内可能还会扛住房价。 但一些不得不推新盘的开发商也扛不住了。上周，北京共有7个项目取得预售许可证，预售均价17450元/平方米，环比下降14%。 本报记者获得的消息显示，上月上半月，上海豪宅已经呈现量价齐跌的态势。 然而，高价地块却是预期房价将在2009年基础上的大涨为前提。以上述北京通尚苑二期地块为例，其楼面价已达9300元/平方米，即使是成本价销售，其售价也必须达16000元/平方米，这意味着，此地块的开发商不仅赌今年房价要上涨，明年也要上涨，而且是大涨。因为其一期二手房价格仅为每平方米8000余元。 森阳房地产公司和它的通尚苑二期地块，并非孤例。2007年10月，万科以总价17亿元拿下了位于北京西大望路的一幅地块，楼面地价11409元/每平方米。业内人士认为万科此项目须定价1.8-2万元，但当时该区域的在售房价不过1.5万元每平方米左右。万科选择了等待，一等就是两年。2009年的楼市暴涨救了万科，今天这个名为万科蓝山的项目，一期开盘价达3万元/平方米，据称春节前5号楼开盘价为35000元/平方米。 然而，并非所有地产商都有万科的实力，以及幸运。未来两年，当地王们不得不开盘时，倘若迎接他们的不是2009年式的暴涨，而是观望呢,何况，房地产的信贷环境也是今非昔比。 曾经，囤地不开发，既是土地掮客的主动选择，也是资金匮乏者的被动选择。但在舆论的压力下，囤地的风险越来越大。李泽楷旗下的盈大地产于2006年购得北京市朝阳区工体北路4号地，未按合同约定日期开发，却于2009年8月将其转卖给瑞安建业，赚得2.35亿元。此举几为千夫所指。 囤地，或者土地闲置逾期不开发的主要风险，是被政府收回土地。据国土资源部掌握的数据，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。 据知情人士透露，国土资源部高层多次要求地方政府，应对“批而未用”土地提出具体的处理意见，“为了打击开发商囤地，国土部正在酝酿启动增值地价政策”。 坊间传闻称，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO 和再融资房地产企业中的25 个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况，试图通过介入房地产融资审批领域来打击炒地囤地的行为。 我国《土地法》、《城市房地产法》早在十多前年就规定，非农建设用地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费;土地闲置满两年的，依法应无偿收回。但各级政府实际对闲置土地予以罚款或依法收回的数量极少。 广州这方面走在了前面。2009年12月30日出台的《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》首度明确将对闲置土地征收增值地价。土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1,。的滞纳金。这让那些囤积或闲置土地的开发商承担着更大的风险。 地王们更是社会各界关注的重点。去年12月，国土资源部宣布对全国18宗闲置土地进行挂牌督办，各地在今年1月底以前要将其闲置情况上报国土部，2月底公布处理办法。18宗闲置土地的主人包括华润、保利、中海等知名房企。上海有8块闲置土地被上海规划和国土资源局列入拟收回和督促开工的名单。 前不久有消息传出，某知名开发商2008年1月以41亿元的天价竞得的广州天河地王——员村绢麻厂地块已被广州国土局收回，同时被“收回”的，还有该地块1.3亿元的保证金。业内人士相信，如果地方政府动真格，将会有更多的地王面临收回的命运。 资金的压力，闲置的风险，将2009年的“地王”逼上了一条泥泞而曲折的道路。一些地 王不得不另辟蹊径，以化解昔日高价拿地的风险。 北京广渠路15号地的开发商前不久申请将其两个地块的建筑高度由60米调整为80米，朝阳区安立路西侧居住用地也申请将其建筑高度从60米局部调整至80米。这是去年6月和9月诞生的两个大小地王。消息传出，舆论哗然。 中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云在接受媒体采访时指出，全国的地王有一半是靠修改规划来消化的，正因为政府的违规纵容，才让开发商拿地时不断出高价，这说明拿地王本身就是不理智的。 房地产宏观调控下的地王命运，是坎坷的。地王透出的2010年房地产市场，用金地集团总裁张华纲的话说就是，“还会是非常惊心动魄的一年。” 两只资金水龙头的水量都变细以后，开发商自有资金的重要性显得格外重要。 “至少2010年房企的资金还算充裕。”中原地产华北区总经理李文杰在接受本报记者采访时表示，2009年，楼市销售火爆，现金流状况较好，致使很多房企的银行授信并没有用完，“2010年是扛得过去的。” 业内人士预计，2009年全国新房销售总额或将达到4.5万亿元，同比成倍增长。根据有关机构的统计，位居2009年全国销售榜前三位的开发商分别是，万科630亿元，绿城510亿元，保利地产433亿元。同比均呈大幅增长。 但是，这些业绩对资金的贡献率在相当程度上被“地王”所稀释。 以位居销售前三名的房企为例，2009年万科拿地耗资241.8亿元;保利地产买地支出最高，达400亿元左右，与433亿元的年销售额相当，仅去年12月保利就在成都、北京、上海等城市投入92亿元，斩获12幅土地;绿城中国截至去年10月10日，购地投入也达到210亿元之多。2009年新增土地储备量前三名的企业是，保利新增1312平方米，中海、万科分别新增1076万平方米和1057万平方米。 同时，从三季报来看，销售及拿地总量都靠前的房企，资产负债率都不乐观。其中，万科为67.3%，保利则为 69%，金地集团、招商地产、泛海建设、金融街等存货超百亿元的地产公司，资产负债率也均在59%以上。91家房地产上市公司整体资产负债率为65.07%，相比2008年同期的64.49%略增。 国土资源部、财政部等部委去年12月发出，土地出让金首付不得低于五成。“从房地产上市公司三季报来看，绝大多数的拿地企业，首付五成的土地出让金是没有问题的。”华泰证券研究员张驰飞话峰一转，“但后续的土地出让金和开发资金有没有保障就不一定了。” 西南证券研究员崔秀红也表示，2009年扩张相对谨慎和保守的房企应该不会有问题，但那些扩张太快，太激进的企业会不会尝到地王之苦不太好讲。“从不差钱到差钱或许就在很短暂的时间内转换。”崔秀红认为，2010 年，房地产行业的自有资金很关键。 在回笼资金受阻、信贷收紧的背景下，地王的命运已被系到了房企自家的钱袋子上。谁是真正的大树，而谁又是打肿脸充胖子，将决定地王下幕戏的开场。 根据三季报，万科持有货币现金达到276.1亿元，保利地产为166 亿元，绿城中国则约为226亿元。 按照地价款支付时间进度，2009年大批吞地的开发商，2010年也是土地出让金支付高峰期。2009年新增土地前10名的开发商中，排名最末位的金地也有396万平方米。业内人士都知道，2008年底曾经有几家知名房地产开发商差点没能挺过去。那些2009年抢夺地王和高价地块的胜利者，即使他们能扛过2010年，但调控和紧缩之后，其中的一批地王或许将在 2011年走向滑铁卢。囤地不开发，也很难行得通了。国土部拿着鞭子在后面催促。 全国工商联房地产商会会长聂梅生用“三高一低”来形容2009年的房地产市场。三高指，“房价高和资金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。 2010年1月13日，在全国工商联房地产商会年会现场，聂梅生说，到了去年8月底，保障性住房完全的投资是300多亿，完成率只有23.6%。中央财政投资绝大部分已经到位，而地方政府却没有完成预期的目标。 计划踏空, 保障房计划完成情况陆续露出真相。起初是2009年10月28日全国人大财经委员会发布的一份，报告指出，2009年全国保障性住房建设进度缓慢，截至8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。 而2010年1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上获悉，去年1至11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。 对于保障性住房面临的困难，全国人大常委会保障性住房建设专题调研小组曾提出问题主要出在规划摊子铺得太大，地方资金配套难以跟上。 不少地方的项目配套资金、征用土地等，至今还没有全部落实。一些地区摊子铺得过大，有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16万套，占全市居民总户数的三分之一，今年新建廉租房规划就占全省规划的72%。 与此同时，不少地方财政资金配套困难。有的省份中央补助12.93亿元已全部到位，而地方需配套的67亿元却难以落实。根据今年国家下达的保障性住房建设计划，全国需要投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4,;地方配套1183亿元，占70.6,。但在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年，地方政府难以成为住房保障的财政主力。 郑州市审计局局长李连渠2009年8月26日在向郑州市人大常委会报告时透露，经审计发现，2008年郑州市本级国有土地出让净收入461020万元，而当年廉租房支出为5809万元，仅占土地净收入的1.26%，远远低于国家(10%)，支出比例偏低。 北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受本报记者采访时表示，影响保障房计划落实最主要是财力问题。董藩指出，有的地方对购房进行货币补贴，例如江西九江、沈阳、西安等地，采取了货币补贴方式对中低收入购房居民给予支持，这方面没有统计数据显示。另外，增加保障房供应会相应减少商品房供地指标，也是不争的事实。 一位不愿透露姓名的建设部专家也向本报记者指出，实际数据很难统计，也不排除地方政府为了争取中央投资，虚报数据的情况。2008年制定3年9000亿保障房投资计划时，既有解决居民住房困难的目的，也有保投资、促增长的目的，而2009年房地产市场完全不需要依靠保障房来拉动。该专家认为，政策方向虽好，但指标的制定有不科学的地方。 历史最大规模保障房 2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 细心的人们发现，2009年5月，住房和城乡建设部等三部委曾出台《2009,2011年廉租 住房保障规划》，其中明确到2012年末，解决747万户低收入住房困难家庭的住房问题。而仅仅半年之后，这一指标就做了大幅调整，与之相比，仅多了2012年一年时间，指标值却翻了一倍。 住房和城乡建设部副部长齐骥提出了2010年住房城乡建设工作的主要任务，除了遏制部分城市商品房价格过高过快上涨之外，更首次明确今年保障性住房开工建设的套(户)数预计将达到600万套，比去年增加三分之一。 住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉2010年1月中旬在接受公开采访时表示，从完成投资情况来看，到2009年12月底包括2008年四季度补助的项目，住房保障完成投资1318亿元，其中廉租住房660亿元。棚户区改造共620亿，完成总投资的61.3%。 从保障性安居工程的进度来看，2008年四季度下的计划，大量项目从2009年开工。预计多数项目能够在今年(2010年)年终竣工投入使用。从建设周期来看，远远低于一般的商品住房建设周期。 保障房的两极时代 原建设部房地产业司司长、现中国房地产研究会副会长张元端在接受本报记者采访时表示，加大保障房的建设，实际上是增加了市场的供应量，对平抑房价、解决住房问题具有深远的意义，并不是全建商品房就是对的。因为改造棚户区、廉租房、经济适用房的建设被视为是民生工程。 2009年，张元端曾经参观了上海两个棚户区。“改革开放60年了，还有人住在棚户区，房价如此高的上海，居民居住水平差距如此大。”张元端说。 2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、上海、广州等一线城市。 广州市国土房管局局长谢晓丹1月19日正式公布了今年广州市保障房建设计划:全年新开工建设保障房41875套，解决2.5万户低收入家庭的住房困难。原定2012年底前基本解决全市77177户低收入住房困难家庭的住房问题，提前到2011年年底前全部实现。他表示，今年新开工建设保障性住房300万平方米、41875套，其中廉租住房150万平方米、25000套;经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、16875套。2010年计划储备保障性住房用地3平方公里，相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。 按照规划，北京市“十一五”期间北京建设的保障性住房，要占同时期总的住房总量的24.4%，今后几年，北京每新建4平方米的住宅中，就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累积建设经济适用房总量仅为2000万平方米。这意味着北京用三年时间完成的保障性住房建设总和相当于过去十年的总量。2009年，北京新建收购政策性住房924.5万平方米，两三年内陆续对申请家庭配售。2010年北京市政策性住房的建设力度还将加大，全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，预计建设住房13.4万套。 但市场人士担心，尽管保障房总投资量达到国家制定的指标，而实际却遭遇种种“变形”。不过该市场人士十分肯定的一点是，由于保障房的大量上市，房价疯涨的局面将有所“控制”。 最新公布的数据显示，2009年全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。