房价矛盾运动的政治经济学分析

2012.5 陈红星 摘要： 房价上涨对低收入者的消费者福利剥夺更甚， 即使收入和房价按照同样的涨幅上升， 同样使普通消 费者难以忍受。 在发出呼吁方面， 接近决策层的无房户呼声强于一般无房户， 受过高等教育的无房户呼声强于 低保人群。 房价快速下跌时对房地产开发商福利影响较大。 这两股力量组成了房地产政治市场的均衡， 中央为 了争取最大的支持率， 必须把房价涨幅控制在合理的范围内。 关键词： 利益分配； 呼吁； 退出； 房价 中图分类号： F830 文献标识码： A 文章编号： 1003－854X（2012）05－0045－04 经济 房价矛盾运动的政治经济学 房价其实是一种变相的分配机制， 房价的变动， 特别 是短期大幅波动， 必然要触及各方面的利益关系， 引起对 房地产制度和政策的调整， 反过来房地产宏观调控又对房 价走向有着深刻影响。 一、 两个基本概念———呼吁与退出 赫希曼在 《退出、 呼吁与忠诚》 一书中提出两个概 念： 退出和呼吁。 赫希曼认为退出和呼吁是两种有差异的 机制， 主要是对商品的质量和价格的反应机制， 呼吁是一 种较轻的惩罚机制， 在于唤起企业家对其质量和价格的倒 退的关注， 而退出机制则是指消费者拥有退出权并经常付 诸实施， 退出选择能发挥无与伦比的效力， 玩忽职守将蒙 受利润损失。 退出是指某些消费者不再购买企业的产品或 者某些会员退出组织， 这是退出选择①。 本文的基本概念又有别于赫希曼的本意。 首先， 赫希 曼笔下的退出和呼吁是指消费者和企业之间的关系， 消费 者利用退出和呼吁唤起企业家对商品质量和价格的关注， 本文不能简单地利用赫希曼的原定义， 如果消费者仅仅从 某一个楼盘退出的话， 这种退出是没有意义的， 因为他如 果不选择此楼盘， 必然选择彼楼盘， 这些楼盘都是市场价 格， 消费者的退出不仅仅是由于是楼盘的质量， 在房价飞 涨的背景下， 消费者的退出更重要的原因是由于价格的高 涨。 呼吁机制也是这样， 消费者不可能仅仅对某一个开发 商呼吁， 呼吁他大发善心降低价格， 否则就退出。 在市场 价格普涨、 地价飞涨的背景下， 仅对某个楼盘或者某个开 发商采取呼吁和退出机制是毫无意义的。 因此本文对呼吁 机制定义为消费者对房价的激烈反映， 采取政治、 经济等 ， 向政府达对房价的不满意， 从而促使政府采取措 施降低房价。 第二， 赫希曼定义的呼吁与退出机制主要是 针对市场而言， 呼吁和退出两种行为都对企业造成压力， 迫使企业改进商品质量， 而本文定义的呼吁与退出机制主 要针对政治市场的， 呼吁的受众群体并非是单个企业或开 发商， 而是房地产政策制定者。 退出也并非退出单个楼 盘， 而是表示对政府的不满情绪。 另外开发商也有退出机 制和呼吁机制， 开发商通过退地等行为减少供给， 并通过 某种渠道向政府施压。 这是两股相反的力量， 政府综合平 衡、 协调考虑， 把两种力量维持在某种平衡状态。 二、 房价上涨时消费者的呼吁与退出机制 1. 房价上涨时的消费者福利分析 房价上涨对不同收入阶层福利的影响是不同的。 如图 1， AB 是穷人住房需求曲线， CD 是富人住房需求曲线， 穷人的住房需求比富人对价格反应更加敏感。 如图 ab 是 同等的价格变化， 对于富人来说， 其需求量变化为 nf， 而 对穷人来说， 其需求量变化为 ef， ef 大于 nf 说明穷人对 价格变化更加敏感。 点 C 的位置也比点 A 高， 这暗示着 富人具有更强的消费能力， 在住房消费上能够出价更高。 我们来观察一下由于价格变化而导致的消费者剩余的变 化。 在价格为 b 时， 对 AB 来说， 其出价为 Ob×Of， 其消 费者剩余为⊿Abk； 对 CD 来说 ， 其出价同样为 Ob×Of， 其消费者剩余为⊿Cbk， 显然对于同一价格的商品房， 由 于富人的出价能力高， 对用于购房最后一元钱的边际效用 小于穷人， 因此富人的消费者剩余⊿Cbk 高于穷人⊿Abk。 当房价由 Ob 上升到 Oa 时 ， 富人的消费量从 Of 缩减到 On， 穷人的消费量从 Of 缩减到 Oe， 这时穷人无谓损失为 ⊿hxk,， 这是由于房价的上涨使部分穷人退出导致的购买 量减少， 在房价上涨的过程中购得住房的穷人福利损失为 长方形□abxh， 穷人的消费者剩余由⊿Abk 剧减至⊿Aah， 与之对比富人的消费者剩余由⊿Cbk 减至⊿Cat。 不仅从 绝对量来看⊿Cat 大于⊿Aah， 而且从相对量来看其消费 45 江汉论坛 ������ �� �� O A C D B E F G H M N T a1 a2 a3 A B C D a b e f h t k �� n O x �� P 者剩余变化量⊿Abk/⊿Aah 要大于⊿Cbk/⊿Cat。 这说明， 房价上涨给弱势群体带来的伤害更大， 对剥夺有切肤之痛。 图 1 不同阶层购房者的福利分析 下面我们来分析一下收入在以一定幅度上涨时， 为什 么消费者不能容忍同样幅度的房价上涨。 假设一消费者要 购买商品住宅和其他商品， 横轴为其他商品的数量， 纵轴 为单位住宅的数量。 纵轴并非以套为单位， 我们可将其看 作平方米。 预算线为 AB， 与横轴交于 B， 与纵轴交于点 A。 现在如果收入增加 X%， 住宅的价格也同时增加 X%， 这意味着预算线仍与纵轴交于点 A， 因为收入所能购买的 单位住宅数量是一定的。 但是与横轴交点却由 B 点移向 点 C 点。 也就是说消费者的预算线向外移动了， 能够购 买更多的其他商品。 这与经验事实是相一致的。 我国近年 来的消费者物价指数一直在控制在一定范围内。 因此， 在 收入增加的前提下， 无差异曲线由曲线 a1 向右移动到曲 线 a3。 由于其他商品 X 价格的上涨幅度不变或者小于单 位住宅 Y 价格上涨幅度， 这时对于一个理性消费者来说 应该购买更多的其他商品 X， 而相对减少对住宅 Y 的购 买。 其他商品 X 的购买量为 OT， 比以前的购买量 OM， 增加了 MT； 而住宅的购买量为 OH， 比以前的购买量OG， 减少了 GH， 这时无差异曲线为 a3， 高于原来无差异曲线 a1， 说明消费者的效用水平提高了。 但是消费者购买住宅 的数量并非能自动缩减的， 住宅的消费量具有一定的刚性 特征， 譬如三口之家若想居住舒适度较高， 建筑面积一般 在 90 平米或者 100 平米左右才能满足基本居住功能， 增 加的边际面积并不能增加同等的效用， 即达到一定的面积 后， 面积的边际效用急剧递减。 从这个意义上， 消费者仍 然选择单位住宅数量为 OG， 无差异曲线并不是从曲线 a1 向右移动到曲线 a3， 而是移动到 a2， 这时消费者对其他商 品 X 的购买量从 OT 降到 ON。 也就是说， 为了消费同等 的单位住宅数量， 消费者被迫减少对其他商品 X 的消费， 这个减少量 NT 就是消费同等单位住宅数量的机会成本。 2. 呼吁与退出机制的强度 消费者福利分析是呼吁与退出机制的强度分析基础。 因为不同类型的消费者在同等房价感受到的 “痛苦” 程度 并不一样， 有的消费者可能受损更大一些。 在正常的情况 下， 受损越大的消费者， 呼吁的声音越大， 越具有退出的 机制。 但是现实情况往往与此相违背。 受损的消费者群体 内部也分裂成不同的类型的团体， 有的靠近决策集团， 有 的拥有话语权， 有的拥有一般等价物， 因此他们发出 “呼 吁” 的强度也不一致。 有的消费者团体利益受损并不是最 严重的， 反而 “嚷” 地最凶， 因此有可能决策层在制定政 策时会充分考虑他们的利益， 即所谓 “会叫的孩子有奶 吃”。 图 2 房价和收入同等涨幅的购房者福利分析 接近决策层的无房户的呼声强于一般无房户。 决策集 团的利益是否与普通消费者的利益一致， 是房地产政策取 向的主要因素。 虽然决策权掌握在少数核心人物手中， 但 是会受到决策集团内部众多压力集团的影响。 公务员住房 改革正在朝着货币化、 社会化的方向前进， 但各地的进展 不一。 集中建设与单位自建经济适用住房结合， 采取这一 供应模式的有浙江省、 湖北省、 河南省、 湖南省等。 一般 性市场住房供应是指公务员住房问题的解决来源于市场商 品房或经济适用房的供应。 这类省市主要包括贵州省、 上 海市、 江苏省、 广东省、 重庆市等。 我国房地产改革缺乏 动力， 一个很重要的原因是这些国家公务员的住房来源是 经济适用房， 不能感受房价高涨的切肤之痛。 自从 1998 年改革以来， 国家机关下属的事业单位基本上没有资格分 房， 但是国家公务员仍存在福利分房现象， 相比之下的境 遇使其更容易发生呼吁。 受过高等教育的无房户呼声强于低保人群。 一般低保 对象和低收入人群年龄偏大、 文化水平较低、 下岗失业人 员较多。 这部分群体虽然即期收入比较低， 但是由于年龄 较大， 已经参与了原单位的住房福利分配或者已经享受到 住房保障福利， 譬如廉租房或者租赁旧有公房。 他们对住 房渴求并不旺盛， 相反他们对生活必需品却非常渴望， 对 其进行生活补贴可能比住房补贴的意义更大。 再加上这部 分群体收入较低， 文化水平较低， 呼吁的声音也相对弱一 些， 发出呼吁的渠道也较为狭窄。 且不说难以通过政协、 消协等组织反映自己的要求， 就连上网进行呼吁对这部分 群体来说也是一件难度较大的事情。 真正对房价上涨反应 比较敏感是那些边际消费者。 这部分群体拥有较高的学 46 2012.5 ����� ����� O A B C D E 历， 较高的收入水平， 属于初次置业者， 能够通过互联网 发表对房价的评论。 如果政策的天平向他们倾斜一点， 这 部分群体会垫起脚尖努力购房。 如果政策向开发商倾斜一 点， 房价上涨一点， 这部分群体觉得很难受。 再加上这部 分群体面临组建家庭的任务， 购房是摆在他们面前必须克 服的难题， 即需求刚性很强。 中央政府收集民众对房价的 评论的信息很大部分是从互联网上得到的。 因此他们又的 收入不符合廉租房和经济适用房的要求， 购买商品房又显 得非常吃力， 这部分群体被称为 “夹心层”。 这部分群体 呼吁声虽大， 但是却没有得到什么好处。 只要房价高涨， 低收入群体马上退出， 但是这部分较高收入者却对商品房 难舍难分， 难以退出商品房市场， 因此他们的呼声更大。 3. 呼吁与退出人群的分布 以上是房价上涨的幅度和人均可支配收入上涨幅度同 等条件下消费者的感受， 其中暗含的假设条件是消费者之 间没有收入差别， 其可支配收入都以同等的幅度上涨。 这 里， 我们有必要考虑一下消费者收入上涨幅度的差别。 曲 线 OEA 代表有房或无房的边界， 曲线以下面代表有房户， 曲线以上代表无房户。 如图 3， OA 是 45 度的射线， 横轴 为房价上涨率， 纵轴为收入上涨率， 45 度的射线意味着 房价上涨率等于收入上涨率， 左上方代表收入上涨率超过 房价上涨率， 右下方代表收入上涨率小于房价上涨率。 没 有消费者 （未购房者） 希望房价不断上涨， 曲线 OEC 表 示反对房价较为强烈的消费者。 其中 ODC 是收入上涨率 小于房价上涨率的消费者， 大多数消费者都是这种情形， 都对房价的上涨采取抵触的情绪。 曲线 OED 表示虽然其 收入上涨率高于房价上涨率， 由于房价比收入基数大得 多， 即使收入上涨率和房价上涨率持平甚至收入上涨率超 过房价上涨率， 消费者仍然有一种受损的感觉， 因此他们 也比较强烈反对房价上涨。 BOE 是指那些收入上涨率远 远超过房价上涨的消费者。 这不仅包括富人， 也包括部分 新兴行业生产者和行业工资上涨迅速者。 尽管这部分从业 人员工资基数比较低， 但是由于收入增长迅速， 已经大大 缓解了他们买房购房的压力， 因此他们对房价上涨的 “噪 声” 并不是很大。 曲线 DAC 则是另一类消费者， 虽然他 们的收入上涨率赶不上房价， 但是他们已经购买了住房或 者已经从传统的福利分房中分配到了福利房或者从政府手 中获得廉租房经济适用房、 限价房等等保障性的住房， 住 房需求并不强烈， 因此房价上涨与否以及上涨多少好象与 他们无关似的， 这部分群体抱有 “超然” 的态度。 既然已 经解决住房， 虽然他们的收入增长未能超过房价， 但是他 们把收入上涨的部分购买用于更多的生活用品等等非弹性 的物品， 因此他们的福利水平提高了， 从这个意义上看， 他们也没有反对房价上涨的理由和动机。 曲线 EDA 情况 与曲线 DAC 类似， 也可能拥有住房或者从政府住房保障 体制中获益， 不过他们的境况比曲线 DAC 更好， 因为他 们的收入上涨率超过了房价上涨率， 拥有更多的边际收入 去购买其他生活品。 ② 图 3 呼吁和退出人群的分布 三、 房价下跌时开发商的呼吁与退出机制 1. 房价下跌时的开发商的福利分析 对于开发商来说， 房价的下跌带来的影响很大。 如图 4， 共有三条不同形状的住房需求曲线 D1、 D2、 D3。 其中 住房需求曲线 D2如同普通商品的需求曲线一样， 随着价 格的下降， 需求量逐渐增长。 住房需求曲线 D1 的坡度比 曲线 D2更陡些， 说明在同一时期价格下降更快， 这时一 部分投资者和投机者迅速退出房地产市场， 最先退出的是 利用银行按揭贷款投资， 资金链薄弱， 对价格变化比较敏 感的投机者， 其次退出的是利用自有资金炒房的投机者， 资金比较雄厚的一部分投机者着眼于长期投资， 即使房价 下降， 这部分 “顽固者” 仍然持有住房， 因此房地产市场 的购买者仅仅限于自住性的消费需求， 这是比较稳定的刚 性需求， 外加极少长期投机需求。 因此需求曲线下降比较 明显， 需求量从 Oq1下降到 Oq2， 从这个意义上看短期价 格下调同等幅度和在长期价格下调同等幅度， 带来的需求 量的变化是绝对不一样的。 最糟糕的是第三种住房需求曲 线 D3， 这时由于价格急剧下降， 不仅投资需求投机需求 几乎全部退场， 甚至一部分自住的消费需求也持币待购， 等待价格进一步的深跌， 因此住房需求曲线 D3 发生了断 裂， 急剧下降价格在点 p2 发生断裂。 而且在价格继续下 降时没有多少需求的增加， 甚至出现有价无市的惨淡局 面， 直到价格下降到 p3 需求量才逐渐扩大， 开发商最怕 的就是这种局面的发生。 2. 开发商呼吁与退出的强度 消费者集团是个松散的集团， 房地产开发商则是个紧 密地 “共容利益集团”。 “共容利益集团” 是指有相同利 益的群体构成的团体， 具有两个特征： 集团人数少和具有 “选择性刺激手段。” ②后者系指该机构有权根据会员有无 贡献来决定是否向其提供集体利益。 对消费者来说， 消费 者组织压力集团向政府要求出台控制该地区的房价的措施 往往很难实现。 房地产商拥有巨大的资金实力， 人数少， 形成联盟的谈判成本小， 通过各方面的渠道形成压力。 通 过政协、 协会、 论坛、 专家、 博客等来表达自己的利益和 主张。 就房地产商来说， 他们利用自身的特殊地位， 通过 47 江汉论坛 � � � � � � � � � � � � � � D � D � ������ �� � D � p � 1 q � q � O p � p � ����� ��� �P � �P � �P � S1 S2 S3 G E F d d’ O 其特殊的 “政治经营者” 的身份 （政协委员或人大代表 等） 向主管部门提出议案， 表达自己的利益诉求， 以实现 政府在制定或执行政策时向自己倾斜。 图 4 房价下降的开发商福利分析 在市场经济条件下， 交易双方享有充分完全的信息是 实现市场配置资源效率的一个重要前提。 但市场信息的传 送处理等环节受到多重因素的制约， 其中社会 “主流” 的 话语对人们的信息判断影响很大。 如果作为市场交易的一 方处于强势地位， 能够控制市场信息的话语权， 作为 “理 性” 的他们， 就会借助强势话语 “制造” 噪声， 影响和干 扰与之交易的另一方的信息获得、 判断分析能力， 产生的 结果就是市场的发展和交易将按照强势话语一方的预设方 案进行。 比如每当国家出台调控政策， 房地产开发商就会 借助新闻媒体、 网络平台， 利用一些 “权势” 学者的言 论， 诱导消费者普遍产生 “房价只会上涨” 的经济预期。 其退出形式则表现为屯地屯房、 保价缩量、 缓开工等。 ③ 四、 房地产政治市场之均衡 在一个现代国家， 民众的支持对政权的存亡有着非常 重要的意义， 房价的上涨如果影响到政权的稳定， 即政治 支持率大为缩小， 那么政府是不计经济成本都会把房价的 涨幅控制在一定范围内的。 正如 2010 年新国十条开篇指 出房价不仅是经济问题， 更是关系到社会稳定的民生问 题。 纵轴表示房价涨幅， 而不是绝对房价。 绝对房价没有 什么意义， 房价在短期内涨得越快， 而消费者的收入涨幅 远远赶不上房价涨幅， 对住房的支付能力会越来越弱， 那 么很容易引起消费者对政府的抵触情绪。 原点并不代表房 价涨幅为零， 而是表示房价涨幅为负值。 当房价为负增长 到一定程度时， 民众对政治支持率为零， 表示房价过快下 降也不是政府和民众愿意看到的事情。 房价涨幅和政治支持率关系应该是， 随着房价涨幅逐 渐增大， 政治支持率越来越高， 但是超过一定的房价涨 幅， 如△P2， 房价呈急剧下降趋势。 见图 5， 类似于反转 型的劳动力供给曲线。 表面上看， 房价开始上涨时， 政治 支持率逐渐上升， 似乎与常理相悖。 其实不难理解， 一方 面是由于房价涨幅过低或者为负， 容易诱发银行危机和金 融危机， 引起经济萧条， 进而影响普通消费者的收入。 另 一方面房价偏好的显示和偏好的噪声是两回事。 与普通消 费者相比， 开发商向中央政府表达意愿的渠道更多， 更强 烈， 因而房价涨幅过低， 开发商表达出来的呼声更大。 当 房价涨幅为△P2， 房价涨幅比较符合双方利益， 这时政治 支持率最高。 当房价涨幅过高， 如△P1时， 这时消费者反 应强烈， 一些理性的开发商也会认识到高房价的危害， 因 此政治支持率下降到 S2。 图 5 房地产政治市场均衡 值得注意的是， 中央政府和地方政府的效用函数并不 一致， 地方政府和中央政府的无差异曲线分别为曲线 d 和 曲线 d' 。 作为政策的执行者的地方政府， 它更注重当地 GDP 和政绩工程， 土地出让金和有关房地产税收是其增 加 GDP 和兴建政绩工程的资金基础， 以及下对上负责的 行政考评机制， 使得地方政府更偏好于高房价， 即△P1； 而中央政府不仅注重 GDP， 而且注重普通消费者的住房 水平， 注重政治支持率， 因此更偏好于合适的房价涨幅 △P2。 中央政府不断纠正地方政府的行为， 督促房地产宏 观调控政策的落实， 以使得曲线 d 和曲线 d' 趋于重合。 综上， 房价上涨对低收入者的消费者福利剥夺得更 甚， 即使收入和房价按照同样的涨幅上升， 同样使消费者 难以忍受。 在发出呼吁方面， 接近决策层的无房户呼声强 于一般无房户， 受过高等教育的无房户呼声强于低保人 群。 而房价快速下跌时对房地产开发商的福利影响较大。 这两股力量组成了房地产政治市场的均衡， 中央为了争取 最大的支持率， 必须把房价涨幅控制在合理的范围内。 注释： ① 阿尔伯特·O·赫希曼： 《 退出、 呼吁与忠诚———对企业、 组织和国家衰退的回应》， 经济科学出版社 2001 年版， 第 5-8 页。 ② 约翰·内维尔·凯恩斯： 《政治经济学的范围与方法》， 华 夏出版社 2001 年版， 第 4-10 页。 ③ 陈淮 ： 《 地产中国———引导我国房地产业健康发展研 究》， 企业管理出版社 2008 年版， 第 61- 90 页。 作者简介 ： 陈红星 ， 女 ， 1977 年生 ， 湖北石首人 ， 中南民族大学经济学院讲师， 湖北武汉， 430074。 （ 责任编辑 张卫东） 48