认证考试个人非普通住房买卖

认证考试个人非普通住房买卖 F2:个人非普通住房买卖(含抵债) 说明:普通住房的(需同时符合):(1)容积率1.0以上(2)符合单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下条件之一的(3)主城区范围内住房转让价22942.14元/平方米以下(按照建筑面积计算，含本数， 2011年7月1日起至2011年12月31日止适用)。不符合上述标准之一的住房，为非普通住房。 重要提示: 1、地税税费的计税依据以不低于契税计税价格为原则，纳税人无需再提供评估报告，改为先办理契税手续，然后凭契税有关资料及以下所需资料办理地税税费审核。 2、凡房产证上没有登记身份证明号码(主要指过去以未成年人作为权属人办理的房产证)，或者房产证上登记的身份证明号码与当前提供的身份证件号码不一致(主要指原来以中国居民身份取得房产证，目前迁到国外并取得外籍人员身份)的转让人，需先到房地产登记中心办理变更房产证证件号码手续后(需要20个工作日)，才到地税部门办理。 一、所需资料(原件及复印件，所有复印件统一要求A4纸规格，并在空白处由资料提交人签上“此复印件与原件一致”，同时签名、押印。) 1、房地产买卖(或抵债)。 2、房地产权属证明(如属法院、仲裁机构裁决过户或委托拍卖的，须提供房地产登记中心出具的《房地产权登记表》(加盖查询专用章)。 3、取得房地产时缴纳契税的完税凭证，房地产原购入发票或房地产登记中心提供的能反映原购入价的资料复印件，提供单位须盖核对章(来源为非购置的可不提供本点要求的资料)。如果属于2005年8月1日后购入的二手房地产，则必须提供原购入发票。 4、本次转让受让方缴纳契税的完税凭证(属免征契税的须提供契税减免申报)。 5、卖方(转让方)身份证明。(若经公证的委托上的委托人身份证姓名、住址及号码与复印件相一致，可不用提供身份证明原件。) 6、卖方(转让方)或配偶的婚姻状况证明(5年唯一住房申请免征个人所得税提供)，具体如下: (1)属已婚的，应提供结婚证;没有结婚证的，应提供卖方(转让方)或配偶户籍所在地县(区)一级民政部门出具的婚姻状况证明。 (2)属未婚或未再婚的，应提供卖方(转让方)户籍所在地民政部门出具的婚姻状况证明。 (3)未达法定结婚年龄的，可不提供婚姻状况证明。 备注:若经公证的委托书证明了卖方(转让方)或配偶的婚姻状况的，卖方(转让方)或配偶的婚姻状况证明的原件及复印件都不需提供。 7、卖方(转让方)和配偶的唯一生活用房情况证明(5年唯一住房申请免征个人所得税提供) 原则上卖方(转让方)应提供其家庭在全省范围内属唯一生活住房的证明，鉴于目前房地产主管部门无法联网对全省范围内纳税人住房情况进行查询，应按以下操作: (1)卖方(转让方)应提供本人及其配偶所转让房产属地的房地产登记部门出具的所有房产情况查询结果证明，省内其他地区的个人住房情况以纳税人声明为准。 (2)房产证上登记的全部权属人分别在《个人住房情况声明》上签名(公证委托书注明可委托他人代为签署的除外)。 备注:上述资料指的“房产情况查询结果证明”和“婚姻状况证明”，自出具之日起十五个工作日内提交给地税部门方为有 效，超过该期限须重新出具。 8、如果申请资料注明的房产地址仍是旧地址的，则需提交房地产所在地派出所出具的新门牌号证明。 9、继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与前的房地产权属证明(通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房提供，可到房地产登记中心档案室复印)。 10、如果买方产权来源属法院、仲裁机构裁决过户的，需提供民事裁定或仲裁决定书(以上1、5点资料可不提供)。 11、属法院委托拍卖的，以上第1点要求的资料改为成交确认书。 12、地税机关认为需提交的其他资料。 13、上列资料中提及的公证文书应提供原件。 二、办理程序 办理步骤 业务项目 办理地点 第一步 计核税费 吉大办税服务厅二手房地产交易窗口 第二步 缴纳税费 吉大办税服务厅二手房地产交易窗口 第三步 领取征免税证明 吉大办税服务厅二手房地产交易窗口 备注:市区的纳税人集中到吉大办税服务厅办理，金湾区的纳税人集中到红旗办税服务厅办理，斗门区的纳税人集中到城区税务分局办理(地址:井岸镇新建三巷10号)，高栏港区的纳税人到当地办税服务厅办理。 三、办理时限 半个工作日(涉及减免税的，办理时限为5个工作日) 四、税费计算(如无特别说明，指卖方应缴税费) 1、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加(综合税率为5.6%。) (1)转让来源为购入的非普通住房 A、以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算(分次缴纳契税的，以首次时间为准)，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，并按规定计征城建税、教育费附加、地方教育附加。 B、以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算(分次缴纳契税的，以首次时间为准)，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，并按规定计征城建税、教育费附加、地方教育附加。 (2)转让来源为非购入的非普通住房 不受年限限制，不论何时转让，均按全额计征营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加。 下列情形适用上述第(1)条政策:个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 2、个人所得税 (1)按现转让价减房产购入原价的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额计算，税率是20%。 提示:受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。离婚析产取得的房地产不视为无偿受赠，对离婚析产取得的房地产再转让计征个人所得税时，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。 注意:其中自建住房的房产原值是指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费、评估费、中介佣金等费用。 A.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票(发票上不能简单写"装修费"，必须详细列明建材产品或服务项目的内容、单价)，并且发票上所列付款人姓名和房产地址分别与转让房屋产权人和现转让房屋地址一致的，填写《房屋装修费用发票汇总表》，经税务机关按规定审核符合要求后，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除: a.已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%; b.商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 特别补充:对个人以受赠(包括继承、遗嘱、离婚等)方式取得的住房再转让，可扣除受赠后发生装修费的最高限额。(以其受赠前上一环节的房产原价加上受赠时缴纳的相关税费作为房屋原值，按以上规定的比例进行计算可扣除的装修费)。 B.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行开具的网络在线发票(发票上应注明详细的房产地址以及贷款期间，可在备注栏反映)以及房产按揭贷款合同原件，且经税务机关查实无误后，方能据实扣除。 C.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明(税务发票或财政收据，凭据上须同时反映房屋权属人姓名和房屋地址)据实扣除。 (2)不能提供完整、准确的房屋原值凭证，从而不能准确计算转让所得的，由税务机关核定征收。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。 (3)个人转让除房改房外的其他住房，须同时满足自用5年以上和家庭唯一生活用房两个条件，方可免征个人所得税。 A、“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，具体标准是:以房屋权属证出证的时间或开具契税完税证明的时间计算(分次缴纳契税的，以首次时间为准)，按照孰先原则确定。 B、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。 C、“家庭唯一生活用房”是指同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。具体要求见本指南第一大点“所需资料”的第7项。 3、印花税 按新房地产证本数计，每本5元贴花。 4、注意事项: (1)转让价的确定:以不低于契税计税价格为原则(公开拍卖的以拍卖成交价为准)。 (2)以房地产抵债的视同销售，计税依据原则上按照下列顺序确定: A、实际抵偿债务的金额; B、法院判决书上确定的金额; C、国土部门房产评估机构的评估价; D、其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。以上价格均无的，可用公式:成本价×(1，10%)?(1,5%)倒算出计税依据。 (3)一次转让多项房产的，按项分别计算以上各税。 五、特别提示 1、由于我局征收前台已取消现金收税及收费，因此建议持个人银行卡(须印有“银联”标志)在前台刷卡缴纳税费。否则，需自行到银行缴交现金或转帐。 2、在市区内办理二手房转让的还须注意以下两点: (1)交易双方中的个人必须亲自携带本人身份证件原件到吉大办税服务厅，对房地产交易价格及相关涉税资料的真实性进行确认。 (2)交易双方或其中一方不能上门申报办理涉税事项的，可以通过公证委托他人，或委托经珠海市地税局对外公告的合资格的税务代理机构(即税务师事务所)办理。 例:甲是中国公民，现有一套购买未满5年的非普通住房转让，该房原购入价200000元，已交契税3000元，购入时办理了银行按揭，发生利息30000元，购入后装修费花了25000元。甲和乙签订房产买卖合同，合同价为300000元，本次转让中契税的计税价格是315000元，支付中介佣金6000元。则甲应缴的税费如下: 一、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 1、确定计税价格:合同价300000元，契税计税价315000元，地税计税价不低于契税价，取315000元。 2、计算税费:315000×5.6%,17640元 二、个人所得税 1、计算所得额:315000,200000,3000,30000,20300[(原购入价+契税)×10%，即装修费扣除限额为房屋原值的10%],6000,17640,38060元 2、计算税费:38060×20%,7612元 声明:本指南仅供参考，若与实际操作规程(含所需资料)不一致的，以实际操作规程(含所需资料)为准，同时请纳税人拨打本地税务咨询热线0756-12366-2反映相关情况，以便及时完善。