第三章-买楼要花哪些钱

买楼要花哪些钱 � MANUA L 买楼要花哪些钱 � 开篇语 买楼是件令人既高兴又麻烦的事情。对任何人来说，购买住房都是一生中极为重 要的一件大事。经过多年奋斗，在拿出自己绝大部分甚至一生的积蓄后，终于可以有 机会去购买一个安身立命的场所，着实令人激动。 但是，买楼又是一个十分专业的行为，因为买楼涉及巨额的资金和繁琐的流程， 特别是无处不在的各种陷阱，让人防不胜防。在一些发达国家，有比较成熟和专业的 房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买楼已经有一套比较成熟 的模式，法律法规和操作程序都比较。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不 到这么轻松，很多事情需要买方亲力亲为，因而，每个购房者都要自己关注一些买楼 流程，做到有的放矢。 CONTEN TS MANUA L 第一部分：买楼流程和相关费用 1.银行按揭购房流程 2.一次性付款买楼流程 3. 签约注意事项 第二部分： 买楼注意事项 1.先看贷款再签 2.未成年人买楼手尾多 3.关注房屋使用年限 4.土地性质为“集体所有” 无法办理房产证 第三部分：精明信贷指南 1.首付款成数、按揭年限如何选择？ 2.首次置业是否都能享受到首付两成 和利率七折的优惠？ 3.公职金贷款VS商业贷款，选择哪个好？ 4.住房按揭客户如何享受开发商一次性 付款的优惠？ 5.住房按揭新业务介绍 6.申请公积金贷款四项须知 7.按揭疑难杂症 8.二手住宅按揭问汇总 9.住房公积金珠三角八城互贷 � 买楼要花哪些钱 � 1 买楼流程和相关费用 买楼不同于购买其他产品，一定要懂买楼流程。实用的“买楼流程”都有哪些？一个完 整的买楼流程应该包括买楼前、买楼中和买楼后三个部分，其中最重要的是买楼签约过程。 下面分别来看看各阶段应该注意些什么事情，涉及哪些费用。 买楼前的第一步就是收集房源信息。报纸、电视、网络是获得房源信息的主要途径。购 房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。 一般来说，要从六个方面来考虑是 否买楼。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管 理等。 这里需要注意的是，在找到合适的房源后，还需要在销售现场索取楼盘的相关证书和文 件。这些证书和文件包括：《广州市房地产预售许可证》、《商品房销售管理办法》、《城 市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《业主临时公约》、《前期物业 管理》等，这么做的目的是证实该楼盘已经达到预售条件。 在找到合适的房源后，就要进入签约付款阶段了。这一阶段是整个买楼过程中最重要也 是最繁琐的一步。实际买楼过程中，开发商会按照流程一步步指导买方。不过如果消费者事 先了解签约付款的流程，也会省事不少。因付款方式的不同，买楼一般分为一次性付款购房 和银行按揭购房，两种付款方式的不同也导致买楼流程不同。 第一步：签订《楼宇认购书》并交付定金。选中房屋和审查完必要的文书之后，买方需 要携带身份证原件前往办理《楼宇认购书》签订并付定金。 第二步：提交相关资料给银行，申请贷款。这里需要注意的是，如果是按揭购房的话， 申请贷款要在签订正式合同之前，这么做的目的是保证银行能够放贷，从而确保买卖双方能 够顺利实现交易。 买楼前：收集资料 明确目的 买楼中：理性交款 慎签合同 银行按揭购房流程： 向银行申请按揭需要准备的资料包括： 1、必须符合以下条件： 年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士（含港澳台）； 年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准）； 具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。 2、办理按揭手续时需提供以下资料： 身份证、认购书、首期款收据原件、婚姻状况证明； 加盖单位公章的收入证明一份，港澳人士须提供薪俸纳税证明； 银行要求的其他资料：如照片、定期存折、股票对帐单，其它房产证明等。 第三步：在收到银行同意贷款书之后，缴付首期款，并签订《房地产买卖合同》。 签署买卖合同时须提供以下资料： 身份证原件（港、澳、台人士还需提供同乡证、台胞证） 交款收据原件 《楼宇认购书》原件 按揭银行已盖章的《按揭确认单》原件 港、澳、台及境外人士须交纳总房款0.3%的公证费。 第四步：与银行签订按揭合同，缴交相关费用。 办理按揭贷款需要缴付的费用： 收费项目 收费参考 收费单位 抵押登记费 贷款额的 0.01%(不足 100 元按 100 元收取) 财政局 贷款合同公证费 贷款额的 0.3%（限港澳台及境外人士） 公证处 保险费 贷款额的 0.01%乘以按揭年限对应保险系数 保险公司 贷款合同印花税 贷款额的 0.05%(不足 20 元的按 20 元收取） 地税局 律师费 按银行要求收取 律师所 注：以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考。 第五步：及时关注“阳光家缘”网站上所购买单元的信息，一般签订合同十个工作日内 需要在网上备案。如果超过时限请立即追问开发商。 第六步：合同备案后，取回买卖合同。这里需要注意的是，如果是按揭买楼，只能拿回 合同复印件，但记得要求银行和开发商在复印件上加盖公章。 第七步：银行通知按揭合同已审批通过，联系开发商取回按揭合同。 第八步：按照约定期间开始供楼和等待收楼。 � 买楼要花哪些钱 � 第一步：签订《楼宇认购书》并交付定金 第二步：交付房款及换领收据 第三步：签署《房地产买卖合同》 第四步：领取《房地产买卖合同》、发票、付清楼款证明 一次性付款买楼流程： 在经过上面的流程后，整个买楼过程也进入尾声。接下来需要做得事情就是按时供楼， 等待收楼。关于收楼时间，买卖双方签署的《房地产买卖合同》约定的交付日期前，会按合 同约定的地址和方式将《房屋交付通知书》及相关资料递交买方，并通知买方到指定的地点 办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。验收时需要求开发商提供各种证明楼 盘达到交楼条件的各种证书和文件。 收楼后，要及时关注房产证办理情况。《房地产证》由发展商代为办理，《房地产 证》办出后直接由按揭银行取回抵押。买方等付清房款后凭身份证到按揭银行领取《房地产 证》。 办理房地产证所需交纳税费如下： 买楼后：按时供楼 收房办证 收费项目 收费参考 收费单位 契税 总房款的 1.5%（普通住宅）或 3%（别墅及商铺） 个人首次购买 90 平方米及以下住房，契税税率下调至1％ 财 政 局 收取 印花税 总房款的 0.05%（2008 年 11 月 1 日起暂免征收） 地 税 局 收取 转 移 登 记费 个人购房：50 元/户、单位购房及商铺：80 元/户 财 政 局 收取 贴花 5 元/户 财 政 局 收取 注意：以上“收费参考”信息来源于各收费单位，仅供参考。 1、验看有效证书 有些房产项目在预售时，有效证书不齐全，如果某个项目假造证书，必有很大风险，请 买家注意。 2、防止面积欺诈 商品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价，这时面积就成了影响 总价的至关重要的因素。购房者与开发商在房子面积问题上纠纷时有发生，这里提醒你：面 积方面的双方约定，越详细越好。 签约需要注意的事项： 3、签订认购书 购房者买楼第一步是与开发商签订认购书，并交一定额度的定金，这是无可非议的。 但有时购房者在交付定金后，又不得已而退约，往往难返定金。在这里建议买家最好与发展 商在协议中约定，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很多的麻 烦。 4、留意购房合同文本 购房者应当和发展商签署由国土房管部门印制的合同文本。因为这些文本对双方的权利 义务有明确规定，较少出现发展商拟定的“不平等条约”。 5、预售契约与物业条款分签 一般买家缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款，和按国家规定的 各种税费。有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买 家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对消费者的侵害。所以，买 家应该将物业条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。 6、明确交房日期 因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避责任，常常在交房时大做文章。 一定要将交房日期明白地确定为“×年×月×日”，同时还要注明开发商不能按时交房需承 担的责任。 7、注意所买楼产是否己被抵押 在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时, 须注意该证书上：“有关他项权利 证明”栏内是否注明上述抵押。如有上述情况，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已 抵押的部分。 8、明确违约责任 在预售契约中一定要清楚约定责任，最好明确约定违约金，有些发展商要求客户在签定 正式预售契约后，再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，请买家 注意协议统一，以免日后扯皮。 � 买楼要花哪些钱 � 2 买楼注意事项 买楼是个细致又繁琐的过程，由于涉及的内容太多，经常会让人摸不着头脑以至于费力 不讨好，更严重的会造成财产的损失。因此在买楼时尽可能了解其中的一些关键问题，做到 事半功倍。 在以往的买楼过程中，一般是在签订购房合同后，还得面对漫长的按揭贷款审批过程，在这 个过程中，买家都有点提心吊胆，担心银行不能批出贷款或者不能按照申请的数额放贷，万一因此 而买不成房，之前所交的大笔首期款又退不回来，岂不损失惨重。特别是自2007年“9·27”房贷 新政出台后，不少二次以及多次置业者入市时，都会遇到按揭成数门槛提高以及按揭利率上调的困 扰，但至于到底银行最终会批出什么额度的贷款，买家和发展商都难以知晓，由此也就产生了买家 办不成按揭时，楼款需要申请延期支付、甚至是买家因此要求退楼退订等等一连串的房屋买卖纠 纷。由于现在广州的住宅销售已经全部实施网上签约，因此，一旦有买家要退楼，开发商必须陪同 买家一同前往国土房管局办理退楼的一系列相当复杂的手续，让买卖双方都感到费时费力。 在此困扰下，发展商摸索出一个新方法：先从银行系统了解该客户的置业状况以及信用状 况，事先了解能获得的贷款额度和利率，让买家在正式签约前心中有数，就能成功避免网签之后 再退楼的种种麻烦。由此，先查贷款后签约的方式就被各楼盘广泛采用。查询个人信用状况的程 序其实并不复杂，买家只要在楼盘交了订金，再签订一份由银行方面提供的“客户授权书”，委 托发展商或者相关律师事务所对其个人信用信息进行查询，很快就能知晓买家是否符合首次置业 的标准以及个人的信用记录是否优良。通常1～2个工作日就会有结果，银行会对符合条件的买家 出具一份“同意贷款申请”的文件，买家据此就可放心签订买卖合同了。 这里需要提醒的是，买楼者需要保证自己良好的个人信用记录。从2006年1月起，由中国人 民银行建设的“个人征信系统”已在全国正式运行。此后，个人到全国任何一家银行申请信用卡 或住房贷款时，银行将有权要求查询申请者的个人信用记录。如果申请者有借钱不还的记录，那 么银行有可能要求其提供抵押、提高贷款利率或降低贷款额度，甚至拒绝贷款。如果申请者拒绝 银行查询其记录，那银行将有充分的理由拒绝为其发放贷款或信用。因此，对每位买楼者而言， “个人信用记录”可谓相当重要。若平时欠账不还，或者没有按时供楼，都有可能上了银行的 “黑名单”，那么再次贷款就很难获批了。 先查贷款再签合同 眼下，“小业主”现象已日渐增多，上至高中生，下至婴幼儿，都有可能成为拥有房产 的物权人。有些家长认为，让孩子当房屋产权人，就是提早为他的将来作打算。小孩以后成 家要房子，虽然说孩子结婚为时尚早，但到那时候，这笔置房费仍旧要出，现在提前购房不 但省心，还省钱。而且，这样做一来可避开遗产税，二来避免了以后将房产转给孩子时重复 缴纳的相关税款。在广州，近年来以未成年人名义买卖房屋的情况不断增多。那么现在为尚 未成年的孩子买楼真的划算吗？未成年人买楼和卖房的程序如何？可以抵押贷款吗？下面以 几个小案例的形式来专门解答。 　　 　　 未成年人买楼手尾多 温馨提示：子女过早当业主得不偿失 从孩子到其成年这段期间，房产处置权由未成年人的法定监护人代理行使。按照规定， 为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益才 有例外。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责 任。另外，如果子女长大成人之后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有通过儿女委托， 才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就更加麻烦了。总之，为未成 年人购买楼屋办证时，父母应该深思熟虑后再作决定。 而且，“小业主”还会给物业管理及水、电、煤气等费用的缴纳和管理带来诸多不便。 因为物业管理和水、电、煤气等费用的缴纳人是这些“小业主”，事实上缴纳这些费用的是 其父母等监护人，这就容易在物业管理者与事实上的费用缴纳者之间产生纠纷隐患。 所以，专业人士提醒广大市民，不要为了将来免交遗产税等事项而过早替儿女购置固定 资产，处置未成年人名下的房屋产权交易会麻烦很多，且带有一定的风险。 　　 买楼：被视为一种赠与行为 案例：近日，容先生为了取得东风东路小学的学额，欲购买一套锦城花园的两房单位， 而且还想在房产证上只写他5周岁女儿小悦的名字。容先生想知道，房产证是否可以写女儿的 名字，需要提交哪些资料和如何办理交易手续？ 广东正大联合律师事务所李瑾律师认为，根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠 与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。像容先生这样买了房子并署自己女儿的 名字，被视为一种赠与行为。容先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要 提交购房人小悦的户口簿或出生证以及小悦监护人的身份证明，并到公证处公证以上关系。 备齐以上资料后，李先生可到广州市房地产交易登记中心办理房屋交易登记手续，将该房产 登记在小悦的名下。 �0 买楼要花哪些钱 �� 案例：林太最近相中了一套位于海珠区东晓南路某楼盘的物业。在签订合同时，林太提出了 要用儿子的个人名义购房，并用按揭15年的付款方式进行交易，但被告知未成年人是不能直接以 自己的名义向银行申请贷款的。 李律师告诉记者，按照我国《民法通则》的规定，年满18岁的人才具有行为能力，有完全 民事行为能力的人才能向银行申请贷款。另外，未成年人从事民事活动应由其法定监护人代为办 理，未成年人也不能直接以自己的名义向银行申请贷款。合富置业客服部专家对此表示，在这种 情况下，家长不妨采取更灵活的方式处理，和子女作为共同购房人，也就是和其子女共同署名。 因为银行一般要求子女的父母（或一方）与子女共同作为购房人，由父母（或一方）向银行申请 贷款和作出抵押承诺，且办理为子女代为还款，并承担连带还款责任的公证，才可能申请到银行 贷款。 贷款：须有父母做共同购房人 案例：黄女士于几年前购买了一套物业，并以儿子小喆的名字签订了合同。但在去年12月， 黄女士打算替儿子办理出国留学的手续。不料，黄女士生意上的资金周转出现了问题，于是她便 考虑把儿子名下的这套房子出售，以这笔房款作为儿子办理出国的费用及出国后的生活费等。可 是，她的儿子小喆今年还未满18周岁，而国家对于未成年人财产的保护极为严格，这套物业可能 不能转让。 对此，合富置业客服部专家解答，和最开始列举的张小姐夫妇俩遭遇的情况相同，黄女士想 出售儿子小喆名下的房产，必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：一是监护人为了未成年 人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，及出售房产是 为了未成年人利益的声明书；二是监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天，且公 告期间无异议。 满足了以上条件，黄女士除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人的 户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格， 及出具监护人声明书，证明其出售房产是为了未成年人的利益。 如果小喆的监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。备 齐以上资料后，黄女士夫妇两人应共同到房地产登记机构办理房屋出售的相关手续。如公示期间 无异议，黄女士可顺利出售小喆名下的房屋。 卖房：须公告7天且无人异议 案例：小明的名下有一处房产，可最近他的爸爸妈妈离婚了。对于小明名下的这套物业，到 底该归谁？ 李律师认为，从法律角度来说，对房屋的权利分为占有、使用、收益及处分权。如果夫妻 离异，可能会在小业主名下的财产分割及子女抚养问题上带来法律纠纷。从法律上讲，小业主的 房屋归小业主所有，并不属于夫妻双方共同财产。当其父母离婚时，双方都无法分得该房屋。但 是，从抚养权的角度看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以取得对该房屋的使用及收益权。 父母离异：使用收益权归抚养者 很多购房者在买楼时，更多的是关注售价、地理位置、配套等，对于房屋产权与土地 的使用年限，都会忽略掉，甚至不少购房者可能根本就没有在意过土地使用年限。房屋的使 用年限与土地使用年限息息相关。按照我国有关规定，土地使用年限在报规划的时候就已规 定，一般住宅用地(商品房用地)为70年；工业用地(工厂、工业区)为50年；教、科、文、卫等 带有福利性质的用地为50年；商、娱、旅等营利性项目用地为40年；其他综合类性质用地为 50年。 但是实际上，业主并不能拿到完整年限的土地使用权。因为当开发商拿到土地后，需 要对地块进行规划、设计、报批、建设等过程，一般在一到两年内可以完成销售前的开发工 作。甚至还有可能因为开发商在资金或其他不可抵抗的情况下造成开发停滞，土地年限“缩 水”10多年的情况。另外，不良开发商故意囤积土地，延长开盘时间，也会使成土地使用年 限严重“缩水”。因为将来业主领到的土地证和开发商的土地证年限是一致的，本来应该有 七十年的土地使用权，现在可能只有六十年，甚至更少，这实际上是业主的损失。 对于土地使用期满续期的问题，目前相关法规比较模糊。因此购房者要认真了解房屋土 地使用年限，增强自己的合同法律保护意识。那么如何查询楼盘土地使用年限？最直接的途 径就是向房产开发商要求看该土地的土地使用证，上面会明确标注土地的使用性质及年限。 另外，购房者也可网上查询。登陆阳光家缘网站（http://g4c.laho.gov.cn/），在首页“全市 商品房信息快速查询”一栏中，填写楼盘的项目名等信息。点击确定后该楼盘已拿预售证的 项目会全部显示出来，选择准备购买的项目所属的预售证，就会弹出该预售证下项目的所有 信息。在下面有一栏“国土证”，点击打开，就出现了该预售证下项目所在用的土地信息， 包括：国土证号、土地用途、土地使用者、土地出让时间等信息。 相关链接：住宅“70年大限”表述变迁 ●1990年国务院公布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各地方政府对居住用 地出让大都按照70年的最高期限审批。 ●1994年，全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》，规定房产土地使用权到期， 房产所有人必须提前一年申请续期。这一规定，在2007年被 《物权法》“自动续期”的规定 取代。 ●2008年，国土资源部起草了《土地管理法草案》，对于公众关注的70年使用期，明确 表述为“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”。 ●2009年3月，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统“征求意 见”，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自 动续期”。 关注房屋使用年限 �2 买楼要花哪些钱 �� 目前在城中村附近出现了一些价格明显低于同地段商品房的楼盘，相关政府部门提醒 市民，这种比附近商品住宅便宜一大截的房子，其土地性质大都是“集体”性质的而非“国 有”的。根据《土地管理法》的相关规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或 者出租用于非农业建设……”；“集体土地必须向相关政府部门办理农用地转用审批手续， 转为国有土地之后，方可用于商品房开发建设”。因此，如果市民购买了土地性质为“农民 集体所有”的房屋，就是违反了法律法规的强制性规定，将无法取得所购房屋的所有权，所 购房屋也无法进入市场交易、转让、赠与。 如果不想买到此类房子，最重要的就是看项目有没有预售证，因为“集体所有”的住宅 是不可能取得预售证的。目前广州市对集体土地转为国有土地的限制非常严格，除非政府征 地，一般情况下集体土地不能转为国有土地，这些“小产权房”是不可能拿到合法的房产证 的。 土地性质为“集体所有”无法办理房产证　 3 精明信贷指南 首次改善型置业者、利息七折、二套房贷政策……这些是申请住房贷款的购房人士所必 须要明白的新名词。新名词的诞生与在2008年以来历经多次重大调整的房地产金融政策息息 相关——二套房贷政策在2008年底终于松绑而又在2009年中出现再度收紧的苗头，首次置业 者首付两成、利率水平下调30%的优惠幸得保持不变。为理清名目繁多的金融政策以及摸底 目前各银行的信贷政策，记者就买房者可能面临的诸多问题请教竞宇按揭、亿达按揭、良策 按揭、保来理财、汇瀚按揭、亿城按揭有关人士。若买房者在购房过程中再发生更多的“疑 难杂症”，不妨“货比三家”，咨询多几家银行或按揭机构，肯定可以取得满意的结果。 总的来说，随着银行间对住房按揭市场的争夺越来越激烈，且各大按揭机构从中寻找市 场生存空间，消费者申请住房按揭确可以找到“上帝”的感觉，多种贷款产品可供选择，且 做商业贷款要缴交的相关款项已较以前大幅下降。 按照最新的优惠政策，首次置业者可以享受首付两成的优惠，但是贷款成数越高，意味 着月供额越大。为了摊薄月供额，经济收入能力不高的购房者一般选择拉长按揭年限。按照 目前的银行利率，贷款利率粗分为两档，五年以下为一档，五年至三十年为另一档。购房者 可根据自己的首付能力选择适当的贷款年限。 提醒：由于目前银行严格遵守月供额不得超出个人收入的一半这个规定，申请者必须事 先计算好按揭贷款总额、贷款年限、还款方式等关键问题，以确保个人或家庭收入是月供额 的两倍以上。 首付款成数、按揭年限如何选择？ �� 买楼要花哪些钱 �� 该问题取决于申请人自身的资质（二手住宅楼还需考虑抵押房产的资质），如果申请人 信用记录良好，个人收入超过贷八成利率七折下的月供额的两倍，则可能获得通过。 另外，对于二手住宅的抵押贷款，银行一般情况下不会批超过七成的贷款，即使评估价 到位，普遍为六成多。 首次置业 是否都能享受到首付两成和利率七折的优惠？ 对于首次置业人士，个人有缴存住房公积金的，可以选择公积金贷款或商业贷款或公积 金加商业贷款的组合贷款。 在2008年多次减息及出台新金融政策（首付两成、利率下调30%）后，同年限的公积金 贷款与商业贷款利率相差不足0.3%，两者月供额相距约为50元。亿达按揭业务经理周翠芳建 议，考虑二次置业的首次置业者适宜在购买第一套房时使用商业贷款，二次置业时再申请公 积金贷款，以避开尚未正式取消的二次房贷政策。对于首次置业者，申请公积金加商业贷款 的组合贷款，商业贷款部分仍然可以享受下调30%的优惠。 据介绍，公积金贷款与商业贷款有以下区别： 公积金贷款银行较少。以广州为例，可以办理住房公积金贷款的银行为广州市商业银 行、民生银行广州分行、工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、中信银行 广州分行、华夏银行广州分行和广州市农村信用合作联社。住房商业贷款则可以在上述国内 银行及可以提供人民币贷款业务的外资银行办理。 公积金贷款有额度限制。目前广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为 两个或两个以上的最高额度为80万元。住房商业贷款则无限制。 公积金贷款审批时限较长，费用较高。公积金贷款审批流程较长，从申请到放款可能耗 时长达两个月至七八个月。开发商一般对申请公积金贷款的购房者给与较少的优惠，急售房 屋的二手住宅业主有时候不太倾向于接受公积金贷款的买家。此外申请住房公积金贷款，银 行会强制客户购买房屋保险，各种费用加起来在3000元以上；商业贷款则可以选择不购买房 屋保险，相关费用也较便宜，大约在500-1500元之间。 公积金贷款VS商业贷款，选择哪个好？ 开发商为争取尽快回笼资金，一般对一次性付款的客户提供更优惠的折扣，如按揭购房 者享受9.8折，一次性付款的客户则可以获得9.7折。坊间有一些中小商业银行为吸引住房按 揭贷款，特别推出一项服务，让住房按揭客户也可享受一次性付款的优惠。 据了解，常规的个人房贷模式是住房抵押按揭贷款，即购房者先与开发商签下按揭购房 合同，然后由开发商担保，向开发商指定的银行申请贷款。在此过程中，实际上银行并没有 直接面对购房客户。而新出现的购房按揭贷款，则在购房者交了首付款，和开发商签订了商 品房买卖合同后，拿着购房合同及相关资料直接到银行办理住房按揭贷款，银行将购房合同 到产权中心办理预抵押登记，而后将资金划入开发商账户。由于只需5~7个工作日可将贷款 拨付开发商账户，开发商一般愿给购房者一次性付款优惠。由于这种购房按揭贷款不要求开 发商提供阶段性担保，银行承担的风险加大，银行需要置业担保公司为购房者提供担保，担 保费一般为贷款额的0.2%~0.3%左右。 按揭业人士表示，购房者必须了解清楚开发商的折扣优惠细节，有的开发商对于特价单 位或一口价单位不再额外提供任何优惠，按揭客户、一次性付款都一视同仁。有意采用这种 付款方式的按揭客户必须提前与银行做好沟通。目前二套房贷政策多变，对于同样资质的贷 款客人，有的银行给予利率下浮30%的优惠，有的给予的优惠幅度少于这个标准，故此有的 贷款客人利用银行这种服务来选择对自己更有利的银行，而不仅限于开发商指定的银行。 住房按揭客户如何享受 开发商一次性付款的优惠？ �� 买楼要花哪些钱 �� 何谓“双周供”、“气球贷”、“活力贷”？ 双周供：将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供 的一半的还款方式。采用“双周供”还款与按月还款法相比，大大减少了利息负担的同时， 快速缩短了还款期限。目前推出该产品的银行较少。 气球贷：前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是 一个气球的样子，俗称为“气球贷”。“气球贷”是针对那些中短期持有贷款的客户设 计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款 压力。同时，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。 住房按揭新业务介绍 活力贷：客户可以利用日常闲置资金存入账户，该笔资金将被视为提前还款金额，而利 息将会按照剩余本金计算，贷款利息按日结算，从而可以缩短还款年限及更早地结清贷款。 此外，剩余资金可以随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。最低利率为贷款基准利 率下浮25%。有的银行会对选择此种贷款方式的客户设定一定的条件。 专业贴士：不同的银行推出的类似产品，其内容可能不同，在选择具体的贷款产品时请 仔细阅读银行的书面介绍及合同文本。 个人住房贷款利率表（据2008年12月23日央行公布的最新利率） 纯商业性贷款，等额本息还款法（利息下调30％，年利率为4.158％），月供额如下： B．纯公积金贷款，等额本息还款法（年利率为3.87％），月供额如下： �� 买楼要花哪些钱 �� 尽管如前所述，公积金贷款不大受开发商和二手业主所欢迎，不过由于缴存公积金的一 般是薪高粮准的“有米一族”，如公务员、事业单位员工或移动通信和电信、银行等高收入 人士，故此即使商业银行推行商业贷款的力度非常大，青睐公积金贷款的大有人在。 怎样申请公积金贷款？申请贷款前，您必须知道下列公积金贷款四须知。 1、申请公积金贷款基本要求： （1）具有城镇常住户口或有效居留证件； （2）已在广州、珠海、佛山、东莞、惠州、江门、中山、肇庆等任一城市缴存住房公 积金的职工，在广州市购买住房的； （3）广州市常住户口的，申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金6个月以上（含6 个月）；非广州市常住户口的，申请公积金贷款时需已连续缴存住房公积金12个月以上（含 12个月）； （4）具有稳定的职业及稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力； （5）非首次申请住房公积金贷款，借款人还清公积金贷款本息且在公积金中心消除首 次使用记录后，在广州市再次购买住房时，仍可申请公积金贷款。 2、公积金贷款年限： （1）购买一手住宅，公积金贷款年限不超过30年； （2）购买二手住宅，公积金贷款年限一般不超过20年。 3、公积金贷款成数： （1）购买一手住宅，公积金贷款成数一般不超过购房总价的80％； （2）购买二手住宅，公积金贷款成数一般不超过购房总价的70％。 4、可申请公积金贷款额度： 个人贷款最高额度＝（个人账户缴存余额＋月度缴存额度×2×退休前应缴存期数）×2 注：退休前应缴存期数＝退休年龄（男60岁，女55岁）－现年龄＋本年剩余月数 夫妻贷款最高额度＝男方可贷款最高额＋女方可贷款最高额度 根据广州市住房公积金管理中心最新规定，个人最高额度为人民币50万元；两个或两个 以上申请人购买同一住房，最高额度为每个申请人的可贷额度之和，但合计不超过人民币80 万元。 申请公积金贷款四项须知 最近有消息称，提前还贷需要“排队”，一拖要3个月到半年才能办完，月供族无端端要 多供几个月。据按揭人士透露，中国人理财偏于保守，房屋按揭多半会提前还贷，极少按原 定年限供完房子。申请住房按揭，一般人对贷款成数与月供了如指掌，但对贷款后的提前还 贷、更改贷款年限等“小问题”知之甚少。 Q1：办了按揭之后，除了日常的按期付款外，能否再进行多次的提前还款呢? 专家回答: 基本上绝大部分的银行（含中、工、建、农四大银行）都允许客户进行多次的 提前还贷申请。但不同银行有不同要求，一般要求供满一年以上才能申请，而且会产生一定 标准的罚息作手续费，这会根据各个银行的要求收取。 Q2：目前提前还贷的审批时间有多长？ 专家回答：提前还贷的审批时间，各大银行不尽相同。一般情况下从受理申请到扣帐为 一个月，扣帐后在一个月内领取相关的证件和资料，全程时间约为两个月。但由于现在申请 提前还贷的客户越来越多，银行需要排期进行审批申请，所以个别银行的办理时间有机会延 长到三至四个月才能完成。 Q3：申请更改贷款年限（延长或缩短），与提前还贷一样办理吗？需要提交什么资料？ 专家回答：银行一般只受理缩短贷款年限的申请，由于在相同的贷款额情况下，贷款年 限越短，月供款金额越高。客户要求缩短年限，证明客户的还款能力提高了，银行会根据实 际情况进行审批，但客户需要提供和原来申请贷款一样的资料给银行重新进行审批，符合要 求才获批准缩减年限。银行基本上不受理延长贷款年限的业务，因为延长年限，说明客户的 供款能力出现问题才需要降低月供款金额，银行为确保控制还贷风险，一般不受理该业务。 申请更改贷款年限需要提交的资料与初次申请贷款的资料一样：客户及其配偶的身份 证、户口本、婚姻状况证明及近半年的银行流水明细和收入证明。 按揭疑难杂症之提前还贷 20 买楼要花哪些钱 2� 房屋是大额财产。由于我国物权遵循登记原则，房屋登记在哪人名下，其所涉及的权利 或由其而引起的债务则由哪人获得或承受。有一种情况是除外的，即婚姻存续期间夫妻两人 购买的房产。由于新婚姻法规定，婚姻存续期间的财产为两人所有，因此即使房产只登记在 夫妻任何一人名下，这个房产也自动为两人所共有。记者特别甄选出一名读者有关按揭与婚 姻的问题，并请专家作出回答。 按揭疑难杂症之按揭必须考虑“婚否” 专家回答：根据相关法律规定，夫妻双方婚后购买的物业都会被视为夫妻双方共同财产 （即使房产证没有配偶姓名）。客户向银行申请按揭贷款，需要以该夫妻共有的物业进行抵 押担保，因此银行会要求其配偶作为物业的共有人之一签署相关贷款文件。另一方面，客户 向银行申请贷款是客户与银行之间的债权债务关系，而婚姻存续期间成立的债务一般被视为 夫妻共同债务，因此银行基于风险规避的考虑，也会需要借款人配偶签署相关文件。 Q:我现准备购买新物业并申请按揭贷款购房，房产证只落自己名，并以自己个人名义为借款 人。银行了解到本人已婚后，要求配偶签署银行贷款文件，为什么？ 每月供房的人大部分是工薪族，一份薪水又要供楼又要养家，选哪种还款方式就成月供 族的头号问题。由于每个人的理财风格和还款的年限不一样，很难一概而论是等额法好还是 递减法好。 按揭疑难杂症之省钱大作战 专家回答：从下面的计算可看到，如果是正常供完贷款的话两种方式差距就不大，等本 法（俗称递减法）五年下来只比等额法省844.5元，相当每月省844.5/60月=14.075元。单单 就两种还款方式而言，等额还款法的还款额固定每月4607.74元，到最后一期都是一样，适 合稳定收入来源的家庭做好预算。而等本还款法则5年内每月本金固定，25万/60月=4166.66 元，利息由第一个月的840元逐步递减，对于前期收入较好的买家较适合。 如果涉及到提前还贷的问题，对等额本息还款方式来说，此种还款法前几年重在还利 息，而轻在还本金。因此有“前期息重”的特点。而等额本金还款方式恰恰相反，此种还款 方式前期重在还本金，而轻利息。由此可见，如果对自己将来的收入预期比较看好，并准备 在二三年后把贷款一次还清的贷款者，采用等额本金还款方式是比较合算的。 Q:我要贷25万元，分五年还。可能的话会提前还贷，等额本息与等额本金哪个更好？ 贷款额 25 万 还款总额 2756 20 . 00 利息总额 256 20 . 00 每期还本额 4166.67 首期还款 5006.67 末期还款 4181.13 等额本息法 等额本金法 一手住宅按揭与二手住宅按揭，适用的利率与按揭申请人资质审查的一致的。但二手 住宅按揭的手续与流程，与一手住宅按揭有诸多区别。记者特定征集了二手住宅按揭常见问 题，并从按揭专家获得“标准答案”，希望可以解答读者的疑问。若对按揭有任何疑问，请 随时发按揭问题到fdc@gzdaily.com，记者将为您释疑解惑。 Q�:二手房整个按揭流程是怎样的？ 答：一般来说，按揭流程是这样的：买卖双方签署《房屋买卖合同》→委托按揭代理机 构办理贷款→评估公司上门做物业评估→买卖双方签署银行文件→贷款资料送银行审批→银 行批出《同意贷款书》→到各区房管局递交买卖交易申请→房管局出税单→交税过户→领新 房产证→产权归档→办理抵押登记手续→领《他项权利证》→银行放款给业主。 Q2:办理二手住宅按揭，买卖双方需要提供什么资料？ 答：二手住宅转让涉及买卖双方，银行在审查买方的资质时也必须同时审查卖方资产的 合法性，故此办理二手住宅按揭也同时需要卖方提供资料。此外，为节省买卖双方跑银行或 房管局的时间，一些程序由按揭机构代理办理，故此按揭机构也需要双方签署委托授权书。 买卖双方在提供资料和签署有关文件时，可以详细咨询按揭人员自己提供的资料为何而用以 及签名是干什么的。如买卖双方担心提供的资料被他人误用，可以在有关复印资料上注明 “本文件只作申请银行按揭之用”等字样。 二手住宅按揭问题总汇 贷款额 2 5 万元 还款总额 276464.50 利息总额 26464.50 每期还款额 4607.74 22 买楼要花哪些钱 2� 买方：A、身份证 / 户口簿 / 军官证 / 护照等合法身份证正本； B、婚姻状况正本：未婚证 / 结婚证 / 离婚证； C、配偶身份证 / 户口簿 / 军官证 / 护照等合法身份证正本（已婚状况）； D、近六个月收入情况证明（收入证明必须为月供款的2倍，且须单位盖章及工资 流水帐）； E、其它资产证明：物业、租约、定期存款、债券等； F、供款存折； 卖方：A、身份证 / 户口簿 /军官证 / 护照等合法身份证正本； B、婚姻状况正本：未婚证 / 结婚证 / 离婚证； C、配偶身份证 / 户口簿 / 军官证 / 护照等合法身份证正本（已婚状况）； D、收款存折； E、（如房屋已有抵押情况）《原抵押合同》及供款存折； F、（如房屋已有租赁情况）《出租声明》或租户同意搬迁的证明资料； G、《房地产证》； H、《房地产共有（用）证》(共有的房地产)； I、全额购房发票或完税证明； Q�：购买按揭中的二手住宅，如何能再次办理按揭？ 答：按揭中的二手房转让，方法有两种：转按揭或赎契。 在实际二手房交易中，赎契所 占比例更大，因为转按揭难度更高。转按揭所需的手续比较复杂，购房者一般通过按揭公司 办理有关业务。具体说来有以下步骤：1、到原业主做产权抵押的银行提出申请。2、必须同 时征得原业主按揭的银行和产权交易部门同意后才可以办理有关转按揭手续。 就转按揭业务而言，买家只能在原按揭银行做转按揭，因为转按揭是在原业主还未还清 银行借款的情况下将产权过户给买家，产权是处在抵押期间过户的，所以会出现产权过户给 了买家，而借款人依旧为原业主的真空期。因此，办理有关业务过程需要签署三方协议（买 卖双方与银行）来控制风险，通过按揭公司办理的银行还需要按揭公司作阶段性担保。 比较转按揭与赎契两种方式，转按揭具有费用低（一般只比正常的商业贷款按揭费用多 1550元）、时间短（比正常商贷多20个工作天）的特点；赎契则因涉及赎契垫资，会发生赎 契还款额2%-3%的担保费用；时间少则一个月，长则三个月。选择转按揭与赎契两种途径的 分别在于——买方的贷款需求是否能在原按揭银行得到满足。若原按揭银行能符合买方的贷款 需求（贷款成数、与贷款利率，银行一般不受理转公积金贷款的转按揭），建议做转按揭。 Q�:若银行评估价与二手住宅成交价存在一定差距，购房者应如何防范有关风险？ 答：现实中银行的评估价和成交价并不是一定相同的。银行评估价由银行委托符合其相 关要求的且具备相关技术资质的评估公司，对相关房屋的价格进行评估的结果，评估值与交 易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。 目前二手房屋买卖的程序基本上都是先签购房合同然后再办理申请按揭手续，所以在买 卖双方签署房屋交易合同的时候关于具体的贷款金额与年限是暂时不能确定，银行还要对客 户的资质进行综合评审，所以签约只能初步拟定贷款的金额和年限，并要在合同中做补充条 款说明。如您担心贷款额度问题，建议在合同中作补充条款说明：①若选择继续履行合同， 买卖双方约定买家在何时以现金方式补齐贷款不足部分；②若选择终止合同，买卖双方写清 楚若银行审批贷款额不能到达多少金额时，买卖合同终止。 购房者最好在购房前做好详细的资金安排，要为如贷款不足等种种可能出现的情况准备预案。 Q�:房子尚在按揭中，买家愿付�成首期让我赎契，这种做法安全吗？另外，房子还差几 个月才出证，会不会有问题？ 答：买家支付约三成首期加上业主自付部分款用于赎契，对业主而言上述过程基本没风 险。但是在赎契完成后办理贷款过程中，由于办理银行是买家指定的，因为不同的银行提供 的服务内容和效率不尽相同，故业主未必能如期收到贷款。目前，对于出售转按房屋，对于 买卖双方来说，最安全的方法是在原经办银行办理转按揭贷款手续，买卖双方风险较低。如 买家坚持不采用转按揭的方式但业主又不愿意拿钱赎契，建议双方通过按揭或担保公司垫资 赎契还款，有关费用约等于还款额的2-3%/月。 根据目前国家相关政策法规，未出证的房屋是不能进行交易过户的，买卖双方只能达成 购买意向，约定买卖双方在某个特定时期（待出证后，通常是对房地产证出证的时间估计） 办理房屋交易过户的相关事情。若现在业主去原贷款银行赎契还贷，还要等发展商办结房产 证后才能办理涂销归档和交易过户手续。能否在约定的时间内完成一手房地产证的出证事 宜，完全受制于发展商办证速度和国土房管部门具体工作时间，因此有一定的风险。 Q�: 请问二手楼的按揭手续费是如何计算的呢？ 答：政府主管部门对按揭手续费的收费标准未作出统一规定，按揭手续费由市场调节， 不同的服务机构有不同的计算方式，主要有：（1）分项计算，区分实际支出费用及服务费 用，实际支出费用包括评估费、公证费、保险费、印花税、担保费及房屋登记部门收取的各 项费用等；服务费用包括咨询费、代办房屋过户代理费、代办抵押登记代理费等。（2）按贷 款额的一定比例计算，一般为贷款额的1.2‰~2.5‰。 通过多年发展，按揭服务市场已比较成熟，有按揭需要的市民可以向银行申请办理直客 式按揭，也可以自由选择专业的按揭服务机构提供帮助。在选择按揭服务机构时，要注意了 解其收费标准、服务承诺、服务人员的专业水平以及公司实力，订立书面的服务合同。 2� 买楼要花哪些钱 2� 自2009年5月1日起，珠三角（广州、珠海、佛山、东莞、惠州、江门、中山、肇庆市） 缴存住房公积金的职工，可以实现在异地使用公积金贷款购买住房。公积金异地购房必须持 以上任一城市公积金中心（含下属机构）开具的《住房公积金缴存和贷款情况证明》。 据悉，《住房公积金缴存和贷款情况证明》的样本已实现八城统一。为了让读者更好地 了解这一关键证明，记者下面对《住房公积金缴存和贷款情况证明》进行大解构，并对住房 公积金八城互贷进行大“起底”。 住房公积金珠三角八城互贷 《住房公积金缴存和贷款情况证明》主要包括某某住房公积金管理中心、申请人的姓 名、身份证号码、住房公积金账号、每月缴存额、现工作单位、缴存单位、当前缴存工资 （基数）、现缴存状态（是否正常）、最近一年缴存明细（提供住房公积金缴存存折或者 银行出具的书面证明或者住房公积金管理中心书面证明，以及在本中心住房公积金贷款余 额）。同时相关部门提醒，缴存地中心要确保《住房公积金缴存和贷款情况证明》的真实 性，若缴存地中心出具虚假证明，须承担由此引起的相应责任。 证明内容是什么？ 随着珠三角地区住房公积金贷款八城互贷，相应的风险也加剧。因此，操作上明确要 求，借款人在申请贷款时，必须同时上缴一份《暂停支取住房公积金授权书》，该授权书上 承诺，出现逾期贷款三期以上时，无条件同意暂停支取本人公积金。同时，上述职工在以上 某一城市住房公积金管理中心未还清住房公积金贷款的，不能到广州申请住房公积金贷款。 八城互贷，如何控制风险? 据了解，八市公积金缴存人有480多万，根据协议，贷款地公积金管理中心将按照本地 公积金贷款政策对异地贷款人进行审批，贷款额度也视同本地缴存人标准执行，以适应当地 房价水平。住房公积金八城互贷打破了珠三角地区公积金贷款的壁垒，有利于扩大公积金缴 存人贷款买房的自主权，有利于促进珠三角地区的经济协作、活跃住房消费。据其透露，茂 名和湛江也在试行公积金互贷，珠三角八城公积金互贷将为实现全省公积金异地“通贷”奠 定良好的基础。 八城互贷有什么好处？ 据广州住房公积金管理中心有关负责人表示，有需要办理公积金异地贷款业务的职工， 可以到与之签约的市内十家公积金贷款业务承办银行办理。这十家银行分别有广州市商业银 行、民生银行广州分行、工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、中信银行 广州分行、华夏银行广州分行和广州市农村信用合作联社。 广州哪些银行可以办理公积金异地贷款业务？ 2�