物业维修基金管理办法

物业维修基金管理办法 参考资料一 关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施 意见 各有关单位: 为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)(以下简称《办法》)，进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。 一、维修基金归集范围 新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。 新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。 二、维修基金缴交 1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交; 2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交;未明确的则按原规定缴交; 3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字(97)058号、宁财综(97)85号、宁房管(97)78号三局联合发文中的规定缴交，即:房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元(多层)或45元(高层或设有电梯的多层)标准缴交;购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交; 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交; 5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交; 6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000年度房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交;属于1998年度房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交;属于1995、1996、1997年度房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998年度房改房政策缴交维修基金。 7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的,,,缴交维修基金; 8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第(二)项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2,(多层)或3%(高层)缴交维修基金。 三、维修基金缴交方式 (一)维修基金缴交时间、地点 1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金; 2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金; 3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。 (二)缴交维修基金应提供的资料 1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房 (1)《南京市商品房买卖契约》; (2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议(二)》; (3) 经济适用住房批复; (4) 1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。 2、已购公有住房、集资建房 (1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》; (2)《南京市公有住房出售审批表》; (3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》; (4)《公有住房售房款缴存单》; (5)集资建房的批复。 3、开发建设单位自用、出租房 (1)立项批复; (2)国有土地使用证; (3)房屋权属登记备案证明。 (三) 维修基金缴交程序 1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序 (1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》; (2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》(如需要还应提供《南京市商品房买卖契约(副本)》)在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。 2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序 (1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》; (2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验; (3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。 四、开设帐户的条件和程序 (一)开设帐户的条件 1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认; 2、维修基金已按规定缴交; 3、售房单位已按房改政策建立维修基金。 (二)开设帐户的程序 1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户#书#，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服 务; 2、提交业主分户清册(业主分户清册格式由市物业办统一印制); 3、市物业办审核后，出具开户证明; 4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米;正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米;字体均为正楷。 五、维修基金的使用 维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。 维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用;保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。 维修基金按幢建帐，核算到户。 六、维修基金使用范围 1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位(人)或主管部门负责维修养护。 、具体维修基金使用范围见附件。 2 3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。 七、维修基金申请使用的条件和程序 (一)申请使用必须具备以下条件 1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围;或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户; 2、共用部位、共用设施设备保修期届满后; 3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意;业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意;涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主(代表)大会批准或授权; 4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。 (二)申请使用的程序 1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算书; 成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下年度维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章; 业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意; 2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等; 3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用; 4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续; 5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。 八、维修基金分摊办法 (一)维修基金的分摊 1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。 2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。 3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。 4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。 (二) 维修基金分摊使用比例 维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。 维修基金分摊使用具体比例见下表: 使用年限 房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年 钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹 钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹 混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹 砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70% 九、维修基金的帐务管理 (一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动;二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用; (二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布; 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。 (三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次: 1、维修基金缴交、使用和结存的金额; 2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况; 3、维修基金的其他情况。 (四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。 (五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。 十、有关问题的补充说明 1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。 2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。 3、高层楼宇(含小高层)或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。 4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。 5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。 6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。 7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确;申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。 8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。 9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售(销售)许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。 10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。 11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约(或房地产权证)的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。 12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人;若已动用过本金的，则退余额部分。 13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。 14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。 15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。 16、换购已购公有住房的，分别按不同购房年度的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分;由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。 17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。 附:《南京市物业维修基金使用范围》。 附件 南京市物业维修基金使用范围 第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围 (一)房屋本体: 拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。 修缮屋面渗漏部位(超过整幢屋面面积20%以上)，重铺、新换隔热板。 整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。 玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行) 户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。 (二)公建配套: 1、道路(路幅宽7米以下):整体修复路面、路牙。 2、绿地:经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。 3、公益性文体设施(亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等):经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。 第二部分 共用设备维修基金使用范围 (一)垂直电梯 1、机房部分: 1)曳引机组:更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。 2)限速安全系统:更换限速器、安全钳、涨紧轮。 3)控制屏:更换主控板、励磁板、电源板。 4)选层器:整体更换。 5)终端保护装置:更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。 2、井道部分: 1)轿厢、轿架:更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。 2)自动门机构:更换轿门安全触板、开关门电机。 3)导轨:更换变形损坏部件。 4)导靴:整体更换。 5)曳引钢丝绳:全部更换。 6)对重:更换导靴。 7)缓冲器:更换缓冲弹簧或活塞。 3、厅站部分: 1)召唤按钮箱(外召):各层全部更换。 2)层楼指示器:各层灯具、线路全部更换。 (二)中央空调 1、空调压缩机部份: 1)活塞式压缩机:更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。 2)离心式压缩机:更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。 )螺杆式压缩机:更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。 3 2、中央空调给水:更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。 3、冷凝器:更换阀门、管道。 4、蒸发器:更换阀门，修换壳管、盘管。 5、膨胀阀:更换。 6、控制系统:更换主控板。 7、辅助设备:更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。 8、风机盘管:更换风机、盘管。 9、新风及变风量机组:更换风机、电动机、表冷器、控制箱。 10、双效溴化锂吸收式机组:更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。 11、通风设备:整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。 (三)锅炉 1、炉体:整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。 2、水处理设备:更换水泵，阴、阳离子交换器。 3、燃煤炉燃烧器:修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。 4、燃油、燃气炉燃烧器:修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。 5、供热设备:更换分汽缸、换热器。 (四)电气系统 1、强电: (1)高压柜:更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、 操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。 (2)变压器:更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。 (3)低压电器:电动机整机更换(5kw以上)，转子、定子绕组修换(10kw以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器(100A以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。 2、弱电: 1)电话通讯:修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。 2)广播音响:更换全部音箱、扬声器、音响布线。 3)电视系统:修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。 4)火灾报警:修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。 5)安保监控:更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头(5米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。 )综合布线系统:整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适6 配器。 (五)消防设备: 1、 整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。 2、消防给水:修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上(含Φ150)管道、阀门。 (六)给排水: 1、生活给水:整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上(含Φ150)管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。 2、排水设备:全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。 (七)质量要求: 设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试