合肥二手房房地产发展前景调查报告

合肥二手房房地产发展前景#调查# 1、市场 房地产(又称不动产)现已成为国民经济重要的支柱产业。据调研，国民经济每增长7%，房地产业则至少增长12%，根据对国外一些大城市发展规律的总结，房地产发展每10年为一个周期，即七年涨，两年平，一年跌，只要城市在发展，房屋的价格就会不断上涨;只要城市在扩大，房地产交易市场就会越大(特别是三级市场，即二手房交易和租赁)。 对国内一些城市的简单比较即可以看出，房价与二手房市场和城市规模的关系: 平均房价 二手房与一手房交易量之比 上海8000-10000元/m2 上海1:1(千亿元计) 南京4000-6000元/m2 合肥1:3(百亿元计) 合肥2000-3000元/m2 安庆1:10(十亿元计) 安庆1500元/m2 国外主要城市5:1 通过以上简单数据可以看出:城市越大，房价越高，二手房交易量越大。 合肥目前人口约150万左右，城区面积约150平方公里左右，根据政府要求，希望在2010年，人口达到300万，2020年人口达到400万，城区面积增加到250平方公里左右，初步达到大都市规模。 据全国第一次普查，合肥去年GDP总量为853亿元，增速在18%以上，占全省GDP总量的15.2%，按照这个增长速度，合肥市有望在2007年底，提前4年实现“千亿合肥”的目标，同时合肥在被国家定为全国唯一的高科技试点城市(科学城)扶持发展的同时，又紧依“长三角”经济圈，城市的发展正赶上前所未有的大好时机，所以合肥房地产三级市场(二手房、租赁)的交易量必会越来越大。 2、近几年二手房行业发展概况 合肥二手房市场这几年非常活跃，发展非常迅速，但也不，最终导致大量公司挪用客户资金;05年6月份国家对房地产政策进行宏观调控，征收营业费，收缩贷款，加上合肥市对二手房交易进行强制性的资金监管，使得一大批不规范的中介公司倒闭，如桃源、众诚、中特等等，二手房交易一时间陷入了最低谷。但就是在这样的情形之下，2005年合肥市二手房交易量仍达40多个亿，比起合肥市二手房交易最火爆的2004年46个亿并没有缩水多少，究其原因还是城市和经济迅速发展，市场有需求的原因。 国家又于2006年11月由地税部门下发了《个人转让二手房缴纳土地增值税 政策宣传》，其中，对于土地增值税征收过程中涉及到问题作了详细解释，该政策宣传有增有减，增加了对于个人转让住宅以外的其它类型房屋如商铺、写字楼，应计征土地增值税，并对法定继承与两种赠与方式的转让房屋列为不征收范围之内。此项政策的出台为之前相对平稳的二手房市场注入了新的添加剂。 因此，如今合肥的二手房交易量应该会比以前高，其原因主要还是: (1) 城市的迅速发展扩大，经济的快速增长; (2) 政务新区的不断成熟及二环以外的一些大量的新的小区的配套设施的不断完善，如高新区的合家福、经济开发区的易初莲花、三里庵及马鞍山路的家乐福、双岗的华联等等，带动了这一范围小区的二手房交易和租赁;滨湖新区的建设，高架桥的建造，同样带动了合肥的房地产的发展。 (3) 对于营业税、土地增值税等政策，群众已基本上接受并习惯; (4) 银行在贷款政策上的松动调整，有助于二手房交易量的增加; (5) 二手房交易款项实行房产局强制监管，让群众更加放心房款，不再有后顾之忧。 3、激活二手房行业成长的动因分析 深圳中原房产总经理李耀智认为，二手房市场近年来快速发展主要有四个原因。 3.1.新房供应越来越多。二手房是依赖新房的供应而发展的，大量入市的新房为二手房提供了源源不断的房源。 3.2.二手房交易流程越来越简单，更加公开透明。 3.3.银行放宽住房贷款条件，对活跃二手房交易起了重要的支持作用。 3.4.中介代理机构的发展，使得寻找房源更加简单。 在这个信息化的年代，谁掌握了信息谁就是神～藉着庞大的横向地域与纵向业务、大量的信息流，搭建的服务平台将消费层与生产层的资讯相互有效沟通和利用，这样既可以优化社会资源配置，又可以充分保障发展商和消费者的应得利益, 进而推动房地产市场的良性发展，是中介代理机构要发展完善的方向。将使二手房市场更加规范，长期的发展下去。 4、2007,2010年二手房行业发展趋势 4.1、连锁化:随着二手房市场的规范与稳定发展，越来越多的中介机构将本着用服务至上将企业做强做大的经营理念，会逐步朝着连锁化方向迈进的。因为只有将企业做强做大的，才更加有利于企业的进步与发展。 4.2、专业化:专业化的发展趋势将使企业更加成熟，我们要相信专注的力量，不要把精力与资源分散;无论企业怎样发展壮大，业务范围如何延伸，只要企业的定位不变，还就是一家专业的房地产服务商，只是尽量让服务全面一点、 专业一点。 4.3、服务全面化:全方位的服务只会让企业的知名度和信誉度更上一层楼。现今的社会更注重的是服务至上，只有将服务范围做的更好，更全，才能更多的赢得客户的信赖。 5、2007,2010年二手房行业发展预测 关于规模预测 5.1、预测依据: 期房的购买者需要与开发商共同承担资金上的风险，二手房的投资风险相对期房较小。 期房价格虽然相比一手楼盘的现房要便宜，但是运作一个楼盘项目周期较长，人们难以判断两三年后房地产市场的行情变化，因而投资的风险相对更大。而二手房购买价格比较可靠，购房时只需与周边各区域同类型房屋价格相比便可，如果进行投资，在购买后即可出租获取收益。 5.2、预测结果:要根据顾客理房的利益期望，导入理房服务观念与技术，同时坚守诚信、公平、公开的经营理念，顾客的利益才能得到有力的保障，二手住宅市场的经营秩序和服务产能也才能逐步得到优化，并最终回归到健康发展的轨道上来。 伴随着国民经济持续快速增长、居民收入不断提高和城市化进程的加快，城镇居民的住房需求不断增加，房地产市场仍然维持供不应求的基本格局，是房产保持高涨的根本原因。 从需求层面看，宽松的货币政策环境与流动性过剩，刺激了房地产市场需求的增长，对房价的上涨起了推波助澜的作用。 总之，在经济基本面持续向好、国民经济整体保持平稳快速增长的背景下，下半年房地产价格将会继续维持上涨的态势;同时，在以收缩流动性、调整和引导房地产市场供求为目的的各种宏观调控措施作用下，房价涨幅保持基本平衡的可能性较大。 6、对二手房市场规范的建议 6.1对管理部门的建议: 6.1.1、完善法律体系; 6.1.2、规范交易程序; 6.1.3、制定行业规划; 6.1.4、支持品牌中介; 6.1.5、定期; 6.1.6、重视二手房金融业 6.2对企业的建议: 6.2.1、重视品牌建设; 6.2.2、强化“诚信竞争力”; 6.2.3、推进行业信息化; 6.2.4、促进业务创新; 6.2.5、形成人才培养机制 只有政府部门在规范中介市场加大管理力度，制定更多适合房地产行业的法律法规，使市场的各项动作更趋规范、理性。 中介公司在帮助消费者买卖房屋时也应端正自己的态度，作为服务性行业考虑问题要从广大的消费者的角度出发，遵守法律法规，做到真正为民办实事。