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不动产估价_基准地价系数修正法

2017-10-06 50页 doc 91KB 24阅读

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不动产估价_基准地价系数修正法不动产估价_基准地价系数修正法 第七章基准地价系数修正法 重点提示:基准地价系数修正法是一次性估大量土地价格的一估价方法。评评评评评评评评评评评评评评评本章在述基准地价的概念、特点、作用及其估原理、原的基上,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评述了城土地、用土地基准地价估及其更新的与方步 法,并介了采用基准地价系数修正法估宗地地价的思路和操作程序。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 第一基准地价估评 评评 一、基准地价概述 1,基准地...
不动产估价_基准地价系数修正法
不动产估价_基准地价系数修正法 第七章基准地价系数修正法 重点提示:基准地价系数修正法是一次性估大量土地价格的一估价方法。评评评评评评评评评评评评评评评本章在述基准地价的概念、特点、作用及其估原理、原的基上,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评述了城土地、用土地基准地价估及其更新的与方步 法,并介了采用基准地价系数修正法估宗地地价的思路和操作程序。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 第一基准地价估评 评评 一、基准地价概述 1,基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基上,估出的各个或各个区评评评评评评评评评评评评评评评域土地的平均价格。它包括城用地基准地价和用地基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评 基准地价具有以下几方面的特点: 1,,基准地价是一区域性的价格。基准地价是以某一评评评评评评评评评评评评评评评评评个区域位行估的,此区域就叫做基准地价的估区评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 域。所以,基准地价不是一宗地价格,而是区域性的价格,评评评评评评评评评评评评评评评它是与一定的区域相系的。基准地价的估区域一评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 般有、区片和区段三形式,相地,基准地价通常评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 有三表形式:基准地价、区片基准地价和区段基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,,基准地价是一分用途的价格。在同一区域中,不评评评评评评评评评评评评评评评评同用途的土地有不同的价格水平。所以,不同用途的土地,其基准地价也是不一的。评评城基准地价通常包括三大:即商用地基准地价、评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 住宅用地基准地价、工用地基准地价,个城根据其特殊情评评评评评评评评评评评评评评评评评评况,包括其他用途的基准地价,如旅游用地基准地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 价。用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前,一些地区所估的评评评评用地基准地价主要是耕地基准地价。 3,,基准地价是一平均价格。它反映的只是各区域各评评评评评评评评评评评评评评评评评用地的平均价格水平。在某一区域中,具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以,在基准地价的基上建立基准地价修正系数体系,评评评评评评评评评评评评评评评用以估具体宗地的价格。评评评评评评评评评评 4,,基准地价是有限年期的价格。基准地价是土地使用的价格,土地评评评评评评评使用是一有限制的,所以基准地价是有限年期评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 的价格。就城而言,不同用途土地使用的出最高年限评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 不同,不同用途基准地价的年期也不同。一般而言,各用途基准地价的年期以各评评评 30用途的最高出年期准。就用地而言,目前没有一个明文的定,一般取评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评年评评用地基准地价的年期。 5,,基准地价具有效性。基准地价反映的只是一定期的地价准,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评了保持基准地价的性,评评评评评评评评评评评评评评评评评评隔一定期基准地价行更新。每 1 6,,基准地价是一控制性的价格。基准地价是国家控评评评评评评评评评评评评评评评评评土地市的一价格,不是市交易价格。市上最达成评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 的价格,是以基准地价依据根据市行情而确定的。评评评评评评评评评评评评评评 2,基准地价的作用 基准地价的作用主要表在以下几个方面:评评评评评评评评评 1,,宏控制土地市的依据。基准地价反映了土地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 市的地价水平和,政府制定土地市管理措施提供依据。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,,国家征收土地使用税的依据。根据国外,土地税都是从价征。我国评评评评评评评评评评评评评评评目前仍未达到一,土地使用税征收的税偏低,不能体评评评评评评评评评评评评评评评评评评评步土地收益的差,不能达到利用土地使用税一杠杆评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 土地利用的目的。因此,科学、合理、公的基准地价合理征收土地评评评评评评评评评评评评评使用税是非常重要的。 3,,土地利用。政府估并公布基准地价,可以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 使投者和土地使用者及了解不同地段、不同用途的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 地价水平和,从而根据自身需要和支付地租地价的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 能力整土地利用方式,以促土地有序流,最达到土地合理利用的目的。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 4,,一估宗地地价的基。基准地价反映了某一评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评步区域内宗地的平均价格,区域内各宗地的地价都基准地价评评评评评评评评评评评评评评评评评上下波,因此根据宗地条件基准地价行修,即可方便地得到具体宗地的地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 3,基准地价估的原理评评评评评 1,,土地收益是基准地价估的基。地价是土地期收益的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评本化,市交易价格是土地收益在土地市中的直接反 映,土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此,正确算未来土地的收评评评评评评评评益是估基准地价的基。评评评评评评评评评评 2,,各行土地量的要求不同是形成各用地基准评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 地价的基。土地量的劣是由土地自身条件和社会评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 条件合作用的果。人各活土地量的要求不同,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 其用地效益存在大的差异,因此,所估的各用地基准地价是不一的。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 3,,各用途的土地在空地域上都有其最佳区位,使得各评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评用地的基准地价具有不同的空分布律。根据土地区位理,区 位是决定土地利用效益的主要因素。以城例,由于土地区位的差异,同一行在不评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评同区位上所能得的利用效益相差很大,不同行在同一区位上的利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评效益也存在明的差异。而利用效益的大小,决定了土地所有者收取地租的多少,也决定评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评了土地使用者支付地租能力的高低。在市争的条件下,评评评评评评评评评一用途都会根据每其支付地租地价能力的高低,找到其最佳区位。因此,不同用途的基准地价就具有不同的化律,在城中呈出不同的空格局。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 4,,土地利用的相定性和性是基准地价相定和不评评评评评评评评评评评评评评评评评评评断化的前提。由于土地利用格局是土地市争的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 物,在一定期内,土地市具有相定性,所以土地利评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2 用具有相的定性,另外,土地利用方式具有史承性评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 也决定了土地利用具有相的定性。土地利用的相定性决定评评评评评评评评评评评评评评评评评评了基准地价的相定性。但是,随着城建的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评加快、社会评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评的展和土地市的化,去合理的土地利用格局,在不一定合理,就需要不合理的土地利用格局行整,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评从而使基准地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评生化。因此,基准地价主要是土地利 用效益的体,并评评评评评评评评评评评评评评评评评将随着土地利用的化而化。 4,基准地价估的原评评评评评 1,,土地使用价定和土地价格算相合的原。土地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评使用价决定人某一评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型或某一区位地的需求程度,市供求系决定地价水平的高低。在正常的土地市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 条件下,相同使用价的土地,在同一市供需评评评评评评评评评评评评评评评评评评圈内,具有相同的价格水平。在目前我国土地市不评评评评评评评评评评评评评评太成熟、土地使用移不很评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评范的情况下,宗地价格多是采用收益法估得到 的收益价格,土地使用直接评评评评评评评评评评评评评评评评评评移所形成的地价与真价格,即收益价格,相差大。因此,通土地使用价相同区域中评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 收益价格的比评评评评评评评评评评评评评评评评评评评分析,可排除其他因素地价的非正常影响,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评好地估出基准地价。也就要求我在估基准 地价,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评将土地定和土地估价密地合起来。 2,,以的土地用途主,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评适当考划的原。基准地价的市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评向性等作用,要求基准地价估以目前存 在的土地利用方式主要依据,以此反映土地收益的高低评评评评评评评评评评评评评评评评评评评和支付地租、地价的能力。另外,由于土地利用具有史承性,目前不合评评评评评评评评评评理的土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评构是去无使用制度的物,要想在很短的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评内改它是不可能的,也是不的。所以,根据城 目前的土地利用状况和市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评料来估其基准地价,同以其土地利用体评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划参考,使最的估价果目前不合理的 土地利用格局起到控作用。评评评评评 3,,各用地分估,多方法合评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评运用的原。如前所述,各用地的利用效益存在大的差异,各用地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 格的化律也不相同,所以城各用地的价格分估,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 不能以某用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型的价格代表其他用地型的价格。另外,由于各用地特点不同,同了评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评消除因料收集途径的差异而评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评生的影响,采用多方法算,使之相互比、互充。 4,,与社会水平相评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评适合、相的原。展水平决定了地价水平的高低,反来,地价水平的高低评评评评评评评评评评评评评评评评评评评又展生很大的影响。在确定基准地价,评评评评评评评评评评评评评评评评评既要从土地的使用价和价出,又要与城市社会评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评展水平相适合、相。因此,在估基准地价,有一个基准点:就是不国家所有或评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评集体所 3 有的土地大量流评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评失,也不影响城社会的展。就要求估的基准地价不能评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评太低,也不能太高,必适改革放评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评和展的形,并城社会展起到一定的促作用。 5,,根据各地的具体条件和土地市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评状况,相的基准地价估的技路。 二、建用地基准地价估评评评评评评评评评 ,一,基准地价估区域的确定评评评评评评评 1 ,划分基准地价估区域的作用评评评评评评评 1,,基准地价是区域平均地价,划定区域,是基准地价的内在要求。 2,,划定区域是基准地价估的基。基准地价要求评评评评评评评评评评评评评评评覆盖整个城,在土地市不评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评育、点地价数量有限、分布不均匀的情况下,有地价点的区域,可直接依据区域内评评评评评评评评评评评评评评评评评评评点地价,估各区域的基准地价,而于没有交易点或评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 交易点少的区域,可通区域评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评之的因素比,估区域基准地价。 3,,突出重点区域的交易点评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料,保点的数量和精度。 4,,保所评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分的区域内的点地价信息差异不大,便于算。 5,,有助于分析地价与影响因素的系。评评评 2 ,划分基准地价估区域的方法评评评评评评评 基准地价反映一定区域内的平均地价,因此,首先划评评评评评评评评评评分城内的估区域。划分准是评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评影响土地价格的因素指的相一致性。目前,划分基准地价估区域的方法有评评评评评评评评评评评评评评评评评评两:一是利用影响城评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评土地使用价的因素,依据其在城内部的差异性和一致性,划分土地,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评二是直接在城土地利用分区的基上,按区域内土地条件的差异,划分出不同的均区域。评评评评 3,划分基准地价估区域的评评评评评评评步 1,,评评评评评评评评评评划分区域的因素, 2,,确定区域划分准,评评评 3,,有评评评评评评评料, 4,,初划步分区域, 5,,地评评评评评评评校核整, 6,,确定区域评评评界。 评评评评评评评评评评评评其具体操作,可参照城土地定有内容行。 ,二,基准地价估评评评评评评评料的 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评基准地价估是根据已有的地租地价料和土地利用 收益评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料,合估各、各区域分用途的平均价格, 所评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料的真性和准确性直接影响基准地价的估果因此,评评评评评评评评评评评评评评评评评料是基准地价估的重要。 1 ,制评评评评评评评料划 在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料前必制周密的划,其中包括:的范、评评评评评评评型、方法、人和等。 4 2 ,制表格评评评评评评 在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料之前,根据基准地价估的需要和当地土地市的特点,制相的表格。评评评评评评评评评评评评评评评 3 ,人评评评培 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评人技能的掌握和运用是保本量的。因此,在大 范评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评前,必参加的工作人行知培,使其掌握评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评本与土地估价的思路与方法,一内容的含与填写方法。切理解表格内每 4 ,划分区评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评保本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同人之的工作接,在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料收集前必划分区。区根据城市土地 市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评度状与限制、基施况、土地用途、交通状况状等况、土地利用因素行划分。强 5 ,确定方法评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料分普通、重点、抽、典型等多形式,按评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评方法又可分表格、走与座、地等,各地可根据当地情况用,也可几方法合使用。评评评评评评评评评评评评评评评评评评 6 ,评评评评评评评评评料的一般要求 1,,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料必及填入相的表格,并由填表人名, 2,,收集到的市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料要按地位置注到相的基准地价估工作底上, 3,,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料在土地或均区域划分的基上,以划分的地价区位行,评评评评评评评评评 4,,本具有评评评评评评评评评评评评评评评评评评代表性,且分布要均匀, 51/51/50,,本数评评评评评评评评评评评评评评评评评评评内相同土地利用性宗地数的每至,一般房地出租的评评评评评 15%30评评评评评评评本至少占其量的,本数不少于每评评评评评评评, 6,,所本能同得地价或用地效益和相的土地条件评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料, 7,,用地效益等料评评评评评评评评评评评评评评评评评评评要求不少于近期两年的数据, 8,,地租、地价和用地效益评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料以人民元位,准确到小数点后一位。 7,评评评评评评评料收集的途径 土地估价所需的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料,主要使通走有部及个人,收集评评评评评评评评评评评评评评有料并合地取得。 8,评评评评评评料校核 1,,本评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评剔除。逐表料,将主要目空缺、填数据不符合要求和数据明偏评评评评评评评评评评评评评离正常情况的本剔除。 2,,本评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料。将合格的本料,分按土地或均地域、土地用途、土地使用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评移方式等行,以便分行点地价算。 ,三,评评评评料整理 1,市交易评评评评评评评料整理 1,,点地价算评评评评评评 ?根据土地使用出、评评评评评评评评评评评评评评料算点地价 评评评评评评评点地价算公式: 5 土地出让方或让让方让得的让金或让物折价评点地价,出让或让让的土地面让 ?根据土地使用出租评评评评评评评评评评评料算点地价 就城市土地而言,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评粹的土地使用租并不多,主要有露天堆评评评评评评评评评评或用地出租等。 ?根据房屋料评评评评评评评评评评算点地价 目前,在我国各城市中,各公的、评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评蔽的、合法的、非法的房屋行均十分普遍。由于国家在方面的法律不评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评健全,相的行政管理工作未能跟上,房屋中的价格主体地价,也随——评评评评评评评评评评评评评评评评评评房屋而流位或个人的腰包,致使国有土地重流评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评失。因而,可以根据剩余法,从房屋的价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评之中,扣除房屋本身的价、交的税金和管理,从中分评评评评评评评评评评评评评 离地价。公式: 房屋让让价房屋让让税金管理让???评点地价,土地面让 ?根据房屋出租评评评评评评评评料算点地价 城市中的房屋出租比房屋评评评评评评评评评评评评评评评评评评更普遍,可以通分析城市中有房屋出租的收益,从中分离出地租,而算点地价。评评评评评评评评评评评评评评评房租是用得到一定期内的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评房屋使用而支付房屋所有者或房屋评评评评评评评评评评评评评者的,其中包含地租。 3)评评评评评评评评评算房屋出租的房地收益。公式: =房地收益评评评房地收益评 – 评评评房地用 4)确定房屋本身得的出租收益。通常情况下的公式:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评×房屋让让房屋让原利率 1=房屋评评评收益?1n(1+房屋让原利率, 其中房屋按评评评评评评评评评评下述公式算: =×房屋评评房屋重置价格房屋成新度 或 =房屋评评房屋重置价格 – 评评房屋已折旧 =×房屋重置价格 – 评房屋年折旧房屋已使用年数 5)评评评评评评评评评算土地收益。公式: =土地收益评评评房地收益评 – 评评评房屋收益 6)评评评评评评评评评评评评评评评算点地价。通常情况下公式: ,,11×?= 评点地价土地收益评评评评评评评评评评,土地原利率,,n;1土地让原利率,+,, ?根据土地使用评评评评评评评评评评评评评评入股、料算点地价 在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评生活中,以土地使用入股或,参与活, 6 其是通土地取收益,从而得由土地所有者收取评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 的地租。土地价格可按下列公式算:评评评 土地股每年分享的利让或股息 =年地租土地面让 ,,1×?,,1=评点地价年地租,土地原利评评评评率n+(1土地让原利率,,,,,或者 出地方分成利让比例1=×× 评点地价出方评评评评评评金土地面让出让方分成利让比例 ?根据以地评评评评评评评评评评房料算点地价 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评段,由于存在的空地不多,粹地以地房行也就很少。但是,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评似以地房的例却相当多。如目前我国的旧城改造,其就是利用不同地段的地价差,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按以地房形式行建。于评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评旧城中已存在的房屋,因属拆迁象,存在的公评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评司已无意,只有拆除后的残可以用于地价算。 ?根据商品房售料评评评评评评评评评评算点地价 在商品房评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、售程中,土地的位置决定了地居民今后生评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、生活的方便程度,因此直接影响商品房的售价格。因此,公司在确定商品房售评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评价格,已将地价考在内。所以我可以采用剩余法,从商品房售评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评价格中将地价分离出来。由于商品房一般都是高或多建筑,楼评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评及朝向都将影响到楼价。因此,在算商品房的地价,以每评评评评评评评评评评评评评评楼位行,其算公式: 商品房价售同让建筑让位面让造价建筑面让利让利息税让?×???=地价用地面让 ?根据征地、拆迁评评评评评评评评评评用料算点地价 利用此评评评评评评评评评评评评评评料算点地价,公式: =+++评点地价征地拆迁等评评评评评评评评评土地取得用土地用评评评评利息评评评评评评评企合理利 ++土地增评评评收益区位修正 ?根据建分成评评评评评评评评评评评评料算点地价 评评评评评评评评评评评评评评评建分成是指一方出地,一方出金,双方合作建房。建成后按一定比例分成,其是出地方出评评评评评评评评评评评评评评评评评评评部分土地使用,而以此得到一定比例的建筑物,即物地租,,出方支付了出地方分评评评评评评评评评评评评评评评评评建筑物部分的造价和相税,而得到了评评评评评评评评评评评评评评评评部分土地使用。 ?根据企兼评评评评评评评评评评评并料算点地价 随着体制评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评改革的不断深入,企之的兼并象越 50来越多。据,在有评评评评评评评评评评评评评兼并活中,有,以上的兼并行是得评评评评评评评评被兼并方的土地,以大评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评企的生模。兼并的是通被兼并方一定的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评金或承担其,从而得其土地使用。 7 2,,点地价修正评评评评评评 基准地价估要求点地价评评“评”评评评评评评评评评评同可比,由于点的交易情况、土地使用年限、点交易或估期评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评日、容率等各不相同,必评评评评评评评评评评评评估的出的点地价行如下修正。 ?年期修正 由于点地价的年期不一,相评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评互缺乏可比性,因此,在利用点地价估基准地价前,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评将点地价修正到各用地法定的最高出年限的地价水平。具体修正公式如下:评评评评评评评评评评评评评评评评评评 1,有限年期土地使用地价修正到最高出年期地价的算公式:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 1?1m+(1r)×PmP=1m1?1m1(1+r) 式中: —— 评评评评评最高年限的土地使用价格,Pm —— 评评评评评评评评评评评评评评出年期或剩余使用年期,m1 P—— 评评评评评评评评评评评评评评评评有限年期出地价或剩余使用年期地价,m1 m—— 评评评评评评评评评评评土地使用法定最高出年限, —— 评评评评评评土地原利率。r 2,无限年期土地使用地价修正到法定最高出年限地价的算公式:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 1 P=P×[1-]mm(1+r) 式中: P评评评评评无限年期土地使用价格, Prm、、含评评评评同上。m ?交易期日修正 地价往往是随的而的,了保点地价的可评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评比性,在基准地价估中,不同年评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评份生的出或地价,必行交易期日修正。交易期日修正以年位,区不同土地用途,评评评评评评评评评评评评评评评评根据年度料评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评得到的地价平均上、下降幅度或地价指数,算交易期评评评评评评评评评评评评评评评评评日修正系数,算公式: K=V/Vjj 式中: 8 K—— 评评评评评评评交易修正系数,j —— 评评评评评评评评评评评评评评评评评评用途土地估年交易平均地价或地价指数,V V—— 评评评用途土地第j年交易平均地价或地价指数。j 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评不同年份生的宗地交易地价修正到估年份的算公式: P=P×Kjj式中: —— 评评评评评评评评评修正到估年的宗地价格,P jP—— 第年宗地的成交地价。评评评评评评评j ?容率评评评评修正 容率评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评修正按区域行,以城市划定的区域容率 评评评评评评评评评评评评准,用下式算容率修正系数: K=V/Vrini式中: —— 评评评评评评评评容率修正系数,Kr —— 评评评评评评评评评评评评评评评评某一区域某一用途定容率下位面平均地价,Vin —— 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评区域用途在某一容位面平均地价。Vi 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评不同容率情况下生的交易地价,按下式将地价修正到定容率的价格: P=P×Krr式中: —— 评评评评评评评评评评评评评修正到定容率的宗地地价,P —— 评评评评评评评评评评评评评评某一容率下的宗地交易成交价格,Pr —— 评评评评含同前。Kr ?评评评评评评评评评点地价的其他修正 根据市地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料情况,可点地价行如下修正: 交易情况修正:将交易情况不正常的点修正到在公、公平的正评评评评评评评评评评评评评 常市情况下的交易地价。评评评评评评评评评评 地价楼评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评分配修正:点料若建筑物某之建筑售价 需根据地价楼评评评评评评评评评评评评评分配系求出其基地价格。 9 基施评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评配套程度修正:在不同基施配套程度下的点地价,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评必修正到基地价估所定的基施配套程度下的准地价。基准地价估中基施评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评配套程度,可按各,区域,土地基施评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评配套状程度的平均水平定。 3,,点地价评评评评评评评评料整理 评评评评评评评评评?点地价的分 在点地价算和修正的基上,根据各城市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划定的基准地价估区域,行点地价分。以土地估区评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评域的,分各土地中商、住宅、工用地的点地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 价交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型和数量,以均地域估区域的,按区段或区片分不同交易形式下的点数。评评评评评评评评评评评评评评评 ?评评评评评评评评评评点地价分布的制 将评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评理的点地价料,按点的位置,注在工作上,从上分评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评析地价的化律,区域界划定的准确性。 2,土地利用效益评评评评料整理 1,,土地利用评评评评评型的划分 划分土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型的目的有以下三个:一是料按不同的土地利用方式行,作分算差收益的基,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评二是作评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评数理中本抽比例和体分布的基,三是可作基准地价的代表范。 城土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型根据城的特点和土地利用的 效益差异行评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分,一般分商、住宅和工用地。如果 20021城市有其他有收益的用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型,也独划分出来。年月起我国行新的评评评评《土地分评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评》,方案将建用地划分商服用地、工评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地、公用施用地、公共建筑用地、住宅用地、交 8通运评评评评评评评评评评评评评评评用地、水利施用地和特殊用地个二评评评。 2,,评评评评评评评评评评评元土地量指数的算 土地定的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元分是划分土地的基,土地是土 地量评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评等的反映,两者都是反映土地量的准。在 行差收益算,了提高基准地价估的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评精度,一般采用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元土地量指数,而不直接采用元分或土地。评评评评评评评评评评评元土地量指数按下式算: fiX=inn X—— 式中:某评评评评评评评评评元土地量指数,in f—— 评评评评评评某元分,i n —— 评评评评土地数。 3,,企评评评评评评评评评准本的算 在我国目前条件下,本投评评评评评评评评评评评评评评评评评评入到不同企的收益率有大差, 10 造成位土地收益相同的情况下,支付地租、地价的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 能力有大差。保不同行的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料能用于基准地价算,需将企评评评评评评评评评评评评评评评评评本折算一可比的准本。 4,,企评评评评评评评评评合理工量的算 只有在合理力数量下支出的工量,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评才能企来效益,多余评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评力不不能造利,会增加企不合理的支出。了正确算出土地收益,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评必扣除剩余力的工量,算出评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评企在正常状况下合理的工支出量。算公式如下: LpsLL=×csceLpe 式中: —— 评评评评评评评评评评评评评评评评评某企在准定情况下支出的工,Lcs —— 评评评评评评评评评评企支出的工,Lce L—— 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评某一技水平下同等模的企有力的准数量,ps L—— 评评评评评评评评评评评评企占有的力数量。pe 5,,企评评评评评评评评评用地效益料整理 将收集到的一每企评评评评评评评评评评评评评评评评评评评的用地效益料,行准本折算和合理工支出量算评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后,行数据的并、。 ,四,点数据评评评评评评 1,点评评评评评评料 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料以基准地价估区域,即土地或均地域 位,按商、住宅、工评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评等土地利用型,将理的点地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评料和企用地效益料行分整理。 2,本体分布评评评评评评评评评评型 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评本体分布型以土地或均地域位,按土地分整理数据的并果,各土地或均地域不同用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 途的本数据分行分布评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型。的目的是:第一,确定用什评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评方法本数据的准确性、可靠性行,第二,评评评评评评评评评评评评评评评评评评一些参数的算和算模型的建立提供依据。 3,剔除异常本数据评评评评 剔除评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评本数据的异常,需要在本体分布型的基上行。异常是指同一土地或同一均地域内的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 同行中,由于某些特殊因素评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评影响而造成的地价明高于或低于其他宗地地价。数据准确合理性的方法常采用数理评评评评评评评评评评评评评评评评评 t评评评评评评评评评评评评评评评评评方法,当本体分布属正分布,可用评评评评评评评评评评评评评评评评法,当本体分布属非正分布, 11 评评—采用均方差法。 ,五,基准地价估评评 1,利用点地价评评评评评评评评评评评评料估基准地价 1,,利用指数模型评评评评评评估基准地价 X n常用指数模型:Y=A(1+r)n —— n式中:Y第评评评评评评评评评评评土地上本平方米土地的价格,每n r —— 地价差系数,评评评评评 X—— n第评评评评评评评评评评评评评评评土地指数或元土地量指数,n A —— 回评评评评常数, 2,,利用算平均数评评评评评评评评评评评评模型估基准地价常用模型如下: n ?XSnii=X1i?iY= 或n=1iY=Sni?=1i Y —— 式中:某均地域或土地的平均地价,评评评评评评评评评评评评评评 i—— 某均地域或土地内可用点评评评评评评评评评评评评评的位面地价,评评评评评评评Xi n —— 某均地域或土地内可利用的地价点数,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 S—— 评点i宗地面。评评i 2,利用用地效益评评评评评评评评料估基准地价1,,常用模型 XaX1n1n?指数模型: 或Y=A(1+r)Y=A(1+r)nn Y—— n式中:第评评土地上企每平方米的土地年收益,n r —— 评差系数, X—— n 第评评评评评评评评评评评评评评评土地指数或元土地量指数,1n A —— 回评评评评系数, α—— 待定系数。 ?多元评评评评评 性模型:Y=b+bX+bX+bXn011n2233 YX—— 式中:、含评评评评评评同模型?,n1n X—— 每平方米土地上准评评评评评评评评金占用量,2 X—— 每平方米土地上准工评评评评评评评评占用量,3 b—— 大于零的常数,0 bbb—— 、、分土地、评评评评评评评评评评评评评评评评评金、力的回系数。123 12 bbX231n?多元非性评评评评评 模型:=YA+(1r)?X?Xn23 YXr —— 式中:、、含评评评评评评同模型?,n1n A —— 常数, X—— Xbb、、、含评评评评评评同模型?。2323 Y=F(X)+bX+bX+v?分评评评评评评 回模型:n1n2233 —— YX式中:、含评评评评评评同模型?,n1n F(X) —— X自量评评 的未知函数,土地评评评评评评评评评评评企的利,1n1n X —— Xbb、、、含评评评评评评同模型?,2323 v—— 评评评差。 2,,估评评评评步 ?评评评评评评评评本土地收益算 在确定了土地收益算评评评评评评评评评评评评评评评评评评评模型后、系数估和系数估可 靠性评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后,就可利用模型算土地收益。于不同的 算模型,在模型各系数已定的情况下,各模型评评评评评评评评评评评评算土地收益的公式如下: XaX1n1n指数模型: 或I=A(1+r)I=A(1+r)nini I=Y?(b+bX+bX)多元评评评评评 性模型:nini02233 bb23多元非性评评评评评模型:I=Y/X?Xnini23 I=Y?(bX+bX+v)分评评评评评评 回模型:nini2233 I—— n以上各式中:第评评评评评评评评评评评评评评土地上本位面的土地年收益,ni Y—— n第评评评评评评评评评评评土地上本位面的利,ni AXrbbbXXv —— 、、、、、、、、含评评评评同前。1n12323 ?评评评评评评评评评评评土地收益平均算 某一土地收益的平均评评评评评评评评评评评评评评评按下式算: M I?ni=1iI=nMI—— n式中:第评评评评评评评评评评土地上不同行土地的平均收益,n M —— n第评评评评评评土地上的本数量。 ?土地本化评评评评评评率确定 基准地价估中土地本化评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评率的确定,可参照本第四章第二介的方法行。 ?基准地价算评评 在算出土地收益平均评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后,将其同者交付地 13 租的能力,可采用收益原法的算公式,求出基准地价。公式:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 ,,I1nP1=?lb,,nr(1r)d+d,, —— P式中:某一用途土地在某一上的基准地价,评评评评评评评评评lb I—— 某一用途土地在某一上位面的平均收益,评评评评评评评评评评评评评n r—— 土地本化评评评评率d n —— 某一用途法定最高出年限。评评评评 ,六,基准地价的确定与公布 利用不同的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料、不同的方法算基准地价,必然会得到不同的估价果。因此评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评必按照一定原,合当地的情况,确定合理、适用的基准地价。 1,基准地价确定的原评 1,,以数据算的果准,以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评比估的果, 2,,土地市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评育的城,以市交易料估果准,利用差收益算果行修正,评评评评评评评评评评评评评 3,,土地市不评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评育的城,以差收益算果准,用 市交易评评评评评评评评评评评评评评料算果行, 4,,以估果基,并评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评充分体政府的地价管理政策。 2,基准地价确定 按照基准地价确定原和不同方法的估果,采用以下思路确定城基准地价:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 1,,以一方法算城基准地价的,用方法得到的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评或区域商、住宅、工基准地价城基准地价, 2,,以两评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评方法算城基准地价的,以或区域位, 参考不同方法的算果,根据评评评评评评评评评评评评评评评评评评评当地土地市状况和地价水平,确定各或区域中各用途的基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评 3,基准地价的公布 各城估的基准地价,定期公布,以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评引土地市的交易活和土地利用。目前,直反映基准地价估成评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 果的有基准地价和基准地价表。一般来,以位,公评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评布商、工和住宅三用途的基准地价。没有评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分土地的,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评将条件似的区域后,公布区域基准地价。 三、用地基准地价估评评评评评评评评评 ,一,用地基准地价估的评评评评评评评评评评评评评评技路 1,技评评评评路一 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地基准地价估的技路之一:在用地定的基上,采用用地投评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评入出料和市交易料估基准地价。具体而言,是在用地定的基上,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分基准地价区片, 14 用地投入评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评出本料和市交易本料,并算本地价,以本地价的平均估用地基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,技评评评评路二 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地基准地价估的技路之二:通置准地,并估其价格,以准地的平均价格估基准地价。具体而言评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 是先根据用地定成果或评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按用地均区域划分基准地价区片,然后在各区片内评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评若干准地,并根据用地投入出料和市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料估准地的价格,将同一地价区片内评评评评评评评评评评评评评评评评评评准地的平均价格作区片的基准地价。 3,技评评评评路三 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地基准地价估的技路之三:根据用地定合分、市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料和投入出料,建立合分与地价的数学模型,用以估基准地价。具体而言,是根据用地的量评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 条件或用地的定成果,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分均区域作基准地价估 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元,利用用地市交易料和投入出料估出各估元的平均地价,根据各估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元的地价影响因素合分,或定分,和平均地价,建立合分与地价的系评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评模型,并利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评模型估区片基准地价和基准地价。 ,二,采用技评评评评评评评评评评路一估基准地价 1,划分基准地价区片 划分基准地价区片,要求区片内的土地量和价格基本一评评评评评评评评评评评致。一般而言,划分基准地价区片可以采用以下方法: 1,,以土地基评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分基准地价区片。即在用地定的基上,根据定评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元分划分基准地价区片。 2,,根据土地量评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分基准地价区片。于没有行用 土地定的地区,可以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评将土地量相一致的区域划分一个区片,并以此作基准地价区片。采用方法评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分基准地价区片,可以根据地形、土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评状、土壤等,地形、土壤、土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型和水利施状况行合考,然后将条件相似的土地划评评评评评评评评评评一个基准地价区片。 采用以上方法所得到的区片只是初步的,根据所的各本地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料行整,并最确定基准地价区片。 2,确定土地利用评评型 根据土地利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评状分区,同考土地利用体划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用评评评评评评评评评评评评评型要求,确定各区片的主要用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型、各型中的用地和当地用地基准地价估的土地利用型体系。 3,评评评评料 1,,评评评评评评评评评料的主要内容 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地定成果料。包括用地定工作告与技告、用地等。 15 ?影响评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地价格的因素料。影响用地价格的因素主要包括自然因素、社会因素和特殊因素。自评评评评评评评评评评评评评评评评评然因素主要包括气候、地形地貌、土壤、水文状况等,社会因素主要包括社会评评评评评评评评评评评评评展水平、交通条件、评评评评评评评评评评评评评评评评评评田基本施状况、土地等,特殊因素主要是指特殊的气候条件、特殊的土壤条件和特殊的评评评评评评评评境条件。合当地的情况确定用地基准地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评影响因素体系,并各估区片的影响因素状况。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地市交易料。主要包括用地承包、包、 出租、拍评评评评评评评评评评评、抵押、入股等。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地投入出料。投入料是指在副品生程中所必评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评支付的直接及接用,主要包括:苗、肥料评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、人工、畜工、机工、、、水利、税金与利息等。出评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料是指在生程中的主物和副物收入。 2,,评评评评评评评评评料的一般要求 ?市交易本评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料以区片位行。 ?投入评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评出本料采用分抽方式行,即按用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型分,根据情况,少数用地型可区分到,本位可以是一定面的地,也可以是某一评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评植的相同用地型的地,本数据是最评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评近的三年的料,本要有代表性,分布要均匀。 ?将评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评得到的市交易本料和投入出料,按位置注评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评到估价工作底上,工作底一般土地利用状。 ?及所得到的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料。主要数据不全或不准确的,行评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评充,将缺少主要目、填数据不符合要求和数据明偏评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评离正常情况而又不容易充的本剔除。 ?及整理所得到的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评合格的本步料,料。将初 分评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按土地、土地用途等行,当本数量少于定要求行本的评评评评评评评评评评评评充。 4,本地价算评评评评评评 1,,市交易本地价算评评评评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地市交易本料主要包括:土地承包、包、出租、拍评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、抵押、入股等型。各型本地价,可以参照城基准地价估中相的点地价算公式,并根据评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 当地用地交易的具体情况行算。评评评评评评评评评评评评评评评 2,,投入评评评评评评评评出本地价算 根据投入与出数量,算土地年收益,并确定评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评适当的土地本化评评评评评评评评评评评评评评评评评率,采用收益法算本地价。 5,本地价修正与理评评评评评评评评评 1,,本地价修正评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评本地价修正是把本地价修正成基准地价内涵条件下的正常地价,主要包括:年期修正、交易期日修正、交易情况修正和用地评评评评评熟化 16 程度修正。用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评熟化程度修正,是指将在不同田基施配套程度下的本地价修正到基准地价估所定的基施评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评配套程度下的地价。基准地价估中的基施评评评评评评评评评评评评评评评评评配套程度,可按各,区片,土地基施评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评配套状程度的平均水平定。具体修正可参照城基准地价估中的本地价修正公式行。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,,本地价理评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评本地价理主要包括制本地价分布、行本数据 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评。按不同用途在工作底上分制本地价分布,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评上要有清晰的土地界限和区片界限,当地价本多,可 T以用分来表示。本数据主要包括同一性和评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评—评评评评评或均方差。修正与理评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的本地价,按土地、基准地价区片、用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型和交易方式等序行整理,并填入相的表格。 6,基准地价的算评评 1,,算区片基准地价评评评评评评评评 以区片位,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按不同用途,采用以下公式算各区片的基准地价。 MP?li=i1=PlaM 或者 M?SPlii=i1=PlaM S?i=i1 式中:—— 某区片的基准地价,Pla P—— 某区片有效本的位面地价,评评评评评评评评评评li M —— 区片内有效的地价本数,评评评评 S —— 各有效本的宗地面。评评评评评评评评 2,,基准地价算评评评评评评评评 在以上得到的各区片基准地价行评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评比、地之后,整各区片基准地价,并最确定区片基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 在此基上,采用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评加平均法算各的基准地价,并最确定基准地价。 ,三,采用技评评评评评评评评评评路二估基准地价 划分基准地价区片 1 方法同,二,,。 2,定准地评评评评评评 17 在各个基准地价区片内,根据土壤、灌评评评评评评评评评评评评评评、排水、面、形状、耕作制度等方面的条件,一定数量的具有评评评评评评评评评评评评个基准代表性的宗地作准地。每 10%~20%地价区片的准地数量或面评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评占基准地价区片内田数或面的。评评评评评有料 主要用地市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料、投入出料及用地成本料。 4,估准地价格评评评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评准地价格的估方法主要有以下三,通常采用其中的两方法行估。 1,,根据市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料,采用市比法估准地的价格, 2,,根据准地本身的投评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评入出料,采用收益法估准地的价格, 3,,根据用地成本评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料,采用成本逼近法估准地的价格。 5,算基准地价评评评评评评 1,,基准地价区片的整。根据各区片准地的价格水平,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评初步划分的基准地价区片行合理性分评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评析,并不合理的划分行整。 2,,算区片基准地价。根据整评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的基准地价区片内的准地价格,采用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评适当的平均方法算各区片的平均价格,以此作区片的基准地价。评评评评评评评评评评 3,,算基准地价。根据同一内各区片的基准评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 地价,采用加评评评评评评评评评评评评评评评评评评平均法算并最确定基准地价。 ,四,采用技评评评评评评评评评评路三估基准地价 1,有评评评评评评料 2,确定用地价格评评评评评评评评评评评评评影响因素及其重 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按照不同用地型,根据估地区的具体条件,确定各用地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评型的基准地价影响因素体系。影响因素重可以采用特评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评菲法、次分析法、因素成比法等确定。在完成用地定的地区,可以直接利用用地的定成果。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 3,划分基准地价估评评评评元 基准地价估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元的划分足以下条件:同一元内用地评评评评评评评评评评评评评评评评型、耕作制度要一致,同一元内的土地量一评评评评评评评评评评评评致。在完成用地定的地区,可以采用用地定价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元作基准地价的估元。 4,算各估评评评评评评评评评评评评评评评评元的影响因素合分 一般采用家评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评打分法算各估元的影响因素合分。在完成用地定的地区,可以直接采用定评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元分作估评评评评评评评评评评评评元的影响因素合分。 5,划分基准地价区片 在得到估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元影响因素合分后,采用数法、聚判评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评法、分率曲判断法等划分基准地价区片。于完成用地定的地区,以用地控制评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分基准地价区片。 6,本地价的算、修正与整理评评评评评评评评评评评评评 7,算有本的估评评评评评评评评评评评评元地价 18 利用市交易本地价和投评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评入出本地价,算有本的估元的地价。 8,建立估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元地价与影响因素合分的数学模型,估各区片及基准地价 地价与合分的基本评评评评评评评评评评评模型有: 1,,性评评评评评模型:Y=aX+b Y=a×ln(X)+b2,,数评评评评评模型: b3,,乘模型评评评评:Y=aX bX,4,指数模型:Y=ae 25,,多式评评评评评模型:Y=aX+bX+c Y —— 式中:评评评评评评估元地价, X —— 评评评评评评评评评评评评估元影响因素合分, abc —— 、、常数。 利用上述建立的估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元地价与影响因素合分模型,算所有估评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评元的地价,并根据估元的地价算各区片及的基准地价。 四、基准地价更新 地价是土地的某益在某一点下的价格,它具有效性。反评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评映城地价体水平及其空分布律的基准地价,同具评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 有效性。随着市的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评展、城基施建的加快和土地市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评的逐范步,基准地价必然会生相的化。了保持基准地价的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评性,隔一定每必基准地价作相的整。因此,基准地价更新是基准地价的内在要求,是基准地价估的评评评评评评评评评评评评延。下面以城基准地价例,来明其更新的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评技方法,用地基准地价更新可以参照城基准地价更新的方法行。评评评评评评评评评评评评评 ,一,基准地价更新的技评评评路 目前,我国城市基准地价估主要有以下三个评评评评评评评评评评评评评评评技途径:其一,在以土地条件划分均地域的基上,利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评房地市交易料直接估各均地域的地价,根据地价的高低评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评划分土地,而得出基准地价,其评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评二,采用多因素分加评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评求和法划分土地,在土地定的基上,利用房地市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料直接估各的基准地价,其三,采用多因素 分评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评加技和法划分土地,在土地定的基上,利用 房地市交易评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料和企用地效益料,合估各的基准地价。不管采用哪一个技评评评评评评评评评评评评评评评评评途径来估基准地价,都要花大量的人力、物力和力,而评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评且耗多,地照搬基准地价估的方法来更新基准地价是行不通的。因此,建立一操作上便、评评评评评评评评评评评评评评技上合理、上可行的基准地价更新的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评技方法,才能达到期的目的。 ,二,利用原土地定估价成果更新基准地价评评评评评评评评评评评 1,基本思路 利用原土地定估价成果行基准地价的更新,其基本评评评评评评评评评评评评评评评评评评 19 思路是,先评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评行土地界的修正,然后在修正后的土地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评内算某用地的基准地价。土地修正可按直接修正法和评评评评评评评评评评逼近修正法行。 2,程序和方法 1,,直接修正法评评评评评评评 按国家《城土地定程评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、方法如下:步》的有定,其 ?定因素修正。原有的定因素指体系行修正评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 按照主因素原,行评评评评评评评评评评评评评评减和增加。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评重修正。新的定因素体系行重打分,方 0法仍可以用特评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评菲法、因素成本比法、次分析法等,除掉的因素重分,新增加的因素评评评评评评评予新的重。 ?确定更评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的定因素位置。更的定因素如:新的商服中心、新的道路、新的公交站点等等,在工作底评评评评评评评评评评评评上确定些因素的位置。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评算更的定因素作用分和衰减半径。在行商服中心功能分割评评评评评评评评评评评评评评评评评评评,可以充分利用已有的料,如原有的点信息。如果建成区区域面评评评评评评评评评评评评评评评评增大,商服中心的服半径也要增加。新的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评道路和新的公交站点,在算其作用分,可以与原因素的作用分行评评评评评评评比得到。 ?重新算因素作用分。有条件的城,可以直接利评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 用土地定估价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评信息系以上更的因素作用分行运算。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评算土地分。各定因素行加求和,即可得到土地分。 ?划分新的土地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评界。利用数法、分率法等,划分新的土地评评评评评界。 在整个土地修正程中,没有化的定因素可以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评充分利用原有评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料。基准地价的修,仍通修后的同一内各点宗地地价的算,采取平均法,确定各用地的基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,,评评评评评评评逼近修正法 其算的评评评评评评评评和方法如下:步 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评和确定点数目。在同一土地内各,商、 301/5~1/50住宅、工,点数不少于评评评评评评评评评个或宗地数的评评评,且分布均匀,有代表性。 ?评评评评评评评评评评评评评评评点地价算。本章有部分。 ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评点宗地地价整理,剔除异常地价点。 б?评评评评评评评评评评评评评评点地价分析。算准差,其公式如下: ?2(VV)i1?б= n?1 Vi?V=1n 20 —— V式中:评点地价,i —— 评评评点地价平均,V1 n ——    评点数量。 ?界评评评评评评评评评评评评评评行:步修正。按以下 1,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评两倍差或三倍差以内的点作保留点: VVVV??iiii<2б <3б或 ,下面以两倍评评评评评评评差准例, 2,非保留评评评评评点: >2бV,评若评评评评评评评评评评评评评评评评评属上一,若是第一内的点,根据具V?Viii <-2бV体情况确定是否将评评评评评评评评评评评评分两个。若,评评评评评属下一。V?Viii ?评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评,直点重。步将重新后的点再次重?、?至评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评点的地价基本一致,并依次确定新的土地界。 以新的同一内的点地价的平均作整评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的基准地价。 ,三,利用地价指数逐年整基准地价评评评评评评 1,可行性与基本思路 ()地价指数是反映一个城市或地区各用地评评评商、住宅、工评评评评评评评价格化及其体评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评合价格化的数量指,它反映的是地价随的 性。地市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评育早且比完善的城,采用地价指数逐年整其基准地价是可行的,而评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评且也是一科学的方法。其理由如下: 1,,地价指数和基准地价的算评评评评评评评评评评评评评评评范是一致的。基准地价的估是以城位行的,其整评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评必然也是如此。而地价指数作地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评幅度的衡量指,然可以是一个区、一个城市、一个省,甚至是全国范评评评评评评评评评评评评评评评评评内的整体地价指数,但它上仍然是一区域性的价格指数。由于土地位评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评置的固定性和不可流性,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评加之我国幅,地域差异著等,造成全国和地区地价内涵的不一,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评故地价指数的制也以城市基本算位。 2,,两者反映地价的角度是一致的。基准地价可以是反映一个区域评评评评评评评评土地价格的平均指,并评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评且是相定的指,地价指数是反映地价的平均指,但它是的。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评二者的相同点在于都是特定区域的地市价格一指的一合的平均的反映。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 另一方面,基准地价估成果包括商用地基准地价、住宅评评评评评评评评评评评评评评评评评用地基准地价、工用地基准地价以及合基准地价几个方评评评评评评评评评评评评评评评评评评面,而地价指数也包括商用地地价指数、住宅用地地价指数、评评评评评评评评评评评评评评评评工用地地价指数以及合地价指数评评评评评评评评评评评评评评评评评等。 21 3(,,两者的内涵可以是一致的。是指地价指数的制一定要采用市价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评交易)价,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评才能客地反映一个地市的。而基准地 价作政府控市的一评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评手段,不一定反映出地市的 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评的交易价格水平,可以从基准地价的估路上反映出来。 但是,如果基准地价的估确是利用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评当地地市的交易料来估算的,那评评评评评评评评评评评评评评评它与地价指数就有相同的内涵。 利用地价指数整基准地价的基本思路是:评评评评评评评评评评评评评评评评评评首先以原土地或以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评房地市交易料依据划分区域,并以此评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评控制确定点宗地,有条件的城尽量建立准宗地体系,的数目和分布方式,收集和整理地价评评评评评评评评评评评评评料,算点地价,然后以修正后的点地价依据,算分平均地价和合平均评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 地价,最后再分以基期和评评评评评评评评评评评评评评评评评评评告期的平均地价,算一定基期的地价指数,而以地价指数修正各用地的基准地价和合基准地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 2,地价指数的制评评 利用地价指数逐年整基准地价,评评评评评评评评评评评评及到地价指数的制。地必然涉价指数制的评评评评评如下:步 1,,划分区域评评评评 城市地价指数是以一定区域内的各用地平均地价或合平均地评评评评评评评评评评评评评价基算的。所区域一般是指修正和更评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的土地或地价均区域。评评评评评评评评评评 2,,点地价评评评评评评评评评料的取得 评评评评评评评评评评评评评点地价料一般是市交易料。 3,,点地价的算和修正评评评评评评评评评评 评评评评评本章有部分。 4,,求取平均地价 平均地价包括城市分平均地价和合平均地价,算的基本公式如下:评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 n PS?iii1=P=n S?ii=1 式中:—— 评修正的平均地价,P P—— 各宗地的地价,i S—— 各宗地的面。评评i 5,,制地价指数评评评评评评 地价指数可用定基指数和评评评评评评评评评评评评评评评评比指数两方式。 ?地价指数基期的。定基指数评评评评评评评评评评评评评评评评评及到基期的,要考:涉第一,市价格波的程评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评度,尽量地价比定的年份,第二,要以社会定的期基,第三,具体采用评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评哪一年 22 作基期,要评评评评评评评评评评评评评评评评当地的情况而定。 ?指数重的。指数重要评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按以下原:第一,以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评的交易料基,即可交易面、交易、交易宗数作数,第评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评二,具体数形式的,取决于客具的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评料条件,如果都可取,分行算,最后合比,第三,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评数期的,料取得的易以及算果的意,包括基期数、评评评评评评评评评评评评告期数等几。 ?地价指数的算评评 1II,分地价指数算。包括商用地地价指数,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评,,住宅用地地价指数,,,商住 IX工用地地价指数,评评评评评评评评,。由修正后的点地价评评评评分或区域求得商、评评评评评评评评评评工ij住宅、工用地的平均地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评分比地价指数:P,P,P,商t住t工t P住PP工商II==I=,,住工商PPP住工商t?t?t?111 分定基地价指数:评评评评评评评评评 PP商住P工tttIII==,,=住商工PP商0住0P工0 III式中:、、—— 分商、住宅、工用地的地价指数,评评评评评评评评评评评评评评评评评评商住工 —— 分商、住宅、工用地的基期平均地价,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评P、P、P商0住0工0 —— 分上一年的商、住宅、工用地的平均地价。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评P,P,P商住工t?1t?1t?1 2,合地价指数算评评评评评评评评 3 wI?iii1=I=评评评评评评评 加平均法:让3 w?ii1= I—— III式中:即、、,i商住工 w—— 商、住宅、工用地的交易面或交易宗数评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评i 重,可以用基期的,也可以用评评评评评评告期的,。 nn w′wIi??ii=1i=1iII=平均指数算法:评评评评 或=让让nn1'wwi??iIi=1=1ii 23 I式中:—— 评合地价指数让 w —— 商、住宅、工用地的交易,基期,,评评评评评评评评评评评评评评评评评评i ′w—— 商、住宅、工用地的交易,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评告期,。i 3,利用地价指数基准地价行修正评评评评评评评评评 基本公式:评评 P=P*In0综 P=P*I商n商0商 P=P*I住n住0住 P=P*I工n工0工 —— P评评评评评评评评告期,即修正后的,合基准地价,式中:n PPP——  、、分修正评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评后的商、住宅、工用地的基准地价,商n住n工n P —— 基期,即修正前的,合基准地价,评评评评评评评0 P —— PP分修正前的商、住宅、工用地的基准地价,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、、商0商0工0 III、、—— 分商、住宅、工用地的地价指数,评评评评评评评评评评评评评评评评评评商住工 I—— 评合地价指数。综 基准地价系数修正法 一、基准地价系数修正法基本原理 1,基准地价系数修正法概念 基准地价系数修正法是宗地价格的一估方法。它是利用基准地评评评评评评评评评评评评评价估成果,在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评将估价象宗地的区域条件及个条件与其所在区域的平均条件行评评评评评评评评评评评评评评评评评评比的基上,确定相的修正系数,用此修正系数基准地价行修正,从而求取估价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评象宗地于估价期日价格的方法。 2,基准地价系数修正法的理依据评评评 基准地价系数修正法的理依据是评评评评评评评评评评评评评评评替代原理,即在正常的市评评评评评评评评评评评评评评评条件下,具有相似条件和使用价的土地,在交易双方具有同等市评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评信息的基上,当具有相似的价格。基准地价是某一或均区域内分用途的土地使用平均价格,在评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评或均区域内用地的其他宗地的价格都在基准地 价上下波。基准地价所的土地条件,是土地或均评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评区域内用途土地的一般条件。因此,通估价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评象宗地与或均区域内同用地一般条件的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评比,照因素修正系数表取评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评适宜的修正系数,基准地价行修正,即可得到估价评评评评评评评评象宗地的价格。 3,基准地价系数修正法的特点与适用范评 24 基准地价系数修正法,是在短评评评评评评评评评评评评评评评内估多宗土地或大量土地价格的一估价方法,其估价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相。它评评评评评评评评评评评评评评评评评评适用于具基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城的土地价格估。评评评评评评评评评 二、基准地价系数修正法的估价步评 ,一,确定或区域基准地价评评评评评评评评评 ,二,制宗地价格修正系数表评评评评评评评评评评评 宗地价格修正系数表是建立在基准地价、宗地价格及其影响因素之评评评评评评评的相系之上,制出基准地价在不同因素条件下修正宗地价格的系数体系,以评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评便能在宗地条件的基上,评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评按照的修正系数,快速、高效、及地估出宗地价格。它分宗地价格修正系数评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 表、区域宗地价格修正系数表和路价修正系数表三。下面以宗地价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评格修正系数表例,来明宗地价格修正系数表制的评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评与方法。步 1,确定各用途宗地价格评评评评评评评评评评评影响因素 宗地价格影响因素主要分区域因素和个因素评评评评评评评评评评评评评评评评两大。由于用途不同,影响宗地价格的因素存在差异,所以,通常分商、住宅和工三评评评评评评评评评用途确定其宗地价格影响因素。 2,确定各因素的重评评 采用特评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评斐法、次分析法等,按各因素地价的影响程度,确定各因素的重。评评评评 3,点地价整理评评评评评评 在点地价行修正并评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评剔除异常点之后,以土地评评评评评评评评评评评评评评评评评评评位,将所有收集到的正常点地价,按商、住宅和工三大用途分行和评评评评评评评评评排序。 4,算各各用地的最大修正评评评评评评评评评评评评评评评幅度 最大修正幅度的算公式如下:评评评评评评评 I?InblbF=×100%1Ilb I?IlbniF=×100%2Ilb 式中:—— 评评评评各用途基准地价修正到宗地价格的最大上幅度,F1 —— 评评评评各用途基准地价修正到宗地价格的最大下幅度,F2 —— 评评评评评评评评评某用地的基准地Ilb 25 —— 评评评评评评评评评评评评评评评评用途、内最高的正常点地价,Inb —— 评评评评评评评评评评评评评评评评用途、内最低的正常点地价。Ini 5,算各因素评评评评评评评评评评评评评评影响地价的修正系数 各因素影响地价的最大修正幅度评评评评评评评算公式如下: F=F×W1i1i F=F×W2i2i —— F某因素影响地价的最大上评评评评幅度,式中:1i F—— 某因素影响地价的最大下评评评评幅度,2i W—— 某因素影响地价的重。评评评评i 0基准地价的条件一般水平,条件一般的修正系数评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评,条件的修正系数评评评评评评评 F-FF/2,条件劣的修正系数评,在条件一般和条件评评评评评评评评评评评评评评评评之内插条件,其修正系数,1i2i1i -F/2在条件一般和条件劣之评评评评评评评评评评评评评评内插条件劣,其修正系数。2i 6,制宗地价格修正系数表评评评评评评评评评评评 按评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评、、一般、劣、劣确定各条件下的修正系数后,量化所有影响因素的准,评评评评评评评评评评评评评评评评评按此制修正系数表,并通已 有地价点的与评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评校核,制出一个城各的宗地价格修正系数表。同,要一并制各修正系数的指明表。评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评 ,三,确定估价评评评评评评评评评评评象宗地的价格修正系数 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评估价象宗地的所有条件,依据宗地价格修正系数表及其明表,确定估价评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评象宗地的价格修正系数。 ,四,算宗地价格评评评评评评 宗地价格的算公式如下:评评评评评评评 n P=P×(1?K)×Y×T?ii=1i P—— 式中:估价评评评评评评评评象宗地的价格,i P —— 估价评评评评评评评评评评评评评评评象宗地所的基准地价, K—— i估价评评评评评评象宗地在第个因素条件下的修正系数,i Y —— 年期修正系数, T—— 交易修正系数。评评评评评评评 第三基准地价系数修正法用例,评 评评评评评评评略,评评评评思考: 基准地价的概念是什评评, 26 基准地价的特点与作用是什评评, 基准地价估的原理与原是评评评评评评评评评评评评什, 城用地基准地价估的评评评评评评评评评评有哪些,步 如何评评评评评评评评评评评评评评行基准地价估料的整理, 基准地价估点数据评评评评评评评评评评评评评评评料如何行,如何运用点地价评评评评评评评评评评评评评料估基准地价, 如何运用用地效益评评评评评评评评评料估基准地价, 评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评评用地基准地价估的技路有哪些,其基本思路与方法是什, 10,基准地价更新的技评评评评评评评评评评评评评路、程序与方法是什,11,地价指数制的评评评评评评有哪些,步 12,基准地价系数修正法的基本原理是什评评,13,基准地价系数修正法的估价是步评评评什, 27
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