萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法（试行）

萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法（试行） 萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法 (试行) 第一章 总则 第一条 为进一步引导我区农村村民住宅的有序建设～规范我区农村村民的建房行为～保障农村村民建房需求～促进集约节约用地～保护耕地～改善农村居住环境～根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划程序规定》、《广州市城乡规划技术规定》、《广州市农村村民规划建设工作指引,试行,》,穗府„2012?35号,等法律法规和有关文件精神～结合我区实际～特制定本办法。 第二条 区建设和市政园林局是我区农村村民住宅规划建设的牵头部门。负责会同区相关部门指导协调解决九龙镇人民政府在管理农村住宅规划建设工作中存在的问题～负责对农村建房的建设行为进行管理和指导。 市规划局萝岗分局是村民建房的规划主管部门～负责辖区内村民建房的规划业务指导和备案工作。 市国土局萝岗分局是村民建房建设用地的主管部门～负责辖区内村民建房的用地审批和确权登记～九龙镇国土所负责核定农村村民住宅用地是否符合土地利用规划、核查是否已完善用地手 —1— 续。 区城管综合执法分局、区农林水利局、区公安,消防,局、区拆迁办依职能做好农村住宅规划建设行为的管理工作。 九龙镇人民政府受市规划局萝岗分局委托～负责本辖区内农村村民建房核准、规划审查、建筑审批、现场放线、规划验收和违法建设查处工作～并核发《乡村建设规划许可证》。负责设立农村住宅规划报建服务窗口和农村建房管理专门机构。 各村在九龙镇指导下负责制定村民建房村规民约～提高全体村民自我管理、自我约束的能力。 第二章 适用范围 第三条 本办法适用于萝岗区行政区域范围内九龙镇28个行政村农村集体土地上农村村民个人自建住宅的有关行为的管理。我区已完成村改居的村和已纳入市“三旧”改造范围的行政村～其住宅规划建设不适用本办法。 第四条 九龙镇28个村庄分为城边村和远郊村两类～其中城边村分为全面改造和综合提升两种情况～对农村建房实行分类管理。具体划分如下: ,一,城边村,全面改造型,是指由于知识城主城区的建设需要拆迁的村庄。包含:枫下村、山龙村、重岗村、埔心村、燕塘村、黄田村、何棠下村、长庚村等八条村庄。此类村庄用地已纳入城市发展范围～严禁违法用地和违法建设～村民住宅适用征—2— 地拆迁的法律法规和有关文件规定。 ,二,城边村,综合提升型,是指于2020年前全部或大部分纳入城镇建设范围的村庄。包含:凤尾村、红卫村、旺村、新田村、大涵村、汤村、镇龙村等七条村庄。此类村庄用地已纳入城市化发展范围～村民建房应有计划地实施集中迁建、集中居住～推动农村社区化管理～在固化现有村庄用地和已建房屋的基础上～严禁违法用地和违法建设～除尚未纳入近期征地拆迁范围的唯一自住危破房改造外～统一采用政府统建、村民联建等方式加快安置区建设～适用城市规划建设管理程序。 ,三,搬迁村是指位于福山循环经济产业园影响区域内的村庄～规划搬迁至镇龙片区～包括福山村和福洞村。 ,四,远郊村是指城镇建设范围以外的村庄～包括蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村等十一个村庄～此类村庄工业化、城市化辐射带动能力弱～生产生活方式以农业和旅游业为主～可按规定申请个人自建住房～适用乡村规划建设许可程序。 上述村庄划分～以通过审批的《广州市萝岗区九龙镇村庄布点规划,2012-2020,》、《中新广州知识城总体规划,2013-2020,》为准～并可随经济及城市建设的发展予以适当调整。 第三章 农村村民住宅用地分配 —3— 第五条 农村村民住宅用地分配使用原则如下: ,一,符合规划的原则 农村建房应依照村庄规划和土地利用规划实施～先规划后分配农村村民住宅用地～未经批准村庄规划的村庄～任何个人及单位不得分配农村村民住宅用地建房,含新建、改建、拆建房屋等行为,。 ,二,节约利用土地的原则 农村建房不占或少占农用地～鼓励各村盘活存量建设用地～充分利用空闲地、旧的农村村民住宅用地、荒置地建房,农村建房与旧村改造、泥砖房和危破房改造相结合～继续推进泥砖房、危破房、空置房分类改造。 ,三,村民自主和符合乡规民约的原则 各村负责本村住宅用地分配、调配和使用管理～遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则～根据本村的实际情况～制定乡规民约和与村民签定相关的农村村民住宅用地分配、建房协议～并细化规定本村的分户和建房条件～做到农村村民住宅用地的分配过程公平、公正、公开～政府有关部门应实施有效的监督。 ,四,农村村民住宅用地集体所有原则 农村个人建房的对象是符合建房条件的农村村民～村、社应保证符合条件的农村村民住宅用地合法分配～禁止采用拍卖等方式破坏“一户一宅”规定。禁止机关企公职人员和城镇居民到农村变相购买或租赁、转让农村村民住宅用地。 —4— 第六条 农村村民住宅用地应符合“一户一宅”原则～在远郊村范围～有下列情形之一的～可以以户为单位申请农村村民住宅用地: ,一,申请时已满18周岁且符合农村集体经济组织章程规定或经村民会议,村民代表会议,同意的, ,二,因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划以及进行镇、村公共设施和公益事业建设～需要异地搬迁或原址新建的, ,三,该户已使用的农村村民住宅用地总面积未达到本办法规定的农村村民住宅用地面积的～需要在原址改建、拆建或者异地新建的, ,四,原有住房属于危破房～需要原址拆建、或者异地新建的。 有下列情形之一的～不予批准使用农村村民住宅用地: ,一,年龄未满18周岁的, ,二,占用基本农田的～不符合村庄规划和土地利用总体规划的, ,三,原有农村村民住宅用地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的, ,四,出卖、出租、赠与或改做生产经营用途, ,五,拆迁安置过程中已选择货币安置的或产权调换补偿的, ,六,土地权属存在争议的, ,七,各级公路、铁路、河流、湖泊、山塘、水库、堤防、泵站、水闸,陂,、渠道和高压电网等退缩控制范围, —5— ,八,其他不合法申请条件的。 村民新建、迁建住宅需要申请新的农村村民住宅用地的～必须退还旧的农村村民住宅用地。申请人应当与依法享有集体土地所有权的村或社签订协议～保证按期交回旧宅基地～旧宅基地已办理确权手续的～由集体报区人民政府批准～注销其土地登记～土地由集体收回。 第七条 农村村民住宅用地分配:由村民委员会,村集体经济组织,在市国土局萝岗分局、市规划局萝岗分局、九龙镇人民政府的指导下～制定本行政村村民新增住宅用地使用方案。使用方案按照《中华人民共和国村民委员会组织法》要求召开村民会议表决通过后～经镇人民政府审核同意～由镇人民政府报市规划局萝岗分局备案。建设农民公寓式住宅的～由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。 村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的～由村集体经济组织按报批规定～向市国土局萝岗分局申请办理农用地转为建设用地审批手续～由市国土局萝岗分局征求规划、地质、矿产、林业等相关职能部门的意见并拟订农用地转用报批方案～依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。 第八条 农村村民住宅用地使用方案应明确宅基地分配原则、公共设施配套、住宅空间布局形式、本村村民申请农村村民住宅用地应当具备的条件、批准标准等内容。 农村村民住宅的技术标准应符合《广东省城乡规划条例》及《广州市城乡规划技术规定》等有关规定～公建配套应在村庄规—6— 划中统筹。 第四章 农村村民住宅规划建设管理程序 第九条 农村村民持申请资料向所属合作社、村委,或村集体组织,提出建房申请。申请材料包括: ,一,《萝岗区行政村村民建房审批表》,三份,, ,二,《农民建房承诺书》,一式三份,, ,三,户口簿、身份证复印件各三份, ,四,属于原址拆建的～应当提供原状建筑各立面照片,含四至图,三份, ,五,对农村申请建房情况进行公示的公告, ,六,设计图。直接选用区建设和市政园林局提供的《美丽乡村民居设计图集》～或具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸三套。 第十条 合作社、村在收到村民提交的建房申请资料后～组织人员审核～合作社、村委审核的内容主要有: ,一,建房申请人的申请资料是否属实,村委会负责对申请人所提交的复印件的真实性进行核实～并在经核实的复印件上加盖公章～签署核实人姓名,。 ,二,是否满足“一户一宅”及建房条件。 ,三,土地是否存在争议～村民对拟建房屋是否有异议等。 ,四,拟建房屋是否符合村庄规划～是否符合已通过的本行 —7— 政村村民住宅用地使用方案。村研究同意后～在村民建房审批表上签名并加盖公章。 第十一条 由村委,或村集体经济组织,对建房申请人建房情况,申请人基本情况、申请理由、现住宅情况、申请住房模式以及能反映申请住房的用地位置及四至间距等情况的总平面图,在村社显要位置进行公示～接受群众监督和举报～公示期15天。公示期满且村民无异议后～村委在建房审批表加具意见～并上报九龙镇农村建房办证窗口受理并审批。 村民建房应提供以下资料: ,一,《萝岗区行政村村民建房审批表》,三份,, ,二,由村委,或村集体经济组织,盖章审核的《农民建房“一户一宅”承诺书》,一式三份,, ,三,户口簿、身份证复印件各三份, ,四,属于原址拆建的～应当提供原状建筑各立面照片,含四至图,三份, ,五,由村委,或村集体经济组织,盖章的公示情况报告, ,六,设计图。直接选用区建设和市政园林局提供的《美丽乡村民居设计图集》～或具有资质的建筑设计单位、或有执业资格的设计工程师设计的施工图纸三套。 第十二条 九龙镇人民政府设立政务窗口对申请人提交的材料进行现场审核～申请材料存在可以当场更正的错误的～应指导当场更正,申请材料不齐全或者不符合法定形式的～应当场或者在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容～逾期不告—8— 知的～自收到申请材料之日起即为受理,申请材料齐全、符合规定～或者申请人按照要求提交全部补正材料的～应予受理。 第十三条 九龙镇农村建房管理部门在收齐资料后～会同村委实地核查～在实测地形图上标注拟建房屋地址。核查的内容主要有:勘察建房用地面积、地类、四至情况～核查用地是否符合经批准的村庄规划等。 第十四条 九龙镇人民政府受市规划局萝岗分局委托～作为农村建房审批的主体～负责农民建房的准建条件审核、用地审查、规划审查、建筑审批、现场放线、验收审查等管理工作。九龙镇农村建房管理部门在30个工作日内收集材料并经现场踏勘确定符合申报条件后～组织国土所、规划建设办、城管中队等部门联合会审～办理相关审批手续～核发《乡村建设规划许可证》～不得以任何名义收取费用。 第十五条 《乡村建设规划许可证》应当明确建设单位或者个人、建设项目名称、建设位置、建设规模、规划用地界线及面积、使用性质、建筑高度、建筑间距、临路退让、周边环境要求和有效期限等内容。 建房申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工～逾期未开工且未办理延期手续的～《乡村建设规划许可证》自行失效。批准期限内无法如期开工的～应当于有效期满前30天向原批准部门申请延期～延期以两次为限～每次不超过六个月。 第十六条 经审核批准的农民建房～申领《乡村建设规划许可证》后～按照《关于加强临时性建筑和小型工程建设管理工作 —9— 的》,穗府办„2009?10号,的要求～向镇政府申办开工备案手续～取得开工备案手续后才能开工。 建房申请人自行委托具有施工资质的单位,含劳务分包单位,或者具有注册建造师职业资格的个人及其组织的施工队伍～承接及相关管理工作～按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工～使用合格的建筑材料和建筑构配件、设备～承担相应的质量安全管理责任。 在工程开工之前～建房申请人必须向镇农村建房管理部门提出开工申请～镇农村建房管理部门或委托相应资格的测量单位在接到申请后的十个工作日内到现场进行放线。 第十七条 村民建房竣工后～必须向九龙镇农村建房管理部门提出竣工验收申请～九龙镇农村建房管理部门在接到申请后的十个工作日内到现场进行验收～验收的主要内容:新建房屋是否按审批的用地面积、四至界定、房屋间距、层数、建筑外观等要求进行建设～经验收合格后～新建房屋方可办理用电、用水和电视、电话报装等手续～验收不合格的不给予办理用水、用电和电视、电话报装等手续～视情节给予责令限期整改。 第五章 备案与产权登记 —10— 第十八条 农村建房完工后～九龙镇农村建房管理部门应组织竣工验收。房屋验收合格后～在《乡村建设规划许可证》上加盖验收合格印章～备齐如下材料批次向区规划和国土资源管理局备案: ,一,《萝岗区行政村村民建房审批表》一份, ,二,《农民建房承诺书》各一份, ,二,户口簿、身份证复印件各一份, ,三,《乡村建设规划许可证》复印件一份, ,四,规划平面图、建筑施工图一套。 备齐如下材料批次向区房管所办理产权登记: ,一,申请书、《萝岗区行政村村民建房审批表》一份, ,二,《农民建房承诺书》各一份, ,二,户口簿、身份证复印件、申请人属于房屋所在地集体经济组织成员的证明、房屋门牌证明材料等各一份, ,四,规划平面图、建筑施工图一套, ,五,土地权属来源证明。《乡村规划建设许可证》复印件一份～以及村民委员会(或村集体经济组织)出具的申请人符合“一户一宅”要求的证明, ,六,其他要求需提交的资料。 第六章 监督检查 —11— 第十九条 各级管理部门应当依法履行职责～严格按规定进行农村建房审批管理～凡违法审批的～应承担违法审批的法律责任～工作人员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益等行为的～由有关部门依法追究其违法违纪责任～构成犯罪的～依法追究刑事责任。 第二十条 九龙镇管理综合执法机关和九龙镇人民政府应加强本辖区行政村村民建房活动在用地、规划及施工质量安全方面的巡查监管～发现违法建房行为的～坚决按查处违法用地和违法建设相关办法予以严肃查处。 第二十一条 各村应当加强对本辖区村民建房活动的监督检查～严格执行农村“一户一宅”政策～发现有违反国家和广州市有关规定的行为的～应当予以劝阻、制止～并报相关职能部门进行处理。 第二十二条 对农村建房有以下情形的～依法予以查处:属于违法用地的～按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定依法处罚,违法用地构成犯罪的～依法追究刑事责任。属于违法建设的～按《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市违法建设查处条例》的有关规定依法处罚。 —12— 第七章 附则 第二十三条 本办法由区规划和国土资源管理局负责解释。在本办法施行之前制定的其他我区相关农村建房管理政策与本办法有冲突的～按本办法执行。 第二十四条 本办法所称农村村民～是指具有我区九龙镇行政村农业户口性质常住户口的农村集体经济组织成员。 本办法所称村民建房～是指办理报建手续并实施新建、改建、拆建住房的活动。 本办法所指“一户一宅”是指农村村民一户只能申请一处符合规定建筑面积及用地限额的农村村民住宅用地。 “一户”的标准为:,一,已婚夫妇及其未满18周岁的子女。,二,申请时已满18周岁的村民。,三,已离异或丧偶后未再婚的。具体的户人口数、年龄、婚姻状况等依照萝岗区公安户籍管理部门、民政婚姻登记部门登记为准。在审核村民申请建房条件时～不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。 “一宅”的标准为:每户农村村民住宅用地面积为80平方米～层高不超过三层。根据功能需要可增设梯间～三层部分建筑高度应不大于11米～设梯间的建筑高度应当不大于14米～总建筑面积不得超过280平方米～使用功能为农民家庭住房。 第二十五条 本办法自发布之日起施行～有效期至2015年11 —13— 月12日。本办法实施期间～如遇有关政策调整及实际情况变化～本办法将适时修改或者废止。本办法有效期届满～将根据实施情况予以评估修订。 附件:1.农民建房管理流程简图 2.农民建房承诺书 3.萝岗区行政村村民建房审批表 4.对农村申请建房情况进行公示的公告 5.萝岗区农村建房审批管理行政委托书 —14— 附件1 农民建房管理流程简图 镇农村建房办证窗 口受理～组织实地 踏勘～并核定地址 村社村务公 村民提出建房申请～合作社、村 开栏公示15填写审批表格 初审 天 验收合格～镇农镇农村建房村建房管理部门 镇农村建房镇农村建房申请人按管理部门联组织批次向区规管理部门组管理部门组批准内容合审批～核发 划部门办理备织竣工验收 织现场放线 动工建设 《乡村建设案～区房管所办 规划许可证》 理产权登记。 —15— 附件2 农 民 建 房 承 诺 书 本人郑重承诺: ?所报材料真实～属“一户一宅”, ?保证按镇放线位置～严格按图施工, ?保证施工安全, ?已熟知与申请事项有关的《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规～明确并愿承担相应的责任和义务。 ?遵循诚实信用原则～保证所填报的内容和提交的证件、文件是真实的、有效的、合法的～如有欺诈等虚假行为愿承担由此引起的一切法律责任。 申请人保证履行以上承诺～如有违反～接受整改、拆除等处罚。 本承诺书自签订之日起具有法律效力。 承诺人签名 ,捺印, 身份证号码 ,注:承诺人必须为建房申请人, 年 月 日 —16— 附件3 萝岗区 九龙镇村民建房 编号: 镇农建 村 号 审 批 表 申 请 人: 所在村、社: 村 社 申 请 日 期: 年 月 日 —17— 户籍所在地: 镇,街, 村 社/生产队 填表日期: 年 月 日 申请人 身份证号码 性别 年龄 联系电话 个人基 姓名 本情况 姓名 出生年月 性别 年龄 与申请人关系 家庭人 口情况 现住宅占现住宅建现住宅历史上分历史上分配 地面积筑面积结构形配的宅基的住房面积现住宅地址 2222) (m) 式 地面积(m) (m) (m 现有居 住情况 居住情况简述: 历史欠房户 新增分户 拆迁安置户 其他 申请建房 理由(?) 申请公寓式住宅 申请非公寓式住宅 申请住房 模式(?) 申请人 意见 申请人签名: 年 月 日 经济合 作社审 查意见 负责人签名 经济合作社盖章 年 月 日 —18— 村民委 员会审 查意见 负责人签名 村民委员会盖章 年 月 日 地址由镇填写: 注:1.现住宅结构形式:指砖木、混合、框架; 2.历史欠房户～是指本年度之前达到结婚年龄应分配宅基地而未取得 宅基地的社员, 3.新增分户～是指到本年度达到结婚年龄而目前尚无住宅或宅基地的 社员, 4.拆迁安置户～是指目前拥有宅基地～但在道路实施、国家征用、旧 村改造等项目中需使用现有宅基地～原宅基地使用人需另行安置的 社员, 5.其他是指不属于以上三种建房理由的其他方式～例如交还已拥有宅 基地～另申请新建非公寓式或参与公寓式建房的; 6.农村村民住宅建设用地四至图见附图。 —19— 农村村民住宅建设用地四至图 ,粘贴, 住宅建设用地位置需标注具体方位～与村庄主要建筑物、构筑物等的相对位置～ 与四邻的距离以及建筑基底基本尺寸等。 —20— 镇规划建设部门意见 九龙镇国土所意见 镇城管中队意见 部门负责人: ,盖章, 部门负责人: ,盖章, 部门负责人: ,盖章, 年 月 日 年 月 日 年 月 日 ,盖章, 镇意见 年 月 日 基 申请人于 年 月 日向镇农村建房管理部门提出房屋基础放线础 申请～镇农村建房管理部门于 年 月 日对其房屋基础进行了放线。 放 线 登 放线经办人: 年 月 日 记 验收意见: 房 屋 验收人: 年 月 日 竣 验收结论: 工 验 收 核准部门: ,盖章, 年 月 日 —21— 附件4 对农村申请建房情况进行公示的公告 各位村民: 为解决我村,社,村民住房困难～改善居住条件～经公开征集名单～我村,社,共有 人报名参与 年 月农村建房。现将报名名单予以公示～如有意见～请于 年 月 日前将意见反馈至意见接收单位。 公示时间: 年 月 日 — 年 月 日,共 天, 公示地点: 意见接收单位: 接收单位地址: 意见反馈方式:1.信函,信件地址: 邮政编码: ,, 2.电子邮件, ,, 3.现场反映。 联系人: 联系电话: 附件:萝岗区 镇 村农村建房公示表 ,盖章, 年 月 日 —22— 萝岗区 镇 村农村建房公示表 制表单位: 制表时间: 年 月 日 历史上 分配的历史上申请所在村现住宅占现住宅序出生年农村村分配的申请建申请住人姓,社/大性别 年龄 地面积建筑面号 月 民住宅住房面房理由 房模式 22名 队, (m) 积(m) 2用地面) 积(m 2积(m) 注:1.申请建房理由包括申请人属于申请的类别～一般包括四种情形～一是历史欠房户～即本年度之前达到结婚年龄应分配宅基地而 未取得宅基地的社员,二是新增分户～即到本年度达到结婚年龄而目前尚无住宅或宅基地的社员,三是拆迁安置户～即目前拥 有宅基地～但在道路实施、国家征用、旧村改造等项目中需使用现有宅基地～原宅基地使用人需另行安置的社员,四是其他方 式～如交还已拥有宅基地～另申请新建非公寓式与公寓式建房的。 2.住房模式包括公寓式、非公寓式二种。 3.本表后同时公示的附图:能反映申请住房的用地位置、基底尺寸、占地面积、层数及四至间距的总平面图。 23 附件5 萝岗区九龙镇农村建房审批管理行政委托书 穗萝规„ ? 号 委托机关 广州市规划局 法定代表人 受委托机关 九龙镇人民政府 法定代表人 1、《中华人民共和国行政许可法》第二十四条,2、《中华人民共和国土地委托依据 管理法》第六十一条、第六十二条3、《中华人民共和国城乡规划法》第四 十条、四十一条。 委托事项 农村村民零星建房审批、放验线、监督、查处。 1、严格按镇、村规划以及相关的农民建房管理规定实施农民建房管理, 2、对农民零星建房进行资格审查、规划审批、放线、监督、验线和验收委托权限 以及报送区规划和国土资源管理局备案, 3、对农民违法建房进行制止、查处。 委托起止期限 自20 年 月 日至20 年 月 日～委托期限为2年。 1、委托机关负责对委托行政许可事项的具体指导～并进行监督, 2、受委托机关对被委托的行政行为承担行政责任和法律责任, 3、受委托机关就辖区内的农民建房应制定具体的实施细则～建立岗位责 任制～明确负责部门的职责范围和责任分工～在委托权限范围内依法开展 行政审批、违法查处工作～对不正确或不积极履行职责的～将追究相关责其它事项 任人员的责任, 4、受委托机关对作出的具体的行政行为应在规定的时间内报委托机关备 案, 5、受委托机关超过委托权限～造成恶劣影响或引起国家赔偿的～自行承 担法律责任和经济责任,视实际执行情况～委托机关有权终止部分或全部 委托权限。 委托单位,印章, 受委托单位,印章, 法人代表: 法人代表: 年 月 日 年 月 日 —24—