商品房预售合同纠纷之延期交房办证违约金

商品房预售合同纠纷之延期交房办证违约金 三、商品房预售合同纠纷之延期交房办证违约金 深圳仲裁委员会 裁 决 书 [2008]深仲裁字第 号 申请人:张×× 身份证号码:62×× 住址:深圳市宝安区 委托代理人:候×× 广东××律师事务所律师 被申请人:××物业发展(深圳)有限公司 法定代表人:梁×× 地址:深圳市福田区滨河大道 委托代理人: 叶×× 被申请人公司员工 深圳仲裁委员会,以下称仲裁委员会,根据申请人与被申请人签订的《深圳市房地产,预售,》中的仲裁条款～于2008年9月14日受理了申请人与被申请人因上述合同纠纷所提出的仲裁申请,深仲受字【2008】第号,。 本案的审理程序适用2008年1月1日起施行的《深圳仲裁委员会仲裁规则》,下称《仲裁规则》,。 1 根据《仲裁规则》的规定～仲裁委员会将仲裁、《仲裁规则》、《深圳仲裁委员会仲裁员名册》等材料送达被申请人。 根据《仲裁规则》的规定～本案适用简易程序～由一名仲裁员成立仲裁庭进行审理。由于申请人与被申请人没有在规定的期限内共同选定仲裁员～ 2008年10月20日～仲裁委员会主任指定为仲裁员成立本案仲裁庭。 2008年11月12日～仲裁庭开庭审理本案。申请人的委托代理人和被申请人的委托代理人均到庭参加了庭审。开庭中～申请人提出了其仲裁请求～被申请人进行了答辩,仲裁庭核实了有关的证据材料,双方当事人还进行了辩论并作了最后陈述。 本案现已审理终结。现将本案案情、仲裁庭意见和裁决结果分述如下: 案 情 申请人称: 2006年5月16日～申请人和被申请人签订了《深圳市房地产买卖合同》～约定申请人支付人民币506,349元购买被申请人开发的位于深圳市宝安区龙华华庭A栋A2单元10A号房。购房合同第九条约定被申请人应当于2007年1月28 2 日前将该房产交付给申请人～并约定交付前申请人应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明。购房合同第二十一条约定被申请人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内～完成本房地产项目的初始登记～并约定在被申请人将本房地产交付给申请人之日起240日内～被申请人应书面申请人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记～办理《房地产证》。 合同订立后～申请人依约支付了全部房款和办理《房地产证》的办证费～履行了合同约定的义务。但被申请人却违约没有在合同约定的2007年1月28日前将该房产交付给申请人～而在2007年2月13日才通知申请人入伙～延期交房达17天。 依合同第二十一条的约定～被申请人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的初始登记。被申请人开发的华庭楼盘在2007年2月13日竣工～依合同约定被申请人应在2007年8月13日完成初始登记～但被申请人直到2008年1月12日才完成本房地产项目的初始登记～显然被申请人在完成初始登记的约定上已严重违约。而根据《深圳经济特区房地产登记条理》第三十六条的规定～初始登记是房地产买卖合同当事人双方申请房地产转移登记的必要条件。 依合同二十一条约定～在被申请人将本房地产交付给申 3 请人之日起240日内～被申请人应书面通知申请人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记办理《房地产证》。依合同第九条和二十一条的约定被申请人应在2007年9月28日办好该房产的房地产证～但被申请人直到2008年4月1日才办好房地产证～显然已严重违约～违约天数达184天。 申请人认为～合同双方当事人所签订的房地产买卖合同～是双方真实意思表示～为有效合同～双方应依约履行。申请人已依约履行了自己的付款义务～被申请人应依约办好房产证。依照合同的约定和相关法律、法规的规定～被申请人应按合同第九条和第十二条的约定按日万分之三向申请人支付自2007年1月28日至2007年2月13日止的17天的逾期交付房地产的违约金人民币2582元。按合同第二十二条的约定按日万分之四向申请人支付自2007年9月28日至2008年4月1日止的184天的逾期办证违约金人民币37267元～两项总计人民币39,849元。 申请人的仲裁请求如下:1、裁决被申请人向申请人支付延期交房违约金人民币2,582元,2、裁决被申请人向申请人支付延期办证违约金人民币37,267元,3、由被申请人承担本案仲裁费用。 被申请人答辩称: 一、被申请人不应承担迟延交房的违约责任。根据双方 4 签订的《深圳市房地产买卖合同,预售,》～买方应在本合同约定的入伙时间之后七日内到卖方办公地点领取《入伙通知书》～买方逾期不领取该通知书的～以本合同约定的交楼时间为房产交付时间。领取《入伙通知书》是申请人的义务。申请人未自行领取《入伙通知书》的～应视为被申请人已经在合同约定的2007年1月28日交楼。 二、被申请人不应承担迟延办理房地产证的违约责任。理由是:1、工程竣工验收证明文件是办理房地产证的前提条件～是房屋合格的有效证明～只有验收合格的房屋才能办理房地产证。被申请人于2007年12月17日收到《深圳市建设工程规划验收合格证》～工程竣工验收证明文件为2007年12月17日。依照合同约定被申请人在收到工程竣工验收证明文件之日起的180天内～完成本房地产项目的房地产初始登记来计算～被申请人最迟也在120天内完成办理了房地产证～符合合同约定～未迟延办证。2、政府原因～导致迟迟未能办理规划验收～导致未尽快办理初始登记～未能尽快办理房地产证。被申请人的工程项目在取得工程规划许可 后～按广东省建设厅审查合格的施工图纸进行施工～2006年4月办理预售报告时～发现超出规划面积560平方米。被申请人准备进行施工图修改报建～将多出560平方米的8套房予以取消～但在2006年10月办理竣工查丈报告时～发现多出560平方米的8套房已施工完毕～且为主体和建筑立面完 5 整性问～无法取消～无法拆除。除上述8套房超面积外～被申请人的施工并无其他问题～其他房子应该进行验收。政府相关部门互相推诿一直迟迟未予对这8套房之外的整个项目进行规划验收～导致被申请人2007年12月17日才拿到《建设工程规划验收合格证》。3、申请人签发办理房地产证的授权委托书和深圳市房地产转移登记的时间迟延至2007年9月18日～根据合同约定～因买方原因造成逾期办理房地产证的责任由买方自行承担。就算认定被申请人迟延办证～也应从2007年9月18日起计算迟延办证天数。 三、延期办证违约金过高且约定不明。双方签订的《深圳市房地产买卖合同,预售,》第二十二条第一款与第三款的约定互相矛盾。同时～就是按日万分之三的违约金也属于偏高。申请人买房后～房价飞涨～申请人因购房所得利益已超过原房价一倍以上～仲裁庭应予酌情考量。 四、被申请人未违约～不应承担违约责任～不应承担本案仲裁费和律师费。 被申请人请求驳回申请人的全部请求。 仲裁庭经审理查明: 一、2006年5月16日～申请人,买方,与被申请人,卖 ]《深方,签订了一份编号为[深,宝,网预买字,2006,号圳市房地产买卖合同,预售,》～约定申请人购买由被申请人 6 开发的华庭A栋10层号的房地产。该合同其他与本案有关的内容约定如下: 第五条 房屋总价款为人民币506,349元, 第六条 申请人在签订本合同之日起1日内首期支付房地产总价款的20,～其余价款自签订本合同之日起60日内向银行贷款支付, 第九条 卖方应当于2007年1月28日前将本房地产交付给买方～交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时～应发出《入伙通知书》, 第十一条 买方收到《入伙通知书》后～应在收到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收～买方认为本房地产不符合交付标准或条件的～应在《收楼意见书》中一次性提出异议～卖方在接到买方异议后～应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的～视为买方异议事实成立～本房地产视为未交付, 第二十一条 卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内～完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同,或委托卖方,向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记～办理《房地产证》, 7 第二十二条 如卖方未履行义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的～卖方自本房地产交付之日后的240日起～按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。买方要求继续履行合同的～合同继续履行～自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止～卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。 合同附件五第六条约定～买方在收到卖方书面办证通知之日起15日内必须到卖方办理房地产证相关手续～买方在办理该房入伙手续时～应将法定应承担的购房契税交至卖方处～由卖方代交至有关部门。因买方原因～造成逾期办理房地产证的责任由买方自行承担～因买方原因逾期办理房地产证所导致卖方要延期为买方承担按揭贷款的担保责任所致的经济损失由买方承担。同时～合同约定了仲裁条款。 二、合同签订后～申请人按约向被申请人支付了购房款～被申请人出具了《购房款发票》。 三、被申请人于2007年1月22日和2007年2月13日以特快专递的方式向申请人发出《入伙通知书》～告知申请人于2007年1月26日和2007年2月14日,16日前往涉案房地产处办理入伙及签署《深圳市房地产转移登记申请表》及《办证委托书》等相关文件。 2007年2月13日被申请人将涉案房地产交付给申请人～双方办理了入伙手续～申请人于当日向被申请人支付了办理 8 房产证所需的契税。 ,四,深圳市规划局宝安分局于2006年11月30日下达不予行政许可决定书,18-20061113,～称被申请人于2006年11月13日向该局提出的核准建筑工程规划验收申请经审查不符合法定条件、标准～决定不予行政许可～具体理由为:涉案房产竣工查丈面积超出合同规定面积565.3平方米～且与原批准施工图存在较多不符之处等。 ,五,被申请人开发的华庭项目于2007年2月13日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》～于2007年12月17日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》～于2008年1月12日取得初始登记核准。申请人于2008年4月1日取得了由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局下发的《房地产证》。 仲裁庭所确认的上述事实～有申请人提交的深圳市房地产买卖合同,预售,、购房款发票、契税收据、住宅质量保证书和被申请人提交的预售合同附件五、两份入伙通知书及送达证明、房地产证、规划许可证及政府相关资料。上述证据已经仲裁庭的审查和当庭核对质证～足资认定上述事实～仲裁庭予以采信。 仲裁庭意见 9 根据上述查明的事实～依照有关法律、法规的规定～仲裁庭形成以下意见: 一、申请人与被申请人签订的《深圳市房地产买卖合同,预售,》～是当事人真实的意思表示～符合法律规定～合法有效～对当事人具有约束力～双方当事人应自觉履行。申请人在合同约定的期限内～已按约向被申请人支付了购房款～并在办理房屋入伙手续时向被申请人支付了办理房产证的相关契税～切实履行了合同义务。 二、本案的争议焦点之一～是被申请人交付房屋是否存在延迟的事实问题。 申请人主张以其实际入伙时间～即2007年2月13日为交付时间～而被申请人主张以其2007年1月22日第一份入伙通知书中通知要求的1月28日～即合同约定的交付时间为交付时间。仲裁庭认为～根据双方的买卖合同及其附件的约定～申请人作为买方收到《入伙通知书》后～确应在收到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收～但这不代表申请人作为买方必须放弃对本房地产不符合交付标准或条件的异议权。双方买卖合同约定非常明确～房产交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。被申请人取得深圳市宝安区建设局出具的《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》时间是2007年2月13日～申请人作为业主有权选择接受或 10 拒绝在涉案房产项目取得竣工验收政府备案收文回执的该日之前入伙～被申请人不能强制要求业主在涉案房产没有取得竣工验收政府备案收文回执之前即行交付。仲裁庭注意到～正是2007年2月13日该日～被申请人向申请人发出了第二份入伙通知书～而申请人正是根据该份入伙通知书的指示～于2007年2月13日办理了入伙手续～并未违约。申请人关于涉案房产交付时间为2007年2月13日的主张～仲裁庭予以支持。自约定交付日2007年1月28日的次日计至实际交付日2007年2月13日～共延期16天。被申请人应承担延期交房的违约责任～延期交房违约金为506349×0.0003×16=2,430元。 三、本案争议的焦点之二～是申请人没有按合同约定取得房地产证的法律责任问题。 针对申请人关于延期办证的仲裁请求～被申请人提出两点抗辩理由:第一～政府不作为原因使被申请人没有按时取得建筑规划许可～导致初始登记延迟,第二～由于申请人于2007年9月18日才签发授权被申请人代办房地产证的委托书～延误申请时间～责任应当由申请人自行承担。申请人对被申请人的上述两个理由不予接受～认为:被申请人在一开始就背离了政府的建筑规划许可～这是被申请人无法按时通过验收的关键原因～并非政府责任,而且只有办理房产初始登记～才能办理分户转移登记～被申请人在2007年12月才 11 办好建筑规划验收～然后才能办理初始登记～故即使业主签好授权委托～被申请人也无法办理转移登记～为业主办理分户房地产证。 仲裁庭认为～被申请人的上述抗辩理由与事实不符～申请人对其抗辩理由的反驳意见成立～仲裁庭对申请人关于被申请人应对延迟办理业主房地产证承担违约责任的主张予以支持～理由如下:被申请人提交的多项证据～如《华庭超面积问题的请示》、深宝府会纪,2007,262号纪要等文件中～均清晰一致地表明～华庭项目不能办理房地产证的主要原因是在项目预售给业主后的建设过程中～建设单位未按最终批准的图纸实施～擅自加建了D栋17层8套小户型住宅～使竣工面积超过《土地使用权出让合同》和《建设工程规划许可证》的规定～不能通过规划验收从而无法办理房地产初始登记。这些证据均不能用来支持被申请人关于延迟办理房地产证是政府不作为所导致的主张～却能证明被申请人的规划施工安排经验不足、擅自加建是导致延迟办理房地产证的主要原因。尽管此后被申请人确实为弥补其擅自加建的过失作出了努力～但客观损失已经造成。如果这些客观损失风险由小业主来承担～显然不公平合理。被申请人在2007年12月17日才取得华庭项目《深圳市建设工程规划验收合格证》～2008年1月12日才取得初始登记核准～而办理初始登记是办理业主分户转移登记的前提～所以～申请人于2007年9 12 月18日才签订授权委托书～不影响被申请人为业主代办分户房地产证。反过来说～即便申请人于2007年2月13日入伙当日即签署该授权委托书～客观上也不能及时按合同约定办出房产证。 因此～仲裁庭对被申请人关于延迟办证是由于政府原因、申请人的委托授权延迟所致的抗辩理由不予认可。被申请人应按约向申请人承担违约责任。涉案房产于2007年2月13日交付～根据买卖合同约定～被申请人应于交付之日起240日内～即2007年10月13日之前为申请人代办妥房地产证。自2007年10月13日的次日至2008年4月1日申请人房地产证实际办妥之日～延期天数为170天。 四、关于违约金的计算标准问题 被申请人在答辩中称～合同中约定的两个违约金标准相互矛盾。仲裁庭注意到～双方当事人在合同中按照迟延办证的时间长短确定了两个违约金标准～即迟延时间在120天内～按日万分之三支付违约金～迟延时间超过120天～合同继续履行的～按日万分之四支付违约金。仲裁庭认为～当事人的上述约定并不矛盾。 被申请人在答辩中还称～合同中约定的违约金标准过高～请求降低。仲裁庭认为～根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定～约定的违约金低于造成的损失的～当事人可以请求仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于 13 造成的损失的～当事人可以请求仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定～当事人以约定的违约金过高为由请求减少的～应当以违约金超过造成的损失30,为标准适当减少。仲裁庭比较违约金和违约造成的实际损失两者后～认为合同约定的延期办证违约金标准存在过高的情形～同意按约定标准的60,支持～即被申请人应向申请人支付违约金人民币506349×0.0004×170×0.6=20,659元。 五、本案仲裁费由申请人和被申请人按照2:8比例分摊。 裁 决 基于上述意见～仲裁庭裁决如下: 一、被申请人向申请人支付延期交楼违约金2,430元; 二、被申请人向申请人支付延期办证违约金20,659元, 三、本案仲裁费7,043元～由申请人负担1,408.6元～由被申请人负担5,634.4元。该款申请人已全部预交～被申请人径付申请人5,634.4元。 上述给付义务限被申请人于本裁决送达之日起十五日内履行。 14 本裁决为终局裁决～自作出之日起发生法律效力。 仲 裁 员: 二??八年十二月五日 仲裁庭秘书:×× 15 16