住宅别墅复式洋房房地产项目可行性方案（可编辑）

住宅别墅复式洋房房地产项目可行性方案（可编辑） 住宅别墅复式洋房房地产项目可行性方案 目 录 一 总论 1 一项目背景 1 1项目名称 1 2项目承办单位概况 1 3项目提出的理由与目的 1 二项目概况 2 1项目区位 2 2项目土地现状 3 3项目开发规模与目标 3 4项目主要建设条件 4 5项目主要经济指标 4 三项目可行性研究报告编制依据 5 四项目可行性研究报告研究范围 5 五项目建设存在的问题与项目实施建议 5 1项目建设存在的问题 5 2项目实施建议 6 二 项目开发市场环境分析 7 一项目开发经营政策层面分析 7 1土地供给政策调整 7 2房地产金融政策调整 8 3物业管理政策 9 4房地产业政策调整 10 二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 10 三项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 11 四A区国民经济和社会发展状况 13 1A区历史与发展现状 13 2A区交通及配套 13 3A区发展定位 13 4A区国民经济发展指标 14 五武汉市房地产市场分析 14 12003年房地产市场运行特点 14 22004年上半年房地产市场运行特点 17 3武汉市房地产业未来发展趋势 18 六项目供需圈区域房地产市场分析 20 1D片区 20 2B片区 21 七项目开发经营机会与风险分析 23 1项目开发经营优势 23 2项目开发经营劣势 23 3项目开发经营机会 23 4项目开发经营风险 24 三 项目建设方案 25 一项目规划设计目标 25 二项目规划构思 26 四 项目定位 28 一项目目标顾客群定位 28 二项目产品定位 28 三项目价格定位 28 五 总体开发经营模式 29 一独创性模式 29 二差异化模式 29 三充分整合周边资源发挥最大市场价值模式 30 四分期滚动开发模式 30 六 项目环境影响评价 32 一项目实施过程中的环境影响及对策 32 1工程建设对环境的影响 32 2建设中环境影响的缓解措施 32 二项目完成后的环境影响及对策 33 七 项目建设指标及实施进度 34 一项目建设指标 34 二建设周期 34 三项目实施进度安排 35 四项目实施进度表 35 八 项目投资估算与资金安排 37 一建设投资估算 37 1投资估算范围 37 2投资估算编制依据 37 3投资估算说明 37 二项目投入总资金及分年投入计划 38 九 项目融资方案 39 一项目融资主体 39 二项目资金来源 39 1项目资本金筹措 39 2项目债务资金筹措 39 三融资方案分析 40 1资本金来源可靠性分析 40 2融资结构分析 40 3融资成本分析 40 十 项目财务评价 41 一财务评价基础数据与参数选择 41 1财务价格 41 2利率 41 3项目计算期选取 41 4财务基准收益率Ic设定 41 二营业收入与成本费用估算 41 1销售收入估算 41 2成本费用估算 41 三项目利润估算与财务评价表 42 四盈利能力分析 42 1财务内部收益率 42 2财务净现值 42 3投资回收期 42 4投资利润率 42 五不确定性分析 42 六财务评价结论 43 十一 项目风险分析 44 一风险因素的识别和评估 44 1风险等级划分 44 2风险因素的识别和评估 44 二风险防范对策 46 1风险回避 46 2风险控制 46 3风险转移 46 4风险自担 46 十二 研究结论与建议 47 一结论 47 二建议 47 附表 49 一 总论 一项目背景 1项目名称 项目暂定名称C?需要根据市场策划拟定合适的项目名称 2项目承办单位概况 开发商武汉C房地产开发有限公司 武汉C房地产开发有限公司是浙江C实业集团有限公司的全质子公司浙江C实业集团有限公司于1992年7月批准成立注册资本金人民币17亿元其业务涉及房地产开发公路桥梁建设酒店娱乐商业贸易纺织品生产及销售广告策划等多个领域是浙江省的大型民营企业集团公司又是浙江省房地产开发的龙头企业 武汉C房地产开发有限公司成立于2002年注册资本金人民币3000万元是C实业在武汉专业从事房地产开发的企业 3项目提出的理由与目的二项目概况 1项目区位B板块水面面积超过2万亩河流湖泊星罗棋布自然的绿化带层澜叠翠天然的水循环系统使湖水清澈明亮处处绿环水抱空气清新自然形成了一整套天然的生态体系经过几年的发展目前已经形成了一套完整的交通体系从上空俯视B金山大道马池路机场高速环湖路环湖中路张柏公路等一条条宽阔的道路纵横交错将B与汉口浑然连成一体规划中的地铁横贯B而过B地区凭借它得天独厚的地理 位置丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的年内房地产开发量顺畅交通优雅自然环境良好生活氛围正在逐步完善设施形成一个大型的成为武汉中产阶级的理想居住之所2项目土地现状3项目开发规模与目标表1,1 项目总体规划指标 项 目 单位 数量 一 规划用地面积 M2 70667020 二 总建筑面积 M2 71200356 其中 1 多层小高层高层住宅 M2 48746910 2 别墅联排别墅复式洋房 M2 16800084 3 公建面积 M2 5653362 三 道路及停车场 2200 2400 100 5400 4项目主要建设条件5项目主要经济指标表1,2 项目主要经济指标 项 目 单位 数量 备 注 一 主要经济结果和数据 1 项目投入总资金 万元 14156380 2 万元 13827972 万元 4876775 3 万元 328408 4 万元 19465924 5 万元 1070626 6 万元 3070963 7 万元 1013418 8 万元 2057545 主要经济评价指标 1 3060 基准收益率Ic 8 2 2067 基准收益率Ic 8 3 万元 1057576 4 万元 1810709 5 年 529 6 年 462 7 2169 8 2926 三项目可行性研究报告编制依据 1国家计委建设部《建设项目经济评价方法与参数》第版年 2建设部《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号 3国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号四项目可行性研究报告研究范围五项目问题与建议问题建议 二项目开发市场环境分析一项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业它是各行各业必须的生产资料又是广大城市居民必要的生活条件所以它的波动将对国计民生产生重大的影响因此世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展 我国房地产市场依然是政府政策主导型市场尚未达到市场机制起主导作用的市场所以对一个大型房地产投资项目来说政策层面分析处于首要地位 1土地供给政策调整 2003年9月24日关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资发[2003]356号 《通知》指出必须严格实行土地供应的集中统一管理必须严格控制土地供应总量各类房地产开发用地除按规定可以划拨外一律实行招标拍卖挂牌出让 《通知》要求严格控制高档商品房的土地供应凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多的地区要严格限制土地供应量或暂停供 应土地停止别墅类用地的土地供应严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发 2004年3月30日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》国土资发[2004]71号 《通知》指出2004年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让建立健全具体制度和操作认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为 《通知》强调各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题不得擅自扩大范围也不得弄虚作假变相搭车要加快工作进度在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用方式出让经营性土地使用权 2004年4月29日国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国办发明电[2004]20号 《通知》要求清理检查2003年以来的土地占用情况整顿未批先用征而未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间全国暂停审批农用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改 土地供给政策的调整 大大规范了政府和开发企业在土地一级市场的行为使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位促使城市土地价格上涨将在总体上增大房地产投资风险 2房地产金融政策调整 2003年6月5日《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号 《通知》要求 1房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放 2商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 3商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的首付款比例仍执行20,的规定对购买第二套以上含第二套住房的应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60,贷款期限最长不得超过10年 4对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的高档商品房别墅除外商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮动执行购买高档商品房别墅商业用房或第二套以上含第二套住房的商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行 2003年9月25日和2004年4月25日两次提高存款准备金率 从6提高到75回笼资金2500亿元 2004年9月2日《商业银行房地产贷款风险管理指引》中国银行业监督管理委员会《指引》发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险切实关注借款人的偿贷能力等规定所有住房贷款的贷款成数不超过80借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下 含50 月所有债务支出与收入比控制在55以下含55 《指引》在对商业银行提出总体风险控制要求的基础上对土地储备贷款房地产开发贷款个人住房贷款的风险管理分别提出了要求并对银监会的相关风险监管措施进行了规定要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核明确不同类型贷款的审批标准操作程序风险控制贷后管理以及中介机构的选择着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款包括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法提供和介绍最佳做法《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下含50月所有债务支出与收入比控制在55以下含55商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限但所有住房贷款的贷款成数不超过80 中国人民银行出台的房地产金融一系列新规定旨在从金融政策层面抑制房地产过热和泡沫现象的出现 它提高了开发商的入市门槛资本实力弱的开发商面临出局局面它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头 3物业管理政策 2003年6月8日《物业管理条例》于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过自2003年9月1日起施行中华人民共和国国务院令第379号 《物业管理条例》的实施将 强化开发商承担售后服务的责任有力促进房地产市场全面健康的发展使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分 4房地产业政策调整 2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号 《通知》指出 房地产业关联度高带动力强已经成为国民经济的支柱产业 要求完善供应政策调整供应结构改革住房制度健市场体系发展住房信贷强化管理服务改进规划管理调控土地供应加强市场监管整顿市场秩序促进房地产市场持续健康发展 2004年4月26日《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》国发[2004]13号 通知要求水泥电解铝房地产开发项目不含经济适用房项目资本金比例由20,及以上提高到35,及以上 房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与消费热点促进房地产市场持续健康发展 二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了20年代初高速运行与房地产大范围泡沫 期1997年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后步入健康稳定持续发展期国家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济发展发挥了重大的根本性的推动作用进入21世纪后我国国民经济较快增长年国内生产总值增长速度保持在8左右 2004年上半年中国宏观调控取得明显成效国民经济保持平稳较快增长经济效益继续提高经济运行中的一些不稳定不健康因素得到初步抑制整体经济正朝着宏观调控的预期方向发展经济增长保持了较快速度GDP同比增长97固定资产投资增速逐步回落市场价格上涨在可控范围且涨势有所减弱城乡居民收入增长加快上述情况表明当前经济运行的总体态势良好为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件 三项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 2003年尽管遭遇了非典疫情持续高温等不利因素的影响武汉市经济仍保持了较快发展多项主要经济指标创近年新高GDP166240亿元按可比价格计算比上年增长121增速比上年加快03个百分点为1998以来的最高增幅连续13年实现两位数增长投资推动经济增长格局更加明显年全社会固定资产投资完成64506亿元增长131增幅为1997年以来最高水平投资对经济增长的贡献率达到515其中房地产投资比上年增长280同比提高了131个百分点就武汉市经济形势而言总体上基本正常不热也不冷其理由是武汉市经济发展的波动性减小稳定性增强经济运行实现了多年来期盼的速度和效益的协调统一先 行和滞后指标未明确显示经济过热信号 对当前经济运行的总体判断是国民经济运行健康协调武汉市经济正处在短周期波动的扩张期中周期波动的复苏期和中长周期波动的谷底处在一个温和上升逐步提速的增长平台上其发展潜力和空间较大已开始新一轮扩张受经济内在增长机制增强的影响2004年中国经济仍将保持高速增长的良好态势但2003年政府适度微调政策的作用将在2004年中显现消费需求明显加速投资和出口增势趋缓需求结构更趋合理物价涨幅在合理范围之内国民经济协调性和稳定性增强 政策因素仍是武汉市经济发展的保障 十六届三中全会和中央经济工作会议明确要进一步摒弃某些限制经济发展的观念打破落后体制对经济发展的束缚树立新的全面发展观从而有利于改善非公有经济和中小企业的资金供给刺激市场力量和非公有制经济积极投资保证政治和经济的稳定协调 消费结构继续升级消费需求明显回升 住房汽车旅游教育文化等消费热点将带动消费需求增长和消费结构升级并成为我国内需稳定增长的最大内生动力 投资将继续拉动武汉市经济增长市场引导企业投资活力依然强劲 2004年武汉市计划安排全社会固定资产投资750亿元比2003年增长163市场引导企业投资活力依然强劲投资仍处于快速增长区间四A区国民经济和社会发展状况 1A区历史与发展现状 A区位于武汉市主城区西北部建国初期为了适应本区域社会经济发展的需要在A成立了国营农场实施围垦造田大力发展农业50年来该地区在区位条件不断改善的情况下由传统的农业生产区和分蓄洪区逐渐演变成城市化生长区和农业化产业区并重的区域形成了以国家级D海峡两岸台商投资区绿色食品加工工业区为主体的工业新区以舵落口为主体的物流大区以环B为主的商住新区 2A区交通及配套 到目前为止A区公路主骨架基本形成公用事业迅速发展A区道路交通环境市政配套城市功能开始从城关镇向卫星城升级换代A经汉口火车站7公里距天河国际机场及武汉客运港均15公里A交通十分便利107国道316国道京珠高速公路汉宜铁路汉江航道贯通全境市中环线外环线轻轨一号地铁线十余条公交线与中心城区连成网络区内以金山大道惠安大道形成了纵横交错的交通体系构成了以开发园为中心的四通八达的立体交通网络 3A区发展定位 今后五年武汉市将逐步把A区建设成为新型工业园现代物流区生态居住区和水乡旅游区按照这一发展定位 对工业将扶持壮大一批现在骨干企业优先引进一批大型工业项目盯上一批国内外制造业项目从而加快全区工业化水平 对建设现代物流区将充分发挥良好的区位优势和交通优势着力培植和引进一批现代物流企业加快以武汉西客运总站轻轨A段等为主的重点工程建设提升物流园区功能 对生态居住区将利用好B径河地区生态环境优势引进一批知名的房地产企业高品位高规格地发展房地产业形成具有A特色的最佳人居环境推进城市化进程 对发展旅游业将重点规划建设好柏泉万亩森林公园B3千亩生态广场完善配套设施引进大型旅游项目建设水乡旅游区 4A区国民经济发展指标 近年来A区经济超常规的发展国民生产总值每年以两位数的速度递增财政收入连续四年均增加1亿元被武汉市列为三大经济增长极之一 2004年上半年A区房地产开发呈持续增长的势头A区完成房地产投资145亿元在武汉市13个区中位列第二位 2004年上半年在传统商品消费转入平稳增长的同时新型消费持续升温住房电信教育等消费需求旺盛上半年A区社会消费品零售总额增长171超过全市平均水平 五武汉市房地产市场分析 武汉市为华中腹地最大的交通贸易金融科技中心城市是我国最大而典型的内陆城市 内陆大城市使之既无改革开放初期沿海城市的中央优惠政策又无西部大开发中西部城市享受的中央政策扶持因而经济发展速度相对较慢居民收入水平相对较低房地产业发展也随之速度较慢投资增长速度低于全国水平周期性波动存在而又不是很明显 12003年房地产市场运行特点 1房地产开发投资再创新高对经济拉动作用明显 2003年武汉市房地产开发完成投资17041亿元同比增长2890增幅为近几年之最房地产开发对武汉市国民经济的持续发展起到较强的支撑和拉动作用 图2,1 1999年,2003年武汉市房地产投资增长速度 2房地产开发市场供求呈现良性互动效应 需求决定发展发展适应需求纵观全年房地产市场的发展政策的拉动效应明显武汉市加大旧城改造力度全面实行货币化拆迁住房货币化分配工作的全面推开等都极大的刺激了市房地产开发速度2003年在反映房地产开发市场状况的主要指标中施工面积达197794万同比增长1400其中住宅施工面积达167966万同比增长1932新开工面积89163同比增长1049万武汉市房地产开发共竣工面积68945万其中住宅竣工62429万同比分别增长970和1632武汉市销预售商品房96132万实现销售收入16853亿元同比分别com从上述数据来看2003年武汉市房地产开发呈现快速增长的发展态势各项指标均创出历史新高增幅也大大超过往年不仅建设规模逐步放大而且商品房销售市场也持续火暴投资销售比达9890继续保持供销两旺的良好局面2,2市场供求平衡互动效应明显图2,2 1999年,2003年武汉市房地产竣工面积和商品房销售面积对比图 3住宅销售价格在稳步上扬 由于受建材价格的上涨和住宅建设科技含量的提高等因素的影响使住宅建设成本逐步提高使我市住宅价格保持上扬趋势增幅在12 左右略高于今年9的武汉市人均可支配收入的增幅与我市年均12的经济发展速度是基本相适应的随着国民经济的持续发展住房消费市场更加活跃我市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势 图2, 2002年,2003年武汉市住宅价格指数图 4房地产产品品质不断提高 2003年武汉市房地产项目从规划水平园林设计户型创意都体现出非常高的水平这主要得益于行业竞争所带来的发展每个开发公司仔细研究市场高度重视项目品质和细节日益满足居民消费品位提高带来的新的购房需求 在规划设计上纷纷请来外域或者外地大师参与在建筑施工方面大量地运用了新技术新工艺新材料尤其是在大规模社区体现得更加突出 5政策扶持和监管力度不断加大 围绕启动居民住房消费和市场发展的需要国家有关房地产业政策体系不断完善政府对市场调控和监管的力度不断加大改革土地供应制度实行土地拍卖和挂牌交易房地产开发收费实行一费制提高商品房预售门槛完善旧城改造房屋拆迁规则进一步整顿和规范房地产市场次序等这些都为房地产开发市场的持续发展注入了新的活力 6外地企业继续看好武汉房地产市场 2003年有62家外地企业来武汉投资房地产注册资金达1243亿元在外地来汉投资的企业中有一批是全国知名品牌企业如大连万达 深圳金地上海复地保利集团龙腾置业大华集团等等这些外地企业的到来加剧了武汉市房地产市场的竞争进一步加快了市场调整组合的进程推动了市场的发展这些企业拥有雄厚的实力较高的水平先进的理念具有多年的开发经验在具体操作环节上如项目规划产品设计户型设计景观设计乃至项目营销等各具特点为武汉市房地产开发行业注入了新的理念带来了新的活力 22004年上半年房地产市场运行特点 1房地产开发投资销售仍呈高速度增长态势 2004年上半年在国家宏观调控的大背景下武汉市房地产开发各项指标均有不同程度的增长供需基本平衡消费市场保持活跃上半年武汉市房地产开发累计完成投资8509亿元同比增长3843全市上半年实现销售额5458亿元同比增长2647 2住宅供应呈多元化和精品化 今年以来武汉市商品住房除在户型面积质量功能等内在品质上越来越面向消费市场外品牌环境企业形象等也日益成为重要品质指标同时高品质而不是高档次的精品住房越来越赢得消费者的认同竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象 3房地产销售价格总体上仍呈逐步上升状态 上半年武汉市商品房销售价格涨幅进一步加大与上年同期比价格平均上涨212平均价格达到每平方米 2406元 从商品房销售价格指数变化情况看基本呈平稳上涨趋势从商品房销售价格结构看价格在4000元以上的占26 4000,3000元的占 243000,2000元的占5722000,1000元的占160 1000元以下的占02可见武汉市商品房销售价格的主体在3000-2000元商品房销售主流仍是居民消费并未出现成规模的楼盘热炒热卖现象 但上半年后期销售价格增长明显趋缓 图2,4 武汉市主城区一般住宅平均价格走势图 4房地产开发大盘项目不断涌现 上半年武汉市施工项目中单个项目施工面积超过10万平方米的楼盘45个施工面积合计占全市的3529单个项目施工面积超过5万平方米的楼盘136个施工面积合计占全市的6902 5房地产开发企业投资能力不断增强 2004年上半年武汉市房地产开发投资过亿元的企业21家年投资超过5000万的企业63家同比增长近35左右这些都表明在房地产开发市场日趋规范竞争日趋激烈和市场需求拉动的情况下武汉市房地产开发企业努力克服国家宏观调控带来的影响经营状况明显好转整体实力明显增强竞争能力明显提高 3武汉市房地产发展趋势 2003年以来针对房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题国家采取了进一步整顿土地市场秩序暂停农转非用地审批提高存款准备金和项目资本金比率清理整顿固定资产投资项目等一系列宏观调控措施对房地产和相关行业的发展产生了重大影响在这些措施的综合作用下宏观调控已经取得初步成效随着各项调控措施逐步发挥作用对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现 从上半年数据看房地产投资仍保持快速增长增速过猛势头得到初步遏制销售增速继续快于竣工但有所回落房地产贷款得到有效控制资金来源结构进一步调整房地产市场结构逐步优化 武汉市房地产市场上半年的各项数据表明武汉房地产市场在本轮宏观调控中保持了稳健的发展态势宏观调控已经对武汉房地产产生了明显的积极影响在未来的时间里武汉房地产市场仍将保持稳步健康的发展趋势 1中央与省市政府将为房地产业的发展创造更加良好的环境 2004年6月17日省政府下发了《关于促进房地产业持续健康发展的意见》明确指出促进房地产业持续健康发展是当前全省经济工作中的重要内容虽然国家出台了一系列宏观调控的措施但是应该看到国家宏观调控政策并非想刻意打压房地产业目的也是为了保持房地产开发的健康发展因此发展仍是主导未来的主旋律作为国民经济未来的支柱产业房地产业的潜力和空间是巨大的 2房地产开发还有进一步发展的潜力 武汉作为华中地区特大中心城市城市规模大而经济房地产业的发展相对缓慢与同类大中城市相比还存在一定的差距因而房地产开发潜力大也大 3居民住房消费仍然巨大 一方面武汉城区居民的住房水平还比较低人均住房建筑面积2393平方米而湖北省到2007年要求城镇人均住房建筑面积达到27平方米市场潜力很大另一方面随着住房短缺问题的基本解决和收入 的增加居民住房需求开始从生存型向舒适型转变逐步形成卖旧买新卖小买大卖劣买优的住房梯次替换消费这些表明武汉房地产开发市场尤其是住房消费市场仍有较大的发展空间加上近年来武汉加大了旧城改造力度房屋拆迁规模较大进一步刺激了住房消费 4商品住宅价格将稳步上扬 由于武汉市土地储备制度建立较晚土地供应价格较低导致全市商品房价格明显偏低在19个副省级城市中位于倒数第五位这一现状与武汉市特大城市的地位极不相称也表明武汉市商品住宅价格上升空间较大自武汉市土地供应实行招标挂牌拍卖以来土地供应价格逐步上扬加上拆迁安置成本增高建材价格住宅品质的提升等带来成本增大等因素的影响以及住房消费需求的拉动武汉市商品住宅价格将在一个较长的时期内保持上扬的趋势 从长期趋势来看未来武汉市房地产价格仍会稳步上扬但从目前房地产价格变化情况看2004年下半年房地产价格上涨幅度不大 5开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快 今年4月以来国家相继出台一些金融调控政策对房地产业的影响较大信贷收紧后自有资金不足缺乏实力的房地产开发企业将很难获得银行信贷支持少数开发企业将因资本金不足而不能如期开工建设个别盲目扩张的房地产开发企业一旦资金链断裂将面临生存危机这些将进一步加快我市房地产开发企业优胜劣汰的步伐有利于开发企业降低投资风险理性投资促进房地产业持续健康发展 六项目供需圈区域房地产市场分析 A区房地产项目主要分布在D和B两个地区 1D片区 D片区主要物业基本情况如下表 表2,1 D片区物业基本信息 序号 名称 开发商 占地面积m2 建筑面积m2 容积率 绿化率 1 海景大厦 武汉海景置业发展有限公司 13006667 125000 096 较小 2 海景?浪晴屿 武汉海景置业发展有限公司 50000 3 祥泰家园 武汉祥泰房地产有限公司 17136 m2 266656 156 362 4 鑫海花城 武汉东鑫集团物业发展公司 300亩 2万 5 富丽雅花园 武汉跻巍房地产开发有限公司 142亩 15万 16 40 6 山水星辰 武汉众合置业有限公司 153亩 133577 13 50 7 嘉禾园 武汉海兴房地产开发有限公司 240亩 20万 125 40 分析与结论 D板块的楼盘从整体上来说具有以下的特点 1价格在汉口地区来讲比较低因此它吸引了D及硚口部分居民的中低收入水平的需求 2楼盘的品质相对而言还较低户型设计不合理的居多多为大户型空间浪费较大建筑设计理念较武汉市区还相当落后建筑外观基本没有什么特色内部配套设施还不够完善嘉禾园富丽雅花园有泳池和幼儿园但水平不高小区规划设计无新意更谈不上景观设计营造良好的景观环境了物业管理还停留在市内五年前的水平 3开发商实力较弱多为本地民营开发商实力有限主要依靠预售款来滚动开发所每期开发量在5000-3之间且开发周期较长 4目标顾客群基本相同这个板块中的在售楼盘D本地居民消化了其中的30外地来D经商或打工的人占据了其中的15,20来自硚口古田及市内交通方便的人在其中所占的份额最大有50 2B片区 B片区物业基本情况如下表表2, B片区物业基本信息 序号 名称 开发商 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 1 常青花园 武汉新世界康居发展有限公司 4000多亩 360多万m2 14 35 2 万科四季花城 武汉万科房地产有限公司 2000多亩 110万m2 086 3 碧海花园 武汉宏宇实业有限公司 武汉玉龙置业有限公司 800亩 40000 m2 08 56 4 高尔夫城市花园 武汉高尔夫城市花园房地产有限公司 38万m2 60万m2 16 42 5 汀香水榭 武汉美好愿景房地产有限公司 135万m2 123万m2 09 40 6 奥林匹克花园 武汉美好愿景房地产有限公司 539亩 23万m2 08 44 7 黄金海岸 湖北汇丰置业有限公司 300亩 8万多m2 059 8 恋湖家园 武汉深江物业发展有限公司 450亩 32万m2 09 50 9 丽景湾 耀江神马实业武汉有限公司 558亩 43万 40 分析与结论 在B板块中开发的楼盘从整体上来说基本具有以下特征 1八仙过海各显神通 B的开发主体以国内龙头房地产企业和外资力量为主各自借助项目所在区域的可借资源如恋湖家园借助的是水资源高尔夫城市花园借助高尔夫球场资源丽景湾借助赛马场资源等 如果没有明显的自然资源可以借助就打造一份与众不同如奥林匹克花园的超大型室内运动场馆 2物业类型价格档次全方位覆盖 目前B板块内建筑形式多样化有别墅联排别墅叠加复式多层小高层产品齐全价格的覆盖面极广从2000-6000元平方米不等 3价格适中符合汉口需求 B地区多层住宅均价在2100,3500元M2之间联排别墅单价3600,5600元M2左右独立别墅价格差较大从80万套到500万套不等这个价位与武汉市内尤其是汉口的住宅价格相比而言还是比较低的与目前武汉地区的消费层次是比较适应的 4总体生活配套缺少或不便大多没有形成生活氛围 目前大多数楼盘的学校幼儿园等公建配套和菜场等社区配套还是停在纸面上公交线路车少间隔长出租车难得一见影响了居住者的出行方便程度因此B板块的楼盘普遍入住率较低 5目标顾客群基本相同 B板块内项目的目标顾客群体基本都是武汉市内的高收入阶层没有重视D的需求潜力这也使得D消费人群对B并不看重 通过以上分析我们可以得出以下结论 1无论是地理位置还是在物业档次定位上B板块的楼盘与本项目 都有着极大程度的类同性 2在B板块内因为劣势都基本相同因此开发商对配套及交通这两点不足并没有花心思但作为不同板块的竞争就应该花气力在配套及交通上这样才能突出优势 3提高楼盘的性价比是取胜的关键 4一定要做出自己的特色 5广告及宣传非常重要 三 项目建设方案 一项目规划设计目标 本项目占地1060亩总建筑面积71万多平方米项目的建设将成为B边的大规模居住区 建议在进行小区规划时要从消费者需求的角度出发充分了解市场的发展动态研究市场上哪种多层及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房受消费者欢迎以及项目的布局等问题同时也要总结发展商及其他开发商的成功经验务求将项目规划好 1本项目要建成绿色生态健康的园林式居住区良好的居住环境是当今社会人人都渴求的久居城市的人需要一片净土需要清新的空气以及自然美景 2本项目规划要跟上信息时代的潮流项目定位中高档居住区的设计要和中高收入阶层的地位相适应特别是本项目所处地段现有配套匮乏项目的设计必须跟上信息化智能化的要求 具体来讲本项目的设计要达到以下要求 1规划超前化 居住区要导入家居智能化设置要确保5,10内不落后建筑规划符合时代潮流建筑材料要运用环保新型材料服务意识要超前 2户型合理化 不论是多层及小高层住宅还是别墅联排别墅复式洋房等设计的户型要求是合理实用的 3建筑艺术化 本项目定位为中高收入阶层学历大学以上要求有浓厚的文化氛围所以在进行项目规划时要求建筑设计艺术化包括建筑设计本身和整个居住区的环境设计 4质量标准化 项目建设要求要达到国家优质水平 5建材环保化 迎合消费者环保的要求同时新型环保建材也可以降低成本有效延长建筑的使用寿命 6配套完善化 本项目配套完善与否将影响到项目的成败 7服务酒店化 良好的售后服务将大大促进项目楼盘的销售 8环境园林化 本项目可以充分运用周围湖景林地优势打造园林式居住区 9生活科技化 项目要实现区内信息网络化管理有效化家居智能化等要求 10社区人性化 营造区内温馨舒适的生活气氛 二项目规划构思 本项目规划分四个大的组团也即分四期实施沿环湖公路以西为一期约占地200亩物业形态为多层住宅小区环湖公路以东为二期约 占地300亩为联排别墅复式洋房一期以西为三期约占地260亩为多层小高层住宅小区二期以东即卧龙岛东端约占地300亩为独栋别墅联排别墅其中独栋别墅沿湖边分布联排别墅复式洋房在岛的中心地带分布详见《项目开发分期安排》 图 整个项目规划设计要求错落有致层次感明显基本上要求朝B的方向由高到低布局 每个组团要求设计有足够的停车位供业主使用 组团要求有小区级园林绿化区内组团绿化住宅庭院绿化等 整个项目还要求设计有大型会所体育康乐设施各种文化教育设施日常生活配套设施等公建设施 四 项目定位 项目市场定位包括目标顾客群定位产品定位价格定位 一项目目标顾客群定位 通过调研目标顾客群体锁定在 汉口的财智阶层新贵富裕阶层 文化水平高学历大多为大学本科或以上 个人月收入大于4000 见多识广对楼盘的品质及品味十分在意 人生的格言为追求财富创造财富享受财富 二项目产品定位 在总体上多层小高层住宅定位于中偏高档别墅联排别墅复式洋 房定位于高档以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求 ?园林生态化 ?管理智能化 ?服务高水平化 三项目价格定位 根据对武汉市周边楼盘的调查结合本项目建设和销售时间因素的考虑本项目定位确认为 住宅 22002300元M2 联排别墅复式洋房36004500元M2 别墅50005600元M2 总体开发经营模式 一独创性模式 本项目所在地与D片区B片区相比房地产项目还是空白要在这样一个区域以企业强大的经济实力去开发一个1000多亩地的近郊区规模大盘周边无其它项目可追随无法借火趋暖只能靠自己点火 娱乐休闲设施的配套 教育配套设施 商业餐饮业 交通问题的解决 这些问题都要同开发商自行解决部分配套必须在首期开发时与住宅一起建设用这些配套来吸引目标顾客群体用这些独创性的东西来自行点火燃起该项目所在区域的高档住宅热 为解决该项目配套问题可以联合长源地产泰跃地产万科地产等开发商统筹规划做该区域的配套设施同时可以避免重复建设难成规模等不足 二差异化模式 要想与B现有的高档住宅抗衡要想在这个竞争激烈的区域做出自己的特色就必须采取差异化战略做一些万科所没有的东西 如何才能做到这一点呢首先应该从需求市场研究入手抓住目标顾客群体的生理心理需求以人为本其次就是要从供给市场研究入手抓住目前市场的空白及不足填其空白补其不足 另外从建筑产品本身的特点出发应该在以下几点予以加强 建筑类型 建筑风格 户型与室内布局 外立面 建筑细部如阳台窗户等等 三充分整合周边资源发挥最大市场价值模式 1整合交通资源借D区中心的成熟配套 组建社区班车完善交通 与公交公司协商合作组建公交线路 2整合教育资源为目标顾客群体的子女教育服务 与名校联手兴建教育配套 整合企业资源建设中英文幼儿园 整合武汉市的品牌小学打教育牌 3整合特色商务休闲品牌 引武汉的休闲餐饮商业龙头企业在此落户 以各种优惠方式与武汉市的知名品牌联手打造一个集居住旅游休闲娱乐于一身的小镇 4整合优秀设计资源 在开发过程中必须与优秀的单位合作尤其是优秀的规划建筑园林设计公司在一切发生费用的地方都可以应用价值工程据大量统计运用价值工作约可降低成本20用于价值工作的投资与其效益之比约为112尤其是在设计过程中运用价值工程分析用最少的成本获得产品必要功能发挥其最佳的市场价值这对整个项目成败与否往往会起到关键性的帮助 四分期滚动开发模式 这样一个郊区性大盘必然要采取分取滚动开发的战略建议分四期开发每一期针对某一固定的核心顾客群体 针对不同类别的顾客群巧妙地规划出不同类别与风格的组团设计出不同的建筑特色与环境特色 建议项目分为四期开发表5,1 项目开发分期 序号 开发分期 物业类型 用地面积亩 1 一期 多层住宅 200 2 二期 复式及联排 300 3 三期 多层小高层住宅 260 4 四期 独栋别墅及联排别墅 300 合 计 1060 项目环境影响评价 七 项目建设指标及实施进度 一项目建设指标 1总用地面积1060亩 2总建筑面积712万M2 3容积率综合100表7,1 项目分期开发容积率表 分期 物业类型 占地面 积亩 比例 容积率 一期 多层 200 01887 15 二期 别墅及联排 300 02830 05 三期 多层小高层 260 02453 18 四期 别墅及联排复式 300 02830 05 4公建面积565万M2 5建筑密度24 6道路及停车22 7绿化面积54 二建设周期 根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要以及对项目建设销售周期的预测项目建设开发周期确定为7年其中建设期6年自2005年元正式开工建设开始至2011年12月止项目的工程建设和市场销售重叠进行 主要的里程碑事件的相应时间为 2005年1月正式动工建设2005年7月1日开始销售2011年12月底前销售完毕 三项目实施进度安排 由于项目的建设期和销售期会重叠进行项目建设需要配合楼盘销售工作宜采取统一组织统一规划设计分头实施的办法 项目一期建设可分为十个阶段A获取土地使用权前期论证和立项审批阶段B规划设计报建和施工准备阶段C基础工程施工阶段D主体土建工程阶段E设备安装工程阶段F外装饰工程阶段G室内安装和装修阶段H室外工程和收尾阶段I楼盘开盘预售阶段J销售阶段 项目二三四期的部分工作可以在第一期建设阶段完成 考虑项目实施的任务组织形式可能存在分单项承包情况各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现 四项目实施进度表 表7,项目实施进度表 八 项目投资估算与资金安排 一建设投资估算 1投资估算范围 本项目建设投资估算范围包括多层小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等房屋建筑工程室外工程以及前期准备工程费用和工程建设其他费用等 2投资估算编制依据 1国家湖北省武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准 2《全国统一建筑工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标 3《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标 4《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》及类似工程经济指标 5《湖北省建筑安装工程费用定额》 6《项目开发协议书》 3投资估算说明 1建筑工程费估算 建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程主要采用单位建筑工程投资估算法以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算一般建筑设计包含的建筑装饰工程部分包括在房屋建筑物工程造价之内不再单独估算详见《建筑安装工程费估算表》 2基础设施建设费估算 基础设施主要包括供水供电道路绿化等工程详见《基础设施建设费估算表》 3工程建设其他费用估算 工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算详见《工程建设其他费用估算表》 4基本预备费估算 基本预备费以建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数基本预备费费率为5详见《项目投资估算汇总表》 5建设期利息估算 项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年中支用建设期利息的计算公式为 各年应计利息 年初借款本息累计本年借款额2×年利率 建设期利息估算详见《项目投资估算汇总表》 二项目投入总资金及分年投入计划 经测算本项目建设投资总额为14156380万元其中静态部分为 13827972万元动态部分为328408万元本项目不考虑流动资金项目投入总资金合计为14156380万元 项目建设期为6年建设投资不含建设期利息第一年投入2282第二年投入2146第三年投入1915第四年投入1788第五年投入1121第六年投入747项目投入总资金及分年投入计划分别见《投资计划与资金筹措表》《项目开发分期安排》《项目分期投资计划表》 项目融资方案 一项目融资主体 项目融资组织形式为新设项目法人融资形式项目融资主体为武汉C房地产开发有限公司注册资本3000万元 二项目资金来源 1项目资本金筹措 项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决资金来源主要有自有资金项目预售资金销售收入转用于建设投资为保证销售收入能顺利足额到位需申请银行能为顾客提供按揭服务 2项目债务资金筹措 项目债务资金主要通过向银行贷款的形式解决贷款总额为24000万元其中贷款本金为2400000万元建设期利息328408万元 申请银行贷款的方式有两种选择一是提供足够数量的优质抵押物通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入的自有资金和项目未来取得的销售收入及经营利润作为担保通过项目自身获得贷款鉴于国内普遍采用的做法暂按抵押方式考虑 银行贷款在建设期内逐年足额付息视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金的建设期利息本金还款期内的利息作为财务费用计入项目经营的总成本当中建设期内的利息为328408万元 偿还贷款及建设期内利息的资金来源主要是两个部分一是项目可用于还本的销售收入即销售收入扣除应纳税金销售成本后的余额 除掉转作为项目投资后的部分这部分资金按最大额度优先用于偿还贷款本息二是企业可用于还款的其他资金 当自有资金筹措和取得预售收入困难时可适当考虑让项目承包商和供应商带资或垫资但只可作为应对未来风险的措施且比例不可偏大 三融资方案分析 1资本金来源可靠性分析 本项目融资方案中属于项目法人自有资金的份额不高项目法人武汉C房地产开发有限公司自筹资金的能力可以得到保证 项目建设期内对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为项目自筹资金的来源部分使自筹资金来源的可靠性进一步提高 虽然银行对房地产开发商的贷款控制较严但由于银行贷款在总投资中比例不高项目承办方拥有足够数量的优质资产以及所取得的开发地块的土地使用权证可以满足银行的抵押要求项目自身获利能力强市场风险相比较而言并不大因此获得银行支持是可能的 就目前国内金融市场的形势而言银行对于按揭的形式是比较欢迎的相应的销售资金的及时回笼亦能得到保证 2融资结构分析 在项目投入总资金中项目法人自筹3445销售收入4628债务资金占1927融资结构合理 3融资成本分析 和利用债券招股商业贷款等相比本项目使用的银行资金因当前 的利率水平不高借款期限较短需由开发商承担的利息总额占比较低 资金成本率要明显的低于项目的收益率水平可能利用应付账款而发 生的利息成本也因银行利率较低资本金的融资成本也大为降低 十项目财务评价 一财务评价基础数据与参数选择 1财务价格 项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控故在整个计算期内都使用预测的固定价格 2利率 根据本项目的融资方案和融资特点考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平项目债务资金的借款利率确定为55 3项目计算期选取 根据本报告其它部分项目的建设期为6年因此类项目包括销售在内预计项目在7年内可以销售完毕建设期和销售期套在一起共需7年时间 4财务基准收益率Ic设定 根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况财务基准收益率Ic设定为8 二营业收入与成本费用算 1销售收入估算 本项目建设阶段可以根据规定开展楼盘预售工作项目整个销售期需要7年时间项目一期二期的销售价格根据本报告其它部分确定为 各年的销售价格比率和销售收入详见《销售收入经营税金与附加 估算表》 营业税按销售收入总额的5计算城乡维护建设税按营业税税额的7计算教育费附加按营业税税额的3计算 2成本费用估算 项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本包括管理费1广告宣传代理费等各项杂费5三项费用的计算基数均为当期销售收入 有关内容详见《总成本费用估算表》和《利润和利润分配表》 三项目利润估算与财务评价表 项目利润估算详见《利润和利润分配表》 本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有《现金流量表 全部投资 》《现金流量表 资本金 》《利润和利润分配表》等 四盈利能力分析 1财务内部收益率 1全部投资内部收益率 项目财务内部收益率为2067 详见《现金流量表 全部投资 》 2资本金内部收益率 项目资本金收益率为1716 详见《现金流量表 资本金 》 2财务净现值 财务净现值为1810709万元 所得税后财务净现值为1057576万元 详见《现金流量表 全部投资 》 3投资回收期 静态投资回收期为434年 所得税后静态投资回收期为476年 动态投资回收期为462年 所得税后动态投资回收期为529年投资利税率为 2926有关内容详见《主要技术经济指标汇总表》 五不确定性分析 本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析分别取变化率为?5和?10通过敏感性分析可以知道项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资 六财务评价结论 本项目不仅财务净现值大于零而且内部收益率高于行业基准收益率可见在财务上是可行的如果项目能够享受开发区的政策优惠减免部分所得税则项目的财务效果状况可以得到很大改善 十项目风险分析 投资项目风险分析是在此前工作的基础上进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素揭示风险来源判别风险程度提出规避风险对策降低风险损失 一风险因素的识别和评估 1风险等级划分 一般风险风险发生的可能性不大或者即使发生造成的损失较小一般不影响项目的可行性 较大风险风险发生的可能性较大或者发生后造成的损失较大但造成的损失程度是项目可以承受的 严重风险有两种情况一是风险发生的可能性大风险造成的损失大使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重但是风险发生的概率很小采取有效的防范措施项目仍然可以正常实施 灾难性风险风险发生的可能性很大一旦发生将产生灾难性后果项目无法承受 2风险因素的识别和评估 项目的风险因素识别和对风险的评估见下表项目风险评估的方法采用简单估计法 序号 风险因素名称 风险程度 说明 灾难性 严重 较大 一般 1 市场风险 11 市场需求量 ? 存在市场需求变动 12 竞争能力 ? 周边有竞争 13 ? 项目的敏感性高 2 ? 工程资源供给 3 工程方案 31 ? 32 适用性 ? 33 可靠性 ? 34 ? 4 工程风险 41 工程地质 ? 可以防范 42 ? 可以防范 43 工程量 ? 可以防范 44 工程质量 ? 可以防范 5 51 汇率 ? 发生的概率小 52 ? 发生的概率小 53 ? 可以防范 54 资金供应不足 ? 可以防范 6 61 政治条件变化 ? 62 经济条件变化 ? 63 政策调整 ? 7 外部协作条件风险 工程建设 71 ? 72 供水 ? 73 供电 ? 8 社会风险 ? 9 其它风险 由表中可以看出项目没有什么灾难性的风险严重风险很少且可以控制或发生的概率低项目存在的较大风险只要重视采取有效的防范措施其造成的损失项目是可以承受的 二风险防范对策 项目可以采取以下几种风险防范对策 1风险回避 风险回避是彻底规避风险的一种做法即断绝风险的来源回避风险对策在某种程度上意味着丧失项目可能获利的机会因此只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵得不偿失的情况下才应采取风险回避对策如不使用高位定价策略一旦价格下楼梯会造成项目整体滞销形成死盘不采用商业自营模式自身经验和实力不足竞争能力低下往往会造成经营失败而拖累整个项目 2风险控制 风险控制是对可控制的风险提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性项目需要建立有效的风险控制机制并保持项目全程的有效运作注重专业机构的风险咨询 3风险转移 风险转移是将项目可能发生风险的一部分转移出去的风险防范方式风险转移可分为保险转移和非保险转移两种保险转移是向保险公司投保将项目部分风险损失转移给保险公司承担非保险转移是将项目的一部分风险转移给项目承包方如项目技术设备施工等可能存在的风险可在签订中将部分风险损失转移给合同方承担 4风险自担 风险自担是将可能的风险损失留给拟建项目自己承担这种方式适用于已知有风险存在但可获高利回报甘愿冒险的项目或者风险损失较小可以自行承担风险损失的项目本项目对于严重风险等级以上的尽量不使用此对策自担风险也需要纳入项目风险控制体系 十研究结论与建议 附表1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 GutterPosdLayoutModeLineGridWitctiveDocumentPageSetLineNumberingActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadArDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFooteerticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirroWitctiveDocumentPageSetLineNumberingActiventationdOrientPMaCentimetersToWitctiveDocumentPageSetLineNumberingActiventationdOrientPMaCentimetersToPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFoote erticalAlignmeAlignVerticalToppressEndnoteirrorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintingSheedPoeftMaCentimetersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersTwdPrinterDefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenPagesHeaderFoofferentFirstPageHeaderFoorMarginwoPagesOnOookFoldPrintialsokFoldRevPrintinookFoldPrintingSheedGutterPosdLayoutModeLineGridersToPoihtMarginntimetersToPoiuttentimetersToPoieaderDistaCentimetersToPerDistaCentimetersToPointgeWidtentimetersToPointsageHeigentimetersToPointrstPageTrPrinterDefaultBtherPagesTrefaultBiectionStardSectionNewPadAndEvenP agesHeade